-**_*场状况
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**_*场运行情况
2015年1月，XX商品住宅供应面积86万某某米，环比下降17%，同比增加1%。成交面积71万某某米，环比上月下降39%，同比去年下降12%，全市成交均价为11109元/平方米，环比上月下降7%，与去年同比上涨7%。本月供需比为1.21，受市场传统淡季影响，供应量与成交量均有所下降。供过于求的矛盾短期内难以缓解，预计未来积极跑量去库存仍是主旋律。
（一）一手住宅市场
2015年1月，全市新增住宅供应7808套，供应面积为86万某某米，环比下降16.5%，与去年同期相比增加1.18%，低于近一年月度供应的平均水平。
2015年1月，新增商品住宅供应分布依然集中在环城***域，本月环城四区供应占比最大，达到全市的38%。其中XX区本月供应量高达8.6万某某米。
远XX区县新增供应量占全市的34%，武某某是主力供应区域，卓达万某某、雍鑫红星华府项目均有大量推盘。
市内六区新增供应量占比达14%，XX区为本月主力供应区域，供应量占全市的9%，全部来自中海复兴九里和金桥新XX壹号庭两个项目；XX区供应量列市内六区的第二位，供应量为2.7万某某方米，全部来自XX融科瀚棠和招商雍景湾两个项目；XX区供应量为0.9万某某方米，来自**_*；其余三区无供应。
XX区商品住宅的供应量占全市的14%，塘沽区为本月主力供应区域，供应量达7.0万某某米，主要来中铁诺德名苑。
2015年1月，**_*场成交71.2万某某米，环比上月下降39.3%，与去年同期相比下降12.32%；全市成交均价为11109元/平方米，环比上月下降6.82%，与去年同比上涨7.36%。
进入1月，楼市未能延续2014年末的回升态势，重点区域整体环比下降33.2%，整体成交现降温状态，“开门红”落空。1月商品住宅成交表现不佳，一方面是由于1月份市场供应继续环比缩减，直接影响成交规模；另一方面，部分楼盘在楼市回暖下开始酝酿涨价，项目优惠力度有所下降，开发商不再冲刺业绩也是一个因素。
四大区域中环城四区和远XX区县仍旧为成交主力，XX区成交占比均持续加大。
1月，四大区域成交量均呈现下跌态势，市内六区成交总量大幅下降，环比下降38.6%，其中XX区下降最少为5.1%，XX区下降最多，达56.4%；环城四区成交量环比下降幅度最大，高达41.4%，其中XX区表现尤为严重，环比下降55.6%；XX区成交量环比下降30.2%，除汉沽区与上月持平以外，其余各区均有大幅下降，开发区下降最多，达52.8%；远XX区县成交量环比下降19.9%，其***不降反升，成交分别上涨10.6%和4.2%。
价格方面，除环城四区上涨1.1%外，其余各大区域均有不同程度下降，其中市内六区和远XX区县分别小幅回落1.5%和1.9%；而XX区价格环比下降6%。
（二）二手住宅市场
2015年1月全市二手房成交65.6万某某，环比下降3.24%，同比去年同期增加49.77%。全市二手住宅市场成交均价为9781元/3。繁壬显略黾?.81%，同比去年增加3.56%。
从各大区域来看，2015年1月三级市场受传统淡季影响成交水平较上月有所回落，整体成交套数下降3%，各区占比变化不大，塘沽、XX、XX、XX四大区为成交单数最多区域，二手市场较成熟的市内六区为主导市场。
2015年4月**_*场运行情况分析
2015年4月，大宗整售促进市场成交，全市商业共成交251套，成交面积56735平米，市场成交量环比上月上升104%，全市成交均价为12674元/平米，环比下降40.8%。本月成***XX区，共占全市成交量的77.3%，中心XX区商铺成交均价为21844元/平米，环比上月下降29%，其中XX区“鼎泰大厦”项目以11703元/平米的价格整售了5839平米，拉低了中心XX区均价;XX区的“鼎泰大厦”和“顺驰城市之光”项目分别成交了5839平米和1801平米，是中心XX区成交量最大的两个项目;远XX区县全月成交量达29142平米，成交量环比上月上升165%，占全市成交量的51%，其中武某某的“金帆商业广场”项目成为本月销冠，以2296元/平米的均价整售了10059平米，提升了远XX区县的成交量占比同时拉低了整个城市均价。
2015年4月新增商业物业65300平米，远XX区县是供应的主力，供应41295平米，占全市总体供应的63.2%;其中，海.静县的“新世纪购物中心”项目供应了25570平米。
二、写字楼市场月度情况概述
2015年4月，写字楼市场持续低迷，各区县成交量全线走低，全月成交84套，成交面积12359平米，环比下跌41%;成交均价为11604元/平米，环比小幅上涨7%。月内优质项目成交疲软，中心XX区仅成交5806平米，环比下滑13%，成交均价16236元/平米，与上月基本持平;其中XX区的“花样年美年广场”项目，成交1676平米，成交均价13930元/平米，成为本月销冠。XX区成交4292平米，环比下跌33%，成交均价为7293元/平米，环比上涨26%。4月，**_*场仅有1个项目新增入市，为XX区的“闽双总部基地”项目，全月写字楼新增供应92套，新增面积35696平米。
（一）2015年1-5月XX市工业经济运行情况分析
1-5月份，XX市规模以上工业增加值比上年同期增长9.5%，增幅比1-4月份提高0.1个百分点。
从行业看，1-5月份，石油和天然气开采业与黑色金属冶炼和压延加工业贡献显著。两个行业合计增加值占XX市工业的19.1%，同比增长12.2%，拉动XX市工业增加值增长3.0个百分点。
装备制造业结构调整持续深入。1-5月份，装备制造业增加值占XX市工业的35.0%，比上年同期提高3.9个百分点。其中，汽车制造业增加值同比增长20.6%，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业增长29.3%，电气机械和器材制造业增长14.2%，金属制品业增长14.8%，四个行业合计增加值占XX市工业的18.7%，同比增长19.3%，拉动XX市工业增加值增长3.0个百分点。
（二）2015年第一季度**_*场分析
总面积达51万某某方米的六个非保税仓库在第一季度完工。新项目大多数位于武某某京滨地区，该区域由于位于京津走廊的战略位置而不断发展，吸引国际开发商投资进驻。第一季度的大量新增供应使得两个仓储项目延期到第二季度投入市场。
仓储需求较2014年第四季度更加强劲。与上个季度相同，主要仓储需求来自于零售企业和电子商务企业。京东商城在武某某京滨分市场租赁了18万某某方米的仓储空间。然而，由于新增供应量大，加之两个仓储项目目前尚未有租户进驻，本季度整体市场空置率环比上涨6个百分点。
非保税市场租金小幅下降。其主要原因为京东商城租赁两个完整仓储项目，因此有较大议价能力。另外，其他新项目主要位于租金价格相对不高的新兴市场。保税市场的租金则由于没有较大交易而保持稳定。
需求与供给将继续保持健康增长。预计至2015年底，另外九个新增仓储项目将伴随强劲需求进入市场。仲量联行XX董事总经理何迈可表示，“XX外环线货车交通管制已经实行一年，受其影响，外环线内的仓储需求逐渐向外环线外的高品质仓库迁移的趋势已逐渐清晰。”除改善需求之外，零售、电子商务和第三方***仍将是拉动未来仓储需求的主力。
2015年3月**_*场运行情况分析
?2015年3月，全市商业共成交176套，成交面积27788平米，市场成交量环比上月下降15.2%，全市成交均价为21426元/平米，环比上升73.8%，成交价格恢复正常水平。本月成交主要***，共占全市成交量的63.4%，中心XX区商铺成交均价为30880元/平米，环比上月上升20%，上月中心XX区成交价格较低，本月恢复正常水平，其中XX区的“海河XX”与XX区的“恒盛阳光星期8”项目分别成交了1591平米和1413平米，是中心XX区成交量最大的两个项目；远XX区县全月成交量达10993平米，成交量环比上月上升103%，占全市成交量的40%，其中海.静县的“时运家园”项目以9138元/平米的均价成交了4032平米，提升了远XX区县的成交量占比；XX区成交价格同比增长334%，其主要原因是融创洞庭路壹号项目以55934元/平米的价格成交了2054平米，拉高了XX区商业成交均价。
2015年3月新增商业物业126471平米，中心XX区是供应的主力，供应65908平米，占全市总体供应的52.1%；其中，XX区的“**_*”项目供应了62120平米。
2015年6月**_*场运行情况分析
（一）商业市场月度情况概述
2015年6月，全市商业实现供需价全面上涨。成交482套，成交面积71798平米，环比上涨40%，全市成交均价为25113元/平米，环比上升77%。
其中，中心XX区商铺成交25607平米，环比上涨145%；成交均价为35887元/平米，环比上升25%；其中“融创王府壹号”项目、“XX红星国际”项目分别成交了6926平米和6025平米，是中心XX区成交量最大的两个项目。XX区全月成交21417平米，其中“中海国际大厦”项目集中发力，成交8105平米，带动区域成交量环比上涨249%。
2015年6月新增商业物业213904平米，主要集中在市内六区，供应129266平米，其中XX区“熙汇广场”项目供应99599平米；远XX区县供应69896平米，以武某某 “月佳广场”为主的多个项目集中供应。
（二）写字楼市场月度情况概述
2015年6月，写字楼市场成交连续上涨，由中心XX区带领整体上涨，全月成交324套，成交面积71568平米，环比上涨162%；成交均价为15631元/平米，环比上涨33%。月内，优质项目开始发力，中心XX区成交35665平米，环比上涨302%，成交均价23794元/平米，环比上涨49%，其中“汇融大厦”项目在本月大宗成交23751平米，带动市场整体成交量价上涨，成交均价26000元/平米。XX区量价齐某某，成交25506平米，环比上涨248%，成交均价为7668元/平米，环比下降35%。
6月，**_*场共有2个项目新增入市，新增供应98套，供应面积42189平米；其中武某某的“万博广场”项目新增供应79套，新增面积10678平米，是本月供应体量最大的项目。
（三）公寓市场月度情况概述
2015年6月，**_*场供需大幅上涨，成交均价有所下降。从成交层面看，全市公寓市场成交呈量升价跌趋势，成交853套，成交面积50963平米。***XX区。XX区，占比全市41%，成交面积20873平米，环比上升181%，其中“中海国际大厦”项目集中成交，带动XX区成交量跃居全市首位；中心XX区成交占比全市33%，成交16564平米，环比下降2%，其中“海河XX”项目持续发力，成交3362平米，销售金额蝉联榜首；环城四区成交116163。急热?3%，环比上涨58%，其中“港基中心”项目、“XX国际”等项目表现良好，分别成交2909平米、3585平米；远XX区县成交19093。急热?%。从成交价格层面看，公寓市场整体成交均价10333元/3。繁认陆?4%，各区域主流项目价格呈整体下降趋势。
从供应层面看，全市公寓市场新增供应2037套，供应面积131429平米，环比上涨66%，其中市内六区供应59916平米，占比总供应面积46%。XX区 “XX东方环球影城”项目供应864套，43673平米，为供应量最多的项目。
2015年9月**_*场运行情况分析
传统的楼市“金某某”月今年未现，不管是新房还是二手房，与8月份相比交易量都未出现上涨，反而有所回落。据市国土房管局公布的“每日房价”数据统计，截至25日，9月本市新建商品住宅共成交9283套，日均成交371套，与8月相比基本持平；同期全市二手私产住宅共成交9086套，与8月同期相比下滑1.44%。
本月很多在售楼盘的销售压力较大，部分原打算近期开盘的项目，由于蓄客不足等原因，也推迟了入市时间。***的火爆场面，主要有两方面的原因，首先，今年二、三季度楼市持续热销，消化了市场上大量的刚性、改善型购买需求，330新政以来一系列利好政策对楼市的刺激效应开始逐步减弱；第二，目前尚未出手的购房者对于价格非常敏感，这部分购房者还在等待更大力度的优惠促销，再加上四季度本市新房市场还将有众多全新项目入市，因此造成了9月市场的短期观望。
与新房市场相同，9月二手楼市一样不太给力。据房天下、安居客、我爱我家等机构的最新数据显示，截至上周，今年9月XX市二手私产住宅成交均价为10732元/平方米，涨幅达4.14%；与此同时，***XX区，一二手房成交比例逐渐缩小，7月份中心XX区新建商品住宅交易量与二手私产住宅交易量的比例为1：2.9，8月份的比例为1：2.24，9月份截至23日的成交比例为1：2.22。业内人士分析，9月二手房成交降温的原因在于，二手房源供给不足，交易周期延长，受到央行降息的影响，上半年的二手房市场火爆非凡，自四月开始，月交易量始终维持在万套以上的水平，进入下半年后，随着新增需求不断释放，二手房源的消化速度也逐渐加快，使得二手房房源数量有所减少，热点片区房源报价上涨，购房者可挑选余地缩小，进而造成二手房成交量下滑。
全市商品住宅成交套数环比微跌0.74％。市区商品住宅成交环涨一成达到2271套。而绝对值表现最为出色的仍然是武某某，单月成交套数达2956套，持续登顶成交套数榜。而表现最为突出的则是上个月在爆炸中受到最大冲击的开发区。本月开发区楼市一扫阴霾，单月成交涨四成，价格涨一成。
（一）2016年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况
1、房地产开发投资完成情况
2016年1-6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%（扣除价格因素实际增长8.0%），增速比1-5月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资31149亿元，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。
1-6月份，东部地区房地产开发投资26589亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落1.4个百分点；中部地区投资9747亿元，增长10.0%，增速回落1.6个百分点；西部地区投资10294亿元，增长6.5%，增速提高0.7个百分点。 1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积669750万某某方米，同比增长5.0%，增速比1-5月份回落0.6个百分点。其中，住宅施工面积459444万某某方米，增长3.4%。房屋新开工面积77537万某某方米，增长14.9%，增速回落3.4个百分点。其中，住宅新开工面积53433万某某方米，增长14.0%。房屋竣工面积39546万某某方米，增长20.0%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅竣工面积29024万某某方米，增长19.2%。 1-6月份，房地产开发企业土地购置面积9502万某某方米，同比下降3.0%，降幅比1-5月份收窄2.9个百分点；土地成交价款3159亿元，增长10.2%，增速提高5.5个百分点。
2、商品房销售和待售情况 1-6月份，商品房销售面积64302万某某方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。其中，住宅销售面积增长28.6%，办公楼销售面积增长40.5%，商业营业用房销售面积增长13.4%。商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%，办公楼销售额增长61.6%，商业营业用房销售额增长15.6%。
1-6月份，东部地区商品房销售面积31647万某某方米，同比增长32.1%，增速比1-5月份回落8.3个百分点；销售额31375亿元，增长50.8%，增速回落12.1个百分点。中部地区商品房销售面积17194万某某方米，增长30.7%，增速回落2.5个百分点；销售额9372亿元，增长39.6%，增速回落4.2个百分点。西部地区商品房销售面积15461万某某方米，增长17.6%，增速回落2.7个百分点；销售额7935亿元，增长17.8%，增速回落2.6个百分点。 6月末，商品房待售面积71416万某某方米，比5月末减少753万某某方米。其中，住宅待售面积减少770万某某方米，办公楼待售面积减少86万某某方米，商业营业用房待售面积增加44万某某方米。 3、房地产开发企业到位资金情况 1-6月份，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%，增速比1-5月份回落1.2个百分点。其中，国内贷款10939亿元，增长1.0%；利用外资66亿元，下降63.2%；自筹资金23816亿元，下降0.1%；其他资金33314亿元，增长38.3%。在其他资金中，定金及预收款18934亿元，增长34.1%；个人按揭贷款11245亿元，增长57.0%。
4、房地产开发景气指数 6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.40，比5月份回落0.08点。
（二）2016年上半年**_*场分析
2016上半年持续高温运行了2个季度后，终在公积金“新政”实施之时告一段落。新政带以“三”不变（贷款的首付比例、额度计算方式及最长期限）；“四”限（贷款额度上限、二套的申请额度上限、三套的限制使用及离婚购房限制）的形式表明了政策对于下半年楼市的制约与规划。
细数上半年楼市政策对比2015年简直是寥寥无几，但却简单粗暴到好用至极。从2016年伊始，论楼市的“热度”与“持久度”超过人们的预期值，成交量、价的对比也是在一轮又一轮的热浪中此起彼伏。
聚焦市场前沿
1.政策层面：以政策带动市场成交，用货币拉动楼市发展，2016上半年度无论是从房某某、中介、再到群众都处在“闷热”与“躁动”间徘徊。先是“营/契”的捆绑式售卖将一线城市的房价带到高点，使二线城市跟风而动，人们对于房屋的需求由迫切到了盲从，造成了违约金甘愿赔付而不售，购房定金成10倍速度增加；后有两会议员提出楼市“去库存”需因地制宜，不可一刀切断的话题得到热议，毕竟有些三四线城市的存量房扩口确实很大，而像一线城市及重点的二线市场则会面临供需不平衡的缺口性存在；大量的房屋交易必定会对货币的流通量与金融行业带来一定的冲击力，当然看好这一块“肥肉”的并不只是金融机构而已，应运而生的则是各中介均开展了就房屋买卖周边一系列连锁业务，只可惜好景不长，在舆论事件爆发之后，各中介间的金融业务被叫“停”；随后而至的“营改增”政策，是税务体制下的一种改革，给购房者带来又一项利好的实惠，不过仔细的算一下，利好的实惠也似乎只存在在大房值的房屋之中，只是不知这政策是利好？还是抑制？
2.土地市场：在“面粉”与“面包”同价，甚至超过“面包”原有价格的市场经济带领下，土地市场的溢价率成为历年之最，中心XX区内的地价更是连翻数倍，XX区域向来以地少、商业多冠名，但在2016上半年则拍出2块“地王级”用地，1月末拍出的“XX道地块”成为该区域内连续4年首出的一块“住宅”性质用地，楼面价飙至38976元/平方米，溢价率约为132.4%；时隔5个月，XX区域内再度退出大体量性质用地—大沽北路地块，预估70亿成交，最终以102亿被天房竞得。在“地王”频现“津城”的之中，拿地、抢地、哄 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 观近5年内津城二手房源成交量走势，出2013年3月成交“井喷”达22000套外，次高点则在今年的4月份成交量在21643套，逼近2013年3月的至高点；从趋势线看，成交的低迷时期仅出现在2014年中，整体趋势一路走高，回暖速度不断加剧，“高温房价”已成定局。
在庞大的客户群体不断的消耗与更迭着房源市场的同时，又是来自于哪里的人们对于津城楼市的“贡献”最大呢？从下图中我们并不难看出，XX这个XX的哏儿度区域迎来了四面大方的人们在此安家置业，除去XX人自己的购买能力占据了市场上的66%外，XX与山东两省的客户在津购买房产最多，其次为XX省、XX省及XX省。不过由此可见，XX楼市是一个极具潜能的“半开发”市场。
当然能够影响“津城楼市”购买力因素的除了地域外，还有年龄与户型。在津城，最畅销的是小于903∫韵碌亩址吭矗樗孀派畹亩嘣攵嘌嗣堑木幼∠肮咭苍谇娜环⑸鸥谋洌?0-1443〖涞姆吭匆苍嚼丛降?0-40岁之间人群的喜爱，并逐步向30岁以下人群蔓延。其中我们可以看出在小于903》吭粗校?0-35之间人群的购买力最为旺盛，其次为25-30岁之间的客户群体占主力地位。
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