江苏房地产业发展回顾及特点
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近几年来，江苏房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大，经历了一个从小到大、从弱到强的发展过程，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动全省国民经济和社会发展的新增长点和重要支撑。今年以来，面对宏观调控的新形势，江苏房地产业仍保持了去年以来的良好发展态势，但在发展过程中也出现了一些新情况和新问题。如何进一步加强对房地产市场的引导、规范和管理，主动顺应宏观调控，及时调整发展战略，研究和解决发展过程中存在的问题，是保持**_*场又好又快发展的关键。
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一、近年来江苏房地产业发展的简要回顾
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“十五”以来，全省国民经济持续快速发展，经济国际化、新型工业化和城市化进程不断加快，居民收入、消费水平和消费需求稳步提高，共同构筑了房地产市场繁荣的社会经济基础，也为江苏省房地产业持续快速的发展提供了广阔的市场空间。
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（一）房地产开发投资快速增长，投资总量已居全国首位
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从2001年到2006年，江苏房地产投资年均增长率达到了35.8%，总体上呈现出一种快速增长的良好发展态势。“十五”开局之年，江苏省房地产开发投资增速平缓，2001年完成开发投资411.84亿元，比2000年增长15.3％；从2002年开始，江苏省房地产增势迅猛，当年完成开发投资544.71亿元，比上年增长32.3％；2003年完成开发投资809.18亿元，比上年增长48.7％；2004年完成开发投资1269.78亿元，比上年增长50.3％，达到“十五”期间的顶峰；2005年国家出台了稳定房价的政策（“国八条”），江苏省房地产投资增速大幅回落，当年完成投资1526.9亿元，比上年增长20.2％；2006年江苏房地产开发投资承接了2005年的增长趋势，月度之间的波动相对这两年为最小，未出现反弹或继续跌落的迹象，全年完成开发投资1901.01亿元，比上年增长23.0％，房地产投资呈现平稳较快增长态势，实现了“十一五”开局的又好又快发展。
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由于近年来江苏房地产开发投资快速增长，使其在全国的投资总量位次迅速提升。2002年在各省（市、区）列第五位，比第一位北京市（1117.44亿元）低572.74亿元；2003年上升到第四位，比第一位广东省（1209.92亿元）低400.75亿元；2004年仍居第四位，但与第一位北京市（1473.29亿元）的差距缩小到203.51亿元；2005年江苏省在全国的位次由四进一；2006年江苏省房地产开发投资仍居全国首位。
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（二）商品房销售持续旺盛，价格持续攀升
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1、从商品房销售面积看，2001年～2006年商品房销售面积增速均保持在两位数，2001年商品房销售面积为1793.96万平方米，比上年增长11.6％，2002年销售面积为2294.16万平方米，增幅达到27.9％。2004年、2005年销售面积增速分别为15.5%和15.2％，2006年全省商品房销售面积为5929万平方米，比上年增长17.4％。从商品房类型看，商品住宅的销售一直是商品房销售的主体，其所占比重一直保持在85％以上。
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2、从商品房销售额看，商品房销售额的增速快于商品房销售面积的增长速度。其中，最低的2001年增幅也达到了23.1％，最高为2004年，达到42.1％，2005年增幅也高达36.9％，2004和2005这两年的销售额增速是销售面积增速的两倍多，2006年商品房的销售额比上年增长24.2％，增幅明显高于同期销售面积（增长17.4%）的增幅。销售额的增长快于销售面积的增长，意味着商品房销售价格的增长，销售额的高速增长从另一角度也可反映全省商品房价格的上涨情况。
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3、从商品房销售价格（指全省销售均价，下同）看，近年来价格呈节节攀升之势。从2001年到2005年，除了2002年的增速为5.9％，其他年份的增速都在两位数，2001年上涨了10.3％，涨幅最高的年份是2004年达到23.0％，2005年国家出台“国八条”后，房价涨幅有所回落，2005年末为18.8％，比上年回落4.2个百分点。进入2006年以来，商品房价格从前两年20%左右的暴涨回归到在一位数增长区间起伏，至12月末，商品房平均销售价格同比增长5.9%，住宅销售价格增长5.7%，其中别墅、高档公寓价格增长10.2%。但是由于房价基数较大，房价的绝对增量仍然较大，给购房者很大压力。作为商品房重要组成部分的商品住宅，其价格的增幅变化趋势和商品房基本是一致的。
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（三）商品房供应量不断扩大，但商品房空置面积增长较快
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1、商品房竣工面积持续扩大。近年来，江苏省商品房竣工面积持续扩大，从2001年的2116.59万平方米，迅速增加到2005年末的4671.24万平方米、2006年末的5370.27万平方米，增长了1.54倍，年均增长20.5%。2001年商品房竣工面积的增速为2.3％，从2002年开始，其增速一直保持在10％～20％左右，2005年达到19.6％，2006年有所回落，但仍保持15%的增长。
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2、新开工面积不断增加。2001年，江苏省商品房新开工面积为2514.35万平方米，2004年增至6507.63万平方米，期间的2002～2003年其增速一直在40.0％以上，2004年末新开工面积的增速开始下降，为28.2％；2005年末新开工面积为6501.77万平方米，比上年略有减少，其增速大幅回落，为－0.1％；2006年新开工面积开始回升，全年达到7456万平方米，比上年增长14.7%，由降转升，而且保持一定增长。
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3、商品房空置面积由降转升。2001～2003年江苏省的商品房空置面积基本呈逐年下降的态势，降幅都在10％以上，到2004年末全省商品房空置面积为490.69万平方米，增长速度也由下降转为上升，增长了2.2％。2005年国家“国八条”出台后，对居民购房的心理预期产生了较大影响，很长一段时间内，居民都在持币观望，致使商品房的空置面积大幅上升，2005年末达到721.13万平方米，增长了47.0％，其空置量已接近2001年的水平。2006年商品房空置面积继续增加，年末达到995万平方米，比上年增长38%，但增幅比上年明显回落。
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（四）房地产开发企业的集中度提高，实力明显增强
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经过宏观调控的洗礼，房地产企业优胜劣汰，许多实力差的小企业纷纷被淘汰出局，在开发市场中胜出的企业基本上是一些实力雄厚的大企业。这些企业资质等级较高，资金集中度相对要高，企业实力也较强，完成投资额则相对较多，同时这种相对集中的趋势在近年更加进一步显现。年报资料显示，至2006年末，江苏省房地产开发企业共有4137家，比上年增加327家，比2001年增加了2115家，其中二级及以上企业由上年的435家增加到619家，其完成的投资额为657.35亿元，所占比重分别为15%和34.5%，平均每个一、二级企业完成投资1.06亿元，是二级以下企业投资的2.99倍。尤为重要的是这些大企业投入所产生的效益远远高于其他企业，2006年年报显示，资质二级以上企业完成的商品房竣工面积为2126.79万平方米，仅占全省总量的35.8％，但其所实现的利润总额为77.58亿元，所占比重达到52.3％，上缴所得税23.56亿元，所占比重为43.1％。
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（五）房地产业在国民经济和社会发展中的地位和作用日益突出
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1、房地产增加值增幅高于全省三产和GDP增幅，比重不断提高。房地产业产业链长、关联度高，涉及到制造业中钢铁、水泥等数十个相关行业和服务业中众多行业的发展，其乘数效应惠及上下游诸多产业和相关行业，能够直接或间接引导和影响经济的增长速度和运行质量。从2001年到2006年，江苏房地产业的增加值由326.74亿元增加到914.78亿元，年均增长14.9%，增速高于同期三产（13.6%）和地区生产总值（13.9%）的增速，在第三产业中的比重由9.5%提高到11.7%，***的比重由3.5%提高到4.2%，充分显示了房地产业作为支柱产业在**_*的地位和作用。
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2、房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。房地产业是国民经济的重要部门，房地产业又与百姓生活休戚相关，自从住宅市场化以来，房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。从有关抽样调查资料看，江苏城镇居民人均住房建筑面积由2001年的26.4平方米提高到2006年的29.7平方米，农村居民人均住房面积由2001年的34.2平方米增加到40.8平方米，大大改善了城乡居民的居住条件。房地产业的发展也推进了“绿色江苏”和生态省建设，城市面貌焕然一新，去年全国首批6家国家生态市江苏省有4家，占全国的三分之二。
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3、房地产开发投资占全社会投资的比重逐年提高，拉动支撑作用日益增强。近年来，江苏房地产开发投资快速增长，自实行宏观调控政策后，投资增幅逐渐趋于平稳，但总体仍呈现出快速增长的良好发展态势，从2001年到2006年，江苏房地产开发投资以年均35.8%的速度增长，比全社会固定资产年均增速快10.9个百分点，占全社会固定资产投资的比重由2001年的12.5%提升到2006年的18.9%，在城镇投资中的比重更高，2006年达到了25.4%。由于房地产投资增长快、比重高，目前房地产投资已成为支撑全社会固定资产投资尤其是城镇固定资产投资规模和速度的主力军。
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此外，房地产业的发展在增加税收增强地方财力、吸纳剩余劳动力增加就业机会和增加城乡居民收入提高消费水平等方面也发挥了重要的作用。
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二、今年以来江苏房地产业发展的情况和特点
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今年以来，江苏省房地产开发投资延续2006年平稳较快增长的趋势，继续保持了稳中有升的良好发展态势，且增长加快趋势明显。1-6月累计，全省房地产开发完成投资1019.79亿元，同比增长32.8％，增速比一季度加快9.9个百分点，比去年同期加快7.9个百分点。投资总量继续排在全国首位，占全国总量的10.3％，增速比全国平均水平高4.3个百分点，在东部11个省、市中低于福建（41.7%）、河北（38.4%）居第三位。
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（一）三大区域开发投资快速增长，苏北增速领先
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一个地区的经济发展水平往往决定该地区的房地产发展水平。苏北地区房地产市场起步相对较晚，因此投资总量较小，但近一、两年来增速加快，比重提高，今年以来更加明显。上半年，全省三大区域房地产投资增长都在加快，各地区之间的分布情况大致为，投资额大致呈现苏南、苏中、苏北由高到低的梯度，投资增速则呈现相反的趋势。今年1-6月累计，苏南地区的房地产投资额为701.29亿元，占全省总量的68.8％，增幅为31.8％(一季度比重和增速分别为70.3%、20.5%)；苏中地区的房地产投资额为145.38亿元，占全省总量的14.3％，增幅为33.6％（一季度比重和增速分别为14.2%、24.7%）；苏北地区的房地产投资额为173.11亿元，占全省总量的16.9％，增幅为36.4％（一季度比重和增速分别为15.5%、32.8%），增速比全省平均水平高3.6个百分点，在全省居领先水平，其中徐州（38.9%）、连云港（38.4%）和淮安（38.1%）三市增速都在38%以上。
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（二）房地产开发企业资金充裕，到位情况良好
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资金是房地产开发企业的命脉，对企业的生存和发展至关重要。今年以来，全省房地产资金到位情况良好。1-6月累计，本年资金到位2407.41亿元，是同期开发投资额的2.4倍，好于全国平均水平（全国资金到位是开发投资额的2.1倍），同比增长52.6％，比全国平均水平高出24.1个百分点。其中上年末节余资金594.75亿元，本年资金到位1812.67亿元，同比分别增长55.3%、51.8%，增速比2006年分别高出33和24.7个百分点。资金结构与去年全年相比有所变化，定金及预收款比重下降，来自金融机构的资金和企业自有资金比重上升。今年上半年，在本年到位资金中，国内贷款428.76亿元，同比增长45.1％，客户的个人按揭贷款191.88亿元，同比增长60.1％，这两项共计620.64亿元，所占比重为34.2％，也就是超过三分之一的资金来自银行等金融机构，这一比重高于2006年全年1.7个百分点；来自客户的定金及预收款为509.33亿元，同比增长45.7％，所占比重为28.1%，比2006年全年下降了5.4个百分点；企业自有资金为320.11亿元，同比增长39.8%，所占比重为17.7％，比2006年全年高出1.1个百分点；此外，外资开始大量进入房地产业，上半年全省利用外资达到53.43亿元，比去年同期增长406.1%，所占比重由一季度的1.4%上升到2.9%。
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（三）商品房市场销售看好，住宅期房销售火爆
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今年以来，江苏省商品房销售延续了2006年下半年的增长态势，继续呈加快增长趋势。据统计，今年1-6月累计，全省商品房销售面积达到2985.23万平方米，同比增长22.0％，增速比一季度加快10.3个百分点。从销售方式看，期房销售面积增长加快，比重提高，现房销售也保持一定增长，1-6月累计，全省期房销售面积为2238.65万平方米，所占比重为74.9％，增幅为24.5%，比重比一季度提高了2.5个百分点，增幅比一季度提高了13.6个百分点；现房销售面积为746.57万平方米，同比增长15.2％。
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从江苏省商品住宅销售情况来看，今年上半年基本呈现逐月增加的趋势。据统计，至6月底，全省商品住宅累计实现销售2652万平方米，比去年同期增长22.0%，这一增幅创下了自2006年以来的新高。值得关注的是，其中的期房销售火爆，增幅迅速攀升，1-2月份增长5.7%、1-3月份增长10.9%、1-4月份增长19.0%、1-5月份增长19.3%，上半年增长26.3%；所占比重也稳中有升，从1-2月份的72.5%提升至76.5%。与此相比，现房销售总量少、增长慢，至上半年，累计实现销售623.86万平方米，所占比重仅为23.5%，同比增长也仅为9.8%。
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（四）经济适用房建设力度加大，商品房结构性矛盾有所缓解
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一是经济适用房的开发力度加大。经济适用房是具有保障性质的住房，其开发力度关系到中低收入家庭的安居问题，关系到房地产市场的健康发展，关系到和谐社会的推进。今年1-6月累计，全省住宅新开工面积为3831.73万平方米，同比增长26.2%，其中经济适用房新开工面积为292.39万平方米，同比增长73%，占住宅新开工面积的比重为7.6％，比2006年提高了2.3个百分点。上半年住宅投资完成746.63亿元，同比增长33.1%，其中经济适用房投资完成33.48亿元，同比增长43.6%，占住宅投资的比重由去年同期的4.2%提高到4.5%，提高0.3个百分点。
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二是商品住宅的供应结构有所改善。前两年，商品住宅有向超大、超豪华方向发展的倾向，这一结构问题影响了商品房市场的稳健运行。自“国六条”实施以来，特别是今年以来，全省各地都对商品住宅的供应结构进行了调整，以逐步实现90平方米以下户型占比达到70％的目标。根据省建设厅网上备案交易数据反映，上半年**_*区商品住宅批准预（销）售面积（市场供给）中，90平方米以下户型所占比例为17.4%，虽然比例仍然不高，但从环比看，比2006年底提高了3.8个百分点。从实际登记销售情况看，居民对小户型住宅的需求也在逐步提高，今年上半年90平方米以下所占比例为15.5%（一季度为15.1％），比2006年底提高了2.4个百分点。今年1-6月份江苏省共销售商品住宅229342套，同比增长25.8%，其中经济适用房销售12298套，增长39%，占住宅销售总套数的5.4%，与上年同期相比提高0.5个百分点。
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（五）商品房空置面积开始出现总量回落、增幅趋缓的新趋势
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今年以来，商品房空置面积特别是商品住宅的空置面积开始出现总量回落、增幅趋缓的新趋势。据统计，至6月底，全省商品房空置面积为1077.15万平方米，总量比上月底（1121.94万平方米）有所减少，增幅由去年同期的117.9%下降到18.7%，比一季度回落12.4个百分点，其中占总量六成（61.4％）以上的商品住宅空置面积为661.86万平方米（上月底为682.85万平方米，增幅为39.2%），其增幅由去年同期的111.24%下降到21.7％，比一季度回落4.9个百分点。从商品住宅的空置年限情况来看，空置1-3年的已由增转降，如至6月末商品住宅空置在1-3年的为339.18万平方米，同比下降10.4%，而5月末为360.61万平方米，增长2.2%。
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（六）土地价格持续快速增长，房价压力继续增大
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今年以来，江苏土地价格一直处于上涨之中，且上涨幅度较大。一季度，全省房地产开发企业购置土地面积同比下降2.7%，而土地成交价款同比增长62.4%，1-4月累计，全省房地产开发企业购置土地面积896.61万平方米，仅比去年同期增长2.9%，而土地成交价款为125.92亿元，同比增长28.9%，上半年全省房地产开发企业购置土地面积1454.26万平方米，比去年同期增长9.2%，而土地成交价款为230.81亿元，同比增长63.4%。从全省成交土地均价来看，今年1-6月累计，全省每平方米的成交土地单价为1587.8元，同比增长了49.8%（一季度增长了66.9%），每平方上涨了528元。土地成本作为房地产开发的主要成本和房价构成的主要要素之一，它的价格不断上涨必定会影响到房价的持续上涨。值得注意的是今年以来，全省待开发土地面积一直保持着较大的存量，至六月末，全省房地产待开发土地面积达3874.23万平方米，比2006年全年完成开发土地量多出了1784.83万平方米，也就是说即使今年没有购置土地，按照2006年的开发力度，目前的土地存量还可供开发一年半以上。如果已购置的土地不能及时得到开发，在目前土地资源十分紧缺，价格不断上涨的形势下，下半年房价上涨的压力会继续加大。
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三、***存在的主要问题
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今年以来，**_*场总的发展形势良好，但也存在着一些值得注意和不容忽视的问题，主要表现在房价持续上涨且涨幅较高和商品房供应结构性矛盾还比较突出两个方面，影响和制约着房地产市场的进一步健康发展。
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（一）商品房价格持续上涨，住宅价格涨幅较高
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今年以来，江苏省商品住宅销售价格基本延续去年的趋势继续上涨，全省住宅价格一路高涨，且呈愈涨愈烈之势。根据省建设厅网上交易数据反映，今年一季度，苏南地区的房价已然不菲，苏中、苏北地区的房价增长迅猛，连云港、泰州、徐州、盐城四个城市的商品住宅均价涨幅均超过10％的调控目标。1-6月份全省住宅均价增幅为7.3%，涨幅比上月累计又提高了1.5个百分点，在全省13个省辖市当中，除了宿迁市同比下降6.1％，其他12个市都保持不同程度的增长，其中有9个市的增幅都超过10％（比上月底增加了3个市）。据有关调查和资料显示，今年房价上涨的主要原因是土地价格的高速增长，如1－6月份，全省房地产开发企业购置土地面积同比仅增长9.2％，而土地成交价款同比增幅高达63.4%，从全省成交土地均价来看，每平方米的单价同比增长了49.8 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 突出问题，按照贯彻落实科学发展观的要求，切实认真贯彻落实国家宏观调控的各项政策和措施，认真制定和抓紧实施住房建设规划制度，进一步完善房地产开发土地供应办法，合理控制城镇房屋拆迁规模和进度，将调整住房供应结构、稳定住房价格的各项任务落到实处，促进房地产市场又好又快发展。
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第二，从企业的层面来说，各房地产开发企业应抓住当前宏观调控的有利发展机遇，进一步苦练内功，在提高质量、强化服务、降低成本、提升品牌形象等多方面下大力气，做大做强企业，千万不要因当前较好的发展形势而忽视企业内在素质的提升。市场竞争是激烈而无情的，只有不断进取，不断创新，始终把消费者当作上帝，***发展壮大并立于不败之地。
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第三，从消费者的角度来讲，广大城镇居民要合理消费、理性消费，切实改变消费理念，根据收入情况，通过租赁房屋、购买二手房、购买新房等不同方式、多种途径实现和满足住房需求，切不可盲目攀比、提前消费，做房价不断上涨的推波助澜者。当然政府要千方百计采取措施稳定房价，建立健全房地产市场信息发布制度，提高市场透明度，规范房地产市场秩序，这对于正确引导居民理性消费，改善心理预期是至关重要的。
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