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不动产登记学习解读汇报人：徐某某

**_* 律师二0二一年二月中华人民共和国民法典法者，天下之程式也，万事之仪表也 目录

1、不动产物权变动的类型

2、不动产登记制度

3、不动产登记的审查职责及赔偿责任7编1260 条总则物权合同人格权婚姻家庭继承侵权责任附则民法典的主要内容民法典的重大意义

2020年5月28日，全国人大十三届三次会议通过了《中华人民共和国民法典》，并于今年1月1日已施行。《中华人民共和国民法典》是新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律，宣告中国迈入“民法典时代”。

编纂法典是一个国家、一个民族走向繁荣强盛的象征和标志，不仅能充分彰显中国特色社会主义法律制度成果和制度自信，促进和保障中国特色社会主义事业不断发展，也能为人类法治文明的发展进步贡献中国智慧和中国方案。

一、不动产物权变动的类型

《民法典》第209条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

《民法典》第214条?不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

一、不动产物权变动的类型

《民法典》第229条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

《民法典》第230条 因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。

《民法典》第231条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

解读：不动产物权变动类型：（1）基于法律行为的物权变动（登记）：①物权变动以登记作为生效要件：A、房屋买卖、建设用地使用权的取得、变更、转让和消灭和不动产的抵押必须登记，登记生效；B、居住权自登记时设立。②物权变动以登记为对抗要件：A、土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人；B、土地经营权不登记，不得对抗善意第三人；C、地役权自地役权合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人；D、已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。解读：(2)基于非法律行为的物权变动：①基于公权力的行使。因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。②基于法律规定。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。③基于事实行为。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。该（2）物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记，未经登记，不发生物权效力。 《民法典》第232条　处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 案例：甲死亡后，其房屋由继承人乙继承，虽然没有办理过户登记，但乙自继承之日起取得该房屋的所有权。如果乙拟将该房屋出售给丙，则乙必须首先将该房屋过户登记在自己的名下，然后才能过户登记在丙的名下。未经登记，乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效，但不发生物权变动效力。 登记是物权变动的重要公示方法。《民法典》在有关具体登记类型的界定上较为笼统，与我国现有的登记规范和实务操作存在差异。尤其值得关注的是，《民法典》并未严格区分“转移登记”与“变更登记”，而笼统地将二者称为变更登记。比如，《民法典》第355条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记”。按照《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）与《不动产登记操作规范（试行）》的相关规定，本条中的“变更登记”其实是指“转移登记”。与此相同的情形还包括《民法典》第365条中的“变更登记”亦指向的是“转移登记”。《民法典》第385条的规定，“已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。很明显，本条就直接用变更登记来囊括了地役权变更与转让两种情形。因此，我们是否可以理解《民法典》中变更登记的双重含义——“转移登记”与“变更登记”。 如何办理生效法律文书的不动产登记（《民法典》第229条）  关键是把握这里所称的法律文书包括哪些或者说什么判决书、裁定书？ 《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第7条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《物权法》第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。该司法解释对发生物权变动的法律文书的范围及种类进行了明确，将直接导致物权变动的法律文书限定为改变物权关系而排除履行债权的判决书等。（暂用） 判决书和裁决书。判决书和裁决书的内容必须是针对物权变动做出，且具有改变物权归属的内容，明确物权的变动。如，有继承、离婚等分割共有不动产案件。即法理上的形成判决（使权利关系及法律关系发生变动的判决），而非给付判决、确认判决。 调解书。调解书的内容也是针对分割共有不动产案件，改变了物权关系，如有继承、离婚等分割共有不动产案件。 裁定书。在执行程序中做出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，其内容均是针对特定的物而做出的。但只限定这两种类型裁定书具有变动物权的效力。二、不动产登记制度新规

（一）总则篇

1.限制民事能力人年龄的调整

《民法典》第19条 八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。 二、不动产登记制度新规

（一）总则篇

1.限制民事能力人年龄的调整

《民法典》第20条 不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。

《民法典》第21条 不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。

八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的，适用前款规定。 解读：《民法典》第19条将无民事行为能力人和限制民事行为能力的年龄界限从原来的十周岁下调为八周岁，并且明确了其可以“可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。” 所谓纯获利益的行为，是指能够获得利益但不负法律上的负担。如无负担的赠与、无须赋税的得利等。 所谓与其年龄、智力相适应的民事法律行为，可以从行为与本人生活相关联的程度、本人的智力能否理解其行为，并预见相应的行为后果，以及行为标的数额等方面认定。 而《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第11条“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。”登记规则和《民法典》第19条、第20条是相符的。二、不动产登记制度新规

（一）总则篇

2.临时监护人的确定

《民法典》第31条 对监护人的确定有争议的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门指定监护人，有关当事人对指定不服的，可以向人民法院申请指定监护人；有关当事人也可以直接向人民法院申请指定监护人。 二、不动产登记制度新规

居民委员会、村民委员会、民政部门或者人民法院应当尊重被监护人的真实意愿，按照最有利于被监护人的原则在依法具有监护资格的人中指定监护人。

依据本条第一款规定指定监护人前，被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益处于无人保护状态的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会、法律规定的有关组织或者民政部门担任临时监护人。

监护人被指定后，不得擅自变更；擅自变更的，不免除被指定的监护人的责任。 解读：《民法典》第31条第3款“根据本条第一款规定指定监护人前，被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益处于无人保护状态的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会、法律规定的有关组织或者民政部门担任临时监护人。” 此条解决了监护人有争议时的临时监护问题，即有关当事人在对监护人资格有争议而进行诉讼的时候，需办理被监护人不动产登记的代理人可由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会、法律规定的有关组织或者民政部门担任临时监护人。而法律规定的有关组织目前可以找到的只有《民法典》第36条第2款“学校、医疗机构、妇女联合会、残疾人联合会、未成年人保护组织、依法设立的老年人组织”。二、不动产登记制度新规

（二）物权篇

1、确认和完善不动产登记制度

（1）统一登记机构

《民法典》第210条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

《民法典》第333条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。 解读：《民法典》物权编确立了不动产实行统一登记制度，包括统一登记的范围、登记机构和登记办法，且把所有涉及不动产登记的主体全部修改为由登记机构，从立法上保证了不动产登记机构的统一。 登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书。二、不动产登记制度新规

（二）物权篇

1、确认和完善不动产登记制度

（2）利害关系人使用登记资料的义务

《民法典》第219条 利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。 解读：《民法典》物权编专门增加第219条规定:利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。这一修改体现了权利义务一致的要求，在保障权利人、利害关系人查询复制不动产登记资料的同时，增设了权利人、利害关系人的相关义务，对于保护权利人的隐私，防止不动产登记资料被不当利用具有现实意义。 《民法典》第1034条 自然人的个人信息受法律保护。 个人信息是以电子或者其他方式记录的能够单独或者与其他信息结合识别特定自然人的各种信息，包括自然人的姓名、出生日期、身份证件号码、生物识别信息、住址、电话号码、电子邮箱、健康信息、行踪信息等。 《民法典》第1039条 国家机关、承担行政职能的法定机构及其工作人员对于履行职责过程中知悉的自然人的隐私和个人信息，应当予以保密，不得泄露或者向他人非法提供。 《刑法》第二百五十三条之一：【侵犯公民个人信息罪】违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。违反国家有关规定，将在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息，出售或者提供给他人的，依照前款的规定从重处罚。二、不动产登记制度新规

（二）物权篇

2、预告登记的修订

《民法典》第221条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 解读：《民法典》221条明确了预告登记的适用范围。预告登记不仅适用于房屋买卖，也适用于建设用地使用权转让合同、抵押合同等情形。 同时，将预告失效期从原来的三个月修改为九十日，如今后的登记规则不修订的话，从登记的角度来看对不动产登记没有实质性的影响，因为不动产登记机构无主动注销预告登记和认定其是否有效的职责。 **_*首个国有建设用地使用权转让预告登记证明 2020年11月20日，*_**理了*_**与**_*国有建设用地使用权转让的预告登记，颁发了我市首个国有建设用地使用权转让预告登记证明，成功开展了我市推行国有建设用地使用权预告登记转让制度的首次探索，并有效解决了企业的实际问题。 预告登记转让制度，即是按照“先投入后转让”原则，以出让方式取得的建设用地使用权，对未完成开发投资总额百分之二十五的，在交易双方签订国有建设用地使用权转让合同后，允许依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续，该制度对盘活土地二级市场，打破了土地转让制度的瓶颈限制具有积极作用。 “预购商品房抵押权预告登记”是指购房人以预购的商品房期房做抵押，向金融机构申请购房贷款。同样，由于是处于期房阶段，它暂时还不能办“其他权利登记”，所以，就先办该登记。意义:预先申明，该房屋已经先抵押给我(银行)了，别人不能再主张抵押权了，防止购房人再将该房抵押给别人。登记申请人是金融机构(银行)和购房人。  抵押权预告登记，法律赋予预告登记权利人享有的未来实现抵押权的请求权以一定的保全效力，即未经预购商品房抵押权预告登记权利人同意，处分该预购商品房的，不发生物权效力。二、不动产登记制度新规

（二）物权篇

3、共有不动产规则修订

《民法典》第301条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。 解读：《民法典》第301条中关于共有不动产的规定中，除了原有处分或者重大修缮不动产需要三分之二以上按份共有或者全体共同共有人同意以外，新增了变更不动产性质或者用途也需要执行以上规则的规定。 在《规范》2.1.3中是允许用途变更由部分共有人提出申请的，对性质变更（共有性质发生变更，就是说按份共有或者共同共有的情况发生了变更），未作出明确的规定。此规则在《民法典》正式实施后即使自然资源部未及时修订也因其与上位法冲突而不得适用，但基于《民法典》的规定当事人另有约定的除外。二、不动产登记制度新规

（二）物权篇

4、按份共有人转让份额规则修订

《民法典》第306条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。 解读：在原《物权法》第101条仅规定了按份共有人在转让份额时，其他共有人有优先购买权，而《民法典》第306条则更为具体的规定了转让份额共有人的通知义务和其他共有人需在合理期限内行使优先购买权的规定。 现行《规范》中对此的要求是如受让人非原按份共有人的，需提交其他共有人同意的书面材料。二、不动产登记制度新规

（二）物权篇

5、承包经营权期限规则修正

《民法典》第332条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。

前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。 解读：《民法典》第 332条删除了特殊林木的林地承包期可由国务院林业主管部门批准延长的规定，并明确了耕地、草地、林地承包期限届满按照农村土地承包的法律继续承包。将承包规则变动的明确为需法律规定。二、不动产登记制度新规

（二）物权篇

6、承包经营权流转规则修正

《民法典》第334条 土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

《民法典》第335条 土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

《农村土地承包法》第37条 土地承包经营采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。 解读：《民法典》第 334 条将原《物权法》第128条中土地承包经营权人有权转包的规定予以删除，与《农村土地承包法》第17条的规定相衔接。其删除了流转期限不得超出剩余承包期并不代表今后的土地承包经营权流转可以超出期限，而是明确土地承包权人应当依照法律规定进行流转。 而《农村土地承包法》第 33、34条的规定家庭承包经营权互换和转让均属于本集体组织内部行为，不得对 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 /p> 审查的内容和要求：4、国家机关依法制作的其他文书、证明文件，主要包括合法建造房屋的证明、法院或仲裁机构的法律文书、有关机关出具的其他证明文件。登记机构对此无权作实质审查，只负形式审查义务，判断其与申请登记的房屋、其主客体和内容与其他申请材料是否一致，有无权利冲突。 5、有关机构出具的证明，如竣工证明、测绘报告、公证文书等。它们主要来自中介机构，对相关事项具有较高的证明力，而且登记机构也没有能力进行实质审查，只作形式审查即可。 本案分析：第三人向被告提供 “李某某” 的房产证、曹群先的身份证、现名曹群先曾用名“李某某”的常住人口登记卡等材料，其内在的逻辑联系能够支持第三人的申请，登记机构进行合理审慎的审查后不存在“一致性”与“权利冲突”的合理怀疑，无需作进一步审查的情况下,如果把申请人原因导致的错误变更归责于某某,不符合最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任”的宗旨。[文章尾部最后500字内容到此结束,中间部分内容请查看底下的图片预览]该文档为免费文档，内容和预览一致，预览是什么样的内容就是什么样的。

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