旧城改造项目数据分析最终版

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*_**汉正街东片旧城改造项目数据分析

一、项目背景及数据来源

汉正街东片改造项目为XX市2009年重大招商引资项目，为配合市政府关于“彻底整治市场，建设老街XX区”的城市建设部署，在xZ口区政府及招商部门的邀请下，利嘉集***就汉正街东片综合改造项目进行过多次深入洽谈，于2009年6月9日在XX签订了《XX市汉正街东片综合改造项目框架协议书》，又于2010年5月19日的*_**，与xZ口区政府签订了《汉正街东片综合改造项目合作协议》。

自协议签订以来，在市委、市政府及各级部门的亲切关怀和大力支持下，各项前期工作一直在稳步推进之中。我们集团也迅速做出部署，决心尽快完成拆迁，尽快实现摘牌落地并动工建设。为了实现这一目标，大力推进项目进展，集团在人力、物力、财力等各方面均做了妥善安排，为项目的成功实施给与了充分的保障。

汉正街东片土地储备试点项目先后组织三轮拆迁调查工作，09年初市政府下达批复后，***组织XX新XX拆迁***对该项目范围房屋进行了全面调查。东片指挥部成立后，指挥部又委托XX鸿图拆迁有限***对项目调查数据进行了全面复核。在复核期间，出资方利嘉集团组织30余人分16个组参与到数据复核工作中。东片指挥部和利嘉集团共同认可锁定目前汉正街东片土地储备项目拆迁调查数据。

具体数据为：总用地面积约287.7亩（含南玻地块19.3亩）涉及拆迁户5551户，实际拆迁面积430924.42平方米,另外按政策规定必须增加的面积21244.39平方米。

数据分析见下表：

（一）拆迁户数据分类分析：

房屋面积分类情况表

编号

用途

总面积（3。?/p>

其中有证建面（3。?/p>

其中无证建面（3。?/p>

住宅

280893.44

201107.89

79785.55

商业

58509.82

45191.77

13318.05

住改非

20561.62

0.00

办公

18452.59

16220.83

2231.76

仓库

50273.97

37521.92

12752.05

工厂

2232.98

0.00

2232.98

1-6项小计

430924.42

320604.03

110320.39

保底增加面积

14607.94

文革产、托、代管产

6636.45

1-8项合计

452168.81

说明：1-6项为调查区域的实有建筑面积，7-8项为按政策规定必须增加的面积。

户数分类情况表

分类

直管产

托、代管产

文革产

自管产

私房

企业

总计

户数

1880

368

2926

289

5551

居民情况分析

直管公房

托、代管产

文革产

自管产住户

私房住户

合计

户数

1880

368

2926

5262

面积

62282.01

3149.597

2423.67

14098.41

245864.05

327817.73

居住面积的分配表

用途

面积（3。?/p>

住宅

280893.44

商业

9757.31

办公、仓库、工厂

16605.36

住改非

20561.62

小计

327817.73

考虑全货币补偿的安置房的指标：

分类

直管产

托、代管产

文革产

自管产

私房

总计

指标（户）

1880

368

2926

5262

以上总计是没有考虑分户的情况下确定的安置户户数为5262户，若考虑分户的情况，大约需要安置房的指标为6000户以上(***，这样会给整个拆迁的进展带来压力。

拆迁户的户数和面积数据分布图：

253∫韵?/p>

25~303?/p>

30~403?/p>

403∫陨?/p>

户数（户）

448

904

1051

2859

面积（3。?/p>

7083

23183.4

28201

222426.04

拆迁户数分布图：

拆迁面积分布图：

（二）企业情况介绍

企业100家（因权属证分散有289户，其中含8户托、代管产），拆迁面积为103106.69平方米。其中商业48752.51平方米；办公、仓库、工厂54354.18平方米。

（三）政策规定需增加补偿部分【以上（一）-（二）项的部分户数】

1、托、代管产71户，按武某某【2006】28号文中应增加的面积4212.78平方米。

2、文革产17户，按武某某【2006】28号文中应增加的面积2423.67平方米。

3、按XX市人民政府第130号令，需增加的保底面积14607.94平方米。

二、资金预算的价格标准

测算融资方案的基本原则：根据拆迁相关政策法规，结合汉正街地区实际，参照金三角片、二环线改造、江汉路地铁站等超前项目拆迁资金方案及安置细则，考虑尽量让利嘉集团融资方多出资等因素，采取适度就高不就低的原则，拟定汉正街东片资金测算标准如下。将来具体拆迁执行标准将按xZ政办【2009】38号文件规定，拟定拆迁实施细则，按程序报批后执行。

有证房屋补偿标准

（一）认定标准

私房依据房屋对应的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》认定;直管产房屋由xZ房集团认定房屋面积。

（二）补偿标准

1、有证住宅按综合价格：12000元/平方米

根据永业行***预评报告，住宅预评区位价格为5218元/3。刂眉鄹?42~664元/平方米，以及有关附属设施、奖励金额方面的补偿，同时参考周边项目拆迁实际，考虑到汉正街的实际情况，修正有证住宅综合补偿价格为12000元/平方米。

2、有证商业综合价格：50000元/平方米

根据永业行***预评报告，商业预评区位价格11280元~28952元/平方米;重置价格442~664元/平方米以及有关附属设施、奖励金额方面的补偿，同时参考汉正街地区中芬片、国华片、江汉地铁站，江汉区花某某等项目拆迁实际，考虑到汉正街地区紧邻本案项目金正茂实际销售一层店面达到建筑面积60000元/平方米的情况，根据现行拆迁条例修正有证商业综合补偿价格为50000元/平方米。

3、有证办公、仓库、工厂综合价格：15000元/平方米

根据永业行***预评报告，办公预评区位价格4418元/平方米；生产、仓库区位价格4650元/平方米；重置价格442~664元/平方米以及有关附属设施、奖励金额、人员设备方面的补偿，同时参考汉正街地区办公、仓库、工厂实际大部分用于商业经营情况，修正有证办公、仓库、工厂综合补偿价格为15000元/平方米。

住改非房屋的补偿标准

（一）认定标准

被拆迁人事实经营或租赁经营的，须提供合法的工商营业执照、税务登记证等相关有效证件。

（二）补偿标准

根据市局内部政策，以及金三角的执行标准版，对住改非部分按照有证商业补偿综合单价的70%测算。

历史无证房屋的补偿标准

（一）认定标准

历史无证房面积的认定：根据武规拆字【2003】9号文《XX市历史遗留无证房屋拆迁补偿处理意见（试行）的通知》精神，由城管部门出具证明，确定房屋建造年限；由区房产局测绘队测绘无证房屋面积，出具测绘图予以认定。

历史无证房性质的认定：被拆迁人事实经营或租赁经营的，须提供合法的工商营业执照、税务登记证等相关有效证件。

（二）补偿标准

1、根据武规拆字【2003】9号文《XX市历史遗留无证房屋拆迁补偿处理意见（试行）的通知》，在85~95%幅度范围内，对无证住宅、办公、仓库、工厂按照其对应有证补偿综合单价的90%测算。

2、按住改非标准执行，对无证商业按照有证商业补偿综合单价的70%测算。

文革产、托、代管产的补偿标准

(一)认定标准

由区落实私房政策办公室和xZ房集团对文革产，托、代管产房屋进行认定，并下发确认书。

（二）补偿标准

根据武某某【2006】28号文件有关规定执行，对涉及文革产托、代管产房屋实行双重补偿。

产权调换标准

1、有证商业、办公房屋按照建筑面积1:1实行就地还建；

2、无证办公房屋按确认的建筑面积的90%实行就地还建；

3、住改非商业经营部分和无证商业建筑面积按认定面积按70%打折后给予就地还建。

困难补助标准

1、被拆迁人为低保户的按20000元/户实施困难补助；

2、被拆迁人为低保户同时又是残疾户的另外再按20000元/户实施残疾困难补助。

三、全货币补偿方案资金测算分配明细表

以下为各部分资金的明细说明：

（一）100%货币补偿所需资金

1、收购南玻地块费用：350万元

2、住宅面积补偿：

有证住宅面积201107.89平方米×10000.00元/平方米＋无证住宅面积79785.55平方米×10000.00元/平方米×90%＝272914.89万元

3、商业面积补偿：

有证商业面积45191.77平方米×50000.00元/平方米＋无证商业面积13318.05平方米×50000.00元/平方米×70%=272572.03万元

4、住宅非面积补偿：

20561.62平方米×50000.00元/平方米×70%=71965.67万元

5、办公面积补偿：

有证办公面积16220.83平方米×15000.00元/平方米＋无证办公面积2231.76平方米×15000.00元/平方米×90%=27344.12万元

6、仓库面积补偿：

有证仓库面积37521.92平方米×15000.00元/平方米＋无证仓库面积12752.05平方米×15000.00元/平方米×90%=73498.15万元

7、工厂面积补偿：

2232.98平方米×15000.00元/平方米×90%=3014.52万元

8、保底增加面积补偿：

14607.94平方米×12000.00元/平方米=17529.53万元

9、文革产、托、代管产增加面积补偿（按双重补偿中规定的80%计算）

6636.45平方米×15000.00元/平方米×80%=6370.99万元

10、困难补助：

该区域内有669户低保户，其中既是低保户又是残疾户的有246户。根据XX重办【2009】15号文：

669户×20000元/户+246户×20000元/户=1830万元

以上1至10项金额合计：747389.9万元

11、不可预见费

按以上1至10项金额的10%计算：

747389.9×10%=74738.99万元

以上1至11项金额合计：822128.89万元

（二）土地储备有关政策经费

根据XX重办【2009】15号、16号文件规定，涉及三方面政策经费计提：

1、土地储备工作经费

各XX区征地拆迁工作经费：

全货币房屋补偿总资金822128.89万元×2%=16442.58万元；

2、征地拆迁奖励经费

全货币房屋补偿总资金822128.89万元×0.25%=2055.32万元；

3、控违奖金经费

全货币房屋补偿总资金822128.89万元×0.9‰=739.91万元

土地储备有关政策经费合计：1+2+3=19237.81万元

小计土地拆迁成本：841367万元

序号

项目

类别

资金（万元）

备注

100%货币补偿所用资金

收购南玻地块费用

350

已付

住宅面积补偿

272914.89

商业面积补偿

272572.03

住改非面积补偿

71965.67

办公面积补偿

27344.12

仓库面积补偿

73498.15

工厂面积补偿

3014.52

保底增加面积补偿

17529.53

文革产、托、代管产增加面积补偿

6370.99

困难补助

1830

不可预见费

74738.99

小计

822128.89

土地储备有关政策经费

征地拆迁工作经费（按全货币拆资金总额的2%计提）

16442.58

XX重办【2009】15、16号文件

征地拆迁奖励经费（按全货币拆迁金额的0.25%计提）

2055.32

控违奖励经费（按全货币拆迁金额的0.9%计提）

739.91

小计

19237.81

1-2项合计

841367

（三）市政基础设施费

土地一级开发拟开发深度为“六通一平”，即通路、通电、通上水、通下水、通气及通讯，宗地内场地平整。

100元/平方米×191800平方米=1918万元

(四)土地一级开发增值部分

按为土地拆迁成本、市政基础设施费之和的8%考虑，（841367万元+1918万元）×8%=67463万元

(五)土地出让金

按土地中标价的20%计算，土地中标价为(土地拆迁成本+市政基础设施费+土地一级开发增值部分)=(841367万元+1918万元+67463万元)×20%=182150万元

(六)税收

(841367万元+1918万元) ×5.5%÷94.5%=49080万元

(七)土地成本资金使用费用

(841367万元+1918万元+67463万元+182150万元+49080万元) ×7.995%×1年=91301万元

土地成本总计:***万元

序号

投资总额组成

金额（万元）

一

土地拆迁成本

841367

二

市政基础设施费

1918

三

土地一级开发增值部分

67463

四

土地出让金

182150

五

税收

49080

六

土地成本资金使用费用

91301

七

土地成本总计

***

四、*_**汉正街东片旧城改造项目投资估算分析

（一）本项目综合技术经济指标如下：

规划用地面积：17.42公顷

规划净用地：14.41公顷

道路控制用地：3.01公顷

容积率：5.27

地上总建筑面积：91.73万平米

（1）住宅建筑：14.78万平方米

（2）商业建筑：24.80万平方米

（3）SOHO： 34.29万平方米

（4）办公： 11.86万平方米

（5）酒店: 6万平方米

本项目投资估算暂不考虑不计容的地下商业开发、相关配套设施等。

（二）本项目投资估算方案一：在房屋交付使用时按预计最理想化100%销售，实现销售总金额约为人民币***万元。

其中：

住宅销售金额：14.78万平方米×均价1.5万元/平方米=221700万元；

商业销售金额：24.80万平方米×均价4.0万元/平方米=992000万元；

SOHO销售金额：34.29万平方米×均价1.5万元/平方米=514350万元；

办公销售金额：11.86万平方米×均价1.5万元/平方米=177900万元；

酒店租金收入：（暂未考虑销售） 41256万元。

（三）本项目投资估算，其中土地成本资金使用费用约为（建设施工周期三年）：土地成本***万元×（6.4×1.3）%/年利率×3年=351678万元。（详见附表一）

附表一

XX汉正街东片旧城改造项目投资估算表一（单位：万元）

序号

项目

数量

单位

单价

投资额

（万元）

开发成本造价(元/3。?/p>

土地成本

***　

13445

土地出让金

287.7

亩

182150

动迁费用

287.7

亩

***

建筑安装工程费用

472341　

5149

地上商业

248000

3?/p>

6000

148800

SOHO

342900

3?/p>

4500

149805

高尚住宅区

147800

3?/p>

4200

62076

五星级酒店

60000

3?/p>

6000

36000

超高层写字楼

118600

3?/p>

6000

71160

前期工程费用

15777　

172

勘查费用

467841

万元

4678

设计费用

917300

3?/p>

5504

工程监理费

467841

万元

0.50%

2339

投资监理费

467841

万元

0.50%

2339

前期工程费

917300

3?/p>

917

市政规划XX、道路

4280　

市政规划XX30米某某300米某某

9000

3?/p>

2000

1800

市政规划道路25米某某240米某某

6000

3?/p>

1000

600

市政规划道路20米某某600米某某

12000

3?/p>

800

960

市政规划道路15米某某800米某某

12000

3?/p>

600

720

市政规划道路10米某某400米某某

4000

3?/p>

500

200

绿化、公建、驳岸景观

12108　

132

绿化、景观、驳岸

403612

3?/p>

300

12108

配套费用

22475　

245

上水

917300

3?/p>

1835

下水

917300

3?/p>

1835

煤气

917300

3?/p>

2752

电信

917300

3?/p>

1376

智能化

917300

3?/p>

5504

电

917300

3?/p>

100

9173

期间费用

82566　

900

管理费用

467841

万元

2339

营销费用

***

万元

131825

不可预计费用

467841

万元

2339

税费（营业税及附加）

***

万元

131825

1274

土地成本资金使用费用（建设施工周期三年）

8.32%/年

351678

3834

内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。，同时也会给汉正街其他片区的改造带来不良的示范效应。

（二）项目投资建议

该项目若按方案三考虑可实施的情况下，就针对该项目因地制宜的调整相关方案，并提出相关合理化建议，为确保该项目的顺利实施提供保障。

1、在本项目综合考虑可实施的情况下，就该项目地块的绿地位置应做相应的调整，并要求市区政府提供相应净地建设该项目的安置房作为异地安置补偿。

2、针对该项目因地制宜的制定土地出让前、后的有效规制方法，以及包括土地招投标的条件、方式，签订合同后的付款方式，投资进度和后续使用等监管制度。

3、为了保证该项目顺利实施，结合该项目规范和完善、合理的拆迁补偿方案和安置实施细则，并将该项目做为市重点危旧房改造项目，享受市有关优惠政策和相关土地出让金及城市配套费的减免。

4、加快制定XX市地下空间建设用地审批和房地产登记规定，明确规定地下空间权属范围，规定地下空间建设用地申报项目由主管部门在建筑设计报建时进行审查，并进行统一规划。

5、合理利用城市地下空间，发展地下商业是都市商业成熟的标志。尤其是在土地资源日趋紧缺的中国城市，科学、有序、理性、有效地发展地下商业，更是一个城市走向国际化的重要表现。

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