以下为《具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约？》的无排版文字预览，完整格式请下载

下载前请仔细阅读文字预览以及下方图片预览。图片预览是什么样的，下载的文档就是什么样的。

具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约？

引言：有些《房地产居间协议》对房屋买卖双方当事人、房屋座落、房屋价款、房款支付方式、过户、交房、违约责任等内容进行了约定，这样的居间协议是本约还是预约？争论居间合同的合同性质是预约合同还是本约合同的意义是什么？

一、预约合同与本约合同的区别

预约合同是约定将来签订一定合同的合同，本约合同是为履行预约合同而签订的合同。《买卖合同司法解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等一般即是预约合同的形式，在房屋交易中，《居间协议》一般是预约合同的形式。《房屋买卖合同》或者《XX市房地产买卖合同》即是本约合同。

预约合同和本约合同最本质的区别在于“当事人的真实意思”：（1）预约合同是仅仅以定金罚则为成本和代价决定将来自己签订本约合同或者不签订本约合同，即既给将来可能不签订本约合同的对方一个违约成本，又不给将来可能不签订本约合同的自己太大的违约成本；（2）本约合同是当事人以比较高的违约责任（一般表现为违约金）为自己将来违约的成本，并且自己内心知晓在对方没有违约且没有法定解除合同的事由的前提下，自己没有权利解除合同，即合同是法锁。如房屋交易双方签订了房屋买卖合同，一方在对方没有违约且没有法定解除合同的事由的前提下，自己没有权利解除合同。

之所以要先签订一个预约合同，是因为（1）客观上的原因。如签订本约合同的条件还不具备（如A欲出售某动迁房给B，但是A的小产证还没办出。注：并非此种情形下不能签订本约合同——房屋买卖合同）；（2）主观上的原因。如甲打算买乙的房子，但是还需要和家里人商量之后才能最终决定。

二、法院的判决

1、有些判决认为具备了房屋买卖的主要条件的居间协议是本约合同，如：*_**人民法院（2014）浦民一（民）初字第30059号、**_*级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第484号、*_**人民法院（2015）宝民三（民）初字第1644号、**_*级人民法院（2016）02民终1017号；*_**人民法院（2016）沪0113民初17108号。

2、有些法院的判决认为即便居间协议具备了房屋买卖合同的主要要件，仍然是预约合同，如：*_**人民法院（2013）浦民一（民）初字第35559号、*_**人民法院（2015）奉民三（民）重字第1号、XX一中院（2015）沪一中民二（民）终字第1481号、*_**人民法院（2016）沪0117民初15731号、XX一中院（2017）沪01民终217号。

三、法律规定

1、合同成立不等于本约成立

《合同法司法解释二》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”一般的《居间合同》中都会有当事人名称或者姓名、标的（房屋，且座落明确）和数量（一般是一套），但是并不能以此为由认为买卖双方的本约合同已经成立，因为预约合同也是合同，具备上述几个要件可以说预约合同成立了，但并不一定本约合同就成立了。

2、具备买卖合同主要条款的居间协议是本约合同

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 之所以作此规定，是因为（1）双方没有必要再订立《房屋买卖合同》（签订网签合同只是为了过户登记、银行贷款等目的，是为了“应付”行政管理或银行审批的需要，不签订网签合同，合同当事人之间的房屋买卖合同关系也已经明确具体）；（2）“房款”是本约合同中的要素（定金是预约合同中的要素），买受人支付房款，出卖人收受房款，说明房屋买卖双方已经在实际履行本约合同，说明买卖双方已经把形式上看似是预约合同的认购、订购、预订等协议当作了本约合同。

《XX市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》载明：“《XX市房地产买卖合同》是**_*、**_*共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中，买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后，为办理过户手续之需要，大多约定双方再需签订《XX市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。　　如双方明确以签订《XX市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。　　如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《XX市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《XX市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。” 该解答主要是针对居间版的房屋买卖合同，但是如果理解为包含居间协议，或者参照上述规定理解居间协议是否属于本约合同，也有帮助：即具备买卖合同主要条款的居间协议是本约合同。

综上，为维护交易秩序的稳定，鼓励交易，保护守约方，应当将具备买卖合同主要条款的居间协议认定为本约合同。

四、争论居间合同的合同性质的意义

1、可否继续履行的问题。

（1）如果居间协议能够认定为是本约合同，则守约方就可以诉请继续履行【最典型的就是卖房人违约，买房人起诉卖房人要求继续履行合同，办理过户、交房等手续】法律依据是《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

（2）如果居间协议被认定为是预约合同，则不能诉请继续履行。同样是上面的例子，卖房人违约，买房人不能诉请继续履行合同，办理过户、交房等手续。违约方可以以定金罚则为代价单方解除合同。

2、违约损害赔偿的范围问题

（1）如果居间协议被认定为是本约合同，则赔偿的范围不限于定金：《买卖合同司法解释》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”

（2）如果居间协议被认定为是预约合同，则违约损害赔偿仅限于定金罚则：《合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

附案例2则【第一则认为是本约，第二则认为是预约】

附案例一：朱某毅等诉倪某喜等房屋买卖合同纠纷案

案情简介：朱某才（已去世）、陶某芳系朱某毅、朱某之父母，朱某毅、朱某为夫妻，朱某宜为朱某毅、 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 动产买卖意向书》后25日内订立《XX市房地产买卖合同》之交易机会，而非据此确定买卖系争房屋之本约。

综上所述，本院认为，判断张某与陆某某就买卖系争房屋成立预约合同关系还是本约合同关系，既需要审查双方是否就买卖合同关系成立的主要条款达成一致，也要审查双方订立已有合同之目的系为确立交易机会还是订立买卖合同本约。从涉案《不动产买卖意向书》及《卖方签认书》约定的内容看，应认定双方据此确立了将来订立买卖合同关系之交易机会，张某与陆某某就买卖系争房屋仅成立预约合同关系。现陆某某明确表示不愿意以合同约定的价格出售系争房屋，法律亦未赋予张某强制陆某某订立本约之权利，故张某一审中的全部诉讼请求，本院难以支持。

[文章尾部最后300字内容到此结束,中间部分内容请查看底下的图片预览]请点击下方选择您需要的文档下载。

1. 口罩采购居间合同空白
2. 房屋买卖合同
3. 商品买卖合同
4. 居间服务合同
5. （市场代理）居间协议模板
6. 买卖合同模板(8.3)
7. 民法小测选择题
8. 出国劳务中介(居间)合同
9. 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
10. 产品销售居间合同范本
11. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)

以上为《具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约？》的无排版文字预览，完整格式请下载

下载前请仔细阅读上面文字预览以及下方图片预览。图片预览是什么样的，下载的文档就是什么样的。