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附件1

唐山市普通住宅小区物业服务等级标准

1. 综合服务（处理物业服务合同范围内的公共性事务）

三 级

1.1签订规范的物业服务合同，在显著位置公示企业营业执照及资质证书、物业服务事项、服务标准、收费标准等相关信息。

1.2小区依据合同合理配置岗位、人员以及相关设施、设备、工具。

1.3项目负责人应经过系统的物业管理专业培训，有2年以上物业服务企业部门负责人或者同等岗位工作经历。

1.4工作人员统一着装、佩带胸卡、仪表整洁、行为规范。

1.5有固定的办公场所，每日接待、服务时间不少于8小时（含节假日），其他时间设置值班人员，公示24小时服务电话；受理咨询、投诉、报修等24小时内答复或者处置完成率100%，有完整的咨询、报修、投诉受理台账。

1.6物业服务方案、各岗位工作标准等在相应场所公示，有具体的落实措施和考核办法。

1.7每年1次采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式的服务工作调查，综合覆盖率75%以上，形成记录并对存在的问题有整改措施。

1.8管理服务区域内，有完善的标示系统。

1.9每年公示1次物业服务收支情况。

1.10根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，收费合理。

1.11运用信息化技术对物业竣工验收资料、业主资料、房屋档案、设备管理档案、收费管理、日常管理档案等进行管理。

1.12每年至少2次开展社区文化活动；配合社区居委会开展各类宣传活动；重要节日有专题布置。



四 级

1.1签订规范的物业服务合同，在显著位置公示企业营业执照及资质证书、物业服务事项、服务标准、收费标准等相关信息。

1.2小区依据合同合理配置岗位、人员以及相关设施、设备、工具。

1.3项目负责人应经过系统的物业管理专业培训，有1年以上物业服务企业部门负责人或者同等岗位工作经历。

1.4工作人员统一着装、佩带胸卡、仪表整洁、行为规范。

1.5有固定的办公场所，每日接待、服务时间不少于8小时（含节假日），其他时间设置值班人员，公示24小时服务电话；受理咨询、投诉、报修等24小时内答复或者处置完成率100%，有完整的咨询、报修、投诉受理台账。

1.6物业服务方案、各岗位工作标准等在相应场所公示，有具体的落实措施和考核办法。

1.7每年1次采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式的服务工作调查，综合覆盖率70%以上，形成记录并对存在的问题有整改措施。

1.8管理服务区域内，有完善的标示系统。

1.9每年公示1次物业服务收支情况。

1.10根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，收费合理。

1.11运用信息化技术对物业竣工验收资料、业主资料、房屋档案、设备管理档案、收费管理、日常管理档案等进行管理。

1.12每年至少2次开展社区文化活动；配合社区居委会开展各类宣传活动；重要节日有专题布置。



五 级

1.1在显著位置公示物业服务事项、服务标准、收费标准等相关信息。

1.2小区依据合同合理配置岗位、人员以及相关设施、设备、工具。

1.3项目负责人应经过系统的物业管理专业培训。

1.4工作人员统一着装、行为规范。

1.5有固定的办公场所，每日接待、服务时间不少于8小时（含节假日），其他时间设置值班人员，公示24小时服务电话；受理咨询、投诉、报修等24小时内答复或者处置完成率100%，有完整的咨询、报修、投诉受理台账。

1.6物业服务方案、各岗位工作标准等在相应场所公示。

1.7每年1次采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式的服务工作调查，综合覆盖率60%以上，形成记录并对存在的问题有整改措施。

1.8每年公示1次物业服务收支情况。

1.9根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，收费合理。

1.10对物业竣工验收资料、业主资料、房屋档案、设备管理档案、收费管理、日常管理档案等进行管理。

1.11每年2次开展社区文化活动；配合社区居委会开展各类宣传活动。



六 级

1.1在显著位置公示物业服务事项、服务标准、收费标准等相关信息。

1.2小区依据合同合理配置岗位、人员以及相关设施、设备、工具。

1.3工作人员统一着装、行为规范。

1.4有固定的办公场所，每日接待、服务时间不少于8小时（含节假日），其他时间设置值班人员，公示24小时服务电话；有报修、投诉受理台账。

1.5每年1次采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式的服务工作调查，综合覆盖率50%以上，形成记录并对存在的问题有整改措施。

1.6每年公示1次物业服务收支情况。

1.7根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，收费合理。

1.8对物业竣工验收资料、业主资料、房屋档案、设备管理档案、收费管理、日常管理档案等进行管理。

1.9开展社区文化活动；配合社区居委会开展各类宣传活动。





2.物业共用部位及共用设施设备管理

（属于业主共有及未移交相关专业单位的部位及设施设备）

三 级

2.1有专人对房屋共用部位和共用设施设备进行日常管理和维护，共用部位的完好率达到85%以上，共用设施设备完好率达到85%以上；公共照明系统完好率达到85%以上。

2.2根据房屋实际使用年限及共用部位、共用设施设备的使用状况，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会、业主委员会或者社区居委会报告并组织维修。

2.3依据合同约定、管理规约（临时管理规约）及房屋使用说明书等的要求，指导业主/物业使用人正确使用房屋；告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，巡查公共空间及外墙乱张贴、乱涂乱画、乱悬挂、乱堆放等现象，发现违规行为及时劝阻、制止，送达书面通知，并报告业主委员会和有关主管部门。

2.4定期检查小区内公共雨污水管道、化粪池等，并视检查情况进行清掏、疏通；污水泵每年启动1次；雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通；窨井不漫溢，井盖无缺损。

2.5每年检测避雷装置，及时修复锈蚀、变形、断裂部位。

2.6每周1次对共用设施设备进行巡查，做好巡查记录；设备安全运行、维修养护、设备巡查和设备用房卫生清洁制度在工作场所明示；设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

2.7电梯运行管理：

2.7.1 按照规定由有资质的电梯维保单位负责维保，签订书面合同。

2.7.2 有完善的电梯档案资料及电梯管理、安全运行、保养维护、巡视检查、监督考评、突发应急处理等管理制度。

2.7.3 按照规定配有相应人数的电梯安全管理人员并持证上岗。

2.7.4 电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具、通风、监控等设施及配件保持完好，轿厢整洁；五方对讲系统通畅，值守人员24小时值班；显著位置有电梯检验合格标志、乘梯须知、警示及提示标志。

2.7.5 每年至少进行1次电梯运行突发事件应急处理演练。

2.7.6 电梯发生一般故障的，专业维修人员30分钟内到达现场，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在30分钟内到达现场，专业技术人员须在30分钟内到现场进行救助。

2.8有消防系统的，做好相应的管理：

2.8.1 火灾自动报警系统：火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次，每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次报警、警报功能；每月检测切换1次主、备电源，每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。

2.8.2 消防广播系统：每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量。

2.8.3 防排烟系统：每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。

2.8.4 防火分隔设施：每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护1次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。

2.8.5 水灭火系统：消防泵、喷淋泵每月启动1次，每年检查1次润滑情况。

2.8.6 每月测试1次应急照明、疏散指示标志，测量照度和供电时间。

2.8.7 每月巡查1次消防栓、灭火器，保证处于完好状态；配电室、监控室、机房、档案室、库房等重点部位按规定配备相应种类的灭火器材。

2.8.8 消防设施每年至少进行1次全面检测，检测记录应完整准确并存档备查。

2.9二次供水系统未移交供水企业的：

2.9.1 二次供水管网、供水设备设施24小时运行，保证供水正常压力。

2.9.2 二次供水设备设施每天巡视1次，并做好相关记录；生活饮用水水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，钥匙由专人管理。

2.9.3 蓄水设施定期清洗，按照卫生防疫要求进行水质化验、检测等工作。

2.10供配电系统未移交电网企业的：设备运行状况应某某12小时检查1次，对主要运行参数进行检查、记录。

2.11有安防系统的，安防系统相关设施设备发现问题及时处理并做好记录，监控系统设备设施24小时运转正常；视频监控文件有效存储，保存备查期限一般不少于7天。

2.12小区内各类设施设备标识齐全；有危险、安全隐患、容易危及人身安全的设施设备的部位设置安全防范、警示或者维护设施。

2.13对可能发生的各类突发事件、极端天气、设备故障有应急预案，对可预见紧急事项应当有巡查、检查并落实防范措施。

2.14各组团、栋及单元（门）、户标识明显。

2.15房屋外观良好，道路、场地保持基本平整。

2.16每季度巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等。

2.17每周巡查1次装修施工现场，发现违规行为及时劝阻、制止，并送达书面通知。

2.18急修45分钟内到现场处理，不能及时修复的，向相关业主解释清楚，或者书面告知相关业主。

2.19有完整的房屋及设施设备基础档案、台账；运行、检查、维修养护记录齐全，按照年度存档。



四 级

2.1有专人对房屋共用部位和共用设施设备进行日常管理和维护，共用部位的完好率达到80%以上，共用设施设备完好率达到80%以上；公共照明系统完好率达到80%以上。

2.2根据房屋实际使用年限及共用部位、共用设施设备的使用状况，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会、业主委员会或者社区居委会报告并组织维修。

2.3依据合同约定、管理规约（临时管理规约）及房屋使用说明书等的要求，指导业主/物业使用人正确使用房屋；告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，巡查公共空间及外墙乱张贴、乱涂乱画、乱悬挂、乱堆放等现象，发现违规行为及时劝阻、制止，送达书面通知，并报告业主委员会和有关主管部门。

2.4定期检查小区内公共雨污水管道、化粪池等，并视检查情况进行清掏、疏通；雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通；窨井不漫溢，井盖无缺损。

2.5每年检测避雷装置，及时修复锈蚀、变形、断裂部位。

2.6每月1次对共用设施设备进行巡查，做好巡查记录；设备安全运行、维修养护、设备巡查和设备用房卫生清洁制度在工作场所明示；设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

2.7电梯运行管理：

2.7.1 按照规定由有资质的电梯维保单位负责维保，签订书面合同。

2.7.2 有完善的电梯档案资料及电梯管理、安全运行、保养维护、巡视检查、监督考评、突发应急处理等管理制度。

2.7.3 按照规定配有相应人数的电梯安全管理人员并持证上岗。

2.7.4 电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具、通风、监控等设施及配件保持完好，轿厢整洁；五方对讲系统通畅，值守人员24小时值班；显著位置有电梯检验合格标志、乘梯须知、警示及提示标志。

2.7.5 每年至少进行1次电梯运行突发事件应急处理演练。

2.7.6 电梯发生一般故障的，专业维修人员30分钟内到达现场，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在30分钟内到达现场，专业技术人员须在30分钟内到现场进行救助。

2.8有消防系统的，做好相应的管理：

2.8.1 火灾自动报警系统：火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次，每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次报警、警报功能；每月检测切换1次主、备电源，每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。

2.8.2 消防广播系统：每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量。

2.8.3 防排烟系统：每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。

2.8.4 防火分隔设施：每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护1次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。

2.8.5 水灭火系统：消防泵、喷淋泵每月启动1次，每年检查1次润滑情况。

2.8.6 每月测试1次应急照明、疏散指示标志，测量照度和供电时间。

2.8.7 每月巡查1次消防栓、灭火器，保证处于完好状态；配电室、监控室、机房、档案室、库房等重点部位按规定配备相应种类的灭火器材。

2.8.8 消防设施每年至少进行1次全面检测，检测记录应完整准确并存档备查。

2.9二次供水系统未移交供水企业的：

2.9.1 二次供水管网、供水设备设施24小时运行，保证供水正常压力。

2.9.2 二次供水设备设施每天巡视1次，并做好相关记录；生活饮用水水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，钥匙由专人管理。

2.9.3 蓄水设施定期清洗，按照卫生防疫要求进行水质化验、检测等工作。

2.10供配电系统未移交电网企业的：设备运行状况应某某日检查1次，对主要运行参数进行检查、记录。

2.11有安防系统的，安防系统相关设施设备发现问题及时处理并做好记录，视频监控文件有效存储，保存备查期限一般不少于7天。

2.12小区内各类设施设备标识齐全；有危险、安全隐患、容易危及人身安全的设施设备的部位设置安全防范、警示或者维护设施。

2.13对可能发生的各类突发事件、极端天气、设备故障有应急预案，对可预见紧急事项应当有巡查、检查并落实防范措施。

2.14各组团、栋及单元（门）、户标识明显。

2.15房屋外观良好，道路、场地保持基本平整。

2.16每季度巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等。

2.17每周巡查1次装修施工现场，发现违规行为及时劝阻、制止，并送达书面通知。

2.18急修45分钟内到现场处理，不能及时修复的，向相关业主解释清楚，或者书面告知相关业主。

2.19有完整房屋及设施设备基础档案、台账；运行、检查、维修养护记录齐全。



五 级

2.1有专人对房屋共用部位和共用设施设备进行日常管理和维护，共用部位的完好率达到80%以上，共用设施设备完好率达到80%以上；公共照明系统完好率达到80%以上。

2.2根据房屋实际使用年限及共用部位、共用设施设备的使用状况，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会、业主委员会或者社区居委会报告并组织维修。

2.3依据合同约定、管理规约（临时管理规约）及房屋使用说明书等的要求，指导业主/物业使用人正确使用房屋；告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，巡查公共空间及外墙乱张贴、乱涂乱画、乱悬挂、乱堆放等现象，发现违规行为及时劝阻、制止，并报告业主委员会和有关主管部门。

2.4定期检查小区内公共雨污水管道、化粪池等，并视检查情况进行清掏、疏通；雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通；窨井不漫溢，井盖无缺损。

2.5每年检测避雷装置，及时修复锈蚀、变形、断裂部位。

2.6对共用设施设备进行巡查，有巡查记录；设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

2.7有安防系统的，安防系统相关设施设备发现问题及时处理并做好记录，视频监控文件有效存储，保存备查期限一般不少于7天。

2.8小区内有危险、安全隐患、容易危及人身安全的设施设备的部位设置安全防范、警示或者维护设施。

2.9对可能发生的各类突发事件、极端天气、设备故障有应急预案，对可预见紧急事项应当有巡查、检查并落实防范措施。

2.10各组团、栋及单元（门）、户有标识。

2.11房屋外观良好，道路、场地保持基本平整。

2.12巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等。

2.13急修45分钟内到现场处理，不能及时修复的，告知相关业主。

2.14有完整房屋及设施设备基础档案、台账；运行、检查、维修养护记录齐全。



六 级

2.1有专人对房屋共用部位和共用设施设备进行日常管理和维护。

2.2根据房屋实际使用年限及共用部位、共用设施设备的使用状况，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会、业主委员会或者社区居委会报告并组织维修。

2.3依据合同约定、管理规约（临时管理规约）及房屋使用说明书等的要求，指导业主/物业使用人正确使用房屋；告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，巡查公共空间及外墙乱张贴、乱涂乱画、乱悬挂、乱堆放等现象，发现违规行为及时劝阻、制止，并报告业主委员会和有关主管部门。

2.4定期检查小区内公共雨污水管道、化粪池等，并视检查情况进行清掏、疏通；雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通；窨井不漫溢，井盖无缺损。

2.5每年检测避雷装置，及时修复锈蚀、变形、断裂部位。

2.6设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

2.7有安防系统的，安防系统相关设施设备发现问题及时处理并做好记录，视频监控文件有效存储，保存备查期限一般不少于7天。

2.8小区内有危险、安全隐患、容易危及人身安全的设施设备的部位设置安全防范、警示或者维护设施。

2.9对可能发生的各类突发事件、极端天气、设备故障有应急预案。

2.10各组团、栋及单元（门）、户有标识。

2.11房屋外观良好，道路、场地保持基本平整。

2.12急修45分钟内到现场处理，不能及时修复的，向相关业主解释清楚，或者书面告知相关业主。

2.13有完整的房屋及设施设备基础档案、台账。





3.公共秩序维护

（物业管理区域内服务合同约定的公共安全秩序和

公共财物的管理）

三 级

3.1消防控制室应有专人24小时值班，每班人员2人并持证上岗，及时处理各类报警、故障等信息；消防专用通道畅通，发现封闭、堵塞、占用疏散通道、安全出口及消防通道的，及时报告公安部门；每年组织或者配合相关部门组织有业主、物业使用人、***员工参与的消防演习。

3.2值班岗位有详细的值班和交接班记录。

3.3引导业主、物业使用人遵守管理规约（临时管理规约）的约定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。

3.4协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

3.5每6小时至少到指定区域巡视1次。

3.6每季度进行防火检查1次。

3.7小区秩序维护人员的培训及实操全年不少于20课时，能够正确使用各类消防、物防、技防器械和设备 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 露。

5.3草坪保持平整，定期、及时清除杂草。

5.4根据绿化品种和生长情况修剪、整理。

5.5做好病虫害防治工作。



六 级

5.1有专（兼）职的专业人员进行绿化养护管理。

5.2绿化无明显断垄、枯树，基本无黄土裸露。

5.3草坪保持平整，定期、及时清除杂草。

5.4做好病虫害防治工作。





附件2

唐山市普通住宅物业服务收费政府指导价

等级标准

综合服务费（元）

电梯运行服务费（元）

最高政府指导价（元）



特 级

2.7

0.3

3



一 级

1.9

0.3

2.2



二 级

1.5

0.3

1.8



三 级

1.2

0.3

1.5



四 级

0.9

0.3

1.2



五 级

0.5

0.3

0.8



六 级

0.3

0.0

0.3





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备 注

1.普通住宅物业服务收费标准为最高政府指导价，下浮不限。2.绿化养护管理服务项目，绿地率以相应服务等级标准为准，低于则按百分比核减，增加则另行核定。3.多层、高层混建小区按电梯运行服务费每平方米0.30元核减。





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