XX项目物业管理方案-(1)
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XXXX物业服务有限***
***小区物业管理方案
XXXX物业服务有限***
******服务中心
第一章 小区自然状况
某小区是4栋连排高层电梯楼，每栋楼4个单元，每个单元26层，一梯二户，共计832户，共有16部电梯，无绿化，共计建筑面积：7万平方米，物业费1.60元/平方米/月。假设小区设有监控室一处，配电室一处、发电机房一处，消防泵房一处、生活水泵房一处（已移交自***），供热交换站一处（已移交***）。小区共有两个出入口。该小区将于2012年6月竣工交付使用，7月将办理入伙手续。
第二章 组织机构 工资标准
组织架构、工资标准
说明：该小区物业项目部由项目经理、行政财务、客服部、秩序维护部组成,共计32人。
二、工资标准及人员配备
部门
岗位
（管理：7人
操作：25人）
定编人数
月工资标准（元/月）
人员配置说明
办公室 （3人）
项目经理
1
4000
负责小区全面工作
行政财务
1
2500
负责行政人事财务核算
厨师
1
1300
客服部 （14人）
客服主管
1
2500
负责客服全面工作以及保洁日常管理
前台接待
1
1500
负责接待业主咨询及业务处理
房管员
2
1500
负责收取物业费
保洁员
10
1200
人均面积8000平米
秩序维护部 （15人）
秩序维护主管
1
2500
负责小区公共秩序安全及工程日常工作管理
秩序维护班长
3
1800
秩序维护员
9
1500
万能工
1
1800
电工
1
1800
第三章 年经营情况
一、费用测算（按一年计算）
（一）、费用测算基础
物业服务按照一级服务等级标准执行，收费标准如下：
物业类别：住宅，物业费标准：1．6元/月·3?/p>
（二）、年收入费用：元
依据住宅物业费收费标准1.60元/月·3。晔杖胪蛟飨副砣缦?
收费类别
住宅
地上车位
合计
备注
管理费
（万元）
收费标准
1.60
（元/月·m2）
收费面积
70000
（m2）
收费率
100%
月收入
（元）
年度收入
按整年收费
（三）年支出费用：（见下页明细表）
1、共计32人，全员工资及福利总计：.08元(计算方法略)
其中：（1）工资: 元
（2）五险一金:92494元
（3）补助费用：45984元
（4）服装费用：7192.75元
2、公共设施、维修及保养费：29324元
3、能源费:元
包括园区照明、楼内照明、物业楼能耗、物业楼供热费33元/3。绶训ゼ?.525元/度、水费、
4、保洁费用:48340元，其中垃圾清运费用：30240元；
5、绿化养护费：维保期内不发生费用
6、秩序维护费：7590元
包括消防检测、器材费用、人员保险费
7、固定资产折旧：6300元
8、法定税费：75264元
9、办公管理费：44000元
包括办公、社区文化费等8项，具体明细如下表：
办公费用
序号
项目
金 额 （元）
依 据
1
办公费用
10000
包括电话费、网费、年检
2
社区文化
5000
端午节、六一儿童节、消夏晚会、国庆节、圣诞晚会活动每次1000元
3
低值易耗品费
5000
办公耗材
4
公共责任险
10000
4栋楼面积：7万3?，投保公共责任险
5
人员招聘
1000
6
业务招待费
10000
招待物业办、税务局、街道、社保、医保等
7
培训费
3000
消防员培训，外出学习等
合计金额
44000
费用支出明细
序号
项目
金额（元）
1
工资及福利
.08
2
公共设施、维修及保养费
29324
3
能源费
4
保洁清洁、垃圾清运费
48340
5
秩序维护费
7590
6
办公管理费
44000
7
固定资产折旧
6300
8
税费按收入元的5.6%提取
75264
总计
.08
二、2012年利润评估
2012年合计收入元、支出.08元，利润.00元（不含其他收入），利润率9.5%
年收入支出比例表
年度收入
年度支出
利 润
利润率
.00
.08
.92
9.5%
第四章 小区前期投入开办费测算
2012年7月份入住前预计费用1.64万元（不含资产购置）明细如下：
序号
项目
金额
计算依据
1
人工工资
32,600.00
项目经理1人*2月*4000=8000
行政财务1人*1月*2500=2500
客服主管1人*1月*2500=2500
前台接待1人*1月*1500=1500
房管员2人*1500*1月=3000
秩序维护主管1人*1月*2500＝2500
秩序维护班长2人*1月*1800＝3600
万能工1人*1月*1800元＝1800元
电 工1人*1月*1800元＝1800元
秩序维护员2人*1月*1500＝3000元
保洁员2人*1月*1200=2400元
2
办公费
100.00
办公用品1月*100元
3
招聘费
500.00
1月*500元
4
电话费
200.00
1月*200元
5
招待费
1,500
3次*500元
6
印刷费
10,000
入住资料印刷费
7
布置费
1,500
入住现场布置费
合计
16,400.00
（说明：此项费用由开发商负责承担）
第五章 小区资产购置费及其他费用
一、资产购置费20.9 万元
（一）、办公设施7.6万元
序号
名称
单价
数量
金额
说明
1
联想计算机
4000
4
16000
项目经理1台、行政财务1台、客服主管1台、秩序维护主管1台
2
复印机
(打印功能)
10000
1
10000
办公室使用
3
班台、沙发
3000
1
3000
项目经理使用
4
办公桌椅
500
5
2500
行政财务1套，房管员2套，主管2套
5
挂捞档案柜
780
2
1560
存放832户业主档案资料用
6
电水壶
100
8
800
项目经理1个、主管办公室1个、客服办公室1个，保洁休息室2个、秩序维护部2个、工程人员1个
7
茶 几
300
2
600
项目经理室、客服中心各1套
8
接待台
3000
2
3000
前台接待一套
9
接待椅
300
4
1200
办公室接待业主用4把
10
会议室椅
90
30
2700
会议室、培训室
11
会议桌
2500
1
2500
会议室
12
员工椅
90
4
360
前台接待2把、秩序维护岗亭2把
13
接待沙发
1500
1
1500
前台接待使用
14
验钞机
1800
1
1800
财务使用
15
手提金某某
200
1
200
财务使用
16
保险柜
1800
1
1800
财务使用
17
钥匙柜
850
2
1700
存放钥匙
18
档案柜
520
5
2600
项目经理1个，行政财务2个、客服1个、秩序1个、
19
XX更衣柜
450
4
1800
经理室1个，行政财务1个，客服秩序各1个，
20
六门更衣柜
550
5
2750
秩序维护员2个，工程维修1个，保洁员2个
21
电话机
110
5
550
经理室1部，行政财务1部，前台1部，主管办公室1部，监控室1部
22
塑封机
400
1
400
客服部1台
23
石英钟
50
5
250
经理办公室1个,接待大堂1个,行政财务1个，主管办公室1个，中控1个
24
打卡机
1500
1
1500
管理人员签到使用
25
数码相机
2500
1
2500
社区文化以及房管员装修巡查使用
26
食堂设备
10000
1
10000
购置食堂设施:排烟机,炉罩等
27
仓库架
790
3
2370
行政、工程、保洁各1个
合 计
75940
（二）、工程维修工具及保洁物品2.3万元
序号
品名
单价
数量
合计
1
电焊机
1500
1
1500
2
电锤
900
1
900
3
电镐
1100
1
1100
4
手枪电钻
300
1
300
5
充电电钻
300
1
300
6
角磨机
300
1
300
7
疏通机
600
1
600
8
砂轮机
280
1
280
9
手动葫芦
400
1
400
10
气泵
600
1
600
11
云石机
200
1
200
12
合梯1.5M
800
1
800
13
合梯2.5M
1000
1
1000
14
对讲机（含电池）
1380
2
2760
15
无齿锯
500
1
500
16
工具组箱
1500
3
4500
17
垃圾箱
350
16
5600
18
垃圾车
1000
1
1000
合计
22640
（三）、秩序维护用具3.8万元
序号
品名
数量
单价
金额
1
胶皮警棍
4
40
1600
2
防水强光手电
4
295
1180
3
车位路某某
10
8
80
4
新式头盔
(防火头盔)
4
350
1400
5
隔热服
4
1500
6000
6
巡逻棒
1
1300
1300
7
巡逻棒点
40
13
520
8
对讲机
5
1380
6900
9
岗亭
2
2000
4000
10
岗伞
2
170
340
11
站岗台
2
150
300
12
ABC灭火器8kg
120
110
13200
13
消防服（单）
2
140
270
14
消防靴（单）
2
120
240
15
防毒面具
2
150
300
16
消防斧
2
33
66
18
消防镐
2
35
70
合 计
37766
（四）服 装 费 用 附 表
部门
岗位
定编人数
服装标准
服装费用
年服装费用 （每套24月）
月服装费用
办公室（3人）
项目经理
1
500
500
250
行政财务
1
500
500
250
厨师
1
300
600
300
客服部 （14人）
客服主管
1
500
500
250
前台接待
1
500
500
250
房管员
2
500
1000
500
保洁员
10
378
3780
1890
秩序维护部 （15人）
秩序主管
1
500
500
250
秩序班长
3
635
1905
95.25
秩序维护员
9
635
5715
2857.5
万能工
1
300
300
150
电工
1
300
300
150
合计
32
7192.75
(五) 秩序维护费用预算明细表
序号
项目
金额（元）
测 算 依 据
1
低值易耗品
440.00
1.路某某10元/个*8=80元;
2.警戒带30元/卷*12=360元
2
安全消防
5,950.00
1.具灭火器打压维修：110具*45元/具=4950元;
2.设备检测:1000元
3
人身意外险
1,200.00
秩序维护12人*100元=1200元
合计
7,590.00
(六) 保洁费用预算明细表
序号
项目
金额（元）
计 算 依 据
1
生活垃圾清理费
30,240.00
垃圾清运费：每年（6车*14元/M3*30天*12个月＝30240.00元）
2
垃圾车
1,000.00
订做一个垃圾车清运生活垃圾
3
垃圾车维修费
500.00
维修垃圾车，更换车带等
4
垃圾箱
5,600.00
350元/个，共需16个（每个单元门前摆1个）；合计费用：350.00元*16＝5600.00元；材质为加厚硬脂塑料
5
保洁耗材
4,000.00
主要有：推雪板、铁锹、拖布、抹布、笤帚、搓子、洗衣粉、肥皂、竹笤帚、、去污粉、铲刀、刀片、胶皮手套等
7
保洁用水费用
7,000.00
8
合计费用
48,340.00
(七) 能源费用预算明细表
序号
项目
金额(元)
计算依据（电费单价0.525元/度)
1
公共区域照明
28875
园区照明等用电（参考估值）
2
住宅楼梯照明
3574
16个单元816盏20W灯泡 供电时间1小时/天计算：16*816*0.02*1*365*0.6=.92元
3
物业办公楼电费
20000
容量95KW 包括食堂、中控、办公室等，估算20000元
4
物业采暖费
9240
物业用房280平米 计算：280*33元/平米=9240
5
电梯使用电费
参考水韵名城用电量
合计
(八) 共用设施设备维修养护费用
序号
名 称
项 目
每月支出
每年支出
备 注
1
设备维修保养
公共区域照明维护
100.00
1,200.00
维护耗材
2
园区内设施
景点、标识、智能化系统等养护
100.00
1,200.00
日常园区内各种设施、标识的维护、保养
3
电 梯
检测费
269,24.00
参考专业机构检测数据得知
合计金额
29,324.00
序号
名称
单价
数量
合计
折旧年限
1
电脑
4000
4
16000
5年
2
沙发
3000
1
3000
5年
3
复印机
10000
1
10000
5年
4
数码相机
2500
1
2500
5年
总计
31500
固定资产折旧
6300
(九)固定资产统计表
第六章 确认小区服务标准
该小区为一省物业服务等级标准（具体内容略），与开发商签订前期物业服务合同（合
同内容略）。
第七章：接管验收工作
组织落实验收小组成员，与开发商一起按照约定时间按照接管验收标准（接管验收标准略）对小区实施验收，验收分两二个阶段，第一次验收后对于验收中发现的问题，开发商进行整改，整改后进入第二次验收，对第一次验收中发现的问题进行复检，如果仍有部分未整改的，开发商继续整改。
第八章 入伙工作安排及流程
（一）、需向***收集的资料
1、业主资料的移交等。
2、施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单（对外包工程在接管时遗留问题的处理使用）。
（二）、业主办理入伙手续同时，发给业主的资料有
1、《物业使用指南》；
2、《房屋装修申请表》；
3、《业主临时规约》；
4、《前期物业管理服务协议》；
5、《房屋验收交接单》；
6、《房屋质量保证书》；
7、《住宅使用说明书》；
（三）业主入伙工作流程
业主凭《房屋调配证》办理相关手续，经过“资格确认”、“缴纳费用”、“签署资料”、“接收钥匙”、“房屋验收”五个程序：
1、确认资格
购房者凭***确认统一交楼的文件即可到物业服务中心办理入住手续。
2、缴纳费用
（1）根据《建龙·第一城物业服务协议》，自***发出的《房屋调配证》上确定的办理入伙手续之日起计收物业管理服务费。
（2）入伙时***以现金形式预收一年物业管理服务费。
3、签署资料
（1）业主入住需要签署的资料有《物业服务手册》、《业主临时规约》、《物业服务协议》、《装修管理服务手册》，并填写《业主（住户）情况登记表》及各项资料签署页。
（2）业主入伙需要准备本人及家属等相关居住人员身份证复印件各一份、彩色免冠1寸近照各2张，用于建立业主档案及办理住户卡，并在《业主（住户）情况登记表》上填好有关资料并贴上照片。
4、接收钥匙
业主入住的各项资料签署完毕后，您将会接收到该房屋的全套钥匙，此时您开始履行作为房屋业主的责任，拥有房屋的所有权及使用权。请您注意对房屋及设备设施的管理，进行室内装修要遵守《装修管理服务手册》等室内装修管理之相关规定。
5、房屋验收
结束上述程序后，物业服务中心工作人员会陪同业主对房屋进行质量检查，对发现的质量问题经工作人员确认登记后，安排施工单位进行维修或给予回复，同时与***协调履行质量保修责任。 第九章 管理思路
用“ 勤业、敬业、精业、创业”高标准的服务理念为业主服务,以真诚和严谨的工作作风、专业的技术、规范的管理标准，一流的员工素质，一流的企业形象，创造出辉煌的业绩，用真诚与奉献为社会描绘出更加绚丽多 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 业户的联系与沟通。通过开展丰富多彩的社区文化活动可以拉近“距离”关系，这样既能了解业主的需求，又能做到相互支持、相互理解。除此之外，平常还要与业户多沟通，让业户了解我们的工作内容，听取他们的意见，除客服房客员以外，中层管理人员要定期开展走访工作，要与业户做有效沟通，想业主所想，急业主所急，真正成为业主的好管家。
第十章 工作倒排计划
序号
工作项目
完成时限
责任人
完成情况
一
组织架构及工资标准
2012年5月10日
王某某
二
人员配备
2012年6月20日
王某某
三
入伙前工作跟进及2012年费用测算）
2012年6月1日
王某某
四
物业服务标准
2012年5月10日
王某某
五
前期物业服务协议签订
预计6月初
王某某
六
物业接管验收
2012年6月1--20日
王某某
七
施工现场介入
2012年6月1日
开始进驻
王某某
八
入伙工作安排及入住流程
2012年7月1日
王某某
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- ***改造实施方案
- 2019年XX省关于调整最低工资标准的通知
- 《“疫“起，前行》抗疫舞台剧
- 公司宽带薪酬方案设计
- 智慧平安小区数据开放平台接入规范(试行)
- 留学走近热门小语种国家
- 建筑工程安全文明施工费
- 附表2：关于承担审计费用等事项的承诺书(2)
- 关于进一步加强居民小区文明创建 提升人民群众获得感的议案
- 工程合同管理历年真题答案
- 物业防疫通知和承诺书
- 财务部规章制度
- 房屋租赁协议书
- 物业停车位公告
- 国家自然科学基金项目预算表编制说明
- 附件2：小区调研记录表
- ***降本增效建议与方案
- 医院成本核算方案
- 小区关于加强疫情防控的温馨提示
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