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　　『建造师法规讲的是道理，不是法理』

　　『法规不需要背条文，要理解原理』

　　冲刺阶段如何复习

　　掌握冲刺班的内容

　　作错题库的题

　　作几套模拟试卷，记重要知识点

　　各章分值分析

　　2012-2021年各章分值统计

　　

第一章　建设工程基本法律知识

第一节　法律体系

　　1.法的形式（共七类）

法律形式

名称特征

制订单位

公布形式



宪法

宪法

全国人大

　　



法律

XX法，民法典

全国人大及常委会

国家主席签署主席令



行政法规

XX条例

国务院

总理签署国务院令



部门规章

XX规定、办法、实施细则

国务院各部委

部门首长签署命令



地方法规（自治、单行条例）

XX地方XX条例

地方（省级及设区的市）人大及常委会

市级报省级四个月内批准

·省级人大制订的由人大主席团发布

·其他的均由地方人大常委会发布公布



地方政府规章

XX地方XX规定、办法、实施细则

省级和设区的市、自治州人民政府

省长、市长签署命令



国际条约

公约、条约、协议、宪章、盟约

　　

　　



　　【名称辨析】

部门

调整关系



条例

XX条例 行政法规

XX地方XX条例 地方法规



规定、办法、细则

XX规定、办法、细则 部门规章

XX地方XX规定、办法、细则 地方政府规章



　　2.法的效力层级

　　■宪法至上

　　■上位法优于下位法

　　■特别法优于一般法

　　■新法优于旧法

　　

　　

　　3. 需要由有关机关裁决适用的特殊情况

情况

处理方式



1

同级别地方法规>同级别或下级地方政府规章（同级别人大制定的比政府制订的效力大）



2





3、4

由国务院裁决



　　

第二节　建设工程法人制度

　　1. 法人的概念

概念

　　



法人

■具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。（法人不是人，是机构）

■法人以其主要办事机构所在地为住所。



法人的法定代表人

■是自然人，可代表法人行使职权。

■法定代表人以法人名义从事民事活动，其法律后果由法人承受。

■法定代表人因执行职务造成他人损害的，由法人承担民事责任。法人承担民事责任后，可以向有过错的法定代表人追偿。



　　2. 法人的条件（四条件）

　　■依法成立

　　■有自己的名称、组织机构、住所、财产或者经费

　　■能够独立承担民事责任

　　■有法定代表人

　　分公司没有法人资格，子公司具有法人资格

　　不具备法人资格如法人的分支机构是可以签定合同的，只不过合同的责任必须由法人来承担

　　3. 法人的分类

　　

　　4. 项目经理与项目经理部

　　

　　5. 项目经理部的法律责任

　　■项目经理与施工单位之间是委托代理关系。（注意不是和项目经理部是委托代理关系）

　　■项目经理及项目经理部的法律后果由企业法人承担。

　　■项目经理未按时完成施工任务，责任应由施工企业承担，不是项目经理本人承担，也不是由项目经理部承担。

　　■项目经理签字的材料款，如果不按时支付，材料供应商应当以施工企业作为被告，而不能直接告项目经理个人，也不能告项目经理部。

第三节　建设工程代理制度

　　1. 代理的法律特征

　　■代理人必须在代理权限范围内实施代理行为，但在授权范围内可有独立的意思表示

　　■代理人一般应该以被代理人的名义实施代理行为

　　■代理行为必须是具有法律意义的行为，不产生法律后果的行为不属于代理

　　■代理行为的法律后果归属于被代理人

委托代理

法定代理



根据被代理人的授权而产生的代理。

根据法律规定而产生的代理。



　　2. 建设工程代理行为的终止条件

　　■代理期限届满或者代理事务完成（到期了或完成了）

　　■被代理人取消委托或者代理人辞去委托（单方取消）

　　■作为被代理人或者代理人的法人、非法人组织终止（主体不存在了）

　　到期或完成+单方取消+主体没了

　　3. 无权代理

项目

内容



概念

行为人不具有代理权但以他人的名义与第三人进行法律行为



项目

·自始未经授权/超越代理权/代理权已终止



后果

·相对人可以催告被代理人在30日内予以追认

·被代理人予以追认，则转化为有权代理

·被代理人不予追认，则为无权代理，责任由无权代理人承担

·被代理人未作表示的，视为拒绝追认

·被追认前，善意相对人有撤销的权利



注意

知道他人以本人名义实施民事行为不作否认表示的视为同意



　　4. 表见代理

项目

内容



概念

虽无代理权，但表面上足以使人相信有代理权的行为



性质

表见代理是无权代理，但是有效代理



构成三要素

·须存在足以使相对人相信行为人有代理权的事实或理由

·行为人本人存在过失

·相对人为善意



后果

·代理行为有效，是为了保护善意相对人的合法权益

·被代理人在承担责任后，可向无权代理人追偿



特例

相对人知道行为人没有代理权却与行为人实施法律行为，代理行为无效（相对人不是善意）



　　5. 特殊情况下代理的责任承担

情况

责任承担



委托书授权不明确

由被代理人、代理人承担连带责任



代理人损害被代理人利益

由代理人承担责任



代理人和相对人串通损害被代理人利益

由代理人和相对人承担连带责任



相对人知识行为人没有代理权仍与之实施民事行为

由相对人和行为人承担连带责任



代理中一方违法另一方知道不反对的

由被代理人与代理人承担连带责任



　　【原则】过错只在一方的，由此方承担责任。双方均有责任或过错，则有过错双方承担连带责任。

第四节　建设工程物权制度

　　1. 物权的种类（三大类）

　　

　　2. 建设用地使用权

项目

内容



概念

·建设用地使用权只能存在于国有土地上

·取得建设用地使用权，享有占有、使用、收益的权利



建设用地使用权的设立

·建设用地使用权可在地上、地表、地下分别设立

·可采用出让（有偿有期限-经营性用地）或划拨（无偿无期限）两种方式

·设立应申请登记，建设用地使用权自登记时设立



建设用地使用权的流转、续期限

·建设用地使用权可以转让、互换、赠与或者抵押

·流转后的土地使用期限不得超过建设用地的剩余期限

·地上建筑物等附属设施一并处分（房随地走）

·住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；怎么交费依照法律规定办理）

·非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理



　　3. 地役权的概念

　　■为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同的约定利用他人不动产的权利，是用益物权（必要的利用为相邻权，更好地利用是地役权）

　　■他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地

　　

　　4. 地役权的设立与转让

　　■地役权一般为有偿，应采用书面形式订立地役权合同

　　■地役权自地役权合同生效时设立，非强制要求登记（特例）

　　■未经登记的，地役权有效，但不得对抗善意第三人

　　■土地上已经设立了用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有人不得设立地役权

　　■需役地及需役地的用益物权转让时，受让人同时享有地役权

　　■供役地及供役地的用益物权转让时，地役权对受让人具有约束力

　　

　　5. 物权的设立、变更、转让和消灭

　　

　　6. 物权的设立（产权证）与合同效力（买卖合同）的关系

项目

内容



一般情况

·合同自合同成立时生效

·未办理物权登记的，不影响合同效力（如买卖合同不需要登记也生效）



特殊规定

但法律规定或合同有约定的，必须按其规定或约定（如抵押必须登记生效）



　　

第五节　建设工程债权制度

　　1. 债权与物权的区别－债权是相对权，而物权是绝对权

　　■债权主体的相对性：只能向特定的人主张权利、履行义务

　　■债权内容的相对性：看针对什么事儿

　　■债权责任的相对性：追究责任时，只能找有合同关系的主体追责，不能直接找真正的责任方

　　

　　2. 建设领域侵权之债

　　侵权是指公民或法人没有法律依据而侵害他人的财产权利或人身权利的行为，在侵权行为人和被侵权人之间形成债的关系。

项目

责任承担



施工噪声

施工单位



建设原因

建筑物倒塌、塌陷

建设单位与施工单位承担连带责任，但建设单位和施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。



　　3. 无因管理（无义务+别人有困难时主动帮+自己有支出或损失）

项目

内容



概念

·是指未受他人委托，也无法律上的义务，为避免他人利益受损失而自愿为他人管理事务或提供服务的事实行为。（无因+利人）



关注点

·可以请求受益人偿还因管理事务而支出的必要费用

·管理人因管理事务受到损失的，可以请求受益人给予适当补偿（不能获利）



关注点

·无因管理和无权代理没有关系，不需要追认授权。



　　典型案例：救火

　　4. 不当得利（不应当得到+利已+损人）

　　指没有法律根据，有损于他人利益而自身取得利益的行为。

　　在得利者与受害者之间形成债的关系。

　　【典型案例】淘宝购物，快递误把货物错送到邻居家。

　　

第六节　知识产权制度

　　1. 专利法的保护对象（三类）

客体

保护对象

保护期（自申请日起）

授予条件



发明

产品+方法

20年

■新颖性

■创造性

■实用性



实用新型

产品（小发明）

10年





外观设计

产品

15年

■新颖性

■富有美感

■适于工业应用



　　

　　2. 专利的申请与审批

项目

内容



专利申请日

·以专利行政主管部门收到申请文件之日为申请日

·如申请文件是邮寄的，以寄出的邮戳日为申请日



专利权生效日

·自公告之日起生效



　　

　　3.著作权的归属

类型

特点

著作权归属

举例



单位作品

·单位组织

·代表单位意志创造

·单位承担法律责任

单位

·招标文件

·投标文件



委托作品

·接受单位委托创作

·合同约定

·合同未作明确约定或者没有订立合同的，著作权归受托人

　　



职务

作品

一般职

务作品

·完成单位的工作

·未主要利用单位的物质技术条件

·著作权由作者享有

·单位可优先使用

·作品完成两年内，未经单位同意，作者不得许可第三人以与单位使用相同的方式使用

项目策划案件点子、灵感





特殊职

务作品

·完成单位的工作

·主体利用单位的物质技术条件

·由单位承担责任

·作者享有署名权

·著作权的其他权利由单位享有

·单位可以给予作者奖励

·设计图纸

·地图

·计算机软件



　　

　　4.著作权（包括软件）的保护期（2022年有修改）

类型

时间

起算点



专利权

■发明－20年

■实用新型－10年

■外观设计－15年

自申请日起算



商标权

■有效期为10年

■可无数次续展，每次续展10年

核准注册之日



著作权

署名权、修改权、保护作品完整权的长期

作品完成（不是发表）





自然人作品－作者终生及其死后50年，截止于自然人死亡后第50年12月31日（合作的看最后一个作者的）:终身+50年

看作者





单位作品类（50年内未发表，不受著作权法保护）

发表权-保护期50年，截止于作品创作完成第50年的12月31日

看创作







使用权、获得报酬权-保护期为50年，截止于作品首次发表后第50年的12月31日

看发表



　　

第七节　建设工程担保制度

　　1.担保的概念（两合同四主体）

　　

　　2.【归纳总结】各种担保方式的要点

大类

类型

谁来作担保

标的物

占有方式

典型案例



人的担保

保证

第三人

——

——

大哥拍着胸脯说债主说，小弟还不了的钱我替他还



物的担保

抵押

债务人本人

第三人

不动产

特殊动产

不转移

占有

把房子抵押给银行借款





质押

债务人本人

第三人

动产

转移占有

把存单质押给银行借款





留置

债务人本人

动产

转移占有

支付不了保管费扣物



钱的担保

定金

债务人本人

钱

转移占有

交了定金不履行不返还定金



　　3.保证方式（两种）

　　

　　4.保证人与保证期限

类型

规定



不能作保证人的机构

■机关法人不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行转贷的除外。

■以公益为目的的非营利法人、非法人组织不得为保证人。



保证期限

■保证期间没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起6个月。

■对主债务履行期限没有约定或者约定不明确的，保证期间自债权人请求债务人履行债务的宽限期届满之日起计算。



　　5.保证中的特殊情况处理

类型

规定



债权转让

保证人在原保证范围内继续承担保证责任（无需保证人同意）。



债务转让

应当取得保证人的书面同意，否则保证人不再承担保证责任。



债权人与债务人协议变更主合同的

应当经保证人书面同意



债权人和债务人未经保证人书面同意，协商变更主债权合同的（2022年新增）

■减轻债务的，保证人仍对变更后的债务承担保证责任

■加重债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任



　　6.可以抵押的财产

　　■建筑物和其他土地附着物

　　■建设用地使用权

　　■海域使用权

　　■生产设备、原材料、半成品、产品

　　■正在建造的建造物、船舶、航空器

　　■交通运输工具

　　■法律、行政法规未禁止抵押的其他财产

　　7.不得抵押的财产

　　■土地所有权（公有制）

　　■宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但是法律规定可以抵押的除外（集体土地使用权）

　　■学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施（仅限于非营种法人的公益设施）

　　■所有权、使用权不明或者有争议的财产（权属有争议的）

　　■依法被查封、扣押、监管的财产

　　■法律、行政法规规定不得抵押的其它财产

　　8.抵押权的生效

登记生效类

抵押权自登记之日起生效

自愿登记类

抵押权自签订合同之日起生效，未经登记不得对抗善意第三人



■建筑物和土地附着物

■建设用地使用权

■海域使用权

■正在建造的建造物

■动产



　　9.抵押物的转让与清偿（2022年重大修改）

项目

内容



抵押物转让规定

■抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人



转让抵押物的价款

■向抵押权人提前清偿债务或提存

■超过债权部分归抵押人所有

■不足部分由债务人清偿



同一财产设定多个抵押权时，处理价款清偿规则

■抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序

■已登记的先于未登记的受偿

■抵押权未登记的，按照债权比例清偿



　　10.质权的概念

　　

　　11.质权的种类

　　

　　■有权利凭证的，质权自权利凭证交付质权人时设立

　　■没有权利凭证的，质权自办理出质登记时设立

　　12.留置（不付钱扣东西）

项目

内容



概念

指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不履行债务的，债权人有权依照法律规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。



期限

■双方约定留置财产后的履行期限

■没有约定或约定不明确的，留置权人应当给债务人60日以上履行债务的期限，但鲜活易腐等不易保管的动产除外



留置可基于以下合同

·保管合同/运输合同/加工承揽合同



留置物的保管

·留置权人负有妥善保管留置物的义务，因保管不善致使留置物灭失或损毁的留置权人承担民事责任。



　　13. 定金

项目

内容



概念

一方当事人向另一方当事人提供一定数额的金钱作为担保。



形式

■定金应当以书面形式约定

■合同中应当约定定金交付的期限



生效

定金合同从实际交付定金之日起成立。



数额

■由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%

■超过部分不产生定金的效力

■实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额



　　14.定金的处理

履约后定金的处理

违约后定金的处理



■可以收回定金

■也可以抵作价款

■给付定金一方不履约，无权要求返还定金

■收受定金一方不履约，应当双倍返还定金



　　

第八节　建设工程保险制度

　　1. 建筑工程一切险的内涵

保险

项目

内容



一切险

原因

自然灾害和意外事故（包括火灾、爆炸和地震）





时间

在建设过程中（开工前、竣工验收后不保）





投保人

·发包人（建设单位）





被保险人

·业主或工程所有人/承包商或分包商/技术顾问



第三者责任险

谁是第三者

一定不是参建主体的员工

（一切险的被保险人范围之外）





原因

■与工地相关的意外事故引起第三者的人身伤亡和财产损失，以及诉讼费和其它费用

■注意是工程给第三人带来的损失，不是第三人给工程带来的损失



　　2. 建筑工程一切险的除外责任（10条）

　　■设计错误引起的损失

　　■自然磨损

　　■因原材料缺陷或工艺不善引起的损失

　　■非外力引起的机械或电气装置本身损失

　　■维修保养或正常检修费用

　　■文字资料及包装物料的损失

　　■盘亏

　　■领有公共运输执照或已保险的运输设备损失

　　■工地内及周围已有的财产

　　■期限终止前已竣工验收或实际占用的部分

　　【归纳解析】建筑工程一切险的除外责任（4231）

类别

除外责任

内容



一

必然的、正常的、无法避免的损失

·自然磨损

·非外力引起的机械或电气装置本身失灵损失

·维修保养或正常检修费用

·盘亏



二

责任事故

·设计错误引起的损失

·因原材料缺陷或工艺不善引起的损失



三

保险范围外、期限外的损失

·文字资料及包装物料

·工地内及周围已有的财产

·期限终止前已竣工验收或实际占用的部分



四

已有其他保障

·领有公共运输执照或已保险的运输设备损失



　　3. 保险期限

　　

第九节　建设工程税收制度

　　1. 企业所得税的纳税人及税率

项目

内容



纳税人

■在我国境内的企业和其他取得收入的组织

■个人独资企业、合伙企业不适用



种类

■居民企业

■非居民企业



税率

■居民企业 25%

■非居民企业 20%



　　2. 企业所得税的应纳税所得额（计税的基数）

　　应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除及允许弥补的以前年度亏损

收入总额

不征税收入

扣除项目



·销售货物收入

·提供劳务收人

·转让财产收入

·股息 、红利等权益性投资收益

·利息收入

·租金收入

·特许权使用费收入

·接受捐赠收入

·其他收入

·财政拨款

·行政事业性收费

·政府性基金

成本、费用、税金、损失和其他合理的支出



　　3. 个人所得税的征税范围（4+5共9项）

　　
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拘役

有期徒刑

无期徒刑

死刑

罚金

剥夺政治权利

没收财产

驱逐出境



　　【易错点辨析】

项目

内容



关于钱

■民事责任－赔偿损失、支付违约金

■行政责任－罚款

■刑事责任－罚金



关于没收

■行政处罚－没收违法所得、没收非法财物

■刑罚－没收财产（不区分合法财产）



关于人身自由

■行政责任－拘留

■刑事责任－拘役



　　2. 建设工程领域的刑事责任（四大罪）

　　

　　【认定为造成重大安全事故，或发生重大伤亡事故或者造成其它严重后果的情形】

　　■造成死亡1人以上，或者重伤3个以上

　　■造成直接经济损失100万元以上

　　【重点难点】建设工程领域常见的刑事法律责任

罪名

性质

典型情况



工程重大安全事故罪

单位犯罪

建设单位、设计单位、施工单位、监理单位降低工程质量标准



重大责任事故罪

自然人犯罪

■在生产作业中违反安全管理规定

■强令他人违章冒险作业

■明知存在重大事故隐患而不排除

■生产中高空坠物（2022年第六章新增）



重大劳动安全事故罪

单位犯罪

安全生产设施或者安全生产条件不符合国家规定





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