写字楼项目物业管理服务建议书
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�bXX奥园观山海自持写字楼项目�c 物业管理服务建议书 服务提供：戴德梁行/Cushman & Wakefield doc.001pp.com 1 / 42 目录 第一部分 项目概况 .................................................................................................................................. 4 第二部分 交付运营期物业管理顾问服务方案 .......................................................................................... 7 第三部分 物业管理服务模式及报价....................................................................................................... 22 第四部分 同类管理服务业绩.................................................................................................................. 26 第五部分 专案团队及人员团队资历....................................................................................................... 30 第六部分 公司荣誉 ................................................................................................................................ 39 第七部分 戴德梁行服务特色.................................................................................................................. 42 2 / 42 第一部分 项目概况 3 / 42 第一部分 项目概况 1. 项目地理位置及概况 1.1. 项目区位 • 本项目位于*_**保税区东大门，横琴大桥旁，紧邻港珠澳大桥洪湾桥头出口，横 琴二桥开通，将作为外区通往横琴和保税区的主动脉，将带动区域的发展，完善区域的交 通。 1.2. 项目规模及功能 • 本次服务主要针对自持写字楼的地上部分的物业管理，总建筑面积约 51,229 平方米; • 项目红线范围内其它物业及公区由奥园自己管理。 4 / 42 2. 项目服务要求 • 项目处于前期施工阶段，为项目招商及品牌塑造，现邀请优秀国际管理服务单位为项目提 供交付后物业管理服务 ，以最佳的形象向公众展示项目产品、有效助力项目招商、协助发 展商搭建国际级专业管理服务团队、为产品增值及可持续发展提供保障。 • 如本项目设有招商中心，建议同时委任。我司在收到图纸后一周内提供服务方案。 5 / 42 第二部分 交付运营期物业管理顾问服务方案 6 / 42 第二部分 交付运营期物业管理顾问服务方案 3. 物业管理服务定位及目标 定位 • 紧握时代发展，打造智慧型楼宇 - 戴德梁行独创 1 服务 • 营造人文气息，关注健康生活社区-可持续管理-WELL、LEED 理念导入 • 可持续发展的管理理念 • 国际化管理理念 目标 • 服务标准：“省优”、国际认证体系 • 协助塑造国际级物业管管理服务团队 • 有效助力营销，为客户提供入驻的信心及保障 • 项目可持续健康发展的标杆项目 执行措施 • 持续改进的管理方法 • 预防式的管理理念 • 科学技术的管理手段 • 多级控制的监管手段 • 科学化的成本控制 • 客户需求为导向 • 高标准的一流物业服务——管理的总体要求 4. 服务内容 4.1. 接管验收阶段 7 / 42 1) 接管验收阶段服务 本项工作是房屋由建设转移到物业管理阶段的综合检验，是在项目竣工验收合格的基础上 进行的再检验。在项目交付使用前，***、***项目部、等方面所属土建、设备、 水电、暖通、消防、电梯等专业人员对房屋进行联合验收。整个验收过程将实行逐项验收制 度，不留存验收盲区，严格按规范执行，同时我们将做好接管验收记录并由各方签字，为日 后项目的原始资料进行备案，亦为业主提供优质的服务打下良好的硬件基础。 2) 接管验收的目的： 接管验收是***启动工作的关键节点，成功的接管验收可以保障业主利益及为日后的 物业管理工作奠定成功基础。 '?明确交接各方的责任与权利关系； '?提供各系统项目验收与接管文件； '?确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益； '?确保物业使用的安全功能，保障业主的生命财产安全； '?为日后物业的管理创造条件。 3) 接管验收的专业要求 针对新建房屋的接管验收，应是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能 为主要内容的再检验。在接管验收前，项目首先应具备以下条件： '?建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格； '?供配电、消防、给排水、排烟、备用电源、空调、通风、电梯、公共照明、污水处 理、所有弱电系统及其他设备设施能正常使用； '?经有关部门确认； 开发商已经与建设单位完成本项目的交接。在接管验收过程中，***作为物业管理方， 将做到如下专业要求： '?确定楼宇交接事项、交接日期、进度、验收标准等； 8 / 42 '?提前派技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划； '?提前参与发展商申请的竣工验收做到熟悉并了解楼宇情况； '?接管验收小组具体负责物业的接管验收及工作质量； '?验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书，各系统设 备设施维修/操作手册，设备和建材的试验报告书，设备运行记录等技术检验资料进 行验收； '?验收小组按移交设备清单要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行 验收，并对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收； '?验收小组对物业按运行系统验收； '?验收小组汇总整理接管验收问题记录，并形成总体报告向业主方领导汇报并办理移交 工作。 4) 接管验收工作的紧迫性与工作动员 接管验收服务工作是方方面面的，接管验收服务工作的越早开展，则接管验收服务的准备工 作将越充分，有利于此阶段各项工作的安排，以便物业的顺利交接。包括但不限于下列准备 事宜： '?根据本项目的系统专业针对性，组织接管验收团队； '?熟悉项目各类图纸； '?熟悉项目现场环境； '?接管验收计划； '?工作任务分配； '?验收工具准备； '?验收文件准备； '?培训等。 ***同时还认为，项目的接管验收工作需要一定时间的计划和准备时间，才可以达到理 9 / 42 想的效果。 5) 交接启动工作范围 ***建议项目的交接启动工作应开始于项目交付使用前的三至六个月，这样能够使各 项工作能够有足够时间准备、安排及分配。***将首先制定交接启动服务计划，量化并 分配各项交接工作内容，并时刻对各项工作的执行情况进行汇报。 交接启动服务工作主要包括以下几方面： （1） 制定计划、申请开办费 制定交接启动工作计划，量化各项工作后进行任务的下达及分配，呈报予贵司进行监督。 此外，在交接启动服务初期阶段，***将呈报业主项目的前期开办费用，并对此费用进 行申请，以便交接启动服务的顺利展开。 （2） 采购及供应商管理 ***严格按照开办费购置所需固定资产、工具、材料等，并承诺予贵司开办费用返还计 划及期限。协助制定采购指引/政策、采购的协议、投标格式及投标、审批制度、制定供应 商名单及登记制度。 （3） 管理预算 与贵司重新确认项目管理月度营运预算，其中针对管理处员工编制和工资标准的预算、公共 事业费用收缴以及管理费收费标准及收费模式进行具体商讨。 （4） 管理处的搭建、文件准备 ***将与贵司商讨物业管理处设立的具体位置、面积、装修及相应配套等具体问题。配 备物业办公所必须的设备、器材及用品，制定交接启动过程中所需的文件、验收文件、管理 处制度、岗位职责等，并进行打印、装订。 （5） 人员招聘、培训 10 / 42 ******内部管理队伍中调派有资深资质的员工安排至项目重要管理岗位，并进行其 他岗位的人员招聘工作，适时、恰当的在交接启动期内陆续到达岗位，并按***之服务标 准进行培训，使客户能得到来自***物业服务人员最佳服务质量。 （6） 建立项目数据库 全面建立项目物业数据库，包括项目各项原始资料与图纸、贵司重要联络人、业主资料及联 络人、内包与外包商资料、物业委托分包商资料、合同等，必要时进行文件的扫描电子存档， 建立紧急联络表。此外，搜集项目周边配套信息，如银行、邮局等（作为业主/租户手册中 的一部分内容）。 （7） 协助贵司完成各项审批 协助贵司与消防局、派出所、街道、居委会、邮局、供电局、工商、通讯部门等各公共事业 部门建立良好的关系，并协助贵司完成各项未完成的审批工作，包括消防审批、车辆停放与 收费许可等项的审批。 （8） 成品保护 对已移交区域派驻成品保护人员，***将分楼层、分区域的设立岗位对项目已交接部分 进行看管及保护。 （9） 开荒清洁 进行全面的开荒清洁工作，以清除施工遗留下的各种污迹水渍、水泥、油渍、垃圾等，确保 项目以最好的面貌迎接客户/租户的入驻，也为项目的日后保洁作准备。 （10） 项目保险 了解项目建筑期间的保险期限，并协助贵司提前与各家***联系，运用***的物业 管理经验建议为项目挑选合适的投保险种、费率以及安排保险的投保事宜，使项目于交接期 及其后的使用期内有具备风险管理安排。 11 / 42 4.2. 物业管理处筹备阶段 1) 制定管理架构、人员编制、薪酬体系和符合项目之管理要求之人员招聘条件 '?制定项目管理架构； '?制定人员编制； '?制定符合项目和市场状况之薪酬体系； '?制定人员招聘计划； '?提出招聘人员素质要求； '?拟订相关招聘广告文件； '?拟订试用期员工合同； '?拟订正式员工合同； '?建立物业管理中心人才库。 2) 提交管理费预算和拟定各项收费标准 '?根据每个项目的实际情况把握各项物业支出及定期收入，制订出一套完整的预算方案 '?根据周边物业管理费用调查及参考项目所在地《物业管理服务收费服务等级标准》， 拟定各项收费标准 3) 提交管理开办费预算 '?办公设施配置，管理处正常运作所必备的办公物资。 '?保安设施设备，管理处保安管理服务实施中所必备的物资。 '?员工宿舍使用设施设备，管理处保安员工宿舍所需要的物资。 '?工程使用设备工具，管理处工程管理服务实施中所必备的物资。 '?清洁用品用具，各楼层公共区域及卫生间配备的清洁用品用具。 '?筹备期间的员工工资福利费。管理层员工提前二个月入职，基层员工提前一个月入 职。 '?通讯费、交通费，业务招待费宿舍租金，制服费，等费用列支。 12 / 42 '?物业管理办公室装修费用，包括管理处办公室、更衣室及相关办公场地装修费用的支 出。 '?水牌及相关标识制作费，用于大厦首层及各楼层水牌及相关必备标识的制作费用。 4) 承供商招投标咨询服务 '?科学高效的采购及供应商管理是成本管理的核心及服务质量的基本保证。所以，戴德梁行建 立了专业的采购部门，对所需采购的物资及外包服务对物业管理活动本身的重要性以及管控风 险进行逐一细致的分析，建立一系列的 管理流程及制度，并针对大宗及关键性的物资或外包服务采购建立集中采购制度，以期进一步 降低采购成本，更好地加强对所采购产品质量的有效控管。同时我们非常重视与供应商建立长 期的，拥有各系统维护保养、绿化、保洁、保安及行政采购各方面的合格供应商，以合理的价 格提供最优良的服务质量。 5) 制定物业管理服务方案； '?简洁化的服务架构 '?定制化的管理控制 '?规范化的服务准则 '?市场化的服务提供 '?菜单化的服务表现 '?合理化的成本控制 6) 提交各类管理文书、制度、程序、表格； '?提供管理运作所需的全套工作程序蓝本，并结合项目实际协助管理商进行修订、充实 和完善； '?负责建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文件和程序； '?负责制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维修保养标准、程序和措 施； 13 / 42 '?负责制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件； '?根据设计图纸及操作手册等制定相关操作指导书、安全规程、应急处理方案、维修保 养方案等指导性文件； '?负责制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目管理方案； '?负责编制会所管理方案； '?提供员工手册和人事管理制度示范文本，指导并编制员工手册及人事工作相关制度； '?根据项目配套设施情况，负责编制项目年度社区文化活动规划； '?提供质量管理相关的各种记录表格、样本，并结合项目管理目标和质量要求协助管理 商进行修订和取舍； '?负责制定项目公众制度； '?负责设置会计帐薄，建立会计核算体系； '?负责建立健全财务管理制度。 7) 培训物业***人员之物业管理知识； '?戴德梁行***简介 '?物业管理对物业的意义 '?***的建立 '?业主委员会之成立 '?***所提供的服务 '?不同项目所提供的特色物业管理服务 '?物业管理费的构成 '?物业管理费的使用 '?物业管理所属之政府机构 '?有关招商中物业管理的其他事项 8) 二次装修管理 14 / 42 '?建立装修场地管理规定（包括施工动火规定、防火责任规定、材料进场规定、违规处 罚等） '?建立二次装修审批规程（包括店面（商业部分）及标识设计规定、制作有关文件、编 制审图指引等） '?建立装修施工巡查制度 '?安排装修垃圾清运 '?装修期清洁及环境卫生管理（包括处理由装修工人产生的生活垃圾、厕所的使用与清 洁、防止虫害等） '?进行装修图纸审批 '?进行装修施工巡查 '?进行装修完成竣工验收 '?业户装修数据文件管理、归档 9) 开荒清洁管理 项目除工程开荒保洁外，还需要物业运营开荒保洁 '?建立开荒清洁工作时间安排及管理程序 '?选聘开荒*** '?监督开荒清洁过程和进度，随时提出整改意见 '?进行开荒清洁验收 10) 每月提交工作报告。 '?于每月 10 日前交上月度之工作报告 '?对物业管理工作之检讨及建议提交管理月报 注：上述顾问工作戴德梁行将视项目实际进度情况而选定，不代表全部含括。上述顾问工作的 所有文件资料乙方均须以书面和电子文档的形式提交甲方。 15 / 42 4.3. 运营期物业管理服务主要内容 戴德梁行在项目交付开业后即根据双方洽谈的方式开始提供物业管理顾问服务，作为*** 协助贵项目的日常物业管理服务营运工作，我司将成立以物业及工程专案为代表的专案小组， 对接贵司工作代表输出专业技术顾问意见，从贵司的最佳利益出发，以有效、实际和合法的方 式协助指导提供以下各方面的管理和服务： 1) 房屋及共用部位、公用设施、设备的使用管理和维修养护； 2) 房屋共用部分和公共场所的保洁服务； 3) 绿化养护和管理； 4) 安全监控、巡视等安全防范，维持公共秩序； 5) 车辆进出及停放和管理； 6) 配合项目商务区建设； 7) 物业档案资料的保管； 8) 受托向业主、使用人提供的特约服务； 9) 商务区便民服务； 10) 商务区活动组织； 11) 法律政策及合同规定的其他事项； 12) 其它物业管理事项 针对本项目客户群体的需要以及未来本项目投入使用后实际具备的相关可操作性安排，物业管 理处在现行基本性服务项目之基础上，建议提供如下部份有偿服务项目： %?室内设施、设备维修，室内绿化养护服务 用户如有需要对其单元装修设施与机电设备进行维修，可与物业管理处联系。室内维修属有偿 服务内容，需按标价收费。如果用户对室内绿化及植物摆设养护要求超过管理处能力范围，物 业管理处可代为联系推荐服务较好的承判商供选择。 %?室内各项清洁保养 16 / 42 各单元用户如有需要对其单元进行定期之清洁养护服务，物业管理处可代为联系推荐服务较好 的承判商供选择。具体服务内容包括：地毯清洁、石材抛光打蜡、玻璃窗清洁、清洗沙发、清 洁办公家具等。 %?配套服务设施 除主体办公用途外，物业管理处还将利用有效部分面积（未公摊）设立相关配套服务设施，用 于满足各单元用户之各项办公、生活需求包括：洗衣、餐饮、商务票务预定、礼品店及邮政等。 我司将协助服务业主方***针对物业管理处提供之公共区域 部分各项物业管理服务具体内容包括： %?安保服务 - 对项目的正常使用提供治安管理，消防管理及交通管理等服务顾问建议。 - 助贵项目负责保安工作的日常管理及监督，确保业户的居住安全。 - 制定健全保安管理制度、工程程序，编制保安巡更路线及监查、记录制度。根据项目之具体 情况，在大堂及其它出入口，消防监控中心、车库、外围车道等区域设立XX.定保岗位，并 安排巡逻人员以及时发现大楼各处可能出现的异常情况。采用固定岗位、流动模式，通过定 时的换岗流动，尽可能使当值人员在有效时间内达到最佳的工作效果。 - 设计在有害气体泄漏、火警应急、水浸爆管、电梯困人、高空掷物、罪案发生等突发情况下 的应急处理方案。定期召开各级会议，检讨保安问题，以确保物业的保安服务能达到预定的 效果。 - 建议增设电子巡更仪系统，以确保本物业巡视工作有效运作。 - 每年定期对项目进行保安评估，寻求持续改善，将隐患消除于未然。 %?消防管理（全防范系统 ） - 消防是安全生产是最重要的。我司将根据项目的特点，协助建立消防安全制度，包括消防监 查、记录、培训及演练制度，确保消防设备随时可用，排除消防隐患于未然，将防火意识全 面贯彻到日常管理之中。 17 / 42 - 本物业内各楼层公共区域/地段及各单元内部将利用烟感、温某某、消防喷洒之自动化防火设施 监测各类型火灾隐患，且于火灾来临时最大限度的控制火势的蔓延，最大限度降低生命及财产 损失。 - 此外，安装于各楼层公共区域/地段及电梯轿厢内的电子监视探头系统亦将与消防保安中控室 连接，于实施监控过程中对突发事件及各类安防事故能近早的予以掌握并采取相关控制手段。 - 每年定期对项目进行消防评估，寻求持续改善，将隐患消除于未然。 %?公共区域秩序的要求及停车场管理 - 建议采用先进的车牌识别系统。停车场和道路必须提供足够的停车位。停车场必须用喷漆标 记清楚，并要干干净净，无垃圾和障碍物。停车场和道路的全部区域必须处于良好的维护状态， 能有过度的断裂现象、深洞或不雅观的正在维修的场面。停车场的每一角度都要灯光充足，以 便保证使用者的汽车安全无恙。 %?设施设备管理（预防管理机制） - 协助建立设施设备维护保养措施，实施提前预防管理机制。 - 协助甄选外判维修保养承包商，力争确保承包商具有足够技术、经验、能力与资金， 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 质量管理体系集团认证 • ISO14001:2004 国际质量管理体系集团认证 39 / 42 • OHSAS 18001:2007 国际职业健康安全管理体系认证 • 综合实力百强企业 • 物业管理综合实力 TOP200 企业 • 3A 信用等级证书 • RICS 2018、2019 年度设施管理冠军 40 / 42 第七部分 戴德梁行服务特色 41 / 42 第七部分 戴德梁行服务特色 • 国际认证管理服务：ISO9001：2015、ISO14001：2015 和 OHSAS18001: 2007 • 拥有绿色及健康建筑认证专业团队 • 最早获得能源管理认证的国际管理*** • 拥有自身研发的智能化物业管理软件--- 1 服务，投入运营 4 年，客户满意度达 98%以上 • 拥有 24 小时服务q?全国统一平台(***) • 由区域董事亲自执行专业的酒店式管理培训 • 拥有统一规范的的 VI 系统 • 国际化物业管理文化：5S 规范管理 • 重视并执行智能化建筑管理系统应用：BIM、IOT、人脸识别、指纹识别等 • 贴心的增值服务 42 / 42 [文章尾部最后500字内容到此结束,中间部分内容请查看底下的图片预览]请点击下方选择您需要的文档下载。
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