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基准地价修正法

公式：（内在核心是间接比较法，标准的基准地价地块现实中不存在，虚构）

地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正

基准地价： 参照当地最新的基准地价文件。对照区段划分表或土地级别对应图确定。

综合修正系数：区位、个别因素修正。根据估价经验或约定俗成确定各系数的修正系数

注意：商业、住宅、工业、公共服务类用地，比较因素侧重点是不同的，且不同地块特点也不同，关注估价对象的特点建立修正体系表。

商业：***距离、商业环境、道路通达、交通便利、距火车汽车站距离、距公交站距离、区域基础设施、公共设施、人流量、周边土地利用情况、环境质量。

住宅：***距离、临街道路等级、***距离、基础设施、公共设施（重点学校距离、医院距离、菜场、文化中心、公园）、环境（声音、灯光、大气水、绿地覆盖率）。

工业：交通便利、道路通达度、公用设施完备度、基础设施完善度、环境质量、自然条件、相邻土地利用状况、工业区成熟度、行政因素（管制、限制、优惠）

商业住宅工业个别因素：根据其特点列出主要因素，确定重要性得出修正系数（面积、形状、地基、临街、临 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 中）

商业用地容积率修正系数表特点：容积率修正系数为1时对应容积率可能商业（1.5-2）；住宅（1.3-1.5）工业（1.0-2.0）。容积率修正系数随着容积率增大而增大，降低而缩小（增长率会放缓直至为0甚至进一步增大会降低）。特殊情况：别墅用地。估价对象容积率查某某?基准地价容积率查某某。

工业：当前江苏省鼓励工业用地提高容积率，一般工业用地无需修正容积率。

土地开发程度：红线内外：通路、通上水、通下水、通电、通信、通气、通暖、土地平整。通常所指“几通一平”。镇江常见“五通一平”、“六通一平”

关注对应等级基准地价土地开发程度，不一致的要修正。已正在开发/完成的土地

引申：比如土地等级相邻时、用途不太一致时，有特别因素影响地价以上因素均不能修正时。（他项权）

地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×其他因素修正±开发程度修正

要有明确的修正理由和客观数据支撑。

常用资料：基准地价修正镇江、镇江2021年基准地价及成果图、土地指数、土地指数、控规图、红线图

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