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《合同管理》考前资料

考点一 合同计价方式

合同计价方式、特征及适用范围



合同类型

特征

风险承担

适用范围



单价合同

固定单价

①单价优先实算量：实际量×确定单价；

②优点—量价公平早开工：“量”和“价”方面的风险分配均显公平；设计未完早开标，有利于早开工；

③缺点—计量协调控投资：业主需协调工作内容，核实已完工程量；控制难度大。

承包商价格风险较大。

工期短、工作内容和工程量变化幅度不大的项目





可调单价



承包商价格风险较小。

工作内容和工作量不明确，工期相对较长的项目。



总价合同

固定总价



①约定的总价作为工程款项的基础，有利于业主投资控制；

②工作范围变化，工程变更超一定幅度时，可以调整合同价格；



①承包商几乎承担全部工程量及价格风险（充分估计要高价）；

②业主承担风险很小。

①工程范围和任务明确，工程设计图纸完整；

②了解施工现场及条件，能够确定工程量及施工计划；

③施工工期短（一年左右），价格波动不大。





可调总价

①约定的总价作为工程款项的基础，不利于业主控制投资；

②工作量变化、工程变更，市场价格变化等，可以调整合同价格；

①承包商风险降低；

②业主风险有所增大。

①工程范围和任务明确，工程设计图纸完整；

②建设周期一年半以上。



成本加酬金合同

①加固定酬金②加可变酬金③加固定百分比酬金

①承包商利润有保证，缺乏降低成本的激励。

②简化招标、节省时间，可以实现设计和施工的搭接。

①价格变化和工程量变化的风险都由业主承担。

①工程复杂，工程技术、结构难以预先确定；

②时间特别紧迫（如抢险救灾）。



考点二 合同管理任务和方法

招标采购阶段的合同管理任务



开展招标采购的总体策划





根据标准文本编制招标文件和合同条件





细化各参与方的合同管理界面

参建各方界面关系：工作范围界面、风险界面、组织界面、费用界面、进度界面等（≠安全界面、质量界面、信息界面）。



合理选择合同计价方式

详细见下表



订立和履行阶段

管理任务

具体内容



组织做好合同评审工作

①合法性；

②合理性、可行性（公平合理，无重大误解）；

③严密性、完整性（合同条件、技术标准、资料、外部环境等满足要求）；

④与产品和过程有关的评审（无缺项漏项、歧义、数据不全、满足招标文件实质性要求等）；

⑤合同风险评估（保证经营风险、法律风险处于可接受的水平）。



制订完善的合同管理制度和实施计划

合同实施计划：

①合同实施总体安排；

②合同分解和管理策划；

③合同实施保障体系的建立。



落实细化合同交底工作

内容

①主要内容；②订立过程中的特殊问题及待定问题；③实施计划和责任分配；④合同实施的主要风险；⑤其他事项。





方式

书面、电子数据、视听资料和口头形式，书面交底应签署确认书。



处理合同履行中的争议和索赔

依据按期按程序，证据理由提要求





依据

依据合同约定提出，无约定或约定不明的，依据法律法规提出





按期按程序

索赔意向通知及索赔报告应按约定或法定的程序和期限提出





证据

应全面、完整地收集和整理索赔资料





理由提要求

索赔报告应说明索赔理由，提出索赔金额和工期。





考点三 合同法律关系

/



主体

自然人

/





法人

成立

依法定条件和程序成立≠必须经批准（有规定从规定）







人格

有自己名称、组织机构、住所、财产和经费







财产

①成立时有必要的财产和经费

②以全部财产承担民事责任







法定代表人

①依法或章程规定代表法人从事民事活动的负责人

②职务行为（以法人名义从事或执行职务）后果由法人承担

③法定代表人有过错的，法人承担责任后可以向其追偿法人

④章程或权利机构对代表权的限制，不得对抗善意第三人



客体

/





内容

/



合同法律关系的产生、变更与消灭



/





考点四 代理

种类

委托代理

无权代理



法律关系

/

/



范围

①法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。

②建设工程活动一般为委托代理



/

相对人的催告及撤销权：

①相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。

②被代理人未作表示的，视为拒绝追认（不是默认）。

③行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。



责任归属

被代理人





特征

①在代理权限范围内实施代理行为；

②应该以被代理人名义实施代理行为（显名）。

③有独立进行意思表示的权利（作出意思表示+是否接受意思表示）

④代理行为（合法行为+不当行为）的法律后果归属于被代理人。





终止

/

/



考点五 保证

保证人的资格

具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或公民可以作为保证人。

不能作为保证人的：

①国家机关法人 但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款而进行的转贷除外。

②学校、幼儿园、医院等以公益为目的非营利法人、非法人组织。



保证方式



一般保证

连带保证



①保证人有先诉抗辩权：债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。

②所谓“债务人不能履行债务”，指在债务人不履行到期债务时，债权人通过起诉或者申请仲裁，就债务人的财产依法强制执行完毕后，债务人仍不能清偿全部或者部分债务。



债权人在保证债权范围内任意主张



保证合同内容

保证合同应当以书面形式订立，包括下列内容：①被保证的主债权种类、数额；②债务人履行债务的期限；③保证的方式；④保证担保的范围；⑤保证的期间；⑥双方认为需要约定的其他事项。



合同约定不明时，法定保证责任



保证方式

一般保证



保证期间

自主债权履行期届满之日起6个月。



保证范围

全部主债务（主债权及利息、违约金、损害赔偿及实现债权的费用）



考点六 建设工程活动担保

担保种类

提供方

担保内容

相关规定

没收或索赔情形



施工投标保证（投标责任担保）

投标人

①投标人在递交投标文件后不得撤销（≠撤回）

②中标后不得无正当理由不与招标人签订合同

③签订合同时不得向招标人提出附加条件

④不得不按招标文件要求提交履约保证金



①数额：招标文件规定，但≤项目估算价的2%且≤80万

②形式：现金及现金支票 银行保函 保兑支票 银行汇票

③有效期：有效期应当与投标有效期一致，投标有效期从投标截止之日起算

①在投标有效期内撤回其投标（撤销）

②中标人在规定期限内无正当理由不签合同或不根据规定接受对错误的修正

③不按规定交纳履约保证金

④采用不正当手段骗取中标



履约保证（履约担保）

投标人

施工合同的顺利履行

数额及形式

①履约担保金（保兑支票、现金支票、银行汇票）、履约保函：≤中标合同价的10%

②履约担保书：担保额度是合同价款30%



①中途毁约，任意中断工程或不按规定施工

②承包人破产、倒闭



考点七 抵押

/



抵押担保的范围

①有约定按约定。

②无约定，按法定范围：主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。



抵押清偿的顺序

/





考点八 定金

定金

①定金≠订金。

②定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

③定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％，超过部分无效。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

④债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

⑤定金罚则：给付定金的一方不履行约定的债务的或履行不符合约定致使合同目的不能实现的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的或履行不符合约定致使合同目的不能实现的，应当双倍返还定金。

定金罚则一定要注意不是“违约”而是“根本性”违约导致合同目的不能实现时才适用。





考点九 工程保险

工程建设涉及的保险



险种

建筑工程一切险

安装工程一切险

第三者责任险

职工意外伤害险



投保人

承包人

施工单位（总承包单位）



被保险人

对该项目承担一定风险的各方：①业主或工程所有人；②承包商或分包商；③技术顾问

因工地发生意外事故造成工地及邻近地区的第三者人身伤亡及财产损失

①从事危险作业的职工

②团体险：年满16周某某（含）至65周某某，能正常工作或劳动，从事建筑管理或作业，并与施工企业建立了劳动关系的人员均可以作为被保险人。

③按被保险人人数投保，必须占承包团体人员75%以上且≥5人



责任范围

①自然事件：地震、海啸等；

②意外事故：火灾、爆炸等





除外责任

①保自然灾害或意外事故，因人疏于管理而发生的损失不保，如:施工方法不当、设计错误等。

②只保不可预料的损失；必然发生的费用、非外力引起自身的损失不保，如:机械磨损、维修检验、设计错误、原材料或供役缺陷等。③纸质资料不保，如文件、档案、票据、图表、包装物等；

④保建造、安装过程，保险财产中已经验收合格或实际占有、使用、接收的部分不保。

同建筑工程一切险



保险期限

工地动工或材料、设备运抵工程，验收合格或所有人实际占用，以先发生为准，但不得超过保险单明细表中列明的建筑期保险终止日。

整个工期，即被保险项目被卸至施工地点起至工程预计竣工验收交付使用之日止，但不得超过保险单明细表中列明终止日。

①（按总造价或施工面积收保费的）批准开工且已缴纳保费次日（或保险合同约定保险期间开始之日）零点起至施工合同竣工之日。

②提前竣工的自行终止，延长工期或停工的，应办理保险顺延手续（不是自动延期）

③停工期间保险责任中止，复工后投保人可书面申请恢复



赔偿金额

第三者责任险：

①第三人人员伤亡及财产损失；

②因上述原因支付的诉讼费及经保险人书面同意支付的其他费用；

③每次事故以法院或有关部门依法裁定的应由被保险人赔付的金额为准，但不得超过保险单明细表中对应列明的每次事故赔偿额（每次）；

④在保险期内，经济赔偿最高赔偿责任不得超过保险单明细表中列明的累计赔偿限额（累计）。

1.意外伤害发生之日起180日内：

①死亡：按保险金额赔付死亡保险金，保险责任终止

②残疾：按表格比例乘以保险金额给付残疾保险金

2.发生事故后下落不明，经法院宣告死亡的，按保险金额赔付身故保险金。后生还的，受领人应当于知/应知之日起30日内退还。





考点十 材料设备采购合同分类

即时买卖合同

指当事人双方在买卖合同成立的同时，就履行了全部义务，即移转了材料设备的所有权、价款的占有。



非即时买卖合同

货样买卖

①当事人双方按照货样或样本显示的质量进行交易，当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。

②出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。

③凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物质量仍然应当符合同种物的通常标准。





试用买卖

①当事人可以约定标的物的试用时间，买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。

②试用期届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。





分期交付买卖

出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的，买受人可以就该批标的物解除；致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的，买受人可以就该批及今后其他各批标的物解除；该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已交付和未交付的标的物解除。（影响多少，解除多少）





分期付款买卖

分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。





考点十一 材料设备采购合同文件

强制性要求

同勘察设计合同



材料设备采购合同文件及解释顺序



材料采购合同

合同协议书→中标通知书→投标函→商务和技术偏差表→专用合同条款→通用合同条款→供货要求→分项报价表→中标材料质量标准详细描述→相关服务计划→其他合同文件



设备采购合同

合同协议书→中标通知书→投标函→商务和技术偏差表→专用合同条款→通用合同条款→供货要求→分项报价表→中标设备质量标准详细描述→技术服务和质保期服务计划→其他合同文件





考点十二 材料设备采购合同价款支付

合同价款的支付



/



款项

支付比例及时限

提供资料



预付款

审查无误后28天内，预付合同价的10%

财务收据（卖方不履约返还预付款、卖方履约抵作进度款）



进度款

审查无误后28天内

支付至该批次合同价的95%

交货清单（卖方出具）、收货清单（买方出具）、出厂质量合格证（制造商）、验收证书或进度款支付函、合同价格100%金额的增值税发票



结清款

审查无误后28天内

支付合同价5%

买方签署的质量保证期届满证书



设备



款项

支付比例及时限

提供资料



预付款

审查无误后28天内，预付合同价的10%

财务收据（卖方不履约返还预付款、卖方履约抵作进度款）



交货款

审查无误后28天内

支付合同价的60%

交货清单（卖方出具）、收货清单（买方出具）、出厂质量合格证（制造商）、合同价格100%金额的增值税发票



验收款

审核无误后28天内

支付合同价的25%

双方签署的合同设备验收证书或已生效的验收款支付函



结清款

审查无误后28天内

支付合同价5%

买方签署的质量保证期届满证书或已生效的结清款支付函





考点十二 材料验收

卖方自检

交付前进行全面检验，并在交付时向买方提交质量合格证书



买方检验方式

①买方检验；

②由专用条款约定的具有资质的第三方检验机构进行检验；

③合同约定的其他方式



检验时间和地点

①买方应在检验日期3日前通知卖方，卖方自费派人参加，卖方未参加，检验正常进行，卖方应接收检验结果

②买方在合同材料交付后3个月内未安排检验和验收的，卖方可签署进度款支付函给买方，买方在收到后7日内未提出书面异议的，则进度款支付函自签署之日生效



检验合格

①合同材料经检验合格，买卖双方应签署合同材料验收证书一式二份，双方各持一份。

②由第三方检验机构检验的，第三方检验机构的检验结果对双方都有约束力

③合同材料验收证书的签署不能免除卖方在质量保证期内对合同材料应承担的责任





考点十三 违约责任

卖方

买方



违约责任

继续履行 采取补救措施 赔偿损失



违约金的计算

迟延交付违约金=迟延交付材料金额×0.08%×迟延交付天数≤合同价款的10%（最高限额）

迟延付款违约金=迟延付款材料金额×0.08%×迟延付款天数≤合同价款的10%（最高限额）



考点十四 设备验收

开箱检验

（1）合同设备交付时：

①应在施工现场由买卖双方共同进行，共同签署数量、外观检验报告，并列明检验结果，包括任何发现的短缺、损坏等情况。

②卖方代表未如约或按通知参加，买方有权独自进行检验并签署数量、外观检验报告，视为卖方已接受。

（2）合同设备交付后一定期限内：

①如开箱检验不在合同设备交付时进行，买方应在开箱检验3日前将开箱检验的时间和地点通知卖方

②由买方按照交货时包装原样进行保管；

③开箱时与原包装一致，则开箱时发现的设备损坏、短缺由卖方负责补齐、更换或采取其他补救措施；

④开箱时不是原包装或与原包装不一致且能导致设备损坏或损坏的，则开箱检验时发现的损坏、短缺等由买方负责，但买方能证明是设备交付前非买方原因导致的除外



安装 调试

①卖方按照合同约定完成

②买方或买方安排第三方负责安装调试，卖方提供技术服务，如因买方或买方安排第三方不听从卖方现场服务人员的指导导致安装、调试不成功或其他损坏情况，买方自行承担；听从卖方现场服务人员指导安装调试的，由卖方承担

③调试安装中合同设备运行所需用电、用水、其他动力原材料均由买方承担





考核

①因为卖方原因未能达到技术性能考核指标时，为卖方进行考核的机会不会超过三次，三次考核均未达到合同约定的技术标准，则双方就后续履行进行协商，协商不成的，买方有权解除合同。

②如合同设备达到了最低技术性能考核指标，则视为达到技术性能考核指标，买方应接收设备，但卖方应按专用合同条款的约定进行减价或向卖方支付补偿金（瑕疵接收）

③因买方原因未能达到技术性能考核指标时，为买方进行考核的机会不会超过三次



验收

①合同设备在考核中达到或视为达到技术性能考核指标，则双方应在考核完成后7日内签署合同验收证书一式两份。验收日期为达到或视为达到技术性能考核指标之日

②（买方原因未通过）由于买方原因合同设备在三次考核中均未能达到技术性能指标，双方则在考核结束后7日内签署验收款支付函，除专用合同条款另有约定外，卖方有义务在验收款支付函签署后12个月内应买方要求提供相关技术服务，协助买方采取一切必要措施使合同设备达到技术性能考核指标。买方应承担卖方因此产生的全部费用。

③（买方原因未考核）由于买方原因在最后一批设备交付后6个月内未能开始考核，则双方应在上述日期届满后7日内签署验收款支付函，卖方有义务在签署验收款支付函后6个月内提供不超过合同范围的技术服务，协助买方达到使合同设备达到技术考核指标。

④合同设备验收证书的签署不能免除卖方在质量保证期内应承担的保证责任





考点十五 设备采购违约责任

违约责任





卖方

买方



违约行为

迟延交付

迟延付款



违约责任

继续履行 采取补救措施 赔偿损失



违约金的计算

①1-4周：迟交设备价格0.5%/周

②5-8周：迟交设备价格1%/周

③9周某某：迟交设备价格1.5%/周

④迟交不足一周按一周算，违约金总额≤合同价格10%





考点十六 FIDIC施工合同典型条款

承包商试验（同施工合同）

承包商和工程师商定试验的时间和地点。

①工程师应提前至少72小时将其参加试验的意向通知承包商。如果工程师未在商定的时间和地点参加试验，除非工程师另有指令，承包商可自行进行试验，并视为是在工程师在场的情况下进行的。

②承包商应立即向工程师提交正式的试验报告。当规定的试验通过后，工程师应签署承包商的试验证书。如工程师未能参加试验，他应被视为对试验数据的准确性予以认可。



修补工作

尽管先前已经通过了试验或颁发了证书，工程师仍可以指示承包商:

①将不符合合同规定的永久设备或材料从现场移走并进行更换

②对不符合合同规定的任何工作进行返工；

③实施任何因事故、不可预见事件等导致的为保护工程安全而急需的工作。

承包商应立即或在指示规定的期限内执行该指示。如果承包商未能遵守该指示，则业主有权雇用其他人来实施工作，并予以支付。



工程计量

（1）《施工合同条件》采用工程量清单计价模式

（2）计量方法

无论当地有何惯例，在计量上:

①永久工程每项工程计量方法应按合同数据表中规定的方法，若无 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 以与雇主协商调整GMP。



考点二十三 IPD合同模式

定义

即集成项目交付模式，IPD是一种将人力资源、工程系统、业务架构和实践经验集成为一个过程的项目交付模式;在这一集成过程中,参与项目各方充分利用自身的技能与知识,通过包括设计、制造、施工等项目全寿命周期备阶段的通力合作,使项目效益最大化,为业主创造更大价值并减少浪费



合同文件

IPD多方合同标准协议和4个附件：通用条款、项目法律描述、业主标准、目标标准修正案



报酬激励

①参与各方共同商定项目目标实现得报酬金额；

②实际成本小于目标成本，业主将结余资金按照合同的比例支付给其他参与方作为激励报酬；

③实际成本超出目标成本，业主可选择偿付工程的所有成本,包括设计单位和承包商人员的工资,也可选择不再偿付任何单位的人员成本,只支付材料、设备和分包成本（合同约定）。



索赔

参与各方应放弃任何对其他参与方的索赔(故意违约等情形除外) 。



争端处理

该模式下任何一方提出的争议应提交到由业主、设计单位、承包商等参与方的高层代表和项目中立人所组成的争议处理委员会协商解决,项目中立人由参与各方共同指定。





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