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港湾名府商铺

营销方案

传统营销方案的缺陷

传统的商铺销售方案，会让位置好、面积适中的商铺很快销掉，而面积过大、过小，位置不佳的商铺，则会滞销。如果期房期间销售不完，投入使用以后各家店主又不能在统一的规划下进行业态分布，不能很快形成良好的商业氛围（比如同质竞争严重、环境污染等等），不好的商业氛围又会转过来影响余下商铺的销售。

所以，我们必须寻求新的解决之道，首先，要让商铺在期房期间，就能又快又好的销售出去；其次，要保证在投入使用后，有统一的业态规划，保障港湾名府的的业主能有好的购物环境与生活配套；最后，要保障商铺业主有好的营业收入（或租金收入）。

我们的营销目标：

我们的营销方案，要满足这几点要求：

1、要有统一的业态分布，保障投入运营后，有科学的业态分布（经营种类的齐全、均衡）；

2、免除购买者在商铺使用初期不能获得很好收益（经营收益或租金收益）的后顾之忧；

3、商铺要成为港湾名府商业、生活配套的一个有机组成部分，既为业主提供一流的生活配套服务，又为商铺圈定稳定的消费群体（即港湾业主）

从以上三点需求出发，我们建议推行以下营销手法：

我们的营销方案：

1、统一规划业态分布

根据港湾名府要打造一流豪华型人居住宅的目标，科学制定商铺业态的分布，将高档生活圈所需要的商业配套，以合适的面积进行商业布控。对每一个商铺销售单元，根据地理位置或面积大小，指定其未来二年内所经营商业的内容。比如1号商铺经营超市，2号商铺经营餐饮，等等。

2、一房二招（定向销售与定向招租），同时进行

每一个商铺销售单元在确定其商业业态后，同时进行招商（销售）和招租工作。具体措施为：该商铺单元以市场价格寻找购买人，同时以优惠的租金招募经营商家。

3、销售政策：承诺二年返租期，确保市场租金额度

购买人买下商铺后，前二年必须保证经营开发商指定的商业内容（即统一规划的业态分布）。购买人可以自己经营，也可以返租给开发商，由开发商进行招租经营。开发商按黄岩市场价格一次性支付二年的租金，并在商铺购买总价内扣除。让购买者免除开头二年出租的后顾之忧。

若购买人是自己经营的，而又有商家有意向租赁该商铺，开发商则尽力给予各方面的配合，以促成其成交。

4、招租政策：全免二年物管费，部分减免租金

若购买者不愿自己经营，而是返租给开发商的，则开发商以优惠的措施向市场招租：首先是全额免除该商铺二年的物管费（由开发商在商铺交付时一次性预付给***），其次是根据商铺的具体情况，进行部分租金的减免。以促使更多的商家来港湾名府商铺经商，形成人气，促进楼盘商业配套与生活配套的早日成型，做到衣食住行不出小区门的“一站式生活圈”。

“港湾一站式生活圈”商业业态分布建议：

超市：

1、基本招商条件：200平方米，以食品、生活日用品为主，免租金一年，第二年按0.8----1.2元/3?middot;天收取租金，免二年物业管理费。

2、对商家的基本要求：在租赁期间不得改变经营方式及规模，在一期住宅交付使用时，必须开张营业。

品牌咖啡馆：

1、基本招商条件：250平方米，要求有品牌，有一定的知名度。装修须以欧式风格，消费上可以同时面对中档与高档顾客。免租二年，免二年物业管理费。

2、对商家的基本要求：在租赁期间不得改变经营方式及规模，在一期住宅交付使用时，必须开张营业。要确保起到提升商街档次的作用。

健身房：

1、基本招商条件：200平方米。免租二年，免二年物业管理费。

2、对商家的基本要求：必须有常规的标准器械、持证上岗的教练人员、淋浴房与更衣室。在租赁期间不得改变经营方式及规模，在一期住宅交 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 餐饮、咖啡馆等投入高、风险高的行业，实行二年全免租金，可以起到很好的扶植作用。通过开发商与***的总体协调与配合引导，相信在二年返租期结束以后，良好的经营业绩与既成事实的固定客流，仍能促使各家商铺基本上仍按这一既定业态发展下去。

而对于开发商来说，最重要的意义莫过于——在商铺不降价一分钱的情况下，通过对销售、租赁的两头补贴，能吸引一大块客户群，从而快速完成销售任务，既确保楼盘品质，又以最小的代价实现销售回笼。

（完毕）

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2009-04-04

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