民法典合同违约
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第五百一十条 【合同没有约定或者约定不明的补救措施】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
《民法典》第五百八十二条
履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《民法典》第五百八十三条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《民法典》已于2021年1月1日生效。近期部分城市房价出现了明显上涨，房屋卖售人违约的案例也越来越多，当房价上涨超过合同约定的违约金（一般是房屋总价的20%）时，法院即有可能判决房屋违约方赔偿房屋差价损失。我代理过大量的房产纠纷案件，也在我的微信公众号“合同效力实务研究”分享过很多案例，今天在《民法典》背景下和大家做一次分享。
一、《民法典》溯及力问题
简单讲，违约行为发生在2020年12月31日及之前的，适用当时的法律——《合同法》及其司法解释、《物权法》及其司法解释、《民法总则》等；违约行为发生在2021年1月1日及之后的，适用《民法典》及配套司法解释。
具体《民法典》溯及力问题，大家可以参阅《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本文不展开。
二、《民法典》时代与《合同法》时代，房产纠纷的裁判不会有大的变化
《民法典》与《合同法》等法律关于合同的成立、效力、履行、违约、解除、违约责任等的规定基本一致。
因房屋买卖发生的纠纷，法院在《民法典》生效之后的裁判，和《民法典》生效之前的裁判，不会有太大的区别，甚至可以讲，对于绝大多数的案件而言，《民法典》生效前后的裁判会基本一致。
因此，大家不要担心《民法典》生效了，法院关于房产纠纷的裁判规则会发生大的变化，不会的。
因此，大家如果想预判一个房产纠纷法院会怎么判决，可以参阅法院之前的裁判案例。拙著《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》对各类房产纠纷做了专题分析，且每个专题都附有真实案例，大家可以作为参考。
三、房屋差价损失
我代理的很多案件，房屋差价损失都获得了法院的支持，比如，我代理的*_**人民法院（2015）闸民三（民）初字第2862号房屋买卖合同纠纷案，法院支持了我方房屋差价损失400万元。
1、法律依据
《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”该规定和《合同法》第113条第一款的规定基本一致。
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（1）房屋差价法院一般不会全部支持（打个折）。因为法院会考虑合同履行情况（比如买受人已付房款金额）、双方的过错等因素对支持的差价的比例进行调整，即法院一般都会对差价打个折。
（2）房屋差价损失和违约金不能同时主张。因为违约金是违约责任的预定，房屋差价损失属于损失的范畴，两者是影和形的关系。
（3）房屋差价损失不能和房款银行利息损失同时主张。因为获得房价上涨利益的前提是失去房款利息，即便交易顺利完成，两者也不可能同时由买受人获得。
（4）房屋差价损失可以和中介费损失等同时主张。房屋差价损失是消极损失，是可得利益损失，支付的中介费是积极损失，是现有利益的损失，两者都是当事人的损失。
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