民法典合同违约
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第五百一十条 【合同没有约定或者约定不明的补救措施】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
《民法典》第五百八十二条
履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《民法典》第五百八十三条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《民法典》已于2021年1月1日生效。近期部分城市房价出现了明显上涨，房屋卖售人违约的案例也越来越多，当房价上涨超过合同约定的违约金（一般是房屋总价的20%）时，法院即有可能判决房屋违约方赔偿房屋差价损失。我代理过大量的房产纠纷案件，也在我的微信公众号“合同效力实务研究”分享过很多案例，今天在《民法典》背景下和大家做一次分享。
一、《民法典》溯及力问题
简单讲，违约行为发生在2020年12月31日及之前的，适用当时的法律——《合同法》及其司法解释、《物权法》及其司法解释、《民法总则》等；违约行为发生在2021年1月1日及之后的，适用《民法典》及配套司法解释。
具体《民法典》溯及力问题，大家可以参阅《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本文不展开。
二、《民法典》时代与《合 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 果的意见，询价结果经过双方认可后法院才会将之作为裁判依据。向中介询价的优势是时间短、不发生鉴定费用，但是缺点是缺乏权威性，双方任何一方不认可询价结果可能会导致询价无效。
第三，司法鉴定（评估）。由法院依照法定程序委托有资质的***对房价进行评估是法律规定的确定房价的方式，也是司法实践中运用最多的方式。这里需要特别说明的是，很多当事人误以为评估结果会显著低于市场价，其实不是，事实上，司法评估的房价和市场价基本一致。
（2）时间节点
一般而言，“上涨后的房价”是指合同解除时的房价，因为合同解除之后房价的涨跌和守约方就没关系了。但是，有的时候，虽然合同解除了，但是网签备案还没有撤销，房屋卖售人还没有将买受人已付房款退还，导致买受人在合同解除之后不能通过另行购房的方式防止损失扩大，所以，“上涨后的房价”的时间节点按照合同解除的时候来确定对买受人不公平。
司法实践中，有些法院做房价鉴定（评估）前会找双方当事人做笔录，告知评估的时间节点，或者征求双方的意见后由法院确定评估的时间节点；也有些法院就直接通过高院委托***对房价评估，***就按照评估师现场踏勘的时间作为评估时间节点。
3、和房屋差价损失相关的几个问题
和房屋差价损失相关的法理和司法实践中经常遇到的问题有很多，本文无法一一详细介绍，我的微信公众号“合同效力实务研究”、拙著《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》对此有比较系统和详细的介绍，有兴趣的朋友可以去看一下。这里我简单介绍几个点：
（1）房屋差价法院一般不会全部支持（打个折）。因为法院会考虑合同履行情况（比如买受人已付房款金额）、双方的过错等因素对支持的差价的比例进行调整，即法院一般都会对差价打个折。
（2）房屋差价损失和违约金不能同时主张。因为违约金是违约责任的预定，房屋差价损失属于损失的范畴，两者是影和形的关系。
（3）房屋差价损失不能和房款银行利息损失同时主张。因为获得房价上涨利益的前提是失去房款利息，即便交易顺利完成，两者也不可能同时由买受人获得。
（4）房屋差价损失可以和中介费损失等同时主张。房屋差价损失是消极损失，是可得利益损失，支付的中介费是积极损失，是现有利益的损失，两者都是当事人的损失。
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