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一、判断题（3题）

1、各项属于房地产开发企业在计算转让新建房土地增值税时，增值税可作为“与转让房地产有关的税金”项目扣除?（）

答案：错误

参考解析：

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定：“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题　　(一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。　　(二)营改增后，房地产开发企业***以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

出让国有土地使用权属于土地增值税的征税范围。（）

答案：错误

参考解析：出让国有土地使用权是国家行为，注意出让与转让的区别。

房地产企业在结算计税成本时，其实际发生的支出未取得合法凭据的，一律不得计入计税成本。（）

答案：错误

二、单选题（4题）：

一般纳税人执行一般计税法的房地产企业，销售房屋开具增值税发票，目前税率是：

A.9%

B.11%

C.13%

D.17%

答案：A

某房地产企业为增值税一般纳税人，2019年6月1日从政府取得一地块开发房地产项目，支付地价款800万某某，次年年末项目完工，当期销售其中的90%，取得含税销售收入2000万某某，假设该企业当月无进项税额，当期应纳增值税税额为（　）万某某。

A.105.69

B.165.14

C.99.08

D.116.36

答案：A

考查知识点：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理

参考解析：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。自2019年4月1日，适用税率为9%。

销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋9%）＝（2000－800×90%）÷（1＋9%）＝1174.31（万某某），应纳增值税＝1174.31×9%＝105.69（万某某）。

某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500万某某。该楼房原价为600万某某，已提 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 记但未办理土地增值税清算手续的；(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。选项A、B属于纳税人应当进行土地增值税清算的情形。

土地增值税特点有（??）。?

实行超额累进税率?

按次征收?

采用扣除法和评估法计算增值额?

以转让获得所有价款为征税对象

征税面比较广

答案：B，C，E?

参考解析：本题考核土地增值税的特点。我国土地增值税的特点：(1)在房地产转让环节征收；(2)以房地产转让实现的增值额为计税依据；(3)征税范围比较广；(4)采用扣除法和评估法计算增值额；(5)实行超率累进税率。

下列事项中，属于土地增值税范围的有(　)。

A.美国人凯文将中国境内一处房产赠送给好友

B.企业为办理银行贷款将厂房进行抵押

C.房地产***受托对某企业闲置厂房进行改造

D.居民个人之间交换非居住用房产

E.企业持有房产期间发生评估增值

答案：AD

参考解析：选项B，抵押期内的房地产，权属未发生转移，不征收土地增值税;选项C，对闲置厂房进行改造，权属未发生转移，不征收土地增值税;选项E，房地产评估增值不征收土地增值税。

4、下列关于房地产企业所得税涉税处理的表述，正确的有（　）。

A、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用

B、对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，暂不计算缴纳企业所得税

C、房地产开发企业采取一次性全额收款方式销售开发产品，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据之日，确定收入的实现

D、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除

E、企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除

【正确答案】ACDE

【答案解析】选项B，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

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