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社会治理作业(1)

班级 ______

姓名 王某某

学号 ***

影响住房市场的因素有哪些？试从至少两个角度思考。

答：

我认为主要有以下几个因素：

1、政治因素

影响住宅价格的政治因素主要是重大政治性政策等。

例子就比如：我国改革开放就是一个比较好的例子，大力开发XX浦东，XX等特区，特别是浦东的地价房价从“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的状态变成了浦东一房难求的状态，XX也是如次，因为重大政策而房价飙升。

2、经济因素

影响住宅价格的经济因素包括：

(1)经济增长速度

经济增长迅速，居民收入相应提高，购买力增强，住宅价格就会提升;反之，则会使住宅价格下降。

(2)物价、工资及就业水平

物价变动导致货币价值变动而波及住宅价格，由于房地产具有保值性、增值性，一般物价上涨时住宅价格上扬幅度更大;工资及就业水平提高，居民收入增加，会促使住宅价格升高，反之则令住宅价格降低。

(3)财政及金融状况

财和.政金融状况反映了一个城市或地区的经济状况，直接影响住宅价格。不良的财政状况会导致政府购买力下降，金融状况恶化会导致银根紧缩，二者都会使住宅需求减退、价格下跌。

(4)利率

较高的银行利率会增加住宅买卖双方融资成本，使住宅交易行为受到抑制，从而导致住宅价格下跌;而较低的银行利率则会对住宅**者起到激励的作用，有利于住宅市场价格的上扬和市场的繁荣。

(5)地价

具有资源稀缺性、有限性的土地是住宅产生的“原料”，住宅价格起伏和地价涨跌密切相关。

3、行政因素

影响住宅价格的行政因素包括：

(1)土地利用规划及供应管制

土地的用途由政府规划管理部门确定，土地利用的容积率等对单方住宅的土地成本影响很大;政府通常通过土地出让计划来控制进入市场的土地数量，从而影响了住宅市场的供应数量和价格。

(2)房地产税制

契税、房产税、土地增值税等影响住宅交易量的增减，税率降低则鼓励交易，住宅价格上升;反之亦然。

(3)住房政策

国家的住房政策极大的影响着住宅市场的价格。中国长期以来实行的福利分房制度，导致商品住宅市场空间狭小，居民的购买力与商品住宅市场价格脱节;1998年停止传统的住宅实物分配制度，必将推动居民个人对商品住宅需求数量的提高。

(4)政策法规

政府对住宅开发或交易的限制或鼓励性政策，对住宅市场价格有很大的影响。

(5)城市规划

城市规划随着经济发展、人口增长而作局部或通盘调整，如增加新的可开发区域或允许对旧XX区进行更新改造，则有利于住宅市场的发展。

(6 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 公共利益和市场利益即私有利益。而目前中国中央和地方政府存在着利益行为上区分的不一致。中央政府为公共利益而地方政府为私人利益。而主要原因是分税制改革，固定了中央和地方政府利益分配的比例方式。此举加强了中央财政的实力，对地区间的财力平衡产生了重要的影响，重塑了地方政府的行为模式。虽然上述论证了地方政府的调控能力弱化，但地方政府还在继续简洁的参与地方市场的经营获取体制外的利益，放到房地产市场上就是虽然政府有出台过抑制房价的政策，但执行时却是按照潜规则行事，与市场即房地产开发相勾结的可能。可以说政府的位置更靠向社会的方向。

其次就是市场的抵抗能力，首先要介绍的是买方和卖方市场的概念，应该大家都是懂得。就是供求关系的转换。因为房子是刚性需求，是必须要有的，所以是能够解释的。但作者认为其更本问题在于房地产业的双重性格（市场性和社会性），它完全忽略了房地产资源配置的不平等问题。我们需要关注的是生产资料成本和制度成本中的制度成本，也就是地方政府在房地产商拥有的审批权力，这意味着房地产开发商与政府形成了交易关系。中央政府的调控失灵的背后是巨大的利益推手，这只手制造了市场强势泡沫。这只手助长了投机行为，破坏了正常的市场秩序，打击了市场的主体行为。在此，政府的位置则是靠近于市场的方向。

而上述两种不同的定位飘忽不定不一致，导致了调控失灵的发生。

我国近年来的乡村治理包括哪些方面？取得了哪些成效？

答：我国近年来的乡村治理包括以下几个方面：农XX益保护方面，农村空心化问题方面，农村基础设施和公共事业发后方面，村民自治实践方面，乡村治理主体的参与度方面。取得的成效主要有村庄规划编制实现全覆盖。农村“厕所革命”全面完成。农村生活垃圾治理成效明显。农村生活污水治理梯次推进。农村村容村貌全面提升。扎实开展“百村示范、千村整治”美丽宜居乡村建设长效管护机制初步建立。因地制宜建立网格化、红黑榜、土地规划专管员、保洁员、门前“三包”、垃圾清运收费、公厕“三净两无一明”管护等规章制度，确保农村人居环境整治形成常态化管理。同时，将农村公厕管护、农村人居环境整治纳入村规民约，倡导农村人居环境共建共治共管共享，教育引导群众增强环境卫生意识，发挥村民参与农村人居环境整治的积极性、主动性，实现村民自我约束、自我管理，养成文明健康的社会主义新风尚。

举两个乡村治理的案例，说明其治理逻辑和具体举措。

如何理解人的城市化和空间城市化？城市化对我国城市和乡村治理分别带来 了哪些挑战？（试分别提出两个挑战。）

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