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业主委员会建设，基层社会治理素材

法律法规及规范性文件

《中华人民共和国物权法》

第七十五条 业主大会、业主委员会设立

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十八条 业主大会、业主委员会决定效力

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《物业管理条例》

第十条

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

《业主大会和业主委员会指导规则》

第二条　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第三条　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第八条　物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 员

对业委会的成员资格，现行规定较为宽泛，只要满足以下几个方面的要求即可参选成为业委会委员：

（一） 具有完全民事行为能力；

（二） 遵守国家有关法律、法规；

（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五） 具有一定的组织能力；

（六） 具备必要的工作时间。

但是在实践中，由于业委会成员人选的随意性，广泛存在由于业委会成员缺少专业知识及能力，导致业委会工作难以开展，最终形同虚设，起不到应有作用。解决这一问题有两条路径，首先是业委会成员中应当有具备法律、财务等专业知识的人员，其次是业委会可以聘请中介机构解决专门问题。

业委会工作开展

业委会的法律地位是作为业主大会的常设机构，业主委员会在业主大会的授权下行使职权，除法律明确规定业委会有权决定事项以外，业委会开展工作均应在业主大会授权的框架内进行，超出业主大会授权框架的事项，业委会应召开业主大会进行决策或以当面告知，公开告示等方式通知全体业主后，取得半数或多数业主的同意。

业委会应根据实际工作开展的需要，结合本区域的特点，制定符合本区域工作需要的《议事规则》和《管理规约》，合适的管理规约和议事规则将使业委会工作顺风顺水，不合适的管理规约和议事规则将使业委会工作举步维艰。

业委会各项工作应特别注意程序合法正当，对很多事项来说，机会只有一次，而业主的耐心也都有限，如果业委会开展工作程序错误导致最终目的无法实现，轻则需要重新开展花费人力和时间，重则导致部分业主丧失耐心而无法再次开展而搁浅。

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