***规章某某
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规
章
制
度
2020年08月初稿
1、保洁员岗位职责
楼内
负责楼内各层通道、楼梯等公共区域地面、墙面的保洁工作。
负责楼内的信报箱、走廊门、消防栓等公用设施的保洁工作。
负责楼内公用卫生间的保洁工作。
对业主违反保洁管理规定的行为进行劝阻纠正。
完成领导交办的其他工作。
服从领导、听从指挥、令行即止。
楼外：
负责项目管理范围内的道路、绿化带公共区域地面的保洁。
负责项目周围宣传牌、雕塑的保洁。
负责室外果皮箱和垃圾箱的保洁、垃圾清运工作。
对辖区内违反保洁规定的行为进行劝阻和纠正。
服从领导、听从指挥，令行即止。
完成领导交办的其他工作。
2、保洁部的规章某某
一、保洁员的纪律规定
1、遵纪守法，***的各项规章某某；
2、按时上下班，不迟到早退，不无故擅离职守；
3、上班穿工作服，戴工作牌，仪表整洁，精神饱满；
4、讲文明，有礼貌，规范服务用语，服从领导，团结同事；
5、不得在工作时间内做与本职工作无关的事；
6、不做***形象的事，不得以任何形式私自收受业主或住户物品；
7、不准擅自***物品挪作他用，损坏、遗失工具要照价赔偿。
二、保洁员上岗制度
1、上岗前：
（1）全体工作人员必须提前5分钟到场打卡签到，统一着工装、穿工鞋（女士员工束发），佩戴工作牌，并保持工装干净，整洁，注重仪容仪表，精神饱满的投入工作；
（2）管理人员布置当日的工作任务，妥善安排工作岗位；
2、工作中：
（1）自觉遵守***规章某某及保洁部工作手册；
（2）发扬团队精神，服从调配，听从指挥，按时按量保质完成工作任务；
（3）热情服务，礼貌待人，不大声喧哗，不离岗、串岗，不做与工作无关的事；
（4）努力维护责任区卫生，劝阻和制止不文明行为、不卫生行为；
（5）各岗位保持所辖区内干净、明亮，熟悉辖区设施设备、配合报修、报险工作；
（6）“三间”卫生须重点跟进，巡回保洁每小时一次，并如实填写巡检记录；
（7）保洁工具定位置放，整齐划一，并保持保洁；
（8）爱岗敬业，自觉接受业务指导和各种培训，努力提高业务水平；
（9）虚心接受，正确对待业主投诉，有则改之，无则加勉，不与业主和上级争辩；
（10）如拾有贵重物品必须上交主管或管理处，不准占为己有，自觉***声誉；
（11）管理人员随时掌握员工的工作情况，并正确指导员工工作；
（12）努力完成领导交办的其他工作。
三、保洁日常管理的基本要求
责任要分明
保洁管理是一项细致、量大的工作，每天都有垃圾要清运、场地要清扫，涉及管理范围内的每一个地方。因此，必须做到责任分明，做到“五定”即：“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”，对管理范围内的任何一个地方均应有专人负责保洁卫生，并明确清扫的具体内容、时间和质量要求。
保洁要及时快速
垃圾每天都产生，灰尘随时会落下，因此，保洁工作要体现及时性，对每天产生的垃圾必须及时清除，做到日产日清，并建立合理的分类系统。
（三）计划安排要合理
保洁部要制作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。
（四）制定明确的质量标准
环境部通用的标准是“五无”。即“无裸露垃圾、无垃圾死角、无明显积尘积垢、无蚊蝇虫滋生地、无脏乱差顽疾。当然，不同类型、不同档次的物业对楼宇内的公共部位保洁卫生的质量标准不同，相同的物业管理区域中不同的管理部位要求的标准也可能不同，项目部应干净实际制定相应的卫生保洁标准。
四、保洁设备及保洁用品的管理规定
1、保洁设备的领用
（1）设备原则上“谁使用、谁保管、谁负责”。
（2）领用设备必须填写《保洁设备领用登记表》。
（3）领用设备时，领用人自行检查设备的完好程度，因检查不细，造成病机出库而影响工作的，由领用人自行负责。
（4）使用设备时如发生故障，不得强行继续操作。
（5）因操作不当，发生机具、附件损坏者，按规定赔偿。
（6）归还设备时，必须保证设备完好无损，内外干净，如有损坏应及时报修，并在领用簿上注明损坏情况。
2、日常保洁用具的使用
（1）每层可开辟一单独房间，用于存放常用保洁用具。
（2）常用保洁用具由保洁主管办理领用手续，按实际需求分配给保洁人员。
（3）申领的工具可存放于工具间，所用工具自行保管，需要使用时自行取用。
（4）保洁工具损坏影响使用的，可再行领用，领用时需以旧换新。
（5）使用工具中，应爱护保洁工具。
（6）工具使用完毕后，应清理干净及时放回工具间，不可随意放置或丢弃。
3、消耗品物料的领用
（1）消耗品物料，主要是指各种保洁剂、空气清新剂、香皂、卫生纸等消耗性用品。
（2）消耗品物料，由保洁主管办理领用手续，按实际规定分发给保洁人员使用。
（3）批准领取的保洁用品必须为保洁专用，不能挪为他用或者私用，一经发现，按规定处理。
（4）所领取的物料，若一次使用未完，可暂时存放于工具间内，待下一次使用时取出再用，不可随意浪费。物料用完后，再到仓库领取。
（5）保洁员工所领用的物料，使用应厉行节约，避免随意浪费。
五、保洁人员安全操作规程
1、牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。
2、保洁人员在超过1米高处操作时，必须双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以免摔伤。
3、保洁人员在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。
4、保洁人员不许私自拨动任何机器设备及开关，以免发生意外事故。
5、保洁人员在不会使用保洁机器时，不得私自开动机器，以免发生意外事故。
6、保洁人员应该严格遵守防火制度，不随意动用明火，以免发生火灾。
7、在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。
六、保洁工作监督检查规定
1、“四查”制度
（1）员工自查
每位员工都要根据操作规范和要求，对自己所负责的区域、项目不断地进行自查，发现问题，及时解决。
（2）班长作业检查
班长在指定管理的岗位和作业点，实施全过程的检查，发现问题及时解决。
（3）主管巡查
主管对所管辖内的区域、岗位进行巡查或抽查，结合巡查所发现的问题，抽查纠正后的效果，把检查结果和未能解决的问题上报经理，并记录在巡查记录本上。
（4）项目经理抽查
项目经理对所管辖内区域、岗位和作业员进行有计划的区域、岗位、作业点抽查，并及时解决问题。
2、“四查”制度的要求
执行“四查”制度，一要认真，二要高标准，还要做到以下4个相结合。
（1）检查与教育、培训相结合
检查人员发现问题后，不论是工作质量问题、操作规范问题，还是员工行为规范问题，都要及时指出纠正，并要帮助员工分析原因，耐心地给员工进行教育、培训，以防止同类问题不断重复出现。
（2）检查与奖励、惩罚相结合
管理人员巡查或部门主管抽查时，可采取加减分的办法，对员工进行奖罚，月底根据员工的分数，确定员工的绩效考核工资。
（3）检查与测定、考核相结合
检查不仅仅是检查卫生标准，还包括测评、考核等内容。
（4）检查与改进、提高相结合
保洁作业现场应定期对“四查”发现的问题进行分析，针对问题，找到原因，提出改进措施，予以解决。
3、保洁员的培训管理
1、物业保洁员工的培训，包括入职培训、清洁专业知识培训、物业管理专业知识培训、服务意识培训以及质量标准培训等。
不同项目因清洁面积、管理运作模式及环境质量要求不同，对员工培训的要求、形式和重点也有所不同。如在完全自主管理模式下，培训重点除了入职培训外，还包括所有日常使用的清洁管理技术技能和质量标准培训，以及员工服务意识的培训、操作安全的培训等，而对于外包模式来说，除入职培训外，重点应该是管理质量标准的培训、质量监控方法的培训等。
2、对新***或加入保洁部门的员工，无论是否从事过该项工作，也无论是否掌握清洁管理工作的技术技能，为了***管理质量规范统一，让员工尽量熟悉自己的工作岗***的情况，均应进入入职培训。培训的内容包括***情况、公司规章某某、公司及部门运作方式、岗位工作内容及工作流程工作方法等。
新进员工入职第一天，保洁领班或相关领导应向他们***的基本情况、部门的基本运作程序，并带他们熟悉工作环境。
第二天，由部门主管培训***的规章某某、安全知识、岗位责任、员工服务标准、奖惩规定等。
第三天,由领班级操作技术员，结合岗位实际工作，进行常规技术培训。
第四天起，轮岗培训。由主管安排到各相关岗位，由原岗位的老员工进行以老带新的岗位实际操作培训。每个岗位可进行数天，以熟悉各岗位的工作情况。轮岗结束后进行理论与操作考试。不合格的辞退，合格的根据实际能力定岗。
4、 开荒保洁管理
一、开荒保洁的内容
对物业内外建筑垃圾清理；清除粘附在地面、墙面、玻璃等建筑材料面上的水泥渍、胶渍、油渍以及其他灰尘污垢；对公用部位（如电梯、洗手间、茶水间、设备房等）及办公室以及建筑物内的其他设施进行清扫等。
二、开荒保洁的方式
（一）自主开荒。由***的保洁人员负责开荒，这种方式适用于规模不大、开荒时间较充裕的物业。其优点是能锻炼清洁人员的耐劳毅力，增强清洁人员的专业本领，为今后的清洁保养奠定基础。
（二）聘请专业***
这种方式主要使用以下情况：
（1）保洁开荒工作量大，时间要求紧，需要投入大量的人力资源，特别是有些项目的清洁风险程度高，如高空外墙清洁。
（2）专业性强的项目。
（3）清洁工具要求较高的项目。如大堂天花板需用升降机等。
（三）自主与外聘相结合。
三、开荒保洁工作计划
开荒保洁工作计划是对开荒保洁工作做全面的打算与安排。有了这一计划，开荒保洁工作就有了明显的目标和具体的步骤，就可以协调大家的行动、增强工作的主动性、减少盲目性、使工作有条不紊地进行；同时，这一计划本身又是对开荒保洁工作进度和质量的考核标准，对所有参与者有较强的约束和督促作用。
开荒保洁工作计划一般包含开荒工作范围、所使用的机械设备和保洁用品、开荒作业方案及标准、开荒作业人员编制及管理人员责任及一些安全注意事项的提醒等。
四、开荒保洁前的准备工作
1、现场查看
开荒保洁前，负责开荒保洁工作的管理人员必须亲赴项目现场，详细查看将要开荒保洁的物业，同时清楚了解以下事项：
（1）了解需要开荒的各个部分是由什么建筑材料、装修材料建成的；
（2）应检查在建筑装修过程中，有哪些材料受到损坏，并及时向管理处报告，以便分清责任并及时更换。
2、准备物料
实地查看项目现场，就可以根据该物业的规模、所用的装修材料，制定开荒保洁工作计划，然后按照计划准备好一定数量的保洁机器、工具和物料。物料的品种、数量、质量以适用、够用为原则，以提高工作效率、降低劳动成本。
3、落实仓库
进入项目后，应落实存放保洁物品的仓库，尤其是那些大型的高层物业，选择合适的仓库非常重要。因为在开荒保洁阶段，电梯暂时不能使用，所以仓库设置在中间的楼层，以方便员工领取和退回物品，同时也可节省劳动时间，减轻劳动强度。
4、组织人力
把参加开荒保洁的所有员工分成几个班组，各自负责不同的开荒保洁工作。在组织安排时，管理人员事先要向员工介绍开荒项目的基本情况，提醒开荒保洁工作时必须注意的事项，并要明确各个员工的工作范围及职责，要求员工要有连续作战和吃苦耐劳的思想准备。
五、开荒保洁的实施
在一切准备工作就绪后，就可以按计划进行保洁开荒了，在实施过程中一定要注意以下事项：
1、监督检查
2、加强安全防护
（1）人身安全问题，应在现场对员工进行安全教育。
（2）物品安全问题，保洁人员进入现场，应检查物品的缺失及损坏情况，并做详细记录，在工作中发现有隐蔽的缺陷，应立即停止工作，向公司汇报；公司确认并记录签字后，才能继续进行工作。
4、负责管理区域内的员工调配及材料设备保管。
5、协助主管管理好保洁方面的材料，有效地控制浪费。
6、完成管理处领导交办的突击性工作。
5、保洁部工作流程及服务标准
例行保洁
项目
保洁频次
工作流程
检查标准
地面
每日拖擦1次，
1、准备拖把、簸箕、笤帚、铲刀、洗涤剂
2、先用笤帚将可视垃圾清理干净，如遇到口香糖印可用小铲刀清除。
3、用拖把按照一定顺序，上下左右拖，直到干净为止。
无尘、洁净
楼层瓷片地面
每日1次
用扫帚从上往下把地面的垃圾、杂物清扫一遍；
将拖把放入桶内清洗，拧干水后拖净地面污渍。
目视光亮照人，无泥沙水迹、烟头等杂物；地脚线无尘埃、无拖痕
玻璃门
每周擦拭一次
1、准备擦布，注意含水量、洗涤剂。
2、用擦布按照一定的顺序，特别要注意“沿” 的卫生。如遇到特脏，可用洗涤剂清洗。
无尘、洁净
宣传栏
1周1次具体情况具体对待，天气原因，如：雨。
1、如有过期通知，先将通知撕去。
2、用湿擦布和小铲刀相结合把剩余的通知去处。
3、用干擦布擦试干净。
4、用不锈钢光亮剂进行保养。
5、剩余的纸屑、垃圾用簸箕清除干净。
目视无污渍无明显灰尘。
不锈钢制品
每月1次
每月用不锈钢保养剂保养一次；
用半干燥的毛巾擦去灰尘；
用干燥的毛巾蘸不锈钢保养剂擦拭；
目视表面干净无污渍、光亮且无划痕
门窗
每月1次
先用刀片刮出玻璃上的污垢；
将玻璃保洁剂按1:10比例加入清水中；
将毛巾浸入保洁剂溶液，拧干多余水分，然后用适当的力量在玻璃表面从顶端至上而下擦抹，用玻璃刮刮去玻璃上的水分；
一洗一刮连续进行，清洗玻璃底部时玻璃刮横向移动。
用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠；
用拖把抹净地面的污水；
循环保洁时交替用干布、湿布，先用湿布抹干，然后用干布抹干净污渍、手印。
目视玻璃表面通透光亮，无明显灰尘、污渍和水印
楼梯台阶
清扫楼梯一天一次。
1、先用笤帚清扫一遍，然后用拖把。遇到坚硬物体，先用铲刀清理，用带有洗涤剂的拖把按照一定的顺序，从上到下拖干净。（根据实际情况确定拖布的清洗次数）
2、拖到最后，将遗漏的垃圾处理干净。
地面、梯级台面目视无污渍、水渍、痰印。
楼梯铁栏杆
每周一次
用含洗涤剂的擦布，根据铁栏杆的形状进行擦拭，擦的时候注意铁栏杆与地面相触的部分（擦布清洗次数根据实际情况而定）
手摸无明显尘土
地 面、广场
每日清扫一次，不断巡视
1、运用笤帚, 簸箕进行操作,遇到口香糖可先用小铲刀进行清除。
2、对于一些顽固的污垢可用刷子(带有洗涤剂)进行刷.然后用清水进行冲洗直到干净.地面注意不要有积水。
目视无明显垃圾,口香糖印,宠物粪便。
垃圾桶
每日清理一次
1、垃圾桶（盖）用带有洗涤剂的擦布擦拭，然后再用清水冲洗干净。
2、垃圾桶的清洗，有尖硬物用小铲刀清除，然后用带有洗涤剂的毛刷清洗垃圾桶内侧，用清水冲洗干净，用擦布擦拭干净。
3、垃圾桶内的垃圾用簸箕笤帚收尾。
目视无垃圾外漏，两米内无明显异味，桶面无污渍、污垢
绿化带
每日巡视保洁1次
先用大扫把清扫一次，再用小胶扫帚对不干净的地方进行局部保洁。
干净整洁，无石块、纸屑、饮料罐等杂物
地面阶梯
每日两次
1、先用笤帚将可视垃圾如烟头，纸屑、毛发清理干净，
2、用刀片刮去口香糖之类的顽固污垢；
3、用清洗过的地拖保洁重要部位的地面
目视地面无烟头、纸屑、易拉罐等垃圾杂物，无明显污渍
6、保洁员绩效考核标准
管理目标及服务目标考核
100
分
考核项目
考核标准
1、考勤管理
1、迟到、早退、串岗，一次扣2分，迟到单次超过15分钟，扣100元。
脱岗一次扣100元 、旷工半天扣200元
2、工作态度
2、上班闲聊、吃零食扣2分；不服从领导工作安排、对上级要求整改之事项无动于衷，扣5分
3、仪容、仪表、
礼仪
1、着装不整、配饰不齐、未佩戴工牌每发现一次扣2分
2、女士头饰不整齐，披散发扣2分；男士长胡须扣2分，两侧头发过耳、后脑边头发超过1公分扣2分
3、未使用规范用语每发现一次扣2分
4. 工作任务
1、未按要求完成工作量化计划、完不成工作目标的，每项某某5分
2、未按流程落实工作的，每检查到1项某某2分。
3、未积极参加培训、各项会议、应急事件不积极的扣2分
4、未完成领导安排的临时性任务的每项某某5分
5、工作质量
1、每天清洁楼宇单元入口、单元轿厢2次，标准为：入口内外、入口门、门厅地面墙面、轿厢、公共楼梯踏步、扶手、楼层地面、轿厢门套、楼层公共玻璃等设施清洁卫生，无丢弃物、无杂物。外围的增加道路、绿地、小景、座椅、停车场、垃圾桶。上述每检查1处扣1分
2、保持日常工作楼宇签到、及时、有效，未做到，每发现一处扣2分/次，被上级检查扣分的，加倍扣分
3、及时处理业主的卫生并跟踪解决，未做到，扣10分/次。
4、自查签到规范，记录完整，每检查一项某某2分
6、服务意识
1、责任人被有效投诉的，扣20分或罚200元。
2、发现异常情况不及时处理或报告，扣3分
3、不报告、不制止项目违章违规现象，故意回避扣3分
4、遇事故借故回避或退缩扣5分。
5、与其他部门和员工不协作、不配合、无团队精神的每发现1次扣2分，造成工作失误扣5分
6、与住户争吵或刁难住户造成不良影响扣5分
7、成本意识差、浪费材料扣3分
8、利用工作之便向住户索取财物或小费扣5分
7、加分项
当月考核项目随机电话抽查常某某（每月不重复）10户，满意度达到100%的，加5分，被业主、建设单位或其他单位提出口头表扬的加5分，书面表扬的加10分，被送锦旗的加20分，其它情况的视情况加分。
经营目标考核标准( 团队
经营收入40分
全力配合客服完成月度和年度收费目标
经营支出60分
公共能耗全年控制在 度，月能耗控制在 度，公共维修费用控制在 /年元内
备注：
1. 此表管理绩效考核为项目员工日常管理绩效考核依据，项目部经理、主管每天检查考核记录，每周1次大检查，当月得分为每日每周检查扣分、加分累计分数。当月超过100分的按超出率计发管理绩效奖励，达到85分及以上的为合格，发100%管理绩效奖，80—84分之间的按分值率计发当月管理绩效奖，低于80分的当月管理绩效奖全部扣发。
2、公司在检查中查出上述问题的可加倍处罚。
3、当月及年度配合客服部完成收费目标的为满分40，超额的按同比加分。当月支出控制未超标准的为满分60分，超支或结余的同比加减分。
4、经营目标达到90分为合格，超过90分的同比加经营绩效奖励，85—89分之间同比扣减经营绩效奖励，低于85分为不合格，取消经营绩效奖励。
（五）公共区域设施设备维修方案
（一）设备设施维护目标
1、给排水系统
（1）、给排水水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无油泥，阀门无生锈；变频供水系统的变频器、压力调节器、控制柜及柜内散热风扇等应每周检查1次，保持设备干燥、无明显灰尘。
（2）、每周对供水设备至少检查4次，每季度对水泵润滑部 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 ；
（2）通知各岗员工协助；
（3）寻找并提供目击证人；
（4）破坏物件保留交警方处理；
（5）当场索赔;
（6）拍照存记录；
（7）填写《事件报告》呈交管理处；
注意事项：
有陌生人游荡，必须询问及记录。
意外受伤预案
（1）了解过程后立即致电110报警（告知伤者人数、受伤情况及现情况等）；
（2）赶赴现场；
（3）在救护人员未到达前，先力所能及救治伤者,但注意方式方法适当；
（4）在可能范围内通知伤者家属；
（5）可能情况下派保安护送医院；
（6）事后填写《事件报告》呈交管理处。
注意事项：
①到达现场后应尽量防止再有意外发生或情况恶化；
②如有赔偿可能，现场拍照。
防盗、报警系统误报、误操作的应急处理
其具体程序如下：
（1）监控中心接到报警信号，迅速通知离报警点最近的巡逻员前往确认；
（2）受调遣的秩序员一方面迅速赶往报警业户查询情况，另一方面用对讲机与项目经理联系；
（3）如果经查实为误报、误操作造成的报警，由项目经理向业户讲解有关智能设施的正确使用方法，以防止日后再发生类似事件。
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