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第二讲 房地产开发经营法律实务

房地产开发程序

选址定点阶段

规划总图及确定规划设计条件阶段

确定容积率

颁发土地使用证

初步设计和施工图设计审查

规划报建、施工图审查阶段

施工报建

商品房预售许可

建设工程竣工验收备案

房地产项目权属初始登记阶段

限制和禁止功底的房地产开发项目

国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》

国土资源部、国家发改委《限制用地项目目录》《禁止用地项目目录》：低密度大套型项目、

禁止类：别墅、高尔夫球场、赛马场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心项目

规划许可是房地产开发的龙头

规划用途： 商某某VS商住楼

（1）《建设用地规划许可证》

《城乡规划法》第38条第1款：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

密切关注规划证的期限问题、延期问题

规划局：查土地情况，看土地有无被收回。

批文、手续、有效期问题

土地闲置问题：

（2）《建设工程规划许可证》 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 项阶段转让土地使用权：属于倒卖土地

已通过项目立项审批：通过转让房地产项目转让土地使用权

应当符合两个条件：

1、按照出让合同已经支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

2、按出让合同约定进行投资开发，房屋建设工程完成开发投资总额百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

前面的25%如果未达成怎么办？

通过转让在建工程的形式转让土地使用权

参建建：联建方类似于隐名股东，一方有名分、一方有利益

联建：政府登记，所有东西都是联建双方共同名义

通过股权转让的方式转让土地使用权

法律尽调：只做尽调 或者 尽调+交易架构设计

尽调注意事项：

1、一定要去现场：地上到底如何；证书的核实；土地性质问题、用地指标问题

2、资安.金全控制：不能在彻底掌握情况前支付款项

3、证照、印鉴、资料：必须双管某某！！！把印鉴锁起来，用2把锁，大家在场时才能用。否则，尽调就是白做了。

资产划转

“一地数转”问题

登记 占用 签约

（六）PPP模式下的土地使用权转让

略

以可预售房屋的包销方式转让土地使用权

房地产合作开发的税务问题

合作开发

共同投资、共享利润、共担风险

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