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基础设施公募REITs业务概要

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2021年5首批9只公募REITs产品要点

2021年5月17日，证监会核准9只基础设施证券投资基金（以下称公募REITs，即Real Estate Investment Trusts ）的注册批复，在完成询价后，5月31日向公众投资者发售。目前这9只公募REITs产品均已完成了路演（5月19日至5月22日）、询价（5月24日-25日），并计划于5月31日（周一）进行公开发售（上市日期为6月中下旬）。而从询价情况来看，均超额认购。

1、根据认购价格和募集份额计算，9只公募REITs产品的募集金额合计为314.03亿元，最高者为91.14亿元（平安XX交投XX高速公路封闭式基础设施证券投资基金），最低者为13.38亿元（中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金）。

2、从认购价格来看，最高为13.38元（中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金）和13.02元（平安XX交投XX高速公路封闭式基础设施证券投资基金），最低为2.30元（红土创新XX港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金）和2.31元（博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金）。

3、从认购倍数来看，最高为15.31倍（博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金），最低为3.61倍（东吴XXXX区产业园封闭式基础设施证券投资基金）。

4、首批9只公募REITs的基金管理人包括8家公募基金和1家券商资***（浙商证券资管），基金托管人则分别为招行（托管7只公募REITs产品）、工行（托管1只）和XX银行（托管1只）。其中，管理人费率从0.10%-0.70%不等，托管人费率从0.01%-0.05%不等。

5、由于投向底层资产为基础设施（如产业园区、高速公路、仓储物流等），因此期限较长，20年至100年不等，目前9只公募REITs均为契约型封闭式，且封闭期内不得办理申购与赎回，也即不存在申购费与赎回费。

6、从目前9只公募REITs产品的代销机构来看，基本上以券商为主，少量为银行和三方独立基金销售机构。其中涉及到的银行主要为招商银行、XX银行、平安银行、XX银行与华夏银行等。

REITs交易结构及特点

2021年1月30日，***正式发布REITs业务配套规则，为基础设施公募REITs业务明确了相关业务流程、审查标准和发售流程。这是自2020年8月7日证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》以来，公募REITs试点工作中的又一阶段性进展。公募REITs试点工作推进迅速，距离发改委与证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》仅9个月，已有多项配套规则、自律规则发布。

REITs的英文全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金。指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金，通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

本次进行试点的主要为基础设施REITs，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场XX等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

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Figure 1 基础设施REITs交易结构

本次的基础设施REITs采取的交易架构中，在公募基金和 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。

3、二级市场

公募REITs基金需要将其募集资金的80%投向单一基础设施项目，并将应税收入的90%以上以分红形式分配给投资者，同时基础设施项目的运营期限一般较好，因此公募REITs的收益更稳定，表面上看是权益类资产，实际上收益的稳定性要更优，介入股债之间，具有分散风险的作用，完全可以将其作为自营资产配置的一部分，以平滑收益的波动。

4、内部机制的整理

公募REITs本身地业务属性与产品特点，在券商端会涉及资管、投行、公募基金及机构销售等业务条线。可以借助推行公募REITs在公司内部建立起多部门的协同联动机制，实现跨部门的沟通协同、多业务条线紧密合作、投后管理的有效监督与激励等机制的优化。

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