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基础设施公募REITs业务概要

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2021年5首批9只公募REITs产品要点

2021年5月17日，证监会核准9只基础设施证券投资基金（以下称公募REITs，即Real Estate Investment Trusts ）的注册批复，在完成询价后，5月31日向公众投资者发售。目前这9只公募REITs产品均已完成了路演（5月19日至5月22日）、询价（5月24日-25日），并计划于5月31日（周一）进行公开发售（上市日期为6月中下旬）。而从询价情况来看，均超额认购。

1、根据认购价格和募集份额计算，9只公募REITs产品的募集金额合计为314.03亿元，最高者为91.14亿元（平安XX交投XX高速公路封闭式基础设施证券投资基金），最低者为13.38亿元（中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金）。

2、从认购价格来看，最高为13.38元（中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金）和13.02元（平安XX交投XX高速公路封闭式基础设施证券投资基金），最低为2.30元（红土创新XX港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金）和2.31元（博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金）。

3、从认购倍数来看，最高为15.31倍（博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金），最低为3.61倍（东吴XXXX区产业园封闭式基础设施证券投资基金）。

4、首批9只公募REITs的基金管理人包括8家公募基金和1家券商资***（浙商证券资管），基金托管人则分别为招行（托管7只公募REITs产品）、工行（托管1只）和XX银行（托管1只）。其中，管理人费率从0.10%-0.70%不等，托管人费率从0.01%-0.05%不等。

5、由于投向底层资产为基础设施（如产业园区、高速公路、仓储物流等），因此期限较长，20年至100年不等，目前9只公募REITs均为契约型封闭式，且封闭期内不得办理申购与赎回，也即不存在申购费与赎回费。

6、从目前9只公募REITs产品的代销机构来看，基本上以券商为主，少量为银行和三方独立基金销售机构。其中涉及到的银行主要为招商银行、XX银行、平安银行、XX银行与华夏银行等。

REITs交易结构及特点

2021年1月30日，***正式发布REITs业务配套规则，为基础设施公募REITs业务明确了相关业务流程、审查标准和发售流程。这是自2020年8月7日证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》以来，公募REITs试点工作中的又一阶段性进展。公募REITs试点工作推进迅速，距离发改委与证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》仅9个月，已有多项配套规则、自律规则发布。

REITs的英文全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金。指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金，通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

本次进行试点的主要为基础设施REITs，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场XX等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

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Figure 1 基础设施REITs交易结构

本次的基础设施REITs采取的交易架构中，在公募基金和底层资产之间还有一层是资产支持证券。通过加入资产支持证券的中间层，可以使得公募基金突破限制直接投资非***的股权。REITs拥有投向明确、强制分红、税收优惠、低杠杆限制等特点。其中最为重要的特点是强制分红和税收优惠。REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营获得的收益高比例地分配给投资者。这使得REITs投资者可以获得持续稳定的投资收益。在美日市场中，权益型REITs的股息率在绝大部分时间内都高于美国10年期国债收益率。另外大多数国家对REITs中的租金收入等一般性收入进行所得税免除，防止了双重征税，保持了税收中性原则。

公募REITs的产品模式

公募REITs的本质是公募基金，是进行公开募集和上市交易的标准化投融资产品，即基金投资者通过公募REITs间接持有基础设施***的股权，而当前政策所设计的SPV、基础设施支持证券等是为了避开公募基金的投向限制（公募基金只能投资标准化资产）。目前公募REITs的产品模式大致有四步：

1、城投平台、国有企业、***等市场主体通过银行贷款、发行债券、非标融资等方式获得融资，进行基础设施建设，形成一系列存量基础设施项目。建设完成后通过使用者收费（如租金）等形式获得稳定的现金流。

2、上述市场主体将符合条件的基础设施项目转让给基础设施资产支持计划（***与***子公司发行），实现资产出表，获得资金回收。

3、具有公募基金管理资格的***（含资***）与基金***以此为基础设立公募基础设施REITS基金，向战略投资者（含原始权益人）、网下机构者与公众者投资者募集资金，并通过上述资产支持计划投向基础设施项目，持有基础设施项目所有权与经营权。

4、市场主体通过公募REITs基金等实现资金回报，并以此回报的资金进行基础设施再投资，进一步ABS，以此实现投资的良性循环。

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《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，对基础设施公募REITs产品提出了以下要求：

1、基础设施公募REITs采用“公募基金基础设施ABS”的交易结构，基础设施REITS将80%以上基金资产投资于基础设施ABS并持有其全部份额。1、80%以上的资金投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额。同时通过基础设施资产支持证券持有基础设施***全部股权。

2、采取封闭式运作（如目前9只公募REITs均为契约型封闭式），且封闭期较长、封闭期内不办理申购与赎回业务（不存在申购费与赎回费），但上市后可以通过二级市场交易。

3、根据交易所管理办法，公募REITs上市首日有30%的涨跌幅限制和后续交易日10%的涨跌幅限制。

4、公募REITs主要涉及六类参与主体，即原始权益人（基础设施项目的原所有人）、基金管理人（对基础资产进行尽职调查以及对基础资产进行运营维护）、资产支持证券管理人、托管人（为公募基金和资产支持专项计划提供资金保管服务）、外部管理机构（或有）以及财务顾问、会所、律所、评估机构等中介机构。

5、公募REITs没有固定利息回报，其收益主要来源于持有期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增值，且具有强制分红要求（每年至少一次），即收益分配比例不得低于基础设施项目年度可供分配金额的90%。

6、在申报和证监会注册之前，各省级发改委应出具专项意见。

7、和一般公募基金相比，公募REITs和一般公募基金有如下几个区别：

（1）公募REITs的投资标的为基础设施项目资产支持证券，其底层资产为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，而一般公募基金的投资标的为股票、债券等。

（2）公募REITs的收益来源主要为分红收益和资产增值收益，而一 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。

3、二级市场

公募REITs基金需要将其募集资金的80%投向单一基础设施项目，并将应税收入的90%以上以分红形式分配给投资者，同时基础设施项目的运营期限一般较好，因此公募REITs的收益更稳定，表面上看是权益类资产，实际上收益的稳定性要更优，介入股债之间，具有分散风险的作用，完全可以将其作为自营资产配置的一部分，以平滑收益的波动。

4、内部机制的整理

公募REITs本身地业务属性与产品特点，在券商端会涉及资管、投行、公募基金及机构销售等业务条线。可以借助推行公募REITs在公司内部建立起多部门的协同联动机制，实现跨部门的沟通协同、多业务条线紧密合作、投后管理的有效监督与激励等机制的优化。

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