养老院建设项目可行性研究报告
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第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
养老院建设项目
1.1.2 项目建设单位
**_*
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4 项目建设地点
项目拟建地位于XX市XXX
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1.1.5项目负责人
1.1.6项目投资规模
项目的总投资为人民币150000.00万元，其中，建设投资为131790.00万元（土建工程为79930.00万元，设备及安装投资39420.00万元，土地费用为10500.00万元，其他费用为639.50万元，预备费1300.50万元），建设期利息为14210.00万元，铺底流动资金为4000.00万元。
项目建成后可实现年均收入为48440.00万元，年均利润总额25806.64万元，年均净利润21935.64万元，年上缴税金及附加为260.09万元，年增值税为2600.91万元;投资利润率为17.20%，投资利税率19.11%，税后财务内部收益率8.88%，税后投资回收期(含建设期)为8.51年。
1.1.7
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1.2项目承建单位基本情况
1.3编制依据
1.5研究范围
本研究报告对***的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证;对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了养老院建设项目的经营纲领;对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议;对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价;对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标//1.7综合评价
本次“养老院建设项目”的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托XX市嘎洒镇生态资源优势以及得天独厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，将项目打造成集医疗、住宿、餐饮、休闲娱乐、养生度假等功能于一体的综合性五星标准XX养老度假村。
养老院建设项目建设条件优越，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。养老院建设项目的建设不仅具备很好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，养老院建设项目建设十分可行。
第二章项目背景及必要性可行性分析
2.2项目建设必要性分析
2.2.1促进我国健康某某快速发展的需要
随着社会发展和人们生活水平的普遍提高，以及生活方式的改变，健康越来越受到国人的关注和重视，社会对健康的总需求急剧增加。以生物技术和生命科学为先导，涵盖医疗卫生、营养保健、健身休闲等健康服务功能的生命健康某某成了21世纪引导经济发展和社会进步的重要产业之一。在发达国家，健康某某已经成为带动整个国民经济增长的强大动力，而在我国，健康某某占国民生产总值的比例较低。作为新兴产业，生命健
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康某某具有节能、环保、高技术、高某某、高附加值等特点，发展潜力巨大。
当前，全民健康需求迅猛增长，生命科学、生物技术、信息技术取得重大突破，商业模式创和.新产业融合不断加速，新产品、新应某某、新业态层出不穷，生命健康某某将成为推动经济社会又好又快发展的新动力。技术突破和模式创新孕育生命健康某某新机遇，经济发展和社会进步带来生命健康某某新需求。随着经济水平的逐步提高、健康意识的整体增强、生活方式的全面改进以及人口老龄化的不断加速，人们对健康产品和服务的需求急剧增长。当前，美国、法国和德国的健康消费支出占GDP比重均超过10%，英国、日本、澳大利亚在10%左右。与发达国家相比，我国健康某某规模仍然较小，占GDP比重不足5%，健康需求正由“温饱型”向“小康型”加速转变，健康某某在我国具有广阔的发展前景。
2.2.2顺应我国社会养老事业快速发展的需要
长期以来，党政.和府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业和老龄工作相对滞后的矛盾日益突出。主要表现在:社会养老保障制度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权益的现象仍时有发生。对此，我们必须高度重视，认真解决。
随着我国第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.22亿,平均每年增加老年人860万;老年人口比重将由13.3%增加到16%,平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。
2.2.3促进构建和谐社会稳定发展的需要
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。
养老保障体系逐步完善，覆盖范围进一步扩大,企业职工基本养老保险制度实现全覆盖，企业退休人员养老XX平连续五年提高，基本养老保险实现了省级统筹，新型农村社会养老保险开始试点并逐步扩大范围。职工和城镇居民基本医疗保险制度实现全覆盖，新型农村合作医疗参合率稳步提高。老年社会福利和社会救助制度逐步建立，城乡计划生育家庭养老保障支持政策逐步形成。老龄服务体系建设扎实推进，在城市深入开展并逐步向农村延伸，养老服务机构和老年活动设施建设取得较大进步。老年教育、文化、体育事业较快发展，老年精神文化生活更加丰富。全社会老龄意识明显增强，敬老爱老助老社会氛围日益浓厚，老年人权益得到较好保障。老龄领域的科学研究、国际交流与合作取得了新的进展。广大老年群众坚持老有所为，积极参与经济社会建设和公益活动，在构建社会主义和谐社会中发挥了重要作用。
2.2.4积极响应XX市养老模式发展思路及目标的需要
近年来，XX市养老服务产业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不
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健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。当前，XX市已经进入人口老龄化快速发展阶段，并具有老龄人口比重大，老龄人口增速快，农村人口老龄化程度高，高龄、失能老人比重较大的特点。探索以市场化方式发展养老服务产业，有利于创造消费新热点，有利于扩大消费群体数量和消费规模，有利于提高市场效率，调节产业结构，促进XX市经济转型，具有较强的经济效益和社会效益。
因此，本次养老院建设项目符合XX市养老事业发展思路及目标，项目实施将有力推动XX市养老服务模式快速发展。
2.2.5构建当地养老模式多样化的需要
我国自十二世纪70年代中后期实施计划生育以来，家庭单位趋于小型化，居家养老的弊端不断出现，老年问题日趋尖锐。“生态养老”是社会文明进步的必然要求，是人类崇尚自然的迫切需要。2005年~2011年，国家连续7年提高企业退休人员基本养老金，老年人的收入大大提高，有经济基础选择健康积极的养老方式。同时，人们在经过几十年的忙碌工作后对亲近白某某、享受生活有着更多的向往。远离污染的环境，走近大自然，选择自然养老、生态康复养老将成为一种趋势。老年人越来越不适应污染的环境及脆弱的生态，他们需要亲近大自然，他们越来越需要自然养老、生态康复养老模式。在国民经济运行与社会发展中必须促使生产方式、生存方式发生变迁与转变，需要代际生态选择与高龄人群生态康复养老。因此，应构建多样化的养老模式体系，从而满足每位老年人的需求。
养老院建设项目将以嘎洒XX资源和周边多个XX区为依托，以大健康、医养结合产业为主导，以康养旅游业为支撑，打造辐射、服务XX市及全国各个区域，具有云XX养特色，面向未来的综合性五星标准XX养老度假村，从而推XX市康养旅游产业可持续发展进程。
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2.2.6增加就业带动相关产业链发展的需要
养老院建设项目除少数管理人员和关键岗位技术人员由企业解决外，新增员工均由当地招工解决，项目建成后，将为当地提供大量就业机会，吸收下岗职工与闲置人口再就业，可促进当地经济和谐发展;此外，项目的实施可带动社会养老事业及其相关行业的发展，为提高中国综合国力产生巨大而深远影响，对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。
2.2.7促进项目建设地经济发展进程的的需要
养老院建设项目正式运营后，可实现年均销售收入为48440.00万元，年均利润总额25806.64万元，年均净利润21935.64万元，年上缴税金及附加为260.09万元，年增值税为2600.91万元;年可上缴所得税3871.00万元。投资利润率为17.20%，投资利税率19.11%。因此，项目的实施每年可为当地增加6731.99万元税金，可有效促进当地经济发展进程。
2.3项具可行性分析oin com
2.3.1政策可行性
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出:
坚持创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展，是关系我国发展全局的一场深刻变革。创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念是具有内在联系的集合体，是“十三五”乃至更长时期我国发展思路、发展方向、发展着力点的集中体现，必须贯穿于“十三五”经济社会发展的各领域各环节。加快教育培训、健康养老、文化娱乐、体育健身等领域发展。大力发展旅游业，深入实施旅游业提质增效工程，加快XX国际旅游岛建设，支持发展生态旅游、文化旅游、休闲旅游、山地旅游等。
丰富生态产品⺁优化生态服务空间配置，提升生态公共服务供给能力。加大风景名胜区、森林公园、湿地公园、沙漠公园等保护力度，加强林区道路等基础设施建设，适度开发公众休闲、旅游观光、生态康养服务和产品。加快城乡绿道、郊野公园等城乡生态基础设施建设，发展森林城市，建设森林小镇。打造生态体验精品线路，拓展绿色宜人的生态空间。
推进农业产业链和价值链建设，建立多形式利益联结机制，培育融合主体、创新融合方式，拓宽农民增收渠道，更多分享增值收益。积极发展农产品加工业和农业生产性服务业。拓展农业多种功能，推进农业与旅游休闲、教育文化、健康养生等深度融合，发展观光农业、体验农业、创意农业等新业态。加快发展都市现代农业。激活农村要素资源，增加农民财产性收入。
2、_《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》提出:
以游客需求为导向，丰富旅游产品，改善市场环境，推动旅游服务向观光、休闲、度假并重转变，提升旅游文化内涵和附加值。大力发展红色旅游，加强革命传统教育，弘扬民族精神。突出乡村特色，充分发挥农业的多功能性，开发一批形式多样、特色鲜明的乡村旅游产品。进一步推动集观光、度假、休闲、娱乐、海上运动于一体的XX旅游和海岛旅游。丰富老年旅游服务供给，积极开发多层次、多样化的老年人休闲养生度假产品。引导健康的旅游消费方式，积极发展休闲度假旅游、研学旅行、工业旅游，推动体育运动、竞赛表演、健身休闲与旅游活动融合发展。适应房车、自驾车、邮轮、游艇等新兴旅游业态发展需要，合理规划配套设施建
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口x
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设和基地布局。开发线上线下有机结合的旅游服务产品，推动旅游定制服务，满足个性化需求，深化旅游体验。开发特色旅游路线，加强国际市场营销，积极发展入境旅游。加强旅游纪念品在体现民俗、历史、区位等文化内涵方面的创意设计，推动中国旅游商品品牌建设。
3、《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》指出:
《意见》指出，旅游业是我国经济社会发展的综合性产业，是国民经济和现代服务业的重要组成部分。通过改革创新促进旅游投资和消费，对于推动现代服务业发展，增加就业和居民收入，提升人民生活品质，具有重要意义。
《意见》提出6方面、26条具体措施。一是实施旅游基础设施提升计划，改善旅游消费环境。着力改善旅游消费软环境，***心，加强连通景区道路和停车场建设，加强中西部地区旅游支线机场建设，大力推进旅游厕所建设。二是实施旅游投资促进计划，新辟旅游消费市场。加快自驾车房车营地建设，推进邮轮旅游产业发展，培育发展游艇旅游大众消费市场，大力发展特色旅游城镇，大力开发休闲度假旅游产品，大力发展旅游装备制造业，积极发展“互联网+旅游”。三是实施旅游消费促进计划，培育新的消费热点。丰富提升特色旅游商品，积极发展老年旅游，支持研学旅行发展，积极发展中医药健康旅游。四是实施乡村旅游提升计划，开拓旅游消费空间。坚持乡村旅游个性化、特色化发展方向，完善休闲农业和乡村旅游配套设施，开展百万乡村旅游创客活动，大力推进乡村旅游扶贫。五是优化休假安排，激发旅游消费需求。落实职工带薪休假制度，鼓励错峰休假，鼓励弹性作息。六是加大改革创新力度，促进旅游投资消费持续增长。加大政府支持力度，落实差别化旅游八)又，儿儿L川队TX贝付贝吠八。八以川NBVJI又，什大XXruLW丁
业用地用海用岛政策，拓展旅游企业融资渠道。
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4、《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》中提出:
健康服务业以维护和促进人民群众身心健康为目标，主要包括医疗服务、健康管理与促进、健保.康险以及相关服务，涉及药品、医疗器械、保健用品、保健食品、健身产品等支撑产业，覆盖面广，产业链长。加快发展健康服务业，是深化医改、改善民生、提升全民健康素质的必然要求，是进一步扩大内需、促进就业、转变经济发展方式的重要举措，对稳增长、调结构、促改革、惠民生，全面建成小康社会具有重要意义。
其中主要任务指出:加快发展健康养老服务。
推进医疗机构与养老机构等加强合作。在养老服务中充分融入健康理念，加强医疗卫生服务支撑。建立健全医疗机构与养老机构之间的业务协作机制，鼓励开通养老机构与医疗机构的预约就诊绿色通道，协同做好老年人慢性病管理和康复护理。增强医疗机构为老年人提供便捷、优先优惠医疗服务的能力。推动二级以上医院与老年病医院、老年护理院、康复疗养机构等之间的转诊与合作。各地要统筹医疗服务与养老服务资源，合理布局养老机构与老年病医院、老年护理院、康复疗养机构等，形成规模适宜、功能互补、安全便捷的健康养老服务网络。l_
5、《关于加快发展养老服务业的若干意见》中指出:
支持社会力量举办养老机构。各地要根据城乡规划布局要求，统筹考虑建设各类养老机构。在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。鼓励境外资本投资养老服务业。鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。6、《**_*发展第十三个五年规划纲要(2016-2020年)》指出:
健康服务业。大力发展医疗、护理、健康养老、健保.康险、中医药医疗保健、健康体检和咨询、健康文化等健康服务。创建国家级(户外运动)体育产业园区,打造高高某某、高某某、亚高某某、低海拔区体育基地,优先建设XX、XX、XX、XX、XX等5个高原体育基地,打造20个带动全民健身和体育旅游的品牌赛事,建设生态绿道体系和特色康体运动项目。到2020年,健康服务业总规模达到2000亿元以上。
7、《XX市养老服务体系建设“十三五”规划》中提出:
1.健全养老服务体系。健全完善政府、市场、社会、家庭和公民各尽其责的养老服务责任体系，居家为基础、社区为依托、机构为补充相互衔接的养老服务供给体系，社会保险、社会救助、社会福利、社会优待配套支撑的养老服务保障体系，产业、事业、社会慈善共同发展的养老服务业态体系，生活照料、康复护理、辅具配置、精神慰藉、临终关怀、殡葬服务全程覆盖的养老服务照护体系，分类管理、科学评估、多方参与、社会监管、产品和服务质量及风险可控的养老服务监管体系。
2.强化养老基本公共服务供给。居家养老服务实现全覆盖，养老服务设施和站点覆盖所有城市社区、90%以上的乡镇和60%以上的农村社区。全省养老床位数达21万张某某，每千名老年人拥有养老床位35张某某，其中，护理型养老床位达到30%以上，社会力量兴办养老床位数占全省总量的20%以上。
3.培育壮大养老产业规模。加快发展养老服务业，到2020年，养老服务业占全省服务业比重明显提升，养老服务产业成为我省新的经济增长点和战略性、先导性产业。全省接待养老旅游者达到1亿人次左右，养老旅游收入突破1700亿元，占到全省旅游总收入的20%。在养老服务产业领
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域涌现一批带动力强的龙头企业和富有创新活力的中小企业，打造一批养老服务产业集群，培育一批知名品牌，使我省成为面向全国的养老养生基地。
8、《XX市贯彻落实XX市养老服务体系建设“十三五”规划实施方案》指出:
(一）逐步健全养老服务体系。不断健全完善政府、市场、社会、家庭和公民各尽其责的养老服务责任体系，居家为基础、社区为依托、机构为补充相互衔接的养老服务供给体系，社会保险、社会救助、社会福利、社会优待配套支撑的养老服务保障体系，产业、事业、社会慈善共同发展的养老服务业态体系，生活照料、康复护理、辅具配置、精神慰藉、临终关怀、殡葬服务全程覆盖的养老服务照护体系，分类管理、科学评估、多方参与、社会监管、产品和服务质量及风险可控的养老服务监管体系。
(二〉强化养老基本公共服务供给。加强居家养老服务站点建设，力争解决我州、我市居家养老设施和站点在城市社区、乡镇和农村社区覆盖率较低的现状。到2020年，全市养老床位数达3870张某某，每千名老年人拥有养老床位25张某某，所有养老机构能够以不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务。
(三）培育壮大养老产业规模。加快发展养老服务业，到2020年，养老服务业占全市服务业比重明显提升，养老服务产业逐步成为我市新的经济增长点。在养老服务产业领域争取培育一些富有创新活力的养老服务企业，推动我市成为面向全国的养老养生基地。
综上，本次“养老院建设项目”的实施符合当前国家产业政策，具备政策可行性。2.3.2市场可行性
养老除了保障老年人的基本生活之外，还需要大量的适合老年人心理、医学等诸多方面的专业护理服务。未来养老的发展应该是老年人的生活保障逐渐走向社会化，变家庭养老为社会养老，由政府承担是大趋势。尽管机构养老在中国老年福利服务体系中处于补充地位，但其作用却是相当大的。随着经济的发展和社会的进步，特别是人口老龄化、家庭小型化、农村城市化，人民群众对于养老服务的需求将会越来越大，现有的养老设施总量很难满足日益增长的养老需求。因此，我国社会养老事业前景看好。
当前，空巢老人、失能老人数量的增多对传统居家养老模式造成了巨大的挑战，受传统养老思想的影响，我国在机构养老方面的准备并不充分。从养老市场的实际运营情况来看，具备康复功能的养老机构供不应求，生态康复养老模式将成为未来 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 于加速XX市建设，解决当前XX市养老院容纳数量有限的问题，改善老年人晚年生活，使广大老年人老有所养等都有着积极的意义，因此该项目的建设是必要的。
二、从目前来看，XX市养老院的服务是供不应求的，不能很好的满足广大老年人对于理想的养老场所的需求,特别是现在人们的观念正在改变，越来越多的老年人愿意安排自己的晚年生活，本项目立足当前实际，致力于打造XX养老院的典范。并且追求社会效益和经济效益并举，重在服务社会。
三、本项目资金全为自有资金,并得到了XX区政府的大力支持，因此能保证项目按时、保质的完成。
四、经测算该项目的财务内部收益率为16.5%，财务净现值为***万，投资回收期为6.5年，均满足项目要求，项目的经济效
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益良好，
五、项目所需的各项市政配套条件均可解决，并得到了政策上的扶持，为项目的实施创造了有利条件。
综上所述，该项目完全是可行的，也是必要的。
11.2建议
养老院不同于其他投资项目，它是一项公益性事业，虽然现在是市场经济，但获得经济利益不应该是投资养老院的唯一目的，投资方应该本着服务社会，服务老年人为第一原则，在此前提下可保留适当的利润，以维持日常运作。
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