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XX住宅部分智能化系统技术功能

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XX住宅部分

智能化系统技术功能

（内部流转稿）

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说明

1．本稿仅为系统及设备使用性功能描述，非技术要求。

2．本稿仅针对住宅功能进行描述，不含会所及酒店式公寓

（二者待后续另行讨论）。

3．本稿为设计进行预留预埋管线设计的前提条件。针对确

认后的使用功能，工程部另行确认各技术要求，提交设计公

司进行深化设计。

4．本稿所描述的功能需在进行产品采购时再行确认，设计

不确保所有功能均能满足要求。最终功能也不仅限于此稿所

描述。

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XX智能化系统功能要求

一、项目概况

略

二、智能化系统总体要求

本系统工程设计与建设遵循“实用性、经济性、可靠性、开放性、整体性”的思想，提

出的近期目标要着眼长远规划，注重系统的实用性、实战性、先进性，采用开放性、模块化、

智能化的互联体系结构。必须符合有关国际通用标准、协议和规范，符合国家与部颁标准及

规定的要求。

1、先进性：采用先进的技术、方法和设备。不但能反映当今的先进水平，同时要具有

发展潜力，保证产品在未来若干年内占主导地位。

2、可靠性：系统设备应保证连续可靠运行，当某一现场设备发生故障时，不影响整个

系统的可靠运行。

3、标准性：智能化系统设计应具备标准和开放的接口，可以集成不同厂商不同类型的

先进产品，各系统所选用的设备、材料和软件应尽可能符合现行工业标准或国际、国内主流

模式，以适应将来技术发展的要求和系统扩展的要求。

4、集成性：各弱电系统的设计不是孤立的，而应该是有机联系的，在需要的情况下，

进行必要的、有效的集成和联动，提高整个智能化系统的功效。

5、实用性：系统面向高端用户需求，注重实用。

6、管理简便性：系统的操作和维护应简便、易某某，并应具有友好、直观的用户界面。

7、经济性：在实现系统先进、可靠的前提下，还要考虑系统投资的经济性，使系统具

有较高的性价比。系统配置除考虑建设时的一次性投资外，还应充分考虑系统的运行、维护

成本，并使之达到最小化。

三、智能化系统总体设计要点说明

管理要点：从系统管理上采用住宅和酒店式公寓独立设置中心的管理模式，在项目先期

开发的1期设置中心实现住宅部分系统的整体协调和集中管理，酒店式公寓设置独立的控制

中心管理。

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传输要点：从项目的整体性出发及系统连接和信号传输方面，由于本项目面积大、分期

开发、智能化系统多，应避免造成管网、线路复杂性。在每个楼栋设计一个光纤汇聚点传输

该楼栋周边系统信号，在简化管网的同时为将来系统升级、扩展应用提供了极大的便利。同

时两个中心间敷设光纤连接，搭建系统数据传输网络平台，以备将来两个中心之间信息互通

之需。

电源供应要点：智能化系统的供电设计采用每个楼栋设置智能化系统的专用强电配电箱

（双电源），经过变压后对本区域的前端智能化设备进行供电的方式。采用分区供电方式，

各分区均设独立的UPS电源。

酒店服务要点：暂不论述，择机讨论。

四、智能化系统组成

序号分系统名称 1#-6#住宅会所酒店式公寓

综合安全防范体系

1 闭路电视监控系统 √

2 无线电子巡更系统 √

3 家居安防报警系统 √

4

公共区域报警系统（周界、公建

部分）

√

5

一卡通管

理系统

出入口门禁管理 √

电梯控制 √

车辆出入管理 √

消费管理 √

智能信报箱 √

智能家居体系

1 联网可视对讲系统 √

2 集中抄表系统 √

3 家电智能控制系统 √

4 多媒体信息箱系统 √

通信网络与信息服务体系

1 综合布线系统 √

2 计算机网络系统 √

3 卫星及有线电视系统 √

4 无线通信覆盖系统 √

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设备管理与物业服务体系

1 背景音乐与紧急广播系统 √

2 多媒体信息发布系统 √

3 物业管理系统 √

4 机电设备监控系统 √

5 系统集成 √

6 无线点菜系统

7 酒店网络管理系统

8 酒店门锁及节能延时开关

9 酒店客房控制系统

10 多媒体会议系统

11 信息查询系统

相关配套体系

1 防雷接地系统 √

2 中心机房工程 √

3 综合管网工程（地下室、室外） √

注：会所及酒店式公寓部分暂不纳入本次设计，待项目实施时再行讨论。

五、参考标准

略

六、各系统功能描述

1、闭路电视监控

? 设置部位

在小区的所有对外出入口、楼层通道、消防楼梯通道（隔层监控）、电梯轿箱、停车

场出入口（含自行车出入口）、地下行车主干道、停车位、管理中心、地下各层及底层大

堂、信报间、电梯机房、上人屋面、室外主干道、室外休闲场所等区域设置；

? 性能及功能描述

1．小区出入口采用固定式、彩色枪式摄像机，要求能分辩人脸面部特征，能分辨机动

车车牌号；采用低照度式摄像机，在阴天及夜间低照明下不影响图像性能。

2．出入口机动车道摄像机图像应与停车管理系统联动，停车管理系统可根据图像识别

车辆车牌号码，以确认车主身份。

3．电梯轿厢内的摄像机选择小巧，隐蔽性好的摄像机。可选用电梯专用彩色碟型摄像

机。

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4．电梯门厅、主楼出入口通道配置半球彩色摄像机，采用吸顶式隐蔽安装方式。

5．地下车库主干道摄像机采用固定式；停车位摄像机采用云台式，平常以循环扫描状

态工作，特殊情况可由管理员操作定点观察。

6．以主楼为分区单位，其周边部分摄像机采用模拟视频信号传输至分区中心光端机，

再用光缆与管理中心联接，以形成系统。

7．系统采用矩阵和硬盘录像机方式管理。硬盘录像机选用专业嵌入式操作系统产品，

满足16路/台，每路画面存储时间满足30天（全实时），具备可编程画面设定，如画中画、四

分割、九分割、十六分割、双倍数码画面放大功能等；录像机带有环通输出代替视频分配器

减少系统信号损耗以及故障环节，；矩阵控制主机选用网络型产品，可对摄像机进行选择、

云台镜头控制等操作管理。

8．住宅部分控制中心和酒店式公寓控制中心可以按照预先设定的权限互相调看监控图

像。

9．系统预留与防盗报警系统联动的接口，能对报警触点信号作出联动响应，自动把报

警点摄像机图像信号切换到指定监视器上，同时硬盘录像机对之进行实时录像。

10．系统预留与访客对讲系统的联动接口，住户家中可自动显示门禁呼叫点图像，当

访问结束时，图像自动消失。在无访问时，业主家中不能对任何门禁点图像进行实时查看。

11．中心配置监视墙，采用液晶拼接屏。设置拼接屏的单元数量应充分考虑对后期监控

点接入的预留。画面要求可以满屏、可以进行局部或全屏分割、可以显示一路计算机信息。

12．采用先进的视频压缩技术，可通过选择时间、日期、摄像点来进行检索。

13．录像时任意设定需要录像的时间段、摄像点以及录像的压缩比和质量。

2、无线电子巡更

? 系统设置部位：

巡更对讲系统采用无线在线式巡更对讲系统，巡更点主要设置在小区出入口、主干道、

消防通道内、各单元楼的电梯厅、电梯机房、小区内通道、休息、娱乐、健身场所、地下车

库出入口、配电站、自行车坡道等处。具体设置位置根据物业要求进行。

? 性能及功能描述

1．系统巡更站容量应满足20%的余某某⺁巡更路线可自行编程，将巡更站组织成不同的

巡更路线，规定巡更人按路线进行巡逻。

2．系统可按人名、时间、巡更班次、巡更路线、对巡更人的工作情况进行查询。按照

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不同的查询条件生成巡更情况总表、巡更事件表、巡更遗漏表，并可打印成报表。

3．手持式巡更器具有语音通话功能，且只能与管理中心进行实时通话。

4．手持式巡更器可通过无线向中心台传送实时读取到的信息，且在收到中心管理软件

的确认信息后，并提醒用户信息已被中心管理软件成功的存贮。手持式巡更器在发送失败时，

把巡更信息存入手持式巡更器内部。直到下一次读取到巡更信息并成功传送后，再读取出来

发回中心系统。如连续失败则可由管理中心在线读取。

3、家居智能报警

? 系统设置部位：

所有住户家庭均设置：玄关、大厅设置微波红外双鉴探测器，卧室、书房设置幕帘红外，

主卧、客厅设置紧急按钮，对外的门窗沿设置门窗磁，厨房内设置煤气报警、火灾报警。

? 性能及功能描述

1．住户报警主机具有外出布防和留守布防功能。

2．系统可旁路防区，双向控制，可由中心消除误报。

3．住户报警主机带房型图电子地图，并可显示报警点具体位置。

4．管理中心智能监控软件具有电子地图界面，能自动处理、自动打印详尽的历史记录。

5．管理中心可向远程的二级报警中心传送报警信号。

6．住户外出忘记布防时，可通过管理中心进行远程布防，但管理中心不可进行撤防。

同时计算机将实时记录和储存布、撤防时间，以便事后的查询。

7．系统预留与电梯控制系统联动接口，在住户外出布防时，可召唤电梯至该楼层等候，

如在布防后撤防，可同时撤消由布防时发出的电梯召唤指令。

8．幕帘红外探测器具有方向识别报警功能。

9．系统进门具备延时报警功能。

10．采用吸顶式红外及幕帘报警器。

11．与智能灯光系统联动，报警时，区域灯光闪烁提示。

12．手动报警按钮设置地点为，：所有卧室、客厅、书房。

4、周界防越报警、公共设备用房报警

? 系统设置部位：

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小区外围周界及各公共设备用房

? 性能及功能描述：

1．小区外围周界设置六线制脉冲电子围栏，公共设备用房内设置主动式红外对射探测

器防护，住宅与酒店式公寓部分隔离带采用埋地感应式电缆防护，其中住宅与酒店式公寓部

分隔离带探测器信号分成两路分别接入住宅和酒店式公寓管理中心。

2．在周界现场的相应防区设置声光报警器，声光报警器必须现场手动复位，同时复位

信号传至管理中心，中心撤防，该防区重新进入布防状态。

3．公共设备用房均只设红外报警探测器，并与中心联网。

4．当有人翻/跨越周界时，相应的报警探测器能将报警信号送到主机，中心及现场同时

发出声光报警，管理软件上显示报警位置，监控中心图像监视屏上立即显示报警点相关的

CCTV图像，值班保安可通过操作相应的CCTV摄像机监视报警区域的人员活动情况，同时

进行实时图像录制。

5．管理中心能检索住户的名称、地址、警情具体位置、警情类别、报警时间、负责人

及联系人的姓名、电话号码等信息，并自动打印。

6．报警软件具有带电子地图，仿真电子地图显示，实时反映实地防区工作状态、业主

相关信息，以及提示报警信息的处理方式及已处理状态。

7．探测器在不良天气环境下抗干扰能力强。

8．报警中心能对报警状态、报警时间进行记录。

9．中心电子地图显示报警位置，报警自动弹出地图。

10．管理中心预留向上一级管理部门（派出所/110）报警的功能。

5、一卡通管理

? 系统设置部位：

小区内所有系统均采用一卡通，即业主手中只有一张IC卡，但可方便使用小区内所

有智能化系统

? 性能及功能描述：

门禁控制

1．门禁卡读卡采用远距离读卡，持卡人只要随身携带卡片，在距离读卡器1米的位置，

读卡器就可自动感应到卡片，并将卡片中的信息发送到主机，主机进行卡片检查是否合法，

然后决定是否进行开门动作。整个过程只要在有效刷卡的范围内（1米之内）均可实现门禁

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管理功能。

2．门禁管理设置在小区出入口、单元出入口、地下室单元出入口。每个出入口处都配

合设置摄像机，对非法出入进行及时监控管理。

3．其中主楼单元出入口和小区各出入口设置可视对讲主机门禁点配置对讲主机嵌入式

门禁控制器，其他门禁点配置独立式门禁控制器和读卡器。

4．主楼单元出入口和小区各出入口门禁机具有IC卡开启、指纹开启双重功能。当用户

忘记携带IC卡时，也可方便出入。

5．门禁系统所用电锁具备回馈信号，可向上一级门禁系统控制主机发送本次读卡信息。

6．在有摄像机部位的门禁，能和CCTV联动。每次门禁刷卡记录均能对应查询相应视

频图像。

7．主楼单元出入口和小区各出入口门禁具备断电及消防状态下由内向外手动开启功能。

8．消防通道门禁具备断电及消防状态下自动释放功能。

9．中心管理机可开启所有门禁，而住户家中只能开启该楼栋对应呼叫门禁，在无呼叫

时不可开启。

电梯控制

1．业主在底层及地下层楼宇大门的IC卡读卡器前刷卡，可呼叫居住栋电梯到达所在层，

迎接业主，在有效时间内，该电梯不响应其它招唤。

2．业主进入电梯后，在电梯轿厢内的IC读卡器前刷卡，电梯自动前往业主所在楼层。

3．业主在电梯轿厢内的IC读卡器前刷卡，在有效时间内，可按轿厢内任意楼层按钮或所

住层的楼层按钮，在有效时间外，除业主所在楼层按钮外，其它楼层按钮均无效。

4．在夜间时段（22:00～05:00）内，女性业主或者业主子女（20岁以下）回家时在电梯

内的IC卡读卡器前刷卡，电梯可以提供夜间防范运行的直驶服务，即电梯在上行过程

中不响应中途的外召唤。

5．访客来访时，业主用对讲机确认身份后，为访客开启大堂门同时，电梯自动前往迎接，

并开放相应的楼层按钮使用权限，而其它楼层的按钮权限则不开放，其它楼层的业主

免受干扰。

6．住户出门前在家中进行布防后，电梯自动前往所住楼层迎接，电梯在有效时间内不响

应其它招唤。业主进入电梯后，电梯自动前往首层大堂，如业主在刷卡后有效时间内

在按其它层按钮，则首层按钮信号自动取消。

7．首层大堂按钮，无需刷卡，可以登录。

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8．二层以上电梯厅招呼按钮，无需刷卡可以登录。

9．使用管理者IC卡在电梯轿厢内的IC读卡器前刷卡，在有效时间内，可以操作任意楼

层的按键。

10．设置电梯的工作状态，即电梯可由控制器管理刷卡；也可根据客户使用需要断开控制

器对电梯的控制，由电梯设备自行控制。

11．系统主控模块和管理主机对系统中每个发生的事件都有详细记录，如每次电梯的上下

情况、卡的编号、报警输入的原因和位置等。

? 车辆管理

1．住宅及酒店式公寓所有对外出入口及地下车库出入口均设置车辆进出管理系统，出

入口管理计算机与中心服务器连接实时交换系统运行过程中产生的数据。

2．出入口图像对比功能，做到卡、车对应，最大程度上避免盗车现象。住户可远距离

不停车刷卡（10米）同时监控系统传输车辆号牌图像，经系统确认IC卡及车辆主人为同一

人后开启道闸。

3．访客由系统自动发放临时车辆卡，出场交费（人工收费）。

4．每个车位设置车位锁装置。

5．车库出入口满位显示功能：将地下一层和地下二层各设置为一个区域，地下一层和

地下二层各4个出入口设置车辆计数控制器，统计进出的临时车辆数量，显示楼层剩余车位，

对临时车辆进行区位引导就近停放。

6．地下一层和地下二层酒店式公寓和住宅部分相连的通道设置道闸进行物理隔离，住

户车辆可以刷卡通行，临时车辆卡片无通行的权限。

7．小区出入口车行通道上安装栅栏式道闸，防止行人从道闸横杆下方非法闯入小区。

? 智能信报箱管理

1．采用单片机IC卡式室内智能信报箱。

2．箱体数量为住户的1.1倍左右，冗余部分可以出租或出售给住户作为牛奶定制箱、临

时保管箱等用途。

3．信报箱仅设IC卡开锁系统，不设置常规锁开启。

4．信报箱智能系统具备开启记录记忆功能，主机带液晶显示，管理员权限可查询开启

详细记录。

5．信报间设置独立监控摄像头，与管理中心联网。

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? 消费管理

住户所持一卡通IC卡具备小区内消费刷卡功能，在消费前，持卡人需要到工作站上进行

授权与储值（可以是交现金或财务划拨等方式），然后就可以在酒店、会所内部各消费处进

行消费，消费机根据持卡人每次消费的金额，在结算时，扣除相应的金额。

消费场所暂定为酒店及会所内服务性项目，具体待议。

? 中心管理

1．在监控管理中心设置门禁管理主机，负责整个小区出入口门禁管理系统的设置、发

卡、授权等管理。

2．管理中心对于每张IC卡在系统内的每次读卡的时间、卡号和次数均有明细记录备查。

3．管理中心对于每次IC卡刷卡行为均检查该卡在本时段、本门的合法性。

4．系统具备对于任意IC卡手动锁定功能，锁定后的IC卡等同于废卡，不可使用。

5．系统具备对消费卡记录的备份、恢复功能，查询统计业主发卡充值情况功能。

6、联网可视对讲

? 系统设置部位：

在小区所有出入口、主楼所有出入口、住户客厅、住户主卧室、住户保姆间、管理中

心设置可视对讲

? 性能及功能描述：

1．中心管理***有出入口管理分机、单元门口机、住户分机。

2．系统可实现住户室内分机之间的通话，实现小区内部住户之间的通话。

3．中心管理机能够自动记录住户的呼叫信息，便于查询相关记录。

4．进入小区访客，在小区入口呼叫住户进行可视对讲确认访客身份，由保安开启门禁。

5．住户家中可视对讲机只能在有访客呼叫时才能显示对应的门禁视频图像，且能对该

图像进行存储，以备查询。

6．在单元楼梯口访客通过梯口可视对讲主机传呼被访住家，经住户观察图像识别、通

话确认后住户可通过住户室内机遥控开启梯口的电锁，访客进入住宅楼后，闭门器

自动关闭梯口防盗门。

7．小区每户住家设置一台5英寸液晶屏（触摸屏）的可视住户室内机，有访客呼叫时，

住户通过室内机的显示屏对访客进行观察，并决定是否与其通话及允许其进入住宅

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楼，在确认后，住户通过可视分机上的开锁键控制梯口磁力锁的开启，让访客进入。

8．在客厅、主卧和保姆房分别设置一台4寸液晶显示屏可视扩展分机。每台分机均可

实现与管理中心、小区出入口和单元出入口的对讲功能。

9．设计采用TCP/IP结构组网方式保证系统传输速率以及系统的可扩展性和适应性，每

个小区出入口、单元梯口主机、住户玄关设置一个信息点接入中心交换机。

10．系统对电梯联网控制要求详见一卡通电梯控制。

11．住户系统机提供住宅报警联网功能及室内各种探测器的接口。

12．住户系统机为住户室能智能化所有系统的主机（一体机）。

13．门口机具备红外夜间照明的功能，门口机镜头可调。

7、智能三表抄送

? 系统设置部位：

本系统仅对住户家中水表、电表、燃气表三表进行远程抄表，公共表具采用物业人工抄

表。

? 性能及功能描述：

1．煤气表采用无线直读表具，该系统由基表、无源直读传感器、无线通讯模块、掌上

电脑以及后台数据库组成。

2．采用专线载波通讯技术实现居民住户的水、电二表的使用量信息采集，处理及其远

程自动传送，在物业管理中心的系统集中器，系统集中器及路由控制器均为无人值班，连续

实时运行，对供电范围内的所有住户的电表、水表进行自动抄表、自动存储。在系统集中器

内配有MODEM，通过市内电话内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 50-86标准，

保证安全使用。

并应至少符合以下要求：防静电性能好，电阻抗达到106～109欧姆。密封性能好，防

止水汽进入。承载能力强，每平方米均布承重可以达到500公斤～1000公斤。集中承重可以

达到700公斤～1000公斤公斤。隔音、隔热、防燃性能高。

五金配件：所有五金配件应配置齐全。五金配件的材料表面应平整光洁，不得有划损或

残缺，所有五金配件的零件、辅件必须是原厂的统一配套用料，不得擅自组合或另配。

通过对机房工程的系统设计，为项目智能化系统工程实现先进管理、优质服务和安全生

产提供重要管理手段和系统保证，确保一年365天，每天24小时的连续、可靠、稳定、高效

运行。

22、综合管网工程（地下室、室外）

1．室外管网：必须一并考虑电话、有线电视等弱电管网各系统共沟不共管，按70%冗

余某某，并预留备用管。按照70%冗余设计，以满足今后维护、扩容使用的需求。

2．室外管网工程必须充分考虑到我司项目分期开发建设的要求，做好后期管线预留预

埋工作。

3．除部分管线必须建设于地面土壤中外，尽可能选择地下车库路由。

4．室外设备应考虑设置位置结合景观效果图。

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