采光权-房地产司法鉴定估价特殊案例分析
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房地产司法鉴定估价特殊案例分析
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一、房屋采光、XX损害赔偿鉴定估价 （一）特殊估价依据 1.赔偿依据 （1）《民法通则》 第83条规定：“不动产的相邻各方应当按照有利于生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等各方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。 （2）《物权法》 第84条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产，方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。 第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和XX”。 2.XX标准（住宅房屋） 中华人民共和国国家标准GB50368-2005《住宅建筑规范》（施行日期：2006年3月1日）。 4.1.1 住宅间距，应以满足XX要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视角卫生等要求确定。住宅XX标准应符合表4.1.1的规定；对于特定情况还应符合下列规定： 1 老年人住宅不应低于冬至日XX2h的标准； 2 旧区改建的项目内新建住宅XX标准可酌情降低，但不应低于大寒日XX1h的标准。
表4.1.1 住宅建筑XX标准
建筑气候区划
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区
Ⅳ气候区
Ⅴ、Ⅵ气候区
大城市
中小城市
大城市
中小城市
XX标准日
大寒日
冬至日
XX时数（h）
≥2
≥3
≥1
有效XX时间带（h）
8～16
9～15
XX时间计算起点
底层窗台面
气候区依照“中国建筑气候区划图”确定。 （二）XX计算基础资料 1.规划设计平面图 用途：用于计算水平距离（确定估价对象冬至日或大寒日XX角度正切的邻边）及遮阳水平角度（确定估价对象冬至日或大寒日遮阳时间）。 来源：由估价委托人提供，但应由房地产估价机构提出所需资料清单。该图由规划局出具，能显示遮阳楼、被遮阳楼相对位置、方位。 2.遮阳楼立面图 用途：用于计算相对高度，确定估价对象冬至日或大寒日XX角度正切的对边。 来源：由估价委托人提供，但应由房地产估价机构提出所需资料清单。 3.当地纬度 查纬度表，或在网上查询。 （三）现场测量数据（或由其他专业机构完成） 1.被遮阳楼正负零与遮阳楼正负零高差 用途：用于计算遮阳楼与被遮阳楼相对高差，使其处于同一水平面参照系上。 取得：用水准仪测量，需要测量人员协助。如果房地产估价机构同时具有测绘资质则更具有优势。 2.被遮阳房屋窗台面与被遮阳楼正负零高差 用途：用于计算遮阳楼与被遮阳楼相对高差。 取得：被遮阳楼设计图纸一般无法找到，只能现场测量。 （四）XX分析 1.计算被遮阳房屋窗台至遮阳楼顶（含女儿墙）仰角a tan（a）= （遮阳楼高度 -被遮阳楼估价对象窗台面高度）÷水平距离 2.计算当地冬至日或大寒日太阳射角 XX计算公式： 对北半球而言，H=90°- （φ-δ） 式中，H表示正午太XX度角，φ表示估价对象地理纬度，δ表示太阳赤纬（太阳直射点的纬度，在正负23°26′21″之间不断变化），夏至日太阳赤纬为23°26′21″，北半球的建筑阴影最短；冬至日太阳赤纬为-23°26′21″，北半球的建筑阴影最长。 冬至日则有: H=90°- （φ+ 23°26′21″） 3.比较分析XX情况 如果，冬至日当地太XX度角H大于估价对象的夹角a，那么，全年XX没有问题。 如果，冬至日当地太XX度角H小于估价对象的夹角a，那么，冬至日至少不能满窗XX。把窗台面高度换成窗顶高度，同样可判断太阳能否照到窗顶。
（1、冬至日能照射，全年都会有太阳。
2、夏至日太阳不能照射的话，全年都不能照射。
3、冬至日和夏至日太XX度交 相差46.9度，
4、XX是不是加起来够不够2个小时。） 对于大寒日XX计算，只需将赤纬改变一下即可。太阳赤纬可以用公式计算，也可以查表。大寒日太阳赤纬约为-20.15°。 同一地点，一天内太XX度角是不断变化的。日出日落时某某度都为零度，正午时太XX度角最大。正午时时某某为0。 sinH=sinφ sinδ+cosφ cosδ cost 式中t表示时某某，利用此公式可以计算一天中不同时间、时某某的太XX度角，用于分析太阳斜射情况。 4.计算XX遮挡时数 从估价对象窗台位置往遮阳某某、西两侧引两条边线，其夹角除以15°即为XX遮挡时数。因为每天24 h，地球自转360°，每小时15°。 5.查询有效XX时间带 根据住宅建筑XX标准，不同的气候区及城市规模，有效XX时间带不同，查表可知估价对象对应的有效XX时间带。 6.进行XX分析 遮阳楼对估价对象XX遮挡时间÷有效XX时间带=XX遮挡率 据此可分析判断XX损害程度。 注：详细的分析还要考虑每天不同时间太阳的高度及每天太阳直射角的变化，以便计算每年遮阳的天数或时间。 （五）XX受损造成的危害 XX受损造成的危害包括房屋实物因素、区位因素、使用人心理及生理因素、经济因素等。 1.房屋实物因素 造成被侵害房屋潮湿，室内空气流通不畅，缺乏阳光照射杀菌，影响房屋及室内物品、构件的使用寿命。 2.房屋区位因素 造成被侵害房屋视角环境、私密性差。甚至“改变”了房屋朝向，使原朝南的房屋相当于朝北。 3.房屋使用人心理、生理因素 造成被侵害房屋使用人压抑感增强，生理机能受损，小孩身高发育会因XX不足而受影响，健康状况下降。风水学上也叫“望白”受损或“不吉”。 4.经济因素 造成被侵害房屋使用成本上涨，照明、取暖费用大大增加，造成经济上的直接损失。 （六）房屋采光、XX损害赔偿估价的价值时点 应为损害造成之日，即遮阳楼主体竣工之日；或人民法院认定的时间。 （七）房屋采光、XX损害赔偿估价方法 房屋采光、XX损害一般是无法修复的，理论上讲，其赔偿估价方法有：损失资本化法、价差法、比较法。但此类估价对象一般为住宅房屋，非出租公寓，损失资本化法不适用。同时房地产市场上类似赔偿案例几乎没有，且此类比较修正、调整系数难以确定，既无理论数据，更无市场分析资料，比较法目前无法采用。
一般采用价差法估价：先评估出估价对象不存在XX受损害情况下的市场价值或价格，再评估出估价对象存在XX受损害情况下的市场价值或价格，两者之差即为损害赔偿额度。 由于XX受损前后类似房地产的成交实例一般缺乏，这种估价技术路线并不容易实现。可采用如下方法求取： 1.先评估出估价对象不存在XX受损害情况下的市场价值或价格； 2.将房屋实物因素、区位因素、使用人心理及生理因素、经济因素对不存在XX受损害情况下的房地产市场价值或价格的影响幅度进行分析，以百分比的形式确定； 3.XX损害赔偿额=估价对象不存在XX受损害情况下的市场价值或价格×∑影响因素百分比。 应注意的问题： A.可事先计算当地每天的太XX度角，并与估价对象夹角相比较，测算每年遮阳天数比率；同时计算每天遮阳时数。综合确定XX受损程度。 B.根据XX受损程度确定房地产价格损害幅度，损害幅度可根据市场调查情况大致测算，一般随着人们生活水平的提高及维权意识的增强会逐步加大。高端住宅房屋损害额度大于一般住宅房屋。 C.符合城市规划要求，允许建造遮阳楼，不等于没有给被遮阳楼造成XX损害。是否造成损害，要看遮阳楼建造以前，被遮阳楼是否已存在，或被遮阳楼在XX损害前后，房地产市场价格是否有变化（除去价格上涨和折旧因素），或理智的购买者是否愿意以原价购买现在XX受损房地产。如果房地产市场价格因此而下降，下降额度即是损害赔偿价值。 （举例） 二、房屋层高损害赔偿鉴定估价 第一部分 住宅用房层高损害赔偿鉴定估价 （一）层高和室内净高标准? 中华人民共和国国家标准GB 50096-2011《住宅设计规范》（施行日期：2012年8月1日）。 5.5.1 住宅层高宜为2.80m。 5.5.2 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。（强制性条文，必须严格执行） 5.5.3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，至少有1/2的使用面积的室内净高不低于2.10m。（强制性条文，必须严格执行） 5.5.4 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。（有关燃气设计安装规范也要求厨房不低于2.20m） 5.5.5 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。 应注意的问题： 1.卧室、起居室（厅）的室内局部净高不应低于2.10m，是指室内梁底处的净高、活动空间上部吊柜的柜底与地面的距离等。 2.根据人体工程学原理，居住者在坡屋顶内空间活动时动作相对收敛，因此，净要.高求略低于普通房间的净要.高求。 3.坡屋顶内空间的使用面积不同于房间地板面积。计算规则是：利用坡屋顶内的空间时，屋面板下表面与楼板地面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积，净高在1.20m～2.10m的空间按1/2计算使用面积，净高超过2.10m的空间全部计入套内使用面积。 （二）层高和室内净高损害原因 1.设计、建造原因 （1）规范的设计严格遵循《住宅设计规范》，一般不会出现层高或室内净高不达标的现象，除非建造时出现偏差。 （2）由民间建筑队建造的居民住宅，因设计缺失、建造水平低下，出现层高或室内净高不达标的现象。 2.合同签订原因 （1）开发商在签订《商品房买卖合同》时误导购房、故意夸大利好因素，或疏忽造成交付状态与《商品房买卖合同》约定状态不一致。 （2）民间建房，因建房合同不规范，导致房屋交付状态与建房合同约定状态不一致。 （三）层高和室内净高损害类型 1.层高和室内净高超过约定高度? （1）符合《住宅设计规范》要求，但超过约定高度。 （2）不符合《住宅设计规范》要求，同时超过约定高度（一般主要指层高过高）。 2.层高和室内净高未达到约定高度 （1）符合《住宅设计规范》要求，但未达到约定高度。 （2）不符合《住宅设计规范》要求，同时未达到约定高度。 （四）层高和室内净高损害结果 1.层高和室内净高超过约定高度 （1）增加建筑成本。 （2）影响节能，增加取暖及制冷费用。 （3）影响室内预订配套设施、构件的安装使用。 （4）层数较多时，增加楼房高度，可能影响北侧房屋的采光，引起诉讼。 2.层高和室内净高未达到约定高度 （1）减少了应有的房屋使用面积（特别是坡屋顶空间部分）。 （2）不利于室内空气流通。 （3）不利于室内设施、物品摆放。 （4）居住者压抑感增强，对心理、生理造成损害。 （五）层高和室内净高损害估价技术路线 层高和室内净高损害，一般是不可修复的损害，或修复成本过高及修复可能损害其他部分，估价时宜采用价差法、比较法、成本法、损失资本化法，比较法目前还不具备适用条件。 1.因房屋层高或室内净高超过约定高度造成的损害赔偿 （1）造成建造成本增加的（主要适用建筑承包案件），采用成本法估价，将增加高度对应的增加成本及其相关费用作为损失赔偿价值。 （2）空间净高增加造成功能过剩的（主要适用购买房屋案件），采用成本法及损失资本化法估价，求取无效成本及超额持有成本。 成本法用于测算取暖、制冷设备增加的成本费用---无效成本。 损失资本化法（确切地说是超额运营费用资本化法）用于测算超额持有成本，即未来每年超额运营费用（多耗电量）的现值之和。 2.因房屋层高或室内净高未达到约定高度造成的损害赔偿 （1）造成使用面积减少的（主要指坡屋顶空间），采用价差法估价，将减少面积对应的价值额度作为损失赔偿价值。 （2）造成空间净高减少的（使用面积不变），采用价差法估价，将损失高度换算成对房价的影响程度（比例数），从而计算损失赔偿价值。 应注意的问题： A.确定损失高度换算成对房价的影响比例，需考虑居住者的心理因素及室内设施、物品摆放使用的影响程度。目前缺乏具体标准。 B.不宜将空间容积减少比例作为损失赔偿比例，因为对住宅用房而言，横向水平空间利用功能大于竖向垂直空间利用功能。 第二部分 工业用房层高损害赔偿鉴定估价 （一）层高和室内净高标准? 工业用房因种类繁多，不可能有统一的标准，但不同类型的厂房有自己的标准。工业用房层高和室内净高应参照同类房屋的标准。 （二）层高和室内净高损害类型 1.层高和室内净高超过约定高度? （1）符合同类工业用房高度要求，但超过约定高度。 （2）不符合同类工业用房高度要求，同时超过约定高度（一般主要指层高过高）。 2.层高和室内净高未达到约定高度 （1）符合同类工业用房高度要求，但未达到约定高度。 （2）不符合同类工业用房高度要求，同时未达到约定高度。 （三）层高和室内净高损害结果 1.层高和室内净高超过约定高度 （1）增加建筑成本。 （2）影响节能，增加取暖及制冷费用。 （3）影响室内预订配套设施、构件的安装使用。 2.层高和室内净高未达到约定高度 （1）不利于室内设施、设备、原材料、产品安装、堆放。 （2）不利于散热或废气排放，降低工作效率，对员工身心造成危害。 （四）层高和室内净高损害估价技术路线 工业用房层高和室内净高损害估价，同样宜采用价差法、比较法、成本法、损失资本化法，比较法目前还不具备适用条件。 1.因房屋层高或室内净高超过约定高度造成的损害赔偿 （1）造成建造成本增加的（主要适用建筑承包案件），采用成本法估价，将增加高度对应的增加成本及其相关费用作为损失赔偿价值。 （2）空间净高增加造成功能过剩的（主要适用购买房屋案件），采用成本法及损失资本化法估价，求取无效成本及超额持有成本。 成本法用于测算取暖、制冷设备增加的成本费用---无效成本。 损失资本化法（确切地说是超额运营费用资本化法）用于测算超额持有成本，即未来每年超额运营费用（多耗电量）的现值之和。 2.因房屋层高或室内净高未达到约定高度造成的损害赔偿 （1）造成有效利用空间减少的（主要指仓储类工业用房），采用价差法估价，将减少有效利用空间对应的价值损失额度作为损失赔偿价值。 有效利用空间减少，是指除墙体、大门开启部位、楼梯、货梯、必要的过XX，因净高降低造成仓储有效空间减损。对仓储类工业用房，有效空间损失率可作为价值的减损率，实质仍是价差法估价思路。将“有效空间损失率×标准（或约定）厂房价格”作为损失赔偿价值。 例如：某仓储类钢混结构标准厂房，用于存放日常生活用品，约定净高6m，两层，建筑面积1万3。谐〖鄹?000元/3 ＝桓妒保郝蛘叻⑾志桓呶?.5m，于是诉讼索赔。法院委托某房地产估价机构进行司法鉴定估价。 估价技术思路是： A.求取水平空间利用率 经实地查勘并调查该仓储类用房使用性质特点，扣除墙体、大门开启部位及楼梯、货梯、必要的过XX，用于存放货物或产品的部位占总建筑面积的70%。 B.求取垂直空间利用损失率 净高每减少0.5m，垂直空间利用率损失9%（少存放货物部分与应存放货物部分比例）。 C.求取有效空间损失率 有效空间损失率=水平空间利用率×垂直空间利用损失率 =70%×9% = 6.3% 即，因净高减少0.5m，造成仓储类工业用房有效空间损失占建筑面积的6.3%（而不是0.5m/6m = 8.33%）。 损失赔偿价值=10000×0.3×6.3% =189（万元） （2）造成空间净高减少的（主要指非仓储类工业用房），采用价差法估价，将损失高度换算成对房价的影响程度（比例数），从而计算损失赔偿价值。 应注意的问题： A.确定损失高度换算成对房价的影响比例，需考虑对室内设施设备安装、散热或废气排放、降低工作效率及对员工身心造成危害的影响程度。目前同样缺乏具体标准。 B.不宜将空间容积减少比例作为损失赔偿比例，因为对工业用房而言，空间容积减少率与房价下降率并非简单的正比关系。 第三部分 商业用房层高损害赔偿鉴定估价 （一）层高和室内净高标准? 商业用房同样种类繁多，司法鉴定估价中，常遇到的是商店用房。《商店建筑设计规范》（中华人民共和国行业标准JGJ48-201X）还未正式颁布施行。但可以约定层高或净高为标准进行估价。 （二）层高和室内净高损害类型 1.层高和室内净高超过约定高度? 2.层高和室内净高未达到约定高度 （三）层高和室内净高损害结果 1.层高和室内净高超过约定高度 （1）增加建筑成本。 （2）影响节能，增加取暖及制冷费用。 （3）影响室内预订配套设施、货架的安装使用。 2.层高和室内净高未达到约定高度 （1）不利于室内设施设备安装、货架摆放、商品展销。 （2）影响购物环境及档次，不利于商业经营。 （四）层高和室内净高损害估价技术路线 商业用房层高和室内净高损害估价，同样宜采用价差法、比较法、成本法、损失资本化法，比较法目前不具备适用条件。 1.因房屋层高或室内净高超过约定高度造成的损害赔偿 （1）造成建造成本增加的（主要适用建筑承包案件），采用成本法估价，将增加高度对应的增加成本及其相关费用作为损失赔偿价值。 （2）空间净高增加造成功能过剩的（主要适用购买房屋案件），采用成本法及损失资本化法估价，求取无效成本及超额持有成本。 成本法用于测算取暖、制冷设备增加的成本费用---无效成本。 损失资本化法（确切地说是超额运营费用资本化法）用于测算超额持有成本，即未来每年超额运营费用（多耗电量）的现值之和。 2.因房屋层高或室内净高未达到约定高度造成的损害赔偿 （1）造成有效利用空间减少的（主要指仓储类及临街小型经营类商业用房），采用价差法估价，将减少有效利用空间对应的价值损失额度作为损失赔偿价值。 有效利用空间减少，是指除墙体、大门开启部位、楼梯、电梯、必要的过XX，因净高降低造成经营、仓储有效空间减损。对仓储类及临街小型经营类商业用房，有效空间损失率可作为价值的减损率，实质仍是价差法估价思路。将“有效空间损失率×标准（或约定）房屋价格”作为损失赔偿价值。 估价技术思路是： A.求取水平空间利用率 经实地查勘并调查该类商业用房使用性质特点，扣除墙体、大门开启部位、楼梯、电梯、必要的过XX，用于存放货物或经营的部位占总建筑面积的比率。 B.求取垂直空间利用损失率 净高每减少一定数量，垂直空间利用率损失比率（少存放货物或经营部分与应有部分比例）。 C.求取有效空间损失率 有效空间损失率=水平空间利用率×垂直空间利用损失率 如果约定层高可以建夹层，而实际层高不能建夹层的，可以采用损失资本化法估价。 估价技术思路是： A.求取 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 的成本费用及未来的维修费 C.测算建夹层带来的年净收益 D.采用损失资本化法求取房屋层高或室内净高未达到约定高度造成的损害赔偿。 （2）造成空间净高减少的（主要指非仓储类或经营空间损失不易确定的商业用房），采用价差法估价，将损失高度换算成对房价的影响程度（比例数），从而计算损失赔偿价值。 应注意的问题： A.确定损失高度换算成对房价的影响比例，需考虑对室内设施设备安装、货架摆放、商品展销、购物环境及档次、经营的影响程度。目前同样缺乏具体标准。 B.不宜将空间容积减少比例作为损失赔偿比例，因为对商业用房而言，空间容积减少率与房价下降率也并非简单的正比关系。如净高达到一定高度才可以建夹层，增加经营面积。达不到一定高度即使净高有变化，其影响也不大。 （举例） 以上内容是从事房地产司法鉴定估价中遇到的特殊案例及对有关内容的学习、探索、创新，不成熟的地方很多，也算是引玉之砖，供同行们批评、指正。房地产估价发展需要创新、司法鉴定需要创新、担负社会责任需要创新，相信经过我们的不懈努力、勤奋钻研和执着追求，一定能为房地产司法鉴定估价工作做出应有的贡献！
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