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一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。***经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。

请问：

1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？

2．乙房地产估价机构应要***提供哪些资料？

【答案】

1．①加油站的房屋（1分）、构筑物（1分）及其占用范围内的使用权（1分）。（史记：如果是租赁用地则没有土地使用权）

②加油站的设施设备以及工器具等动产（1分）。

③加油站的特色装饰装修（1分）。

④加油站的特许经营权（1分）。

2．①加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）（1分）。

②加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）（1分）。

③加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同（1分）。

④加油站近3年的经营状况及财务报表（1分）。

【试题解析】

1．如果买受人继续经营，应是整体资产转让估价，估价对象包括：营业楼、加油棚各1幢，若干个储油罐、加油机和加油枪，以及特色装饰装修、加油站的特许经营权、甲公司所有的债权债务；如果买受人不再继续经营，则估价对象包括：营业楼、加油棚各1幢，甲公司的抵押贷款债务（如有）。（参见理论教材第十章第三节估价对象的确定）

2．要***提供如下资料：

（1）装修费用、储油罐、加油机和加油枪购置费用的帐目。

（2）加油站经营近三年的收入、费用、成本、利润帐目。

（3）营业楼及加油棚的建成年份。

（二）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。

请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？

【答案】

1．价值时点不同。乙估价机构评估在建工程的价值时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的价值时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化；

2．估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，***知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。

3．设计方案变更。由***修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。

4．购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。

【考点来源】理论教材第四章《房地产估价原则》第三节、第四节、第六节的内容。

（三）黄某于2009年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2010年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2012年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价（估价依据正确），估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了比较法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为（40＋50）÷2＝45（万元）。请问：这样确定估价结论是否正确？为什么？

【试题解析】

本题考查的是合 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 重大质量问题

【答案】B

9．对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（ ）。

A．交通条件

B．产业集聚度

C．基础设施完备程度

D．公共设施完备程度

【答案】D

【试题解析】工业用途房地产的区域因素主要考虑交通条件、基础设施和地理位置。

10．该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。

A．首次抵押时的价值－首次抵押贷款余额

B．再次抵押时的价值－首次抵押贷款余额

C．再次抵押时的价值－已抵押贷款额/贷款成数

D．再次抵押时的价值－已抵押贷款余额/贷款成数

【答案】D

【试题解析】再次抵押价值＝未设定法定优先受偿款下价值－法定优先受偿款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数。

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