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国家税务总局**_*财产和行为税处

鄂税财行便函〔2021〕9号

国家税务总局**_*财产和行为税处

关于印发《土地增值税征管工作指引（试行）》的通知

国家税务总局**_*、州、林区、县（市、区）税务局财产和行为税部门:

为了进一步加强土地增值税征收管理，严格土地增值税政策执行，规范土地增值税清算工作，国家税务总局**_*制定了《土地增值税征管工作指引（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。在执行过程中发现的有关问题，及时向国家税务总局**_*（财产和行为税处）反馈。

国家税务总局**_*财产和行为税处

2021年3月30日

土地增值税征管工作指引（试行）

第一章 总则

第一条?为了进一步加强土地增值税征收管理，严格土地增值税政策执行，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，制定本指引。

第二条 土地增值税的主管税务机关是房地产所在地的税务机关，具体管辖机关由各市、州、直管市、林区税务局确定。主管税务机关土地增值税征收管理包括项目信息报告、预征申报、清算申报、清算审核、税款征收等管理工作。

第二章 房地产项目管理?

第三条?主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，从纳税人取得房地产开发用地土地使用权开始，实施项目管理。按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程实行跟踪监控，做到项目税收管理与房地产项目开发进度同步。

第四条 纳税人应在获得房地产开发项目施工许可之日起30日内办理土地增值税项目信息报告。主管税务机关负责主动提醒、及时受理项目信息报告，并获取、存档以下资料：

（一）土地出让（转让或划拨）合同文件，土地使用权证等权属资料。

（二）房地产项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等项目立项、规划、施工资料。

（三）项目开发计划，包含开发时间、竣工时间、分期开发计划、项目分期的方法及理由等。

（四）房地产项目税收管理需要提供的其他资料。

第五条 纳税人办理项目信息报告后，因有关事项发生变化，需要更新项目信息的，应于有关事项发生变化之日起30日内向主管税务机关报送有关资料，由主管税务机关判断是否更新项目信息。

第六条?各级税务机关应建立与辖区发展改革、自然资源和规划、住建等部门的协作机制。定期获取房地产项目立项批复，将已办理项目信息报告名单与政府立项审批部门审批立项名单进行比对，对应进行项目信息报告而未报告的纳税人，及时通知纳税人办理项目信息报告；定期获取预售销售明细信息，掌握房地产项目开发情况。

第七条 纳税人应按照报告的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用；分期开发项目的，应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。

纳税人在自行清算时，按照规划行政主管部门批准的建设工程规划许可证确定开发项目，作为土地增值税的最小清算单位。对连续开发、滚动开发的房地产项目，经向主管税务机关申报后，允许纳税人在同一房地产开发项目内选择相关的建设工程规划许可证，作为一个清算单位合并清算。

第八条 纳税人清算申报前，应与主管税务机关确定下列事项，一经确定，不得随意改变，可在填报土地增值税项目报告表时，一并申报。

（一）确定清算单位的情况。

（二）确定项目共同成本费用计算和分摊方法的情况。

（三）保障性住房暂不预征土地增值税的适用情况。

（四）普通标准住宅土地增值税免征政策选择适用情况。

第三章 项目预缴申报管理

第九条 房地产开发项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。纳税人转让房地产收入先按照预征率足额缴纳税款，待达到土地增值税清算条件并完成清算后，多退少补。

在一个预缴申报周期内因开发产品全部销售而符合土地增值税应清算条件的，纳税人可直接进行清算申报。

第十条?纳税人转让房地产的土地增值税应税收入为不含税价格。

房地产开发项目预缴土地增值税的纳税义务发生时间为纳税人签订转让房地产合同的当天。纳税人开发建造的房地产，因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的，土地增值税应按月预缴申报。

对未按预征规定预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定进行处理。

第十一条 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

第四章 项目清算申报管理

第十二条 土地增值税清算申报，是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，自行计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税税额，根据已预缴土地增值税税额，确定补缴或退税额，填报土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算申报，结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款的行为。?

纳税人是清算的主体，应如实自行清算、申报缴纳土地增值税，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。主管税务机关负责清算申报受理和审核。

第十三条 符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算申报：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（三）直接转让土地使用权的。

第十四条?对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算申报：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二）取得清算单位最后一张销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

（四）经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算，且经县以上税务机关批准的。

第十五条 对于符合本指引第十三条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本指引第十四条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

第十六条 纳税人在办理土地增值税清算申报时，应提供下列资料：

（一）土地增值税纳税申报表及其附表。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让（转让或划拨）合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

第十七条?主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件，且报送的清算资料完备的，主管税务机关予以受理并出具税务事项通知书；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应书面通知纳税人补报，纳税人资料齐全后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理，并书面告知不予受理原因。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

第十八条 纳税人办理土地增值税清算申报时，计算与清算项目有关的扣除项目金额，应当根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及相关法律法规的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，应当提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应取得合法有效凭证。包括但不限于：

（一）支付给境内单位或者个人的款项，以取得的合法合规发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。

（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证；属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。

（四）财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

第十九条 同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型开发产品的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。

各市、州、直管市、林区税务局根据房地产市场状况和税收征管实际，可以明确清算方式划分，并报省税务局备案。

第五章 项目清算审核管理

第二十条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性和数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。

第二十一条 审核收入情况时，应当重点关注：

（一）审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。

（二）结合销售发票、销售合同（含主管部门网上备案登记资料）、销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。

（三）对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核。

（四）对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核。

第二十二条 非直接销售和自用房地产的收入审核。

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果所有权未发生转移，不征收土地增值税，不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十三条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）房地产开发土地成本。取得土地使用权所支付的金额；土地开发费用，包括土地平整、拆迁补偿、市政配套费等。

（二）房地产开发成本。包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十四条 主管税务机关在清算审核扣除项目时发现纳税人申报的清算资料不符合要求或者不实的，应发出税务事项通知书，要求纳税人补正资料或进行说明。

清算资料不符合要求或不实是指存在下列情形之一：

（一）不能准确提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。

（二）工程结算项目建安造价明显高于可参照的当地建安造价平均水平且无正当理由的。

（三）挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程造价支出明显偏离合理区间，且无正当理由，并不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的。

（四）房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于可参照的当地建安造价平均水平的。

（五）大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

第二十五条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭证的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）房地产开发项目中发生的成本、费用，能够直接归集到具体受益对象的，直接计入相应的房地产类型扣除。

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，对于发生的无法直接归集到具体受益对象的共同成本、费用，应按照受益对象的可售建筑面积比例或按税务部门确定的其他合理方法计算分摊。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十六条 审核取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）土地出让金是否按照以下方式分摊：国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。

（三）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费的情形。

（四）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

（五）纳税人为取得土地使用权，在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出，是否符合出让合同约定或政府文件要求。

第二十七条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（二）是否存在将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费的情形。

（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十八条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费的情况。

（二）是否存在将房地产开发费用记入公共配套设施费的情形。

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

（四）地下非人防车位土地增值税成本扣除是否按下列办法处理：

1.分摊土地成本时，根据地下非人防车位是否纳入建设规划、计入项目容积率情况进行判断。即地下非人防车位是否与该项目获取土地使用权所支付的土地成本具有相关性；

2.扣除建筑等其他成本时，是否准确区分销售和租赁，已销售部分车位成本是否准确核算。

（1）纳税人与承租人签订地下车位租赁合同（一般合同租期为20年及以上），如约定承租人可以自行选择无偿或仅以象征性价款在合同租期期满后延续租期，实际情况也表明到期后承租人有理由或动因会选择继续续期，或约定承租人拥有任意时刻通过转让获取收益的权利。土地增值税计算时，应视同不动产转让，计算土地增值税收入，允许扣除相应的建筑等其他成本。

（2）纳税人与承租人签订地下车位租赁合同租期届满时，承租人没有无偿或仅以象征性价款续期选择权，从合同条款判断，承租人也无法获取租赁期届满后的车位使用权和转让收益权等权利，则应当按照取得租赁收入进行税务处理，且在进行土地增值税清算时不得扣除相应的建筑等其他成本。

第二十九条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。是否与建安发票、工程施工合同及补充协议、付款现金流等相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

（四）建筑安装服务增值税发票是否在备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及备案的项目名称。

第三十条 审核开发间接费用时应当重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第三十一条 审核利息支出时应当重点关注：

（一）是否将利息支出准确计入房地产开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

（四）是否存在将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等非利息性质的费用计入利息支出的情形。

（五）为房地产开发提供贷款服务的金融机构，其经营贷款业务是否取得中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、省级金融主管部门批准。取得贷款利率是否超过商业银行同类同期贷款利率。

第三十二条 代收费用的审核应当重点关注：

（一）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取。

（二）当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第三十三条 关联方交易行为的审核应当重点关注：

（一）在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

（二）关注企业大额往来款余额，审核交易行为是否真实。

第三十四条 与转让房地产有关税金的审核应当重点关注：

（一）审核税金及附加科目。根据有关规定，企业经营活动发生的城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税等相关税费，列入“税金及附加”科目核算。能否计入“与转让房地产有关税金”在土地增值税计算时予以扣除，需要根据税收规定执行。

（二）对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，如城镇土地使用税等，是否从清算扣除项目中剔除。

第三十五条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关以税务事项通知书将清算审核结论送达纳税人，纳税人依据主管税务机关清算审核确认的金额在收到通知书之日起15日内进行更正申报，办理补（退）税事宜。在出具审核结论前，主管税务机关还应关注清算项目是否按规定进行了土地增值税项目信息报告、预缴申报、自行清算申报等。

第六章 尾盘销售管理

第三十六条 主管税务机关应加强清算审核后尾盘管理，辅导纳税人规范进行尾盘申报。

第三十七条?纳税人自行清算申报后至清算审核结论出具前，继续发生销售行为的，暂按预征率申报缴纳土地增值税，待主管税务机关出具清算审核结论后的第一次尾盘申报时一并调整。

第三十八条 清算审核后尾盘申报时，扣除项目金额应按：税务机关清算审核确认的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积，加上清算审核后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

其中，单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额（不含与转让房地产有关的税金）÷房地产开发项目的总可售建筑面积。

第三十九条 纳 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 能导致税收违法行为的，报经市、州级税务局筛选后，可作为案源移交税务稽查部门，相关部门应配合完成相关资料的移送工作。

对纳税人土地增值税自行清算后申报退税的项目，主管税务机关审核时应当重点关注，对发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查。

第五十二条 在主管税务机关受理纳税人自行清算申报后尚未完成清算审核前，税务稽查部门对纳税人立案检查的，市、州级税务局应对清算审核和税务稽查工作协同推进。但土地增值税清算审核和税务稽查的工作程序及征管文书均应按照各自规定执行。

第五十三条 税务稽查部门在稽查工作中对未达到土地增值税清算条件的房地产开发项目，仅对预征的土地增值税进行检查；对符合本指引第十四条情形的房地产开发项目，应及时通知主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算申报，并可对预征的土地增值税税额进行税务稽查；对符合本指引第十三条情形的房地产开发项目，不论是否进行了土地增值税清算，均可按规定进行税务稽查。

第十章 其他

第五十四条 本指引由国家税务总局**_*负责解释和修订。

第五十五条 本指引自2021年4月1日起施行。未审核完的土地增值税清算项目，按照本指引规定执行。

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