住房项目重整工作进展情况汇报
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XX区汇丰御园项目重整工作进展情况汇报
汇丰御园项目于2010年启动建设，整个小区商品房共3090套（其中A区870套，B区935套，C区519套，D区766套）。因开发商资金链断裂，A区未完工无法交房，B、C、D区虽已交房但无法办证，导致业主群体性上访事件频发，2019年被省委巡视组列入逾期未交房办证重点问题楼盘，今年6月全市房地产领域涉稳风险防范处置联席会议要求依法依规从严从快解决该问题。对此，XX区高度重视、高位推动，区委、区政府主要领导和分管领导多次召开会议研究部署，相关工作正在积极稳妥推进。现将有关情况汇报如下：
一、工作开展情况
一是强化组织领导。及时***主要领导任第一组长、区政府主要领导任组长的房地产领域涉稳风险防范处置领导小组。同时，制定了汇丰御园项目工作方案，组建了由区政府常务副区长任组长的项目工作组，以及案件侦控、破产清算、建设推进、销售办证、综合维稳5个专项组，抽调专人集中办公，专门处理项目遗留问题。7月8日，XX区人民法院裁定开发商—**_*（以下简称***）破产重整，并确定了破产管理人。
二是积极推进办证。组织人员对汇丰御园业主的基础信息资料进行了全面摸底核实，建立详细台账，实行分类处置。核实了2464户已备案业主信息。对B、C区442户已缴纳契税、维修基金、物价调节基金、产权登记费但被开发商挪作他用的业主，进行了核实并公示；对B区已备案的业主信息进行了公示，***开展登记建档，***开辟绿色通道，启动B区不动产税票开具工作，做好办证的前期准备工作。***同意B、C、D区办理人防验收。
三是全面清查资产。经详细核查，汇丰御园小区住宅商品房共3090套，其中已销售备案2464套，未备案626套（有468套为抵押房，158套为未备案未抵押房）。158套未备案未抵押房某某7000元/3〖鄹癫馑悖奂劭钤?.3亿元；A区未销售未抵押车位399个，按7万元/个价格测算，车位款约2793万元，两项共计1.58亿元。债权申报方面，截至2020年9月30日，已接收债权申报120余家，申报金额预计突破10亿元。同时，对项目的违法违规问题进行全面调查，依法依规对***相关人员采取了强制措施。
四是有序推动复工。聘请了专业工程造价和质量鉴定机构，测算复工续建所需资金约为1.1亿元，锁定了项目工程量，并对工程质量进行全面检测，为后续复工续建打下了坚实基础。鉴于当前资金缺口较大，为尽快推动A区复工，我区主动担当，决定通过*_**向***管理人借支4000万元用于项目建设（借出资金列入项目破产重整共益性债务，在资产变现资金中优先清偿；资金进入管理人监管账户，按施工进度予以支付，确保资安.金全）。同时，由于开发商未及时支付工程款，2016年8月原工程总承包单位与开发商解除了建筑工程施工合同，经和原总承包单位多次沟通，对方不愿意再继续承包该项目，区委、区政府已决定更换项目总承包单位。目前项目已挂网招标，预计10月中旬启动复工续建。
五是维护社会稳定。为方便与业主的沟通联系，组织推选了11名业主代表，每周向业主代表通报工作情况，并发布了《致汇丰御园全体业主的一封公开信》，充分展示市、区解决汇丰御园有关问题的决心和信心。针对部分迫切要求复工的A区业主和情绪较为激烈的业主，工作组定期进行走访和疏导，通报最新工作情况。针对上访的业主，每次均由区领导直接接待，有效化解了问题矛盾。
二、存在的主要问题
一是产证办理困难。由于汇丰御园项目拖欠税款4000余万元，导致不能办理房产证。目前，汇丰御园项目可开具已建成的B、C、D区部分税票，待3个区的房屋验收完成后，即可办理部分房产证，剩余房屋需补缴欠税才能办理房产证。此外，开发商***先期收取了442户业主的契税、房屋维修基金等770余万元，并已挪作他用，业主均表示不可能重复缴纳这些款项，造成这部分业主办证困难。
二是项目验收较难。由于项目原总承包单位—歌山***与开发商—***解除了施工合同，根据实际情况，汇丰御园项目需更换总承包单位。但更换总承包单位后，项目在进行竣工验收时，存在工程质量追溯、新旧总承包单位资料交接等问题，***给予大力支持和帮助。
三是资金压力较大。根据工程造价咨询机构的预算，复工续建所需资金约1.1亿元（其中A区土建5400万元，市政1480万元，A区供水、电、气1830万元，五方责任主体监理、设计、检测等费用610万元，C、D区消防490余万元，A、B、C、D区地下室500万元）。当前汇丰御园项目破产重整程序已启动，项目所欠税款只能依法依规通过申报债权（已缴税9000万元，仍欠税4000余万元）由法院依据《破产法》进行清偿，而债权人申报的债权预计将突破10亿元，资金成为阻碍重整工作的最大难题。
三、下一步工作打算
下一步，XX区将强化责任担当，按照依法依规、稳定可控、处置有序的要求，一手抓稳控、一手抓处置，有序有力有效化解项目遗留问题。
一是全力推进后续工程建设。按照依法依规、保质保量的原则，尽快启动汇丰御园项目建设，力争C、D区消防工程2020年年底前完成建设，A区主体工程、市政工程、地下室完善工程2021年4月底前全面完工，A区3#楼2021年底前全部完成建设，分期分批向购房业主交房。
二是全力解决债权债务问题。计划召开汇丰御园项目第一次债权人大会，通报破产重整工作进展、债权登记情况及资产评估情况。同时，将依法依规对债权债务进行核实审计，出台招募计划书，招募投资人，妥善解决好债权债务纠纷。
三是全力推动产证办理工作。按照不漏办一户、不错办一户的原则，抓紧推进房产证办理，力争2020年底前全面启动B、C、D区房屋办证，A区在完成建设和验收后，将第一时间启动办证工作。
四是全力做好社会和谐稳定。加密工作进展情况通报和疏导劝诫工作力度，推动更多业主理解和支持工作。同时，加强网络舆情管控，紧盯重点人员动态，及时化解矛盾问题，维护好社会稳定大局。
四、几点建议
由于区级无工程验收、房屋办证等权限，恳请市政府高位推动，协调解决以下问题：
1.恳请尽快进行项目验收。汇丰御园情况复杂，分区较多，工程项目管理混乱，存在验收资料缺失较多、验收经费筹措较难等问题，尤其是C、D区消防设施还未建好，***、市自然资源局等部门在项目验收时一线指导，对涉及消防工程、更换总承包等问题，按照“政府承诺、容缺办理”的原则，尽快完成汇丰御园项目房屋验收。
2.恳请尽快办理房屋产证。针对开发商欠税无法开具税票，造成正常备案的业主无法办证的问题，***、市住建局、市税务局参照其他破产项目的做法，开辟办证绿色通道，明确由***破产重整管理人开具《汇丰御园小区欠缴营业税正常备案业主办理房产证的证明》，市自然资源局不动产交易中心凭此证明为业主办理产权证。同时，***对先期缴纳了房屋契税、维修基金的442户业主，由***破产重整管理人开具《汇丰御园小区业主已缴纳契税、房屋维修基金的证明》，不动产中心凭此证明为业主办理产权证。
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