☆房屋拆迁补偿价格评估报告
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（京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 房屋拆迁补偿价格评估报告 项目名称：京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程— 非住宅房屋拆迁补偿价格评估 委 托 方：华北高速*** 受 托 方：**_* 估价人员：徐某某 姚某某 估价日期：2008 年 9 月 28 日—2008 年 10 月 20 日 报告编号：京房兴远（拆）估字（2008）第 10F01 号 **_* 二零零八年十月二十五日 第1 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 目录 一、致委托方函…………………………………………….3. 二、估价师声明………………………………………….…5. 三、估价的假设和限制条件………………………….…..6. 四、房地产估价结果报告………………………………….8. 五、房地产估价技术报告………………………………….12. 六、附件 （1）、估价结果通知书 （2）、房屋及地上物腾退拆迁确认说明 （3）、房屋、土地权属证明材料 （4）、估价对象照片资料 （5）、估价对象位置示意图 （6）、委托方营业执照 （7）、受托方营业执照 （8）、受托方评估资质证书及估价人员资格证明 第2 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 致委托方函 华北高速***： 受贵方委托，我公司对京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程中腾退 拆除的属于京津塘高速公路**_*有的非住宅房屋及地上附属物 （总建筑面积 1441.4 平方米），依据XX市现行的拆迁补偿政策和标准进 行了拆迁补偿价格评估，为当事人双方协商确定补偿价格提供参考依据。 （一）、估价对象概况： 1、收费广场东侧房屋及附属物： ⑴、办公宿舍楼：房产证面积 1120.5 平方米,为砖混结构楼房, 局部三 层，建成某某 1991 年； ⑵、配套维修中心：房产证面积 320.9 平方米，砖混结构单层平房，建 成某某 1991 年； ⑶、室外附属物：树木 321 棵、绿篱 200 米、路面 1620 平米及绿化草 坪 1550 平米。 ⑷、工程占地面积 3640 平方米。 2、收费广场西侧附属物包括：树木 656 棵、露天游泳池一座、仿古凉 亭两座、泵房一座（9 平米）、机井一眼、渔池水面 5353 平米，总占地面积 19173 平方米。 （二）、估价时点： 本报告设定拆迁估价时点为 2008 年 3 月 28 日。 第3 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 （三）、价值定义： 被拆迁房屋的货币补偿金额，包括房屋区位补偿价和地上物补偿价。 （四）、估价结果： 评估人员根据估价目的，在认真分析委托方某某的资料并进行市场调 查分析的基础上，按照房地产估价的原则和程序进行评估，最后确定上述 估价对象在估价时点的拆迁补偿总价为 *** 元，人民币大写：捌佰壹 拾万柒仟零叁拾叁元整。其中： 1、 广场东侧非住宅房屋和附属物评估价：*** 元。 2、 西侧附属物评估价 *** 元； 详细的估价过程及有关说明见估价结果报告和估价技术报告。 顺致 商某某 **_* 二零零八年十月二十五日 第4 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和 结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有 个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 [GB/T50291-1999]进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、因估价对象已经拆除，估价人员无法进行现场勘察，本次评估依据 的数据和资料由委托方和产权方某某,并经拆迁当事人双方某某确认。 6、本报告估价时点为二零零八年三月二十八日，估价结果自估价作业 截止日起壹年内有效。随着时间的推移，该房地产价格应作相应调整，甚 至重估。 7、本报告仅为委托方某某估价对象在估价时点的拆迁补偿价格参考。 本报告的全部或者部分内容除获得我们同意外，不得发表于任何公开媒体。 8、本公司不承担由于委托方对本报告使用不当所造成的一切后果。 9、本报告盖章有效，复印件无效。 第5 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 注册房地产估价师：（徐某某 注册号：***32） 注册房地产估价师：（姚某某 注册号：***60） 估价的假设和限制条件 1、本报告以委托方腾退拆除京津塘高速公路**_*有的非住宅 房屋及地上附属物的行为类似拆迁行为为假设前提，故而参照XX市相关 拆迁补偿政策和标准进行了被拆迁房屋的拆迁补偿价格评估，为委托方进 行补偿提供价格参考。 2、本次估价的房屋和附属物已经腾退拆除，估价人员无法进行现场勘 察，故本次评估所依据的估价对象权属资料和实物状况资料（含影像资料） 均是由委托方和产权方某某提供的，如与实际情况不符，本报告需做相应 调整。 3、根据委托方要求，本次评估范围不含工程占用的广场西侧的国有土 地补偿。故本报告中的估价对象包括：广场东侧的办公用房及配套附属物， 及广场西侧的地上附属物两部分。 4、本报告评估的价格为被拆迁房屋的拆迁货币补偿金额，其价格内涵 为房地产市场价格，包括被拆迁房屋的区位补偿价和地上物补偿价，计算 公式为： 非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价 其中：K1 为容积率调整系数；K2 为房屋原用途调整系数；K3 为规划用途 第6 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 调整系数。 本报告中 K1 以实际占地计算容积率调整系数；K2 参照工业用途选取系数 值；K3 按非重点工程系数取值； 5、根据委托方某某的[京房权证兴国字第（107）号]房屋所有权证，本 次评估的房屋为房产证上的 1 号房和 2 号房。其中 1 号房为混合结构平房， 产权面积 320.9 平方米；2 号房为混合结构楼房，产权面积 1120.5 平方米， 合计面积 1441.4 平方米。本次评估，估价对象房屋面积以证载面积为准。 6、根据委托方某某的估价对象房地权属证明资料，估价人员未发现估 价对象设定抵押、担保等他项权利。 7、本次评估是在假设委托双方某某的资料真实、有效的前提下进行的， 如因资料有误而导致评估结果的不准确，本评估机构不承担任何责任。 8、本报告仅为委托双方某某估价对象的拆迁补偿价格参考，具体补偿 金额应由拆迁双方协商确定。经拆迁补偿后，当事人双方应及时办理被拆 迁房屋所有权及所占土地使用权的权属转移变更登记手续。 9、本报告未考虑特殊交易可能引起的价值变化、国家宏观政策可能发 生变化以及由于不可抗力因素而对本次估价价值的影响。 10、本报告估价结果受上述假设和限制条件的限制。 第7 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 房地产估价结果报告 一、 项目名称 京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程— 非住宅房屋拆迁补偿价格评估 二、委托估价方 华北高速*** 三、 受托估价方 **_* 房地产价格评估机构资质证书（2001）京国土房管资准字第 0062 号 四、 估价对象概况 （一）、坐落、位置 估价对象位于京津塘高速公路（XX段）大羊坊收费站，属XX区亦 庄镇行政区域内。 （二）、估价对象基本情况 第8 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 估价对象分别为京津塘高速公路某某***位于京津塘大羊坊收费站 的非住宅房屋及地上附属物，具体包括： 1、收费广场东侧拆迁房屋及附属物： ⑴、办公宿舍楼：房产证面积 1120.5 平方米,为砖混结构楼房, 局部三 层，建成某某 1991 年，层高 3.3 米。楼房外墙贴砖,内装修为轻钢龙骨石膏 板吊顶，水磨石地面，铝合金门窗，卫生间磁砖护墙、普通设施；房屋通 水电暖，配有消防设备和监控设备，经评估确定成某某为 7.5 成新。 ⑵、配套维修中心：房产证面积 320.9 平方米，为砖混结构单层楼板房， 建成某某 1991 年，层高 3.3 米。外墙贴砖,室内装修为水磨石地面，铝合金 门窗，卫生间、浴室磁砖护墙、普通设施；房屋通水电暖，经评估确定成 新率为 7.5 成新。 ⑶、室外附属物：包括东侧收费站区内的绿化树木（含苗木）3921 棵、 路面约 1620 平米及绿化草坪 1550 平米。 2、收费广场西侧附属物包括：绿化树木 656 棵、露天游泳池一座、仿 古凉亭两座、泵房一座（9 平米）、机井一眼、渔池水面 5353 平米。 3、估价对象权属状况 根据产权方某某的京房权证兴国字第 107 号、京房权证兴国字第 108 号房屋所有权证，东侧站区证载房屋共八座，证载总面积 2446.5 平方米。 其中:估价的办公楼为混合结构，1-3 层楼房，建筑面积 1120.5 平方米， 设计用途为工业交通；估价的维修中心为混合结构平房，建筑面积 320.9 平方米，设计用途为工业交通；房产证号为“京房权证兴国字第 107 号”。 第9 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 产权方某某的[大兴国用（籍）字第 722 号]国有土地使用证，证载土 地总面积为 25.751 公顷，土地性质属国有划拨交通用地。通过以上房屋、 土地权属证件，可以认为京津塘高速公路某某***（***）拥有上 述房屋的所有权和国有土地使用权。 五、估价目的 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 六、估价时点： 本报告设定估价对象拆迁估价时点为 2008 年 3 月 28 日。 七、价格定义 估价对象非住宅房屋于估价时点的拆迁补偿价格，具体包括区位补偿价 和地上物补偿价，计算公式为： 非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价 其中：K1 为容积率调整系数；K2 为房屋原用途调整系数；K3 为规划用途 调整系数。地上物补偿价指被拆迁房屋及附属物的重置成某某。 八、估价依据 z 《中华人民共和国土地管理法》； z 《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）； z 《**_*法》（市政府令第 87 号）； ● 《XX市非住宅房屋拆迁评估技术标准》（京房地评字[1999] 656 号）； z 《XX市非住宅楼房估价技术规范》（京国土房管拆[2002] 646 号）； z 《XX市房屋重置成某某评估技术标准》（京国土房管拆[2003]808 号）； 第10 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 z 《XX市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通 知》（京政发[2002]32 号） ●《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房 [2003]234 号） z 委托估价方及当事方某某的有关资料。 九、估价原则 我们在本次评估中遵循了合法原则、替代原则、最高最佳使用原则和 估价时点原则对估价对象进行了公正、客观、科学的估价。 十、估价技术路线 估价对象包括非住宅房屋及地上附属物，估价人员根据估价对象的特 点，结合估价目的，决定依据《**_*法》相关配套 文件规定进行拆迁补偿价格测算。 十一、估价结果 评估人员根据估价目的和所取得的有关资料，在综合分析估价对象特 点和房地产市场状况的基础上，按照房地产估价的原则和程序进行评估， 并选用科学的估价方法，经过仔细测算，最终确定本次估价对象在估价时 点的拆迁货币补偿总价为 *** 元，人民币大写：捌佰壹拾万柒仟零叁 拾叁元整。详见下表： 房屋坐落 广场东侧 广场西侧 总计 拆迁补偿明细表 建筑面积 区位补偿价 1441.4 平方米 *** 元 地上物补偿价 *** 元 *** 元 合计 *** 元 *** 元 ***元 备注:具体补偿项目详见附件 第11 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 十二、估价作业日期 估价作业日期为：2008 年 9 月 28 日—2008 年 10 月 20 日 十三、估价报告有效期 本报告估价结果有效期为自估价作业截止日起壹年内有效。 十四、估价师签章: 注册房地产估价师：（徐某某 注册号：***32） 注册房地产估价师：（姚某某 注册号：***60） **_* 二零零八年十月二十五日 房地产估价技术报告 一、 个别因素分析 本次拆迁补偿的估价对象包括两部分，一部分是位于原京津塘高速公 路大羊坊收费站收费广场东侧的办公宿舍楼、配套维修中心（建筑证载面 积 1441.4 平方米）及地上附属物，一部分是位于收费广场西侧的地上附属 物设施。 1、估价房屋基本状况如下表： 房屋 建成 面积 用途 年代 (3? 结构 装修、设备状况 使用 状况 第12 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 办公宿 舍楼 1991 1120.5 (证) 砖混 （楼） 外墙贴砖,铝合金窗,内墙刷 白,轻钢龙骨石膏板吊顶，水 磨石地面，木门;卫生间磁砖 护墙、普通设施；通水电暖， 配有消防设备和监视设备. 基本 完好 配套维 1991 320.9 修中心 (证) 砖混 （板） 外墙贴砖, 室内水磨石地面， 铝合金门窗;卫生间浴室磁 砖护墙、普通设施；通水电 暖. 基本 完好 估价人员根据XX市砖混结构平房和楼房成新评定说明, 根据房屋用 途、年限等因素，结合评估经验,采用年限折余某某和观察成某某相结合的方 法最终确定估价对象的综合成某某为 7.5 成新。 2、本次估价范围内的附属物为室外绿化工程和基础设施，如树木、道 路、机井、游泳池及绿化等，分别位于收费广场两侧，其中：位于收费广 场东侧的附属物包括绿化树木（含苗木）3921 棵、路面约 1620 平米、绿化 草坪 1550 平米；位于收费广场西侧附属物包括绿化树木 656 棵、露天游泳 池一座、仿古凉亭两座、泵房一座（9 平米）、机井一眼、渔池水面 5353 平 米。 3、估价对象权属状况 根据产权方某某的京房权证兴国字第 107 号房屋所有权证，估价的办 公楼为混合结构 1-3 层楼房，建筑面积 1120.5 平方米，设计用途为工业 交通；估价的维修中心为混合结构平房，建筑面积 320.9 平方米，设计用 途为工业交通；根据产权方某某的[大兴国用（籍）字第 722 号]国有土地 使用证，估价对象所占土地性质属国有划拨交通用地，证载土地总面积为 25.751 公顷。 第13 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 二、区域因素分析 估价对象位于通县、大和.兴朝阳交界处，其所在区域属于XX经济技 术开发区XX区规划范围，现属***。估价对象 所在的京津塘高速公路收费站是**_*区的最后一道收费 口，北距南五环路约 600 米，驱车五分钟可达东三环路，通过收费站北侧 的立交桥有多条道路可通往市区、XX、大兴、XX等地，路网交通发达。 估价对象位于收费广场两侧，环境优美，但由于临路较近，有一定的 噪音污染。由于离居民生活区较远，估价对象现有市政条件并不优越，但 也具备基本的通水、通电、通路、通讯宗地条件。 估价对象西临XX经济技术开发区，东临规划的XX经济技术开发区 XX区（亦庄三羊居住区）。XX经济技术开发区是XX市唯一的国家级经济 技术开发区，是同时享有国家级经济技术开发区和国家XX区 双重政策的XX区域。开发区总体规划面积为 46.8 平方公里，包括产业区、 商务区和生活配套区。其中京津塘公路以西至博大路以东为高新技术产业 工业集中区，工业集聚度程度高。估价对象东侧的亦庄三羊居住区目前已 基本完成旧村改造和民宅拆迁，居住区建设项目已开始施工建设。亦庄工 业区就坐落在离估价对象不远的小羊坊村南，工业区内已有多家一定规模 的物流、仓储和生产加工型企业，产业聚集度较高。 从区域经济发展看，亦庄地区的经济发展得益于国家“环勃海经济一 体化的大战略”，1993 年京津塘高速公路的建成通车为开发区的发展提供了 良好契机。以开发区为例，1992 年XX经济技术开发区开始建设并对外招 第14 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 商，1994 年被国务院批准为国家级经济技术开发区，经过十几年的发展， 截止目前，开发区共有入区企业近 2000 家，其中三资企业近 500 家，内资 企业 1400 多家。入区企业投资总额超过 130.00 亿美元，其中三资企业投 资总额近 110.00 亿美元，三资企业平均投资额 2273 万美元。 “十五”期间， 开发区生产总值由 2000 年的 29.14 亿元提高到 2005 年的 235 亿元，五年 翻了 3 番多，年均增长 52%；同期工业总产值增长到 1102 亿元，销售收入 增长到 1267 亿元，两者都以年均增长 67%的速度迅猛增长，双双达到各自 2000 年水平的 13 倍。经济的快速发展得益于开发区良好的投资环境。开发 区为入区企业提供了完备的“九通一平”基础设施和海关、商检、外汇管理、 保税仓库、污水处理厂、商务中心、邮局、银行等系列配套功能，不断优 化区域的工作、生活和人才环境，同时努力为企业和居民提供了良好的生 产和生活环境。可以说京津塘高速公路见证了亦庄开发区的发展史。 按照XX市十一五期间构建“两轴—两带—多中心”的新城市空间格 局、实施多中心与新城发展的战略，估价对象所属的亦庄新城将是XX重 点发展的三个新城之一，被定位为京津城际发展走廊上的高新技术产业和 先进制造业基地,承担着“疏解中心城人口的功能、聚集新的产业、带动区 域发展”的双重重任。本次估价对象做为亦庄新城内的道路交通配套型物 业，必将受该区域各项利好因素的影响。 三、 市场背景分析 XX，是全国的政治、经济、文化中心，其经济发展在全国一直处于 领先地位。WTO 和申奥成功，加快了XX城市建设和危旧房改造的步伐，城 第15 页 （京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估 市化以及人口流动增加了**_*场的需求，XX房地产进入了一个 快速发展的时期，在全国一直处于领先地位。在全国房地产投资过快增长 的大形势下，国务院先后两次出台指导性意见，加强房地产市场调控。07 年末由于宏观调控的效果逐渐显现，**_*回落。受房地产市 场、拆迁政策等多方面影响，土地及房屋的拆迁成本近年有较大幅度的提 高。 四、最高最佳分析 本次估价以估价房屋 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 非住宅房屋拆迁补偿价格评估 附属物设施重置成某某。计算公式如下: ①、砖混结构房屋及附属物重置成某某={[屋面分数+屋架分数+顶棚分 数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率] ×标准间数×（成某某 余某某+使用年限折余某某）÷2+装修分数×成某某余某某+设备分数×成某某余 率+附属物分数×成某某余某某}×分值+附属物据实估价； ②、砖混结构楼房重置成某某=(基本价格×楼房成某某+∑增项价格× 增项成某某) ×建筑面积×区域系数+装修及附属物重置成某某 ③、单独的附属物设施重置成某某=规定的分数×成某某余某某×分值× 附属物数量；特殊设施参照工程预算造价和市场价格结合折旧程度计算重 置成某某。 ④、绿化苗木价格参照相关规结.定合市场行情据实补偿。 六、估价结果 房屋坐落 广场东侧 广场西侧 总计 拆迁补偿明细表 建筑面积 区位补偿价 1441.4 平方米 *** 元 地上物补偿价 *** 元 *** 元 合计 *** 元 *** 元 ***元 备注:具体补偿项目详见附件 第18 页 [文章尾部最后500字内容到此结束,中间部分内容请查看底下的图片预览]请点击下方选择您需要的文档下载。
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