房地产估价报告
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房地产估价报告
估价项目名称：司法执行涉及的位于*_*****“书香门第”1号楼1层8号（实际门牌***附1号）商业房地产市场价值评估
估价委托人：*_**人民法院
估价机构：**_*
估价报告编号：中砝房估字[2020]第054号
注册房地产估价师：刘某某（注册号***12）
李 兵（注册号***64）
估价报告出具日期：2020年05月25日
致估价委托人函
*_**人民法院：
受贵院的委托，我们对贵院受理的XX丰贝贸易有限***与**_*、XX芳邻百货超市有限***买卖合同纠纷一案中涉及的*_*****“书香门第”1号楼1层8号（实际门牌***附1号）商业房地产进行了评估，并已完成《房地产估价报告》，现将报告主要内容函告如下：
估价目的：为司法执行提供涉案估价对象的市场价值参考依据。
估价对象：*_*****“书香门第”1号楼1层8号（实际门牌***附1号）商业房地产（包括建筑面积370.313〉姆课菁胺痔耐恋厥褂萌婊闵鲜龉兰鄱韵笫褂霉XXXXX芮椅薹XXXXX咏ㄖ镏魈灏氲母绞羯枋┘笆夷谧靶蕖?/p>
价值时点：2020年03月19日。
价值类型：市场价值。
估价方法：收益法。
估价结果：估价人员根据估价目的、估价对象特征和国家有关政策、法规，遵循房地产评估原则，履行实地查勘、市场调查等必要的估价程序，选用适当的评估方法进行评定估算，确定估价对象在价值时点的估价结果如下：
评估总价小写：￥768.39万元（佰元以下四舍五入）；
评估总价大写：人民币柒佰陆拾捌万叁仟玖佰元整。
估价结果一览表
估价对象
用途
建筑
结构
建筑面积
(3?
评估单价
（元/3。?/p>
评估总价
(万元)
房屋所
有权人
备注
*_*****“书香门第”1号楼1层8号
商业
框架
370.31
20400
755.43
**_*
网签（或备案）号100830
室内装修
370.31
350
12.96
/
合 计
370.31
768.39
特别提示
1、本次评估结果是假设交易双方需缴纳的交易税费（两税两费"增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加"、所得税、契税、印花税、土地增值税等）及相关手续费由交易双方依法各自承担，办理过户过程各种税费的承担请留意具体拍卖公告的相关规定。
2、估价对象未办理《不动产权证书》且未在不动产登记中心进行初始登记，根据委托人提供的《网签合同信息查询记录》登记房屋建筑面积529.813。荨斗坎饣娉晒XXXXX妗罚XXXXX赡衬?008-294号）及《书香门第(1号楼1层商业分户)楼盘表》，估价对象实际建筑面积370.313 ８莩邪旆XXXXX僖饧敬纹拦赖姆课菝婊荨斗坎饣娉晒XXXXX妗罚XXXXX赡衬?008-294号）及《书香门第(1号楼1层商业分户)楼盘表》确定。
3、根据承建方提供的估价对象《房屋租赁合同》及估价人员实地查勘，估价对象现出租给**_*使用，租赁期限为2018年05月01日起至2028年04月30日止。根据执行法官意见，本次评估未考虑《房屋租赁合同》对估价对象价值的影响。
4、根据执行法官意见，本次估价结果包含室内装修，室内装修为地面铺地板胶，墙面刷乳胶漆，顶棚刷涂料，估价对象室内装修价值为12.96 万元。
5、*_**人民法院《委托书》及提供的《网签合同信息查询记录》记载的估价对象地址为“XX区西体北路王爷庙2栋1楼”，*_**人民法院提供的《房产测绘成果报告》（成某某2008-294号）登记估价对象地址为“*_*****“书香门第”1号楼1层8号”，估价人员在承办法官、申请人代表、承建方陪同下实地查勘地址为“*_*****附1号”，估价人员根据《房产测绘成果报告》（成某某2008-294号）所附平面图及承办法官、申请方、承建方现场核实进行了实地查勘，本次估价以实地查勘对象与《网签合同信息查询记录》、《房产测绘成果报告》（成某某2008-294号）登记对象为同一标的为前提。
以上内容摘自房地产估价报告（中砝房估字[2020]第054号），欲了解本估价报告的全面情况，应认真阅读房地产估价报告正文。
评估机构：**_*
法定代表人：
2020年05月25日
目 录
致估价委托人函 1
估价师声明 4
估价假设和限制条件 5
一、 本次估价的假设条件 5
二、本估价报告使用的限制条件 7
房地产估价结果报告 9
一、估价委托人 9
二、房地产估价机构 9
三、估价目的 9
四、估价对象 9
五、价值时点 13
六、价值类型 13
七、估价原则 14
八、估价依据 16
九、估价方法 18
十、估价结果 19
十一、注册房地产估价师 20
十二、实地查勘期 20
十三、估价作业日期 20
十四、参与估价人员 20
附 件 21
1、（2020）川0104执恢32号《*_**》（复印件）。 21
2、估价对象《网签合同信息查询记录》、《房产测绘成果报告》（成某某2008-294号）、《书香门第(1号楼1层商业分户)楼盘表》（复印件）。 21
3、估价对象所在宗地《国有土地使用证》、《*_**信息摘要3》、《宗某某》（复印件）。 21
4、估价对象位置图。 21
5、估价对象相关照片。 21
6、估价对象实地查勘情况说明。 21
7、专业帮助情况和相关专业意见说明。 21
8、房地产估价机构营业执照和估价资质证书（复印件）。 21
9、注册房地产估价师估价资格证书（复印件）。 21
估价师声明
我们郑重声明：
1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的陈述是真实的、准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利益关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
（本页此行以下无正文）
估价假设和限制条件
本次估价的假设条件
（一）一般假设
1、假设价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。
2、本机构估价人员与承办法官、申请方、承建方、承建方代理律师一道于2020年03月19日对估价对象进行实地查勘。经法院认可的估价对象《房产测绘成果报告》、《书香门第(1号楼1层商业分户)楼盘表》、《国有土地使用证》、《*_**信息摘要3》等（复印件）由承建方和承办法官到相关单位查询并复印，估价人员对权属证明材料和及其记载的内容进行了核实，但未对估价对象进行专业测量。本次评估假设估价人员与承建方和承办法官查询并复印的《房产测绘成果报告》、《书香门第(1号楼1层商业分户)楼盘表》、《国有土地使用证》、《*_**信息摘要3》等披露房地产相关状况、面积、权属资料信息与标的物登记信息及实体情况一致。
3、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经实地查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房产测绘成果报告》、《书香门第(1号楼1层商业分户)楼盘表》记载建筑面积大体相当。本次估价假设其实体建筑面积与测绘建筑面积一致。
4、估价人员对估价对象的实地查看仅限于其外观和使用状况，查看了估价对象视力可及的部分，在可能的情况下亦查看了物业的内部装修，因受技术手段限制，未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，未对结构和基础等内在质量以及其他被遮盖、未暴露、难以接触到的部分进行查看。本报告假设估价对象内在质量符合国家有关标准、质量验收规范并足以维持其正常使用。
5、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
（二）未定事项假设
本次估价无未定事项假设。
（三）背离事实假设
1、本次估价对象涉案且已被人民法院查封的事实，实际存在消极影响其公开市场价值的情形，鉴于本次评估为司法执行评估，根据《房地产估价规范》，设定其为正常权利状况、可转让，不考虑估价对象抵押贷款、查封等事项对其价值的影响。
2、根据承建方提供的估价对象《房屋租赁合同》及估价人员实地查勘，估价对象现出租给**_*使用，租赁期限为2018年05月01日起至2028年04月30日止。根据执行法官意见，本次评估未考虑《房屋租赁合同》对估价对象价值的影响。
3、估价对象尚未办理《不动产权证书》，根据承建方到相关单位查询并复印的估价对象《网签合同信息查询记录》、《房产测绘成果报告》及《书香门第(1号楼1层商业分户)楼盘表》记载的内容显示：估价对象登记用途为商业，实际作为办公使用。本次评估假设估价对象按商业用途继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途。
（四）不相一致假设
1、*_**人民法院《委托书》及提供的《网签合同信息查询记录》记载的估价对象地址为“XX区西体北路王爷庙2栋1楼”，*_**人民法院提供的《房产测绘成果报告》（成某某2008-294号）登记估价对象地址为“*_*****“书香门第”1号楼1层8号”，估价人员在承办法官、申请人代表、承建方陪同下实地查勘地址为“*_*****附1号”，估价人员根据《房产测绘成果报告》（成某某2008-294号）所附平面图及承办法官、申请方、承建方现场核实进行了实地查勘，本次估价以实地查勘对象与《网签合同信息查询记录》、《房产测绘成果报告》（成某某2008-294号）登记对象为同一标的为前提。
2、估价对象未办理《不动产权证书》且未在不动产登记中心进行初始登记，根据委托人提供的《网签合同信息查询记录》登记房屋建筑面积529.813。荨斗坎饣娉晒XXXXX妗罚XXXXX赡衬?008-294号）及《书香门第(1号楼1层商业分户)楼盘表》，估价对象实际建筑面积370.313 ８莩邪旆XXXXX僖饧敬纹拦赖姆课菝婊荨斗坎饣娉晒XXXXX妗罚XXXXX赡衬?008-294号）及《书香门第(1号楼1层商业分户)楼盘表》确定。
（五）依据不足假设
本次估价无依据不足假设。
二、本估价报告使用的限制条件
1、本估价结果专为委托人在本估价目的——为司法执行提供涉案估价对象的市场价值参考依据下使用，对于其他估价目的，本估价结果无效。
2、本次估价结果是在满足以上假设条件并结合对房地产市场前景、销售形势变化情况分析的基础上，对估价对象进行市场价值测算和分析后，得出的估价对象市场价值结论。
3、本次评估结果是假设交易双方需缴纳的交易税费（两税两费"增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加"、所得税、契税、印花税、土地增值税等）及相关手续费由交易双方依法各自承担，办理过户过程各种税费的承担请留意具体拍卖公告的相关规定。
4、鉴于司法处置一般较正常交易急迫，买受人心理预期价位会低于一般商业交易，因此本次估价考虑了估价对象涉诉对房地产公开市场价值的影响。
5、本次估价未考虑司法执行期间房地产市场出现重大变化和不可抗力等非正常因素对估价对象市场价值的影响。
6、本报告估价结果包括房屋建筑物及应分摊的土地使用权价格，估价对象分摊土地使用权为出让性质。房屋若与土地使用权分割处置，本报告估价结果无效。基于本次估价目的及要求，本次估价考虑了满足估价对象使用功能且无法从建筑物主体剥离的附属设施及室内装修对估价结论的影响。
7、本报告经估价人员及估价机构签章后并作为一个整体方为有效。本估价报告包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告和附件共五个部分，必须完整使用方为有效，不得随意分割使用。
8、估价报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需经估价机构书面审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
9、未经委托人书面许可，本估价机构和注册房地产估价师不得将估价报告的内容向第三方提供或者公开，法律、法规另有规定的除外。
10、本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。
11、所有本报告中所展示的地图、平面图及证件是为了形象直观地讨论问题，不能作为测量成果以作他用，也不允许把它们与此估价报告分开来单独使用。
12、若从估价报告完成之日起壹年内，并满足本估价报告中“估价的假设和限制条件及使用报告说明”时，本估价报告的有效期为壹年，即从2020年05月25日至2021年05月24日。
13、本估价报告解释权归**_*所有。
（本页此行以下无正文）
房地产估价结果报告
中砝房估字[2020]第054号
一、估价委托人
估价委托人：*_**人民法院
二、房地产估价机构
估价机构：**_*
法定代表人：李 兵
住 所：*_*****5层
统一社会信用代码：9***546776
备案等级：壹级
证书编号：川建房估证字[2018]0144号
资质有效期限：2018年06月07日至2021年06月07日
三、估价目的
为司法执行提供涉案估价对象的市场价值参考依据。
四、估价对象
（一）估价对象及其估价范围
**_*单独所有的位于*_*****“书香门第”1号楼1层8号（实际门牌***附1号）商业房地产（包括建筑面积370.313〉姆课菁胺痔耐恋厥褂萌婊闵鲜龉兰鄱韵笫褂霉XXXXX芮椅薹XXXXX咏ㄖ镏魈灏氲母绞羯枋┘笆夷谧靶蕖?/p>
估价对象基本情况表
估价对象
设计
用途
建筑
结构
所在
楼层
建筑面积(3?
权证编号
房屋所有权人
房屋坐落
**_*
*_*****“书香门第”1号楼1层8号
商业
框架
1层
370.31
网签（或备案）号100830
（二）估价对象的物质实体状况
1、建筑物的物质实体状况
名称
*_*****“书香门第”1号楼1层8号商业房地产
建筑面积
370.313?/p>
建筑结构
框架
所在楼层
1层
建成年月
约2004年
用途
商业用房
所在建筑物
实物情况
估价对象为位于XX***“书香门第”1号楼1层8号（实际门牌***附1号）商业，所在楼盘为书香门第小区，由XX和润物业开发有限***开发建设，并于2004年由*_**接手继续建设，于2006年竣工并投入使用。书香门第小区共4栋商住楼，共681户住户，内部绿化一般，但靠临府河，整体环境较好。楼盘配备有地下停车位、地面停车位、安防设施、消防设施、娱乐设施（小型篮球场）、专业物管等，小区配套较完善。
估价对象所在1号楼XX体路及高架桥，为框剪结构，总楼层为23层，其中1-3层为商业裙楼，其余楼层为住宅，估价对象为1层8号商业。
实物情况及
室内装饰
估价对象面积为370.313。?号楼栋1层8号位置（实际门牌***附1号），XX体路及高架桥，层高约为4.6米，侧面开口，平面布局不规则，详见《房产测绘成果报告》书香门第（1号楼1层商业分户平面图），室内地面为地板胶，内墙为涂料（乳胶漆），顶棚为防火涂料，内部隔断为面积不等的办公用房。经实地查勘，估价对象现出租给“**_*”作办公用房使用，整体维护保养状况较好。
设备设施
上水、下水、电、视、讯五通。
维护、保养、
利用情况
至实地查勘日，估价对象现出租给“**_*”作办公用房使用，整体维护保养状况较好。
所在宗地的实体状况
宗地位置
估价对象所在宗地为XX***书香门第占地。
用途、性质
及使用期限
根据承办法官到相关单位查询并复印的《国有土地使用证》和《*_**信息摘要3》，估价对象土地登记用途为商住、办公，出让方式取得，商住终止日期为2045年11月19日，办公终止日期为2045年11月19日。
宗地四至
根据估价人员实地查勘及《宗某某》，估价对象所在宗地东临饮马河、西XX体北路、南XX体路、北临府河。
地形地势
估价对象所在宗地形状较规则，对宗地无明显影响。估价对象所在宗地周围为住宅、商业用地，地势较平坦。
基础设施完备度
宗某某“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路），宗某某“六通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路、场地平整），基础设施完备。
宗地利用情况
估价对象所在宗地上的建筑物均正常使用中。
（三）估价对象权属登记状况
1、经向*_**查询，估价对象尚未办理产权登记，本次评估根据《网签合同信息查询记录》设定其权属信息，根据《房产测绘成果报告》（成某某2008-294号）、《书香门第(1号楼1层商业分户)楼盘表》确定其建筑面积。涉及估价对象部分记载情况如下：
《网签合同信息查询记录》记载内容
验证码：9V3L0K 查询编号：***
基本信息
网签（或备案）号
100830
网签（或备案）类型
商品房合同备案
网签（或备案）时间
2002-01-31
房屋信息
房屋地址
栋号
单元
楼层
房某某
结构
用途
建筑面积
成交价
套内
公摊
合计
XX区西体北路王爷庙2栋1楼无
2
1
无
框架
商业
460.7
69.11
529.81
***.46
出卖人
名称
证件类型
证件号码
XX和润物业开发有限***
组织机构代码证
买受人
名称
证件类型
证件号码
份额
**_*
注册号：***12782
合同备注
付款信息
付款类型
一次性付款
贷款银行
贷款年限
限制登记信息
限制登记单位
限制登记文书文号
限制登记文书送达时间
*_**人民法院
（2003）XX民初字第513-1号
2003-02-28
*_**人民法院
（2018）川0104执恢353号之一，（2018）川0104执恢353号之一
2019-01-25
抵押信息
无
《房产测绘成果报告》（成某某2008-294号）、《书香门第(1号楼1层商业分户)楼盘表》 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 员注册房地产估价师刘某某、评估人员贾文阳与承办法官、申请方、承建方、承建方代理律师一道于2020年03月19日对估价对象进行了实地查勘。对由承建方和承办法官到相关单位查询并复印的估价对象《网签合同信息查询记录》、《房产测绘成果报告》、《书香门第(1号楼1层商业分户)楼盘表》、《国有土地使用证》、《*_**信息摘要3》、《宗某某》（复印件）等权证资料记载内容与房地产实体进行观察核实，对环境进行了考察，进行了拍照取证，对相关市场信息进行了调查。
初步判断实地查勘的估价对象位置、建筑面积等与资料记载基本吻合，但未进行专业测量。
估价人员对建筑物地面、结构进行了表面观察，无理由怀疑其存在结构安全隐患，故假定估价对象为安全的、适合用于经营或居住。
（本页此行以下无正文）
专业帮助情况和相关专业意见说明
鉴于本次估价对象为商业房地产，本房地产估价报告的专职注册房地产估价师具备相应的房地产市场分析能力和相关专业知识。故本估价报告的完成过程未寻求其他行业的专业人员提供重要专业帮助，亦没有寻求机构外人员对本估价报告提供重要专业帮助。
（本页此行以下无正文）
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