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中美房地产的差异

*** *** 张某某

1.两国对房地产首付的管理不同

相对来说我国首付比例管理较严格，一般要求是房屋总价的30%，也就是通常意义上所说的"首付30%"。但由于政策的漏洞和地方政府的默许，房地产开发商通过垫付—定比例的首付资金，使得有的首付可能只有20%甚至更低。经过国家的宏观调控，对于第二套住房的首付款项提高为房款总额的40%，这样的规定为防范住房抵押贷款危机构筑了重要防线，为房价波动预留了空间，使得我国住房抵押贷款质量对房价的抗跌性明显强于美国。

美国的住房抵押贷款，很多采取零首付、无本金贷款，不少贷款还超过房产本身价值。统计数据显示，2006 年美国次级抵押贷款平均只有 6%的首付款比例，一旦房价发生波动，住房贷款立刻面临无法收回的可能。有的房屋贷款借款人甚至会在房产价值明显低于贷款总值的情况下，发生理性违约，自动放弃房产，停止归还贷款，进一步加剧贷款风险。这与我国前段时间的断供事件有类似之处。

2.两国关于房价的计算方法有所不同

我国目前采用的是∶房价 = 销售收入/销售 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 和地方政府针对这一状况采取了一系列"房产新政"。相比较而言，美国政府在次贷危机爆发之前，对房地产市场的管理是依靠"看不见的手"，认为不需要对房地产泡沫采取特殊"关照"。直到次贷危机全面爆发，美国政府才急忙开始救市行动，***干预。

5. 房地产市场的发展程度不同

中美两国房地产市场本身就有很大不同。中国是一个新兴市场，是一个正处在快速发展，但是还不健全和完善的市场。我国住房的供应，在房地产市场商品化的短暂时间内，大部分依靠的只能是商品房，社会保障房的建设稍显滞后。而且我国房地产市场的主体是鸽子笼式的高楼大厦，独立的别墅供应只占一小部分。

美国房地产则是一个高度发达成熟的市场。这表现为美国房地产市场充分体现了多元化和多样性特征，包括消费结构的多元化（美国拥有自己住宅的家庭只占家庭总量的65%，35%的家庭长期租房，拥有大量价格相对低廉的租赁公寓和多家庭房屋）;价格结构的多元化;产品结构的多元化，既有昂贵的产权公寓，也有便宜的合作公寓，也有独门独栋的别墅;既有单家庭房屋，也有多家庭房屋，品种繁多。

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