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第六章 业主的建筑物区分所有权

第二百七十一条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

【解读】双重权利构造，即专有权、共有权

第二百七十二条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

【解读】1.区分所有，也属于所有权，所以具备所有权的权能，即占用、使用、收益、处分；2.由于是区分所有权，***有权，表现其特殊性，即规定不得损害其他业主的合法权益（比如拆除承重墙，则会损害建筑的安全以及其他业主的权利）

第二百七十三条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

【解读】1.第二个权利空间：共有权；2.不得以放弃权利为由不履行义务，比如二楼住户，主张不使用电梯，而不愿意承担电梯的维护费；3.业主转让住宅或经营用房，基于不可分割性，对共有部分享有的共有共同管理的权利一并转让

第二百七十四条　建筑区划内的道路，属于业主共有，***路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。***、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

【解读】1.明确规定共有部分：即道路、绿地，***路或明确为个人所有

第二百七十五条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

【解读】1.本条是对274条的特殊规定，一般而言，建筑规划内的道路属于业主共有，但是本条，即275条对车位、车库进行了特殊规定，对其归属取决于开商法和业主的约定，一般而言，车位、车库建成之时，属于开发商原始取得、初始权利由开发商享有；2.若是占用业主共有的道路或其他场所的车位，属于业主共有；

第二百七十六条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

【解读】1.保护民众的底线思维，因为车位有限，停车空间有限，所以本条保护了本小区业主的利益；2.若是开发商未将本小区的车位有限满足本小区业主，而将有限的车位出租或出售给临近小区的业主，基于本条规定的本小区业主优先承租和售卖的权利，本小企业主可以主张开发商与其他小区业主出租或出售的合同无效

第二百七十七条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

【解读】1.业主大会、业主委员会是业主自治的手段和工具，其具备“准主体”的法律地位，比如其可以与***签订物权服务合同；2.立足于中国社会现实，陌生人社会，且国人缺乏自治的意识，地方政府部门有关部门和居民委员会给予指导和助力，才能最大限度的发挥业主的自治目的

第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 为维护一个良好的居住环境，业主大会或业主委员会享有的救济手段，可以作为原告进行诉讼

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

【解读】业主以上的行为，相关行政机关履行其职责

第二百八十七条　业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

【解读】与286条的区分，286侵害的是业主的公共环境，若起诉，不一定能够证成，成为合法的原告，所以采用业主自治的方式来保护和维护业主的权利；但是287条属于直接侵害的是业主的权利，是赤裸裸的侵害业主的权利，所以业主可以直接起诉

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1. 业主委员会章程（草稿）(1)
2. 业主大会和业主委员会程序 】
3. 3、业主委员会党建工作六条措施
4. *_**法
5. 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定
6. 小区物业管理细则
7. 小区管理规约（草案）
8. 物业管理条例（9月1日施行）
9. 小区业主的权利和义务
10. XX省物业管理条例
11. 业主委员会成立申请书 签名表格(业主申请)
12. 业主委员会权利与职责
13. 住建部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知
14. 关于签订《小区物业服务合同》的提案
15. 业委会筹备组的工作职责
16. 消防鉴定及建筑物鉴定情况表
17. 8、《家装基础流程与步骤》课程总结(1)(1)
18. 业主委员会建设基层社会治理素材
19. -业主管理公约

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