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物业管理基础知识61问

1.什么是业主？

广义的业主是指房屋所有权人，狭义的业主是指产权证等权属证书上的登记人。通常说业委会候选人，是指狭义的业主。参考资料：《建筑物区分所有权司法解释》。

2.收房时开发商需要向业主提供哪些法律文件？

原则上，收房时业主应当查看开发商应提供的“三书一证一表”，“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。但目前一般是具有两书一表，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，就符合交房条件。

3.房屋竣工验收的指的是什么？

开发商在购房合同中一般都将竣工验收合格作为交房条件，但何为竣工验收合格？开发商往往把自己组织的五方验收作为验收合格的标准，甚至在补充协议中约定将五方验收作为交房条件。其实这是得不到法律认可的。

依据《消防法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规的规定，房屋交付，必须取得消防验收合格证和竣工验收备案表，方能交付。

4.《竣工验收备案表》有什么作用？

一般情况下，开发商能提供竣工备案表，说明房屋主体质量是合格的，如果有足够的证据证明其确实不合格，是可以推翻的。

5.有《竣工验收备案表》，但房屋有重大质量问题怎么办?

业主收房、验房对房屋质量有疑义时，可以申请质监站或其他专业机构对房屋质量进行鉴定，如果鉴定主体结构不合格，即使开发商能提供《竣工验收备案表》，业主也有权拒绝收房。

6.房屋存在质量瑕疵，业主如何处理？

房屋存在空鼓、小裂缝、墙面渗水等质量瑕疵，业主在收房时，应当列出问题清单，要求开发商限期整改，整改期间由开发商承担物业费。如果拒不整改，业主可以自己整改，费用由开发商承担。如果开发商拒不整改，给业主造成相应损失的，有权要求开发商赔偿。

7.合同约定延期交房违约金太低，业主如何取得合理违约赔偿？

现在不少开发商在购房合同中将延期交房的违约金约从范本的每日按总价款的万分之一到三，约定为无论多长时间都只赔总价款的万分之一，甚至万分之0.5，这样的约定是显失公平的。业主可以与开发商进行协商，协商不成可以提起诉讼。司法实践中一般会确认这种约定无效，按日计算违约金，也可以视为没有约定，按同期贷款利息计算违约金。

8.房产证、国土证迟迟办不下来，业主该如何维权？

开发商延期办证，但合同约定的违约金过低，有的甚至约定为无论违约多长时间都只赔总价款的百分之一。这样的约定是显失公平的，业主在诉讼中可以请求确认约定无效，要求按日计算违约金，也可以视为没有约定，按同期贷款利息计算违约金。

9.小区架空层（杂物间）是开发商的吗？

开发商常常将规划的架空层封闭后改建成车库或杂物间，出售或出租牟利。但规划层高不超过2.2米的架空层，是不计容积率，不能单独办理权属证书的。根据“房随地转，地随房走”的不动产处分原则，架空层（杂物间）的产权附属于地面建筑物的产权。

10.开发商能否将小区地下车位出售给非业主？

不能，因为《物权法》明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

“首先满足业主需要”对于建设单位而言，就是必须按规划配置比例，将车位处分给业主，不能卖给非业主。

11.开发商能不能将小区地下车位出售（出租）给一个或少数几个业主？

不能。小区地下车位的规划有合理配置比例，是与小区房屋户数相对应的，不能集中处分给少数业主。如目前XX的小区住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是0.8：1，原则上应尽可能的满足每 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 工程所有权初始登记，由房产管理部门在地面房屋所有权证书上载明地下人防工程的面积、层数等事项。

61、是不是小区没有计入公摊面积的建筑，所有权都归开发商？

根据《物权法》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。小区没有计入公摊面积的建筑属于谁所有，要以产权登记为准，不能推定为开发商所有。

建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，公摊面积原则上以栋（幢）为单位，业主不分摊自己房屋所有栋（幢）以外的建筑面积。

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