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　目　录　　一、XX市国有土地上房屋征收评估背景介绍　　二、XX市国有土地上房屋征收评估实务　　三、国有土地上房屋征收评估的风险与防范对策　　四、国有土地上房屋征收评估应用实例示范



　　一、XX市国有土地上房屋征收评估背景介绍　　1.1 XX概述　　XX，是**_*，副省级城市，全省政治、经济、科教和文化中心。全市下辖11个区，总面积6587.02平方公里，2016年建成区面积1125.78平方公里，常住人口827万某某，城镇人口678.14万某某，城镇化率82%,是长三角地区和华东地区唯一的特大城市。　　XX是中国四大古都之一，素有“六朝古都”、“十朝都会”之美誉，历史源远流长，文化底蕴厚重。有“天下文枢”、“东南第一学”的美誉。截至2013年，XX有高等院校75所，其中211高校8所；国家重点实验室25所、国家重点学科169个、两院院士83人，均居中国第三。　　XX是国家重要的综合性交通枢纽和通信枢纽城市，建立了全方位、立体化、大运量的交通运输网络，铁路、公路、水运、空运、管道五种运输方式齐全，高铁XX***，拥有现代化的通讯体系。　　XX是全国重要的综合性工业生产基地。



　　1.2 XX市国有土地上房屋征收政策发展演变　　/　　1.3 XX市国有土地上房屋征收评估发展演变　　/



1.4 2017版《XX市国有土地上房屋征收评估技术导则》　　主要特点：　　（1）以贯彻落实征收评估上位法的精神为主线　　（2）注重征收评估体系内容的系统性、完整性　　（3）注重评估工作的实践性和有效性　　（4）注重评估技术的创新性应用　　（5）以强化征收评估工作为基本抓手，完善配套政策，有力的促进征收工作顺利推进

　　1.4 2017版《XX市国有土地上房屋征收评估技术导则》　　主要特点：　　（1）以贯彻落实征收评估上位法的精神为主线　　（2）注重征收评估体系内容的系统性、完整性　　（3）注重评估工作的实践性和有效性　　（4）注重评估技术的创新性应用　　（5）以强化征收评估工作为基本抓手，完善配套政策，有力的促进征收工作顺利推进　　二、XX市国有土地上房屋征收评估应用总体解析　　2.1 政策依据　　2.2 评估体系　　2.3 评估对象及分类　　2.4 评估难点　　2.5 评估总体思路　　2.1 政策依据　　《中华人民共和国资产评估法》　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）　　《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）　　《XX省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》　　《房地产估价规范》（GB／T 50291-2015）　　《XX市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定　　2.2 评估体系　　采取“房地合一”的市场化评估体系。　　房地合一，我国现行的房屋完整产权包括：土地证（包括国有土地使用权证，集体土地权证）和房产证（房屋权证）。土地作为房屋的载体，土地使用权的灭失同时伴随房屋权的灭失。在土地使用角度：国有土地是国家的，个人只有法定年限的使用权，房屋权只能在规定年限内、规定使用用途的前提下，取得合法的 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 估主要对象的非成套住宅如何评估?　　选择非成套住宅作标准住宅房屋且可收集到符合要求的可比实例时，应按成套住宅估价技术路线测算标准住宅房屋价值；　　当选择非成套住宅作标准住宅房屋，且无法收集符合要求的可比实例时，应按以下公式测算标准住宅房屋价值：/　　非成套标准住宅房屋价值/

　　2.未有市场交易且容积率较高的工业性办公用房如何评估?　　工业及仓储房屋征收估价技术路线：选用成本法、收益法和其它市场化方法估价的工业及仓储房屋估价技术路线按《房地产估价规范》要求执行。对选用成本法估价的工业及仓储房屋，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路径或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径。如选择房地分估路径，其征收估价的技术路线为：　　1）测算土地重置成本　　2）测算建筑物重置成本　　3）测算建筑物折旧　　4）计算成本价值　　被征收工业及仓储房屋评估价值/

　　3.未有市场交易的科教文卫体性质的办公房如何评估?　　行政办公、科教文卫等用房评估价格总体把控——价格水平小于同区位住宅，大于同区位工业房屋。?　　4.大量类似的商铺用房如何评估?　　非住宅营业房屋中的商铺类房屋应当选用以收益法为基础的标准价调整法估价。各被征收房屋分别与对应类型标准商铺房屋进行实物状况、区位状况调整，按比较法原理调整标准商铺房屋价值后得出各被征收房屋的评估价值。其计算公式为：?　　被征收商铺类房屋评估价值?/

　　5.理论应用上不存在问题，实际中大量存在的“地大于房”如何评估?　　“地大于房”（含仅有土地时）的估价：　　（1）住宅房屋“地大于房”估价　　对被征收住宅房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，其计算公式为：?　　a.“地大于房”面积S＝合法土地面积－合法房屋建筑面积　　b.“地大于房”单位土地价值 VW=VO－PJ×g?　　c.“地大于房” 评估价值＝VW×S?　　（2）非住宅房屋“地大于房”估价　　（3）仅有土地时的估价

　　6.停产停业损失如何评估确定?　　停产停业损失补偿确定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定。协商不成，但具备估价条件的，可根据房屋被征收前的净收益、停产停业期限等因素通过估价确定，采用估价方式测算停产停业损失补偿时的技术路线为：?　　（1）确定被征收前年均净收益　　（2）确定停产停业期限　　（3）确定停产停业损失补偿评估价值　　停产停业损失补偿评估价值?/

　　7.整体估价报告和分户估价报告的格式和内容?　　估价报告格式和内容?　　·征收估价报告格式：征收估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具征收估价报告。　　·征收估价报告内容：征收估价报告包括整体估价报告和分户估价报告。整体估价报告应包含以下内容：　　·（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价的假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。　　分户报告格式和内容?　　·分户估价报告格式：格式见附件九。?　　·分户估价报告内容：对估价依据、估价程序、估价方法等的简要说明；分户估价对象的构成及其基本情况和估价结果等。

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