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1前言

1.1研究目的

房地产是我国国民经济的主导产业，在我国经济发展中发挥着必不可少的作用。然而我国的房地产生产周期长，收入以预收占主导，收入确认方法与其他行业不同，新修订的会计标准直接影响到房***的会计处理和数据列报。所以研究新的收入准则，有助于发现房地产企业收入等问题，帮助企业管理人员作出正确的决定，使房***能够获得这些收入，并使它们能够及时作出调整和反应。

1.2研究意义

新的收入准则将对各个部门产生重大影响，为此，我国许多企业正在学习新的收入准则。通过分析新旧收入标准，解释了确定收入的时间点、交易定价方法和信息披露。对新的收入标准对房地产经营的潜在影响的分析、对有关理论的进一步经验的提供以及对我国新的收入标准的支持，促使我国房地产部门对新的收入标准的反应进行了战略研究，并使我国房地产部门的收入确认更有条理。

1.3研究内容

首先解读新的收入标准，这些标准描述了理论特点、内容和预期的经济影响，以及新的和旧的收入标准的内容和变化。第二，新的收入标准对整个房地产的影响。报告概述了房地产业的特点和现状，确定了新的收入标准对房地产业的影响，包括收入确认的影响、税收的影响、对当前盈亏的影响、以及对披露信息的影响。最后，提出了关于落实新收入准则的意见和建议。通过收入标准对房地产部门的影响，重点是就新标准的实施提出建议和意见，帮助房地产部门的未来发展，并为未来提供指导。

1.4研究方法

1.4.1文献研究法

通过知网、超星等方式对国内外研究学者成果的搜集和研究、对收入准则官方文件的分析和解读并加以自己的个人理解，同时，比较了准则修改前后变化的主要内容如确认的模型、税务、信息披露等，更好地掌握准则的修订内容。

1.4.2对比分析法

拟对比分析 2006 年与 2017 年分别发布的收入准则，找出两者不同之处以及准则变更的真实原因，对新收入准则的优势进行总结，同时对房地产企业执行收入准则带来的影响进行分析，提出相应的建议。

2新收入准则理论基础与评价

2.1新收入准则的内容

2.1.1五步法模型

根据新的收入标准，企业不再区分收入形式，而是采用一种以合同为基础的标准收入确定模式。收入确定模式也发生了重大变化，旧的“风险报酬专业模式”被“五步法模式”所取代。五步法模型具体如图 1：

图 1 五步法模型

根据新的收入标准，收入也以两种方式得到确认:在某一时间点确认收入和在某一时段确认收入。与此同时，新的收入准则对交易价格的确认做出明确规定，如表1所示，如果合同价值有所变化，有重要的供资要素等，则应衡量合同的交易价格。

表 1 交易价格的确认

考虑因素

计量方法



一般情况

根据合同条例和商业习惯确定



有可变对价

按照最可能发生金额确定最优估计数



存在重大融资成分

按现金支付所需支付的金额确定



非现金对价

按非现金对价的公允价值确定



应付客户对价

将应付对价作为交易价格的抵减项



2.1.2合同成本

新的收入准则对合同成本载有详细的记录，分为合同履约成本和合同取得成本。企业在履行合同时发生的费用不属于企业其他会计标准的范围，但同时满足下列条件，应作为资产确认为合同履约成本:这些成本费用与现有或将来的合同直接相关，包括人工费用、材料费用、制造费用、客户的费用和合同产生的其他费用；这些费用将增加该企业今后履行其遵守义务的资源；预计这些费用将收回。而合同取得成本是指企业为获得合同而可能承担的额外费用，作为根据合同获得的成本，能够确定为资产。

2.2新旧收入准则的对比

新的收入准则合并了以前的收入准则和建筑合同准则，从一个全新的角度对其进行了全面修订，并提供了一个全新的确认模式。下边表2为新收入准则与旧收入准则的对比。

表 2 新、旧收入准则对比

对比项目

新收入准则

旧收入准则



制定理念

资产负债观 原则导向型

收入费某某 规则导向型



适用范围

适用范围

适合与客户签订的所有合同，个别金融工具及其他合同权利与义务、租赁、保险合同除外

销售商品、提供劳务、让渡资产使用权、建造承包商建造工程合同



收入确认基础

客户合同：履行合同中的履约义务

交易或事项：交易或事项完成或已发生，收到款项或者取得收款权



收入确认时点

符合条件的，在某一时段内确认；不符合的，在某一时点时确认

无统一标准



收入确认原则

销售商品

控制权转移

（收付实现制）

风险报酬转移

（权责发生制）





提供劳务



完工百分比



收入计量基础

交易价格明确合同中存在的可变对价、重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等的计量

公允价值



特定交易

指出某些特定交易或事项的收入确认和计量

准则中未明确指出，指南中有一定指导



信息披露

收入的分解、合同资产、合同负债、履约义务信息、重大会计估计以及会计政策的变更、为获取或履行合同成本所确认的资产信息等

收入确认所采用的会计政策以及本期各项收入的金额



在概念、适用范围、收入确认基础、收入确认点等方面，新旧收入标准之间存在明显差异。旧的收入标准和合同建筑标准之间的界限不明确，导致不同的收入准则来衡量类似的经济业务，从而降低了行业内部信息的可比性；使得现在的经济过程变得更加复杂，在如今经济发展快速的过程中，旧的收入标准在指导复杂交易和某些新兴工业方面显得更加薄弱。新的收入准则出现，为的就是修复旧准则的漏洞，以使房地产企业长远发展。

2.3对新收入准则的评价

（1）有助于提高房地产企业收入信息的品质

新的收入标准为规范和统一行业收入确认标准提供了一个五步法的标准模式，并有效地解决了***间会计资料可比性的问题，因为旧的收入标准与建造合同订立标准之间的界限不明确，导致在具有重大经济特点的业务中人为地使用不同的标准。与此同时，新的收入准则中所载的披露要求在某种程度上可以有效地限制其对机构盈余的管理，从而使其业务更加合法和透明。这将使财务报告信息的用户能够了解业务活动，明确了解收入来源，并使财务报表信息的用户能够做出更好的决定。

（2）有助于房地产企业培养合同意识，强化合同管理

新的《收入准则》强调将合同作为收入确认的基础。***，人们之间的交易主要是通过合同来规范的，合同规定了双方企业的法律权利与义务，所以，通过确定合同来确定交易的内容和性质将使收入的确定更为实际。与此同时，在合同基础上确认收入更符合法律要求和经济实质，从而提高了收入项目信息的质量。

（3）有助于促进企业各部门之间的协作，提升企业的管理水平

新的收入标准要求在收入确认过程中做出大量的会计估计和专业判断，合同条款也直接影响到企业收入的确认。因此，企业收入的确认不仅取决于企业的会计部门，该部门应指导收入的确认，还应指导企业、司法部门、税收部门、信息技术部门等。在这种情况下，企业不同部门之间需要密切合作和沟通，以确定与交易有关的商业模式、定价模式、合同条件等，这将大大加强企业不同部门之间的合作，并提高管理的连贯性、完整性和效率。

（4）有助于我国更好融入全球化经济

随着我们向国外开放，***越来越多地跨越国界，这一过程必然涉及不同国家不同的收入标准。不同的收入标准不利于有效的***间信息比较，也不利于外国投资者做出正确的决定。随着我国颁布新的收入标准，我们的新的收入标准在很大程度上符合《国际财务报告准则》，从而确保了国家间收入标准的可比性，并促进了国家和国际企业之间的交流和交易。

3我国房地产行业特征及发展现状

3.1房地产行业特征

通过近几十年来的快速增长，我国的房地产部门迅速发展，建筑能力和生产力继续增长，为城市化、社会发展和地方政府的财政收入作出了重大贡献，是国民经济的重要组成部分。从中国房地产的“黄金十年”到房地产的“白银十年”，整个发展和销售市场不再是以前的“大规模”扩张，而是逐渐发展成为一个成熟和稳定的增长时期。随着国内产业系统的改善、商业模式的创和.新商业化，房地产部门也有其自身的特点。

3.1.1期房预售比例高

商品房的出售可分为以前的、现在的和正在进行的出售，视开始出售行为的时间而定。在项目完成后，建筑物达到预定的可使用的状态之后进行的销售，称为现房销售；正在建造的商业建筑物由房***事先出售给客户，同时收取全部的住房价格，称为期房销售。

房***为什么要预售出大量房地产？房地产部门的高杠杆率和高资产负债率使得有必要在出售前再融资。只有增加预购融资才能确保随后建筑项目的顺利发展，同时***收回部分银行贷款，降低债务比率，降低利息支出，并在再融资时转移金融风险。

3.1.2投资成本巨大

由于房地产部门的项目开发时间较长，通常是以可持续发展为基础，因此投资于融资的作用通常更长。在项目开发初期就获得土地的情况下，支付土地和税收往往伴随着自筹资金、垫资资金、往往是银行融资、庞大而困难的资金需求和贷款利息支出，这给房地产项目的融资带来了巨大困难和挑战，需要不断关注融资链。

与此同时，复杂的成本和分配项目使其在清理结束前难以准确计算成本。通常需要一年或几年时间，以项目规模衡量。现金净流出一直持续到预先出售。只有在建设到七层楼的房地产机构（有些地区需要建设资金占到建筑总投资的25%）并事先获得相应建筑面积的销售许可之后，现金流量才能得到补偿，这也是目前大部分住房预付销售的一个重要原因。

3.1.3销售过程复杂

房***的收入包括各种项目收入来源，包括房屋销售、车库销售收入、公用事业费等。与此同时，商业住房的销售比任何其他行业都更为复杂，在收到之前，需要事先得到批准才能接管住房，然后签订标准的销售合同并将其交由***保管。项目完成后，业主在接受和批准项目施工管理后将接管。房产在移交后转移，直至整个出售结束。因此，与普通企业相比，对房地产企业收入的确认具有复杂性。

3.1.4多元化复杂业务

房地产机构的发展和运作是一个完整的过程，每个环节都需要不同职能部门之间的良好协调与合作。这些活动一般包括：规划项目、可能性分析、征用（土地正规化）、项目建设、住房预收、土地增值、私有财产管理等。房地产业包括生产和交易，经营规模很大，业务多样化，投资者很复杂，需要精心管理。

3.2房地产行业发展现状

3.2.1宏观环境分析

/

资料来源：wind数据库

图 2 2015年-2019我国 GDP 情况

我国作为世界上增长最快的经济体之一，我国2015年的国内生产总值只有68万亿元，而到2019年国内生产总值达到90万亿元，足以说明我国的经济发展向好。虽然国内生产总值的增长率与前几年相比有所缓慢，但我国的总体经济发展正处于健康持续增长的阶段。作为国家的支柱，我国的房地产市场对整个经济作出了重大贡献，从国内生产总值的增长趋势，总可以反映我国房地产市场发展良好。

/

资料来源：wind数据库

图 3 2015年至2019年我国城镇人口数量

随着经济快速增长，城市人口稳步增长，到2019年城镇人口达到89201万人，国家城市化进程的稳步进展以及城市人口收入水平的提高无疑将刺激国家住房市场的发展。

3.2.2 行业环境分析

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资料来源：wind数据库

图 4 2015年至2019年房地产企业数量

/

资料来源：wind数据库

图 5 2015年至2019年房地产企业经营总收入

从2015年到2019年，我国的房地产经营收入总额一直在稳步增长，2019年的收入为110239亿元，增长幅度为3.44%，这一增长率与国内生产总值的增长大体一致。房地产企业数量也在稳步增长，从1997年的21286家增至2019年的99544家，这也充分说明我国房地产市场发展状况良好。

4新收入准则对房地产企业会计核算的影响

4.1对收入确认的影响

收入确认准则的改变将在某种程度上影响房地产确认收入的时间。根据旧的收入准则，出售房地产所得的收入在某一时间点（实际交付时、完工时结束时和所有权转让时）入账。根据新的收入标准，应当区分房地产业的期房销售和现房的销售，现房还是按时点确认收入；在期房销售时，应当***履行合同条款的义务是否与确定一段时间的收入相符，要考虑到其所在法域的法律。

表5碧桂园 2018年1-6月 收入分类 单位：亿元

房地产开发收入

建筑服务收入

其他

合计



按时点确认的收入

873.16

——

0.71

873.87



按时段确认的收入

395.69

166.82

27.36

589.87



合计

1268.85

166.82

28.07

1463.74



 资料来源：碧桂园2018年中期报

如表5所示，碧桂园采用新收入准则以后，房地产部门的收入为1268.85亿元。其中，395.69亿元为按时段确认的期房收入，占比31.18%；873.16亿元为按时点确认的现房收入，占比为68.81%。建筑服务是按时段确认收入。可见，碧桂园采用了按时段确认收入的方法，增加了当期的一部分收入。

表6融创中国2018年1-6月 收入分类 单位：亿元

房地产开发收入

其他

合计



按时点确认的收入

313.16

3.77

316.93



按时段确认的收入

130.27

26.65

156.92



合计

443.43

30.42

473.85



资料来源：融创***2018年中期报

如表6所示，融创中国集团在采用新的收入标准后，按时段的房地产开发收入为130.27亿元，占同期房地产收入的29.38%。由此可见，采用了新收入准则后，增加了当期的一部分收入。

因此，在确定收入的时间点发生变化时，房地产企业可事先确定一部分收入，从而在本期增加部分收入和利润，并增加应纳税收入。相反，如果企业推迟确认部分收入，则在本阶段，收入、利润、应纳税收入等将会减少。就房地产而言，适用新的准则将不会按照旧收入准则的要求，在交房时全部确认收入，而是根据住房销售合同的内容，在还没建成的房地产项目中，将以前出售的部分资金提前确认收入，从而平衡企业的收入与利润。

4.2对税务的影响

我国房地产的销售模式大多数为预售，付款时间与交房时间通常存在着差异。在旧的收入准则下，房地产企业依据预收款进行预缴税款，达到纳税义务时点时再按照所有应税收入进行纳税申报。而新收入准则下按照时段进行收入的确认，存在一段时间满足收入确认的业务时，提前确认收入导致利润提前实现，企业应同样计提税款，这在一定程度上会导致企业提前纳税。

虽然新收入准则发生了巨大变化，但是在纳税方面，增值税仍按收付实现制，对增值税及其附加税的影响不大；而土地增值税和企业所得税采用配比方式，对土地增值税和企业所得税的影响比较大。

表7 碧桂园集团纳税统计表 单位：亿元

时间

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年



收入

1132.23

1530.87

2269.00

3790.79

4859.08



当期所得税费用

55.93

108.29

181.34

339.53

477.97



企业所得税

44.82

71.55

98.51

200.31

313.73



土地增值税

11.11

36.73

82.83

139.22

164.24



资料来源：碧桂园年报

在表7中，可以看出，碧桂某某2015年到2016年期间收入增长了约35%，而在2017年至2019年增长了114%，这主要是得益于采用了新的收入准则，提前确认收入。通过分析这五年期间的企业所得税，2015年的企业所得税还处在44.82亿元，但当运用新收入准则以后，2019年的企业所得税增长到313.73亿元，这表明新的收入标准对企业所得税的影响非常大。同样，我们发现碧桂园2015年的土地增值税仅为11.1亿元，2019年却增长到164.24亿元，足以发现出对土地增值税的影响之大。

表8 融创中国集团纳税统计表 单位：亿元

时间

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年



收入

230.11

353.43

658.74

1247.46

1693.16



当期所得税费用

13.97

9.43

17.39

73.96

89.89



企业所得税

13.09

7.67

10.87

61.22

71.89



土地增值税

0.88

1.76

6.52

12.74

18.00



资料来源：融创中国年报

同理，我们分析融创中国集团的纳税统计表，发现融创集团的企业所得税和土地增值税也存在同样趋势。可见在新收入准则下，房地产企业对企业所得税和土地增值税是有很大影响的。

4.3对企业盈余的影响

新的房地产企业收入准则对企业的利润产生了重大影响，在一定程度上改变了收入确认方式，将企业的收入提前确认。虽然在实际评估过程中必须参照相关的合同协议和相关法律才能做出全面的判断，但从理论上讲，新的收入标准可以根据在此期间履行义务的情况事先确定利润，从而增加房地产企业的盈余。

表9 首次执行新收入准则后对企业盈余的影响 单位：亿元

采用新准则营业收入变动额

占收入比例

采用新准则净利润变动额

占净利润总额比例

留存收益变动额

占留存收益比例



碧桂园

287.66

12.67%

79.84

27.77%

94.11

14.87%



融创中国

28.23

4.29%

15.58

13.36%

1.52

2.71%



万科

-752.71

-0.25%

190.22

0.28%

0.89

0.002%



 资料来源：新浪财经网

如表9所示，由于采用了新的标准，碧桂园2017年的收入大幅增加，占业务收入的12.67%，利润变化79.84亿元，占净利润的27.77%，留存收入变化94.10亿元，占留存收入的14.87%，因此，碧桂某某新的收入标准影响下，收入大幅度提升。

此外，融创中国的营业收入变化了28.23亿元，增幅为4.29%，净利润变化了15.58亿元，留存收益变化了4.51亿元。

万科随着新准则的通过，收入减少了7.52亿元，原因是采用了新的成本计算准则，从而减少了成本。

从***的数据表明，对收入的影响有增加的或减少的，原因是在采用新的收入标准的同时，该企业有没有按时段确认收入，房地产企业按时段确认收入的，可以让房地产企业提前确认收入。企业因为提前确认了收入，增加了当期收入与成本，也增加了企业盈余管理的可能 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 财务与会计,2019,(18):71-72.

[14]沈某某.新收入准则对房地产业利润影响[J].财会学习,2019,(22):114-116.

[15]刘某某,林某某.新收入准则下房地产行业收入确认的变化及影响[J].财会通讯,2020,(15):101-103+116.

致谢

笔落至此，毕业论文完成之际，本人的大学学习生涯即将落幕，四年的大学生活也要到此为止。始于2017年秋日，终于2021年夏日。在活力满满的，留下的是我们的青春回忆XX果一般的收获，虽有万般不舍，但依旧感激。

饮其流时思其源，成吾学时念吾师。在此我要感谢我的论文导师李某某老师，从开题报告到论文定稿多次提出意见和帮助。这使我能够在创作的期间坚持进行数据的收集来保持论文的真实性与可靠性，也因此让我学会了老师以及其他前辈们身上刻苦、严谨、博学的优秀品质。

在此，感谢我的父母20多年来对我的辛勤付出及养育之恩，每当夜静时想起，无以为报，只想成为父母的骄傲。再次感谢父母20多年来细心地照顾以及无理由的支持，在年幼时父母是我们的大树，在以后我成为父母的依靠。

祝愿所有的老师身体健康、工作顺利，感谢所有老师的默默付出！

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