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不动产出租免租期涉税规定

　　问：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，是否需要视同销售?

　　答：不动产出租主要涉及到增值税及附加税费、企业所得税、房产税、印花税和城镇土地占用税等。

　　一、增值税及附加税费

　　根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)规定：“七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。因此，出租房只要按照实际收取的租金计算缴纳增值税就可以。

　　同时，根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第四十五条第二项规定，提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。若存在预收房租情况，出租方在收到预收款当天，产生纳税义务。

　　比如2021年11月20日出租方按照合同约定收取2022年全年房租30万元(不含税月租金3万，1-2月免租金)，出租方在2021年12月初应该按照30万元及适用税率申报这笔租金的增值税。

　　出租方缴纳增值税后，还要相应缴纳城建税、教育费附加等附加税费。

　　二、企业所得税方面

　　根据《中华人民共和国企业所 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。这个规定意味着，2022年1-2月份，出租方需要按照房产原值计算缴纳房产税。因此，出租方是提供免租期还是降低月租金，需要做适当筹划。

　　关于一次性收取租金，是一次性缴纳房产税，还是租赁期内分期缴纳房产税，各地税务机关要求不完全一样，需要关注当地政策。可以点击下面链接查阅：各地政策

　　四、印花税方面

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)《印花税税目税率表》规定，财产租赁合同按租赁金额千分之一缴纳印花税。印花税属于行为税，与签合同行为、合同金额有关，与免租期无关。

　　前述案例，应该按照按不含税租赁金额30万元和千分之一的税率计算缴纳印花税。

　　五、城镇土地使用税方面

　　根据《国家税务局关于检发的通知》(国税地字〔1988〕第15号)第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。因此，不论是否有免租期，出租方都需要缴纳城镇土地使用税。

　　六、会计处理方面

　　会计处理上，按照权责发生制的要求，对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。

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