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一、宏观环境背景

伴随着我国居民生活收入水平的持续提高、国民经济的快速增长和城市化进程的持续加快，我国的房地产企业实现了飞速发展，并且房地产行业已经在国民经济中处于支柱地位。房地产市场是资金高度密集的运作体，而资金是房地产企业的命脉，对房地产企业来说是十分重要的。但是开发投资周期时间长、规模大、房地产价格昂贵等特点导致了房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且还存在急于扩大再生产等问题，使得资金的筹措成为了房地产开发商要面对的最关键的问题。然而在最近几年，由于房价的不断上涨，国家对于房地产业的相关宏观政策也在不断的调整当中，最终对房地产开发企业的融资产生了巨大冲击，并在一定程度上限制了我国房地产业的发展。

我国房地产开发行业的快速发展史，是当代我国特色社会主义经济建设和社会改革创新开放史的一个缩影。回溯我国房地产开发行业市场总的发展历程，按照时间和重要宏观政策的调整来划分，主要可以分为三个阶段：

1、第一阶段：萌芽阶段（1979-1998年）

在进入我国改革开放前二十年的这段较长时间里，虽然此发展初期阶段内的市场经济制度和意识形态已经逐渐开始有了很大的变化，计划经济也在逐渐向新的现代市场经济模式过渡，但是，市场经济在不断转型快速发展过程中也出现许多更为复杂的问题，例如大家对市场经济的质疑之声和大家的守旧倒退思想仍然广泛存在，所以，在此环境下房地产市场的发展停滞不前，虽然我国政府当时进行了多方面的不断尝试，但是效果依然不大。房地产行业何去何从，仍旧迷雾重重。

2、第二阶段：蓬勃发展阶段（1998-2016）

经过我国改革开放前面二十年的不断探索艰苦学习、铺垫和酝酿。到1998年，时任国务院的总理朱昒基于7月22日正式颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，即我们通俗讲的“房改通知”，至此作为分水岭，终结了住房计划经济时代。

自1998年我国正式启动房地产市场以后，2002-2004年间房地产行业出现过热势头。2002年后我国的房地产宏观调控正式全面展开。其中，2002-2004年的主要调控目标为抑制房地产开发市场过热，2005-2007年的主要调控目标为稳定住中国整体住房价格。2008-2009年，国际金融危机爆发，为稳定中国整体经济持续增长、避免房地产消费市场快速下滑，政策支持方向已从快速调整转向刺激消费，推出信贷政策力度支持、增加供应保障房和减免税收等政策，房价大幅度上涨。（标志性事件：四万亿投资刺激计划，进一步推动了我国房价的飞跃。）2010-2013年，一方面“史上最严厉的调控”在“两会”之后拉开序幕；另一方面，全国对“二次房改”的呼声越来越大，要求进一步加强建设保障房。在土地供应、市场结构、税收和信贷五项政策调控基础上，政府全面推出限购措施，房地产大热的势头暂时得到了有效控制。2014-2016年，中国的经济发展进入新常态，在“稳增长”和“去库存”的经济政策指导诉求下，我国出台四轮刺激房地产行业政策，主要包括放松限购限贷的政策限制，加强信贷支持和减免税收。2015-2016年之间一二线城市房价持续暴涨，三四线城市保持平稳，我国房地产区域分化明显，迎来了又一次飞跃，一二线房价基本上翻番。在该阶段我国房地产市场开始发生天翻地覆的变化，此阶段也是房地产市场的黄金时代。

3、第三阶段：调整规范阶段（2016年-至今）

2016年，由于面对房地产行业的过热势头，政府再次对房地产行业进行了新的定位：2016年12月19日，经济之声《央广财经评论》报道“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是12月14日在**_*议上提 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 C”。8月19日人民银行、银保监局相关部门负责同志约谈恒大集团高管。9月8日，恒大财富突然公布暂停支付所有理财产品，99%的恒大员工都被迫买了恒大财富产品，而高管却悄然全身而退。9月16日，国际评级机构标普在报告称，因流动性耗尽，恒大集团、恒大地产评级下调至“CC”展望负面。10月4日，中国恒大在香港暂停交易。

由此看来，恒大集团逐渐陷入财务困境的主要原因包括以前年度历史负担过重、战略方向错误、经营过多并且基本亏损造成了财务黑洞、金融手段太多、信誉评级下降、融资成本过高。恒大集团一路发展走来，背后离不开庞大资金的支持，需要合理且有效的经营模式和融资模式来满足其自身发展，避免其预期财务风险。

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