*_**-最终版技术规定 (正文)打印

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1 总则

一、技术管理规定要应对千变万化用地规划情况，对于非强制性指标、非原则性规定用过于生硬，一刀切的字眼实施起来会有困难也不合理，将部分“不应”、“不得”、“必须”改为“宜”、“原则上要求”、“不宜”等。

1、“三旧”项目应可按旧XX区的标准推行。

2、控规应尽量放宽兼容性，其指标应分强制性指标和指导性指标，强制性指标如容积率、密度、绿地率等，指导性指标如建筑色彩，建筑高度等。

3、控规阶段，对于商业与居住混合用地，应尽量允许其相互兼容，不受比例限制，由市场调节，以免日后整天做论证报告。配套设施按人口的最大化配置（90%居位、10%商业）。

4、工业与仓储用地尽量互相兼容。

5、非特定的商业用地，在满足配套设施的前提下，允许最大可配建80%的居住建筑，居住建筑按居住容积率执行，（政府文件，湛府[2015] 6号）。

6、权属内绿化用地只计半容积率，不合理，以前都是全某某。权属绿地应可以参与指标平衡。

7、“半地下室高出地面不得超2.2米，否则计容。”极不合理，建议只要作为车库都不计容，可参考XX做法，地下室顶板平均高出4.5米，都不计容（满足退让为前提）

8、旧城项目、小地块项目（1～2万3∮玫兀⑼３当壤摺⒌叵率乙?～3层以上才行（但地下水位高）。

9、三旧项目建设规定在短时间内完成，否则扣建筑面积，手续报建繁琐，项目大量同时推出，市场能否消？

10、“建筑退让道路红线必须同时满足退界，”建议取消该条文。

11、“架空层面积不到标准层的1/2，就计容。”不合理。

1.1 为贯彻落实《中华人民共和国城乡规划法》和《XX省城乡规划条例》，提高XX市城市规划建设管理水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化，科学、合理、有效地利用城市土地和空间，特制定《XX市城市规划管理技术规定》（以下简称技术规定）。

1.2 本技术规定依据国家和XX省城乡规划相关法律、法规、规范和标准，参考国内先进城市的同类技术规定，结合XX城市规划发展要求和建设实际情况制定。

1.3 本技术规定尚未涵盖到的有关城市规划管理内容，应按国家和XX省现行的相关规范和标准执行。

1.4 为提高XX市城市生态环境建设水平，在控制性详细规划和修建性详细规划中应贯彻落实住建部颁布的《海绵城市建设技术指南——低影响开发雨水系统构建（试行）》的要求。

1.5 本技术规定作为XX市城市规划编制和管理的技术依据，*_**内的各项建设活动及城市规划、设计和管理工作均应按本技术规定的相关要求执行。城市规划区内村民住宅（民房）的规划建设要求另行规定。

1.6 本技术规定在施行过程中如需增补或修订的，应按相关的法定程序进行。

2 建设用地与开发强度

2.1 建设用地分类

2.1.1 建设用地分类和代码按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）的规定执行。在规划图纸中同一地类的大、中、小类代码不能同时出现使用。

2.1.2 规划选址和规划条件确定用地性质应以用地分类中类或小类进行划分，并标注类别代码。

2.1.3 建设用地按土地使用的主要性质进行分类，多种性质用地以其地面使用的主导设施性质进行分类。规划多种性质混合使用地块，其用地类别代码为各类土地用途代码并列，之间以符号“/”分隔。

2.2 建设用地管理

2.2.1 应统筹安排各类建设项目和建设用地，完善功能布局，保护景观和生态资源、改善人居环境。新建项目用地应以规划道路为界限，按城市规划单元成片实施。

2.2.2建设用地规划许可应按经批准的控制性详细规划和建设用地兼容性确定建设用地使用性质。控制性详细规划对建设用地兼容性作出规定的，按控制性详细规划执行。控制性详细规划未对建设用地兼容性作出规定的，在不违反城市规划强制性内容的前提下，建设用地兼容性按表2.2.2规定执行。确需改变建设用地使用性质，且超出控制性详细规划和建设用地兼容性范围的，应先行依法修改控制性详细规划。

2.2.3建设用地范围内存在多种规划用地性质，且规划要求单独占地的，应按控制性详细规划来划定土地使用性质分类，并在《建设用地规划许可证》中明确各类用地面积；不需要单独占地的，应在规划条件中明确各类设施的建筑面积及位置。

表2.2.2 城市建设用地规划与兼容类型

兼容

用地

类型

规划

用地

类型

二类居住

行政办公

文化设施

教育科研

体育

用地

医疗卫生

社会福利

商业服务

娱乐康体

公用网点

一类工业

二类工业

一类物流

二类物流

道路交通

公用设施

绿地广场

二类居住

●

○

●

○

●

行政办公

○

●

○

●

文化设施

○

●

○

●

教育科研

○

●

○

●

体育用地

○

●

○

●

○

●

医疗卫生

○

●

○

●

社会福利

○

●

○

●

商业服务

B1B2

○

●

○

●

○

●

娱乐康体

○

●

○

●

○

●

○

●

公用网点

○

●

○

●

一类工业

○

●

○

●

○

●

二类工业

○

●

○

●

○

●

一类物流

○

●

○

●

二类物流

○

●

○

●

道路交通

○

●

○

●

公用设施

○

●

绿地广场

○

●

注：1 符号●为兼容，○为有条件兼容，×为禁止兼容。用地兼容或有条件兼容应按相关

法规要求确定用地是“部分兼容”还是“完全兼容”其他类别用地。

2 城市建设用地类别R1、R3参照R2执行；A7、A8、A9均与其他用地不兼容。

3 B9参照B4执行；M3与W3除道路、公用设施、防护绿地外，不兼容其他类型用地；

S、U、G大类包括其中类和小类。

2.2.4 建设用地兼容分为部分兼容、完全兼容、禁止兼容。

部分兼容为该规划性质用地允许兼容其他一种以上性质用地，兼容用地面积之和所占该地块总面积比例不超过40%（兼容功能无法进行用地功能分区的，兼容比例可按建筑面积计算，即或兼容建筑面积之和所占该地块总建筑面积比例不超过40%）。

完全兼容为该规划性质用地允许混合其他一种以上性质用地，兼容比例最高可达100%。

禁止兼容为该规划性质用地不允许兼容或转变为其他性质用地。

2.2.5 规划用地上建设相应的配套设施，不属于兼容，其配套设施用地（或建筑）应按相关要求执行，主要包括：

1 居住用地配套的公共服务设施 (小区级以下的教育、医疗卫生、托老所、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理等）建筑面积不超过总建筑面积的20%。

2 工业用地、物流仓储用地、***公及生活服务设施用地面积不超过总用地面积的7%。

3 教育科研用地、公园绿地（包括防护绿地）等用地的配套设施，应符合相关法规和设计规范要求。

2.2.6 建设用地兼容时，当地面主导功能（建筑性质）发生改变，用地性质应随之调整。商业服务业等其他建设用地类别需兼容住宅的，应以满足其居住人口配套公共服务设施为基本要求。

2.3 居住用地规模

2.3.1 居住用地包括住宅和相应配套服务设施用地，配套服务设施用地包括幼托、文化体育设施、商业金融、社区卫生服务站和公用设施等用地，不包括中小学用地。

2.3.2 居住用地应相对集中布局，形成相应规模的居住区、小区或组团，其用地和人口规模应按表2.3.2指标进行控制。

表2.3.2 居住区、小区和组团用地及人口规模控制指标

规模

居住区

小区

组团

用地（hm2）

50～100

10～15

1～5

人口 (人)

30000～50000

10000～15000

1000～3000

2.3.3 新建居住用地应成片规划，形成居住小区或组团，避免零星插建。严格控制居住用地零散开发（城市公共设施和城市基础设施除外），开发建设用地面积小于3000平方米的零散居住用地原则上不宜单独开发。

在旧XX区或相邻土地已完成建设或有道路、河道等类似情况，用地面积小于3000平方米且无法调整合并的，在满足建筑退让规定的前提下，城市规划主管部门可视具体情况予以确定。但建设用地面积小于表2.3.4规定的最小地块面积不得单独进行开发建设。

表2.3.4 零散用地建设最小地块面积指标

建筑层数及类型

最小地块面积（平方米）

小于4层住宅建筑

500

4～7层住宅及公共建筑

1000

8层以上住宅建筑

2000

8层以上公共建筑

3000

注：混合用地取较高值作为标准。

2.4 居住用地开发强度

2.4.1 居住用地规划建设须合理控制开发强度，以创造良好的居住环境。居住用地开发强度应符合表2.4.1的规定。

表2.4.1 居住用地开发强度控制指标

建设区

住宅层数

容积率

建筑密度（%）

居住区

小区

组团

居住区

小区

组团

旧城区

1～3层

1.3

1.5

4～9层

1.6

2.0

2.2

10～18层

2.0

2.4

2.6

≥19层

2.5

3.0

3.2

非旧城区

1～3层

1.0

1.3

4～9层

1.5

1.8

2.0

10～18层

1.8

2.3

2.5

≥19层

2.2

2.8

3.0

注：1 旧XX区是指成片建成时间超过30年的XX区（下同）。

2 本表的容积率控制指标为上限；用地不满足配套停车位等公共服务设施的，相应下调容积率。

3 “三旧”改造项目、容积率等的指标按市“三旧”政策规定执行。

4 人口规模按照每户120平方米住宅建筑面积，每户3.2人的标准计算。

5 因布局的合理性需要，经专家委员会评审认可，在不突破容积率的前提下建筑密度经规划部门审批可增加一至五个百分点。

2.4.2 居住用地规模应按表2.3.2的规定进行控制。当居住用地规模处于居住区与小区之间时，开发强度参照表2.4.1居住区的指标执行；用地规模处于小区与组团之间时，开发强度参照表2.4.1小区的指标执行；用地规模小于组团的参照组团开发强度指标执行。

2.4.3 居住用地配套公共服务设施所占比例不大于地块计容总建筑面积20%（包括用地规模小于5公顷，商业服务业与住宅在同一建筑中混合设置，且住宅为主导功能）的，配套公共服务设施（商业服务业）开发强度应按表2.4.1规定执行。

2.4.4 居住用地规模5公顷以上，承担片区商业服务业功能时，且商业服务业项目所占比例大于项目地块计容总建筑面积20%的，则商业服务业项目开发强度可按表2.5.1执行。

2.5 商业服务业用地开发强度

2.5.1商业服务业用地开发强度应符合表2.5.1规定。

表2.5.1 商业服务业用地容积率和建筑密度控制指标

建筑高度

旧城区

非旧城区

容积率

建筑密度

容积率

建筑密度

＜24米

2.5

50%

2.2

45%

≥24 米

5.0

45%

5.0

40%

注：1 本表的容积率控制指标均为上限，若用地不能满足停车位及配套设施时须相应下调容

积率。

2 本表建筑高度24米以上的建筑密度指高层建筑裙楼，塔楼建筑密度一般不大于20%，

商业建筑的中庭首层通高至屋顶见光部分建筑面积可不纳入建筑密度计算。但因布局的

合理性需要，经专家委员会评审认可，在不突破容积率的前提下建筑密度经规划部门审

批可增加一至五个百分点。

3 在满足片区道路交通、建筑环境容量和城市景观等前提下，区级以上商业中心、城市综合体建筑密度可适当放宽为：旧XX区不大于60%，其他XX区不大于55%。

2.5.2规划用地为商业服务业，当满足居住（新增住宅）配套公共服务设施时，可兼容不大于项目地块计容总建筑面积40%的住宅，住宅与商业服务业建筑容积率分别按表2.4.1和表2.5.1确定，但住宅不应与办公、酒店用房拼建或叠建。

2.5.3 商业服务业用地兼容住宅，或满足2.4.4条款居住用地兼容片区商业服务业项目的，地块综合容积率R按以下计算式确定：

R＝1/(B/R１+（1-B）/R２)

式中R１和R２分别为住宅或商业服务业建筑容积率，B为住宅或商业服务业计容建筑面积所占比例。

2.5.4 鼓励规划建设商业居住等多功能混合社区。控制性详细规划编制时，在轨道交通站点周边300米半径范围内的商业居住多功能混合用地，容积率可分别按表2.4.1和表2.5.1上浮30～10%（随轨道交通站点距离增加而递减）。

2.5.5 商业服务业项目计容建筑面积2万平方米以上的，应对项目周边城市路网围合片区及影响区域进行交通影响分析，交通影响分析结论中应对项目的交通组织及停车位配置作出明确规定，当拟建项目不能满足交通组织及停车位配置要求时，则相应减少项目开发强度。

2.5.6 XX市道路的建筑应在沿街面设置骑楼，骑楼首层架空廊道作为城市公共开放空间。架空廊道进深4～5米，进深净宽和梁底净高均不小于3.6米，并满足行人通行安全和舒适度要求（人行空间不得设置空调外机，店门不得向外开启，合理设置照明）。满足以上条件的骑楼架空廊道面积不纳入建筑面积和建筑密度计算，并按架空廊道水平面积的1.5倍奖励建筑面积（不XX市道路的骑楼除外），奖励的建筑面积不纳入容积率计算。奖励建筑面积用于住宅的，应配套公共服务设施。

相邻公共建筑二层以上相连或跨越街区，仅用于公共交通联系功能的空中走廊（层高不大于5米）可参照前款设置条件奖励容积率。

2.6 保障性住房项目开发强度

2.6.1组团级以上成规模建设，且建筑高度27米以上的保障性住房项目，可按表2.4.1相应用地规模的容积率指标上浮20%进行控制。

2.6.2当保障性住房项目用地难以达到组团级以上用地规模，且满足表2.3.4零散用地最小地块面积的，单幢建筑在满足建筑规定退让的条件下，容积率可按表2.4.1组团级规模指标上浮30%进行控制。

2.7 超高层建筑设置条件及容积率计算

2.7.1建筑高度100米以上超高层建筑设置应符合城市规划要求，较大体量的超高层建筑应结合用地周边城市空间容量及对城市道路交通影响情况综合确定。

2.7.2符合超高层建筑设置条件的商业服务业超高层建筑，容积率按建筑高度分段计算：

建筑高度小于100米部分的建筑面积按现行规定计算容积率。建筑楼层地板面高度在100～150米部分的建筑面积按50%计入容积率，建筑楼层地板面高度大于150米部分的建筑面积不计入容积率，且建筑高度100米以上不计容建筑面积不得大于该建筑计容建筑面积的30%。

2.8 工业用地及开发强度

2.8.1 工业用地应集中布局，组成相对独立的工业区和工业组团。有气体污染物排放的工业不应布置在城市上风向，有水污染物排放的工业不应布置在城市水源（径流）上游地区。

2.8.2 二、三类工业用地应单独布置，不应与居住、公共设***，并与其他非工业用地之间保持一定的卫生防护距离，防护距离应符合相关规定。

2.8.3 工业项目用地配套行政办公及生活服务设施（包括办公楼、值班宿舍、职工食堂等）用地面积（包括其指标计算范围用地，下同）不得超过工业项目总用地面积的7％。工业项目用地不得建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

2.8.4 工业项目配套的行政办公及生活服务设施不应设置在生产区范围内，应设在相对集中独立的区域。行政办公及生活服务区域周边的绿化、道路、广场等，属于行政办公及生活服务设施用地。

2.8.5 工业项目用地容积率和建筑系数应符合表2.8.5的规定。

表2.8.5 工业用地容积率和建筑系数控制指标

用地分类

容积率

建筑系数（%）

一类工业

≥1.0至≤2.5

30～50

二类工业

≥0.8至≤2.0

30～50

三类工业

≥0.6至≤1.2

30～45

注：1 建筑系数指项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和与总用地面积的比例。

2 工业建设项目建筑层高超过8米，建筑面积应加倍计入容积率。

2.8.6工业项目行政办公及生活服务设施的建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的14%。当工业项目行政办公及生活服务设施用地面积超过工业项目总用地面积7%，或其建筑面积超过工业项目总建筑面积14%的部分，不能视为工业用途。

经批准工业企业利用自有存量土地建设保障性住房的，保障性住房用地不应超过工业企业总用地面积的8％。成片布置的成套住宅用地应计入居住用地，并应满足居住用地配套要求。

三类工业用地及其相邻地区禁止布置职工宿舍等居住用地。

2.9 物流仓储用地及开发强度

2.9.1物流仓储用地应有良好的交通条件，能方便快内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。居住、娱乐、交通场站设施等三项以XX市用地类别组合，并在各部分间建立相互依存、相互助益的能动关系，形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体用地面积应大于5公顷，裙楼建筑应为一整体，总建筑面积不小于20万平方米。

附录3 用词说明

1 为便于执行本技术规定条文时区别对待，对于要求严格程度不同的用词说明如下：

（1）表示很严格，非这样做不可的：

正面词采用“必须”；反面词采用“禁止”。

（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的：

正面词采用“应”；反面词采用“不应”或“不得”。

（3）表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做的：

正面词采用“宜”；反面词采用“不宜”。

（4）表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。

2 技术规定条文中指明应按指定标准或规范执行的写法为：

“应按……执行”或“应符合……的要求（或规定）”；

非必须按所指定标准或规范执行的写法为“可参照……执行”。

3 本技术规定中所称“以上”、“以下”、“以内”、“不大于”、“不少于”、“不小于”，均包括本数；

规定中所称“大于”、“小于”、“以外”、“多于”、“少于”，均不包括本数。

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