房地产设计管理基本流程及审控要点
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房地产设计管理基本流程及审控要点 房地产设计管理基本流程及审控要点 【原则】基本流程与原则 □业务主线 □审控要点 □管控要求 □决策要素 【要点】关键路径审控要点 □设计前期 □实施方案 □施工图 【法则】产品力提升基本法则 □盈利模式 □溢价能力 □专业保障 【Ⅰ】 基本流程与原则 1. 整体业务主线 2. 设计审控要点 3. 管控基本要求 4. 产品决策要素 原则①：万科房地产开发整体业务流程。 三大业务主线 市场初 步研究 设计 研究 产品定位 获取 土地 规划及 施工图设计 企划与销售 嚻蠡? 设计配合 嚿杓? 项目建设 嚬こ? 报建采购与成本管理 物业管理与客户服务 原则②：整体开发思路：综合财务、市场、产品 原则③：设计管理基本流程。四大阶段 1投资分析 2设计前期 3实施方案 拿地 ¾可研报告 ¾项目定位 概念设计 规划设计 景观设计 ¾规划草案 ¾产品定位指标 ¾规划方案 ¾产品户型 ¾立面方案 4施工图 初步 施工图 设计 设计 室内设计 ¾可施工的图纸 原则③: 管控要求：3级评审、8个控制节点 1.投资分析 2.设计前期 3.实施方案 4.施工图 原则④：产品决策与产品解决之道3要素 1 规划 解决盈利模式 2 单体 提高产品溢价 3 强某某 保证效益效率 【Ⅱ】 关键路径审控要点 ?概念设计 ?实施方案 囀┕ね? 产品决策 产品实现 质量控制 1投资分析 2设计前期 拿地 概念设计 3实施方案 规划设计 4施工图 初步设计 施工图 【设计前期】 －－已拿地或意向拿地了。。。 权.事.人 职责、任务、控制重点、工作方法 1 设计前期之权：各业务部门职责 设计部 “ 1/2 主角”；但工作量繁重 ■市场定位及产品建议书 营销部 ＋ 项目事务部 □土地落实/规划要 点落实；政府沟通 财务部/成本部 □财务、成本测算 设计部 ■完成概念设计 ■完成项目设计指导书 项目部 □开发计划 宗地初步勘察 2 设计前期之事：a.核心工作 核心：精准定位,产品决策 权衡客户/市场/产品，确定赢利模式 设计任务：概念设计 预测成本 2 设计前期之事：b.做好概念设计，提高 决策效率 在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定 1、指标 产品定位指标 三大类： •各类建筑面积指标（主要：住宅、商业、车库、会所。。。） •产品配比（什么样的产品） •户型配比（多大的产品） 2、方案 确定规划草案 规划结构 •点or板？围合or行列？高or小高。。。 •主入口；商业。。。 确定下一步规划设计深化方向 设计前期之事：c.多方案强某某是决策、市场及 2 成本测算的基础 强某某方案 •确定指标 •确定规划结构 产品决策 •盈利模式 项目 定位 •预估成本 •预估利润 •目标客户 •营销策略 成本测算 市场定位 牢记：概念设计 3 设计前期之人：设计主要工作（三步骤） 宗地分析 1 基础 分析 宗地区域分析 宗地现状分析 土地价值分析 产品分析 竞品楼盘分析 意向产品分析 2 强某某 方案 概念设计分析研究 强某某方案 规划结构分析 盈利模式分析 3 方案 深化 概念设计深化 清晰项目定位 确定规划结构 清晰指标 概念设计评审 营销《项目定位报告》逻辑 《项目定位报告》包括5方面内容： ¾分析3个问题：土地属性、目标客户、竞争策略 ¾提出1个主张：项目定位 ¾阐述1组解决思路：产品初步建 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 销＋成本 形成产品库 蓝本 差异化产品实 现（创新） 模块化产品库：户型、风格、精装修、精装修、 性能五大“模块化产品” •完善“户型库/风格/精装修/景观/性能”等模块化产品体系，尝试成熟产品线 整合 成熟产品线：以经市场检验的产品线为基础 尝试产品线系列整合；发挥品牌优势，提高效 率及产品整合度 柏某某 XX柏某某 城市大宅 惠斯勒 XX惠斯勒 XXXX 北美风情小镇 XX 旧厂改造，历史文脉 尝试产品线系列整合；发挥品牌优势，提高效 率及产品整合度 第五园 XX第五园 城市文脉 现代中式 湖心岛 XX湖心岛 城市核心 顶级大宅 概念设计案例 [文章尾部最后300字内容到此结束,中间部分内容请查看底下的图片预览]请点击下方选择您需要的文档下载。
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