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房地产行业 Table_Title 专题研究|房地产 2014 年 10 月 16 日 证券研究报告 房地产行业新征程系列之一—— REITS 在中国发展研究：渊默而雷声 分析师： Table_AuthorHorizon tal 乐某某 S***90001 021-*** lejiadong@gf.com.cn Table_Summ ary 核心观点： 分析师： 郭 镇 S***80003 *** guoz@gf.com.cn 餷 渊默而雷声 房地产信托投资基金（REITS），作为美国等国外房地产市场主要的房地产资产证券化手段，已经诞生了半个 世纪，但在我国却始终处于尝试和探索的阶段。14 年，关于 REITS 的推进工作节奏有所加快，央行新政提出了将. 积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点工作；在此之前中信起航国内首个权益型 REITS 在深交所挂牌交 易某某。为此，在这个时间节点上，我们对 REITS 做了一个相对深入的研究分析。 餷 视而不见，还是为时尚早？ 我们从社会经济发展以及房地产行业现状入手，对比分析国外 REITS 发展的前提条件；同时对比多国的法律 以及金融市场状况，找到制约我国 REITS 发展的主要原因。我们发现我国经济总量相对于美国、日本仍处于快速 发展阶段，三产占比及人均经济指标远低于美、日水平，使得商业地产的发展缺乏了社会经济水平的支撑。地产 wwwww1 行业中仍以住宅开发为主，且住宅开发依然具备上升空间，商业地产但仍处于初级发展阶段。此外，商业物业回 报率较低，法律建设不完善导致产品收益缺乏对资本的吸引力，也限制了 REITS 在国内的发展。 餷 加速市场成长速度 在我们目前的商业地产发展背景下，如果 REITS 顺利推行，对于我国的商业地产发展将会有积极的推动意义 力。通过测算我们可以发现，在有 REITS 的情况下，商业地产企业通过出售给 REITS 实现退市套现、回笼资金， 提高了 IRR 和缩短了投资回报周期，对于企业的吸引力将会大幅提升。 餷 凯德集团：精心构造的模式 作为中长期资产配置产品，公司产品的分红收益率高于主要国家 10 年期国债的收益率，尤其是新加坡 10 年 期的国债收益率，进而对追求稳定收益的投资者产生了较大的吸引力，成为 CRCT 成功发行的关键，且从中长期 来看，通过内部增长，创新资产增值等方式，保障物业在中长期的升值空间，是 REITS 类产品可持续发展的前提。 餷 资源成色决定投资价值 反观国内拥有优质持有型物业的商业地产将会在有 REITS 的情况下充分受益，我们对包括：金融街、、陆家嘴、 阳光股份以及世茂股份在内的商业地产开发企业做了详细的测算，企业内部改善明显。 餷 风险提示 REITS 推行进度低于预期，法律以及相关配套政策建立或改善幅度存在不确定性。 相关研究： Table_Report 房地产行业:推开一扇大门 房地产行业:关注限贷政策变化，成交持续转好 房地产行业:关注信贷预期改善带来的投资机会 识别风险，发现价值 本报告联系人：XX 021-*** jinshan@gf.com.cn 1 / 70 2014-10-08 2014-10-08 2014-09-23 请务必阅读末页的免责声明 专题研究|房地产 目录索引 渊默而雷声.......................................................................................................................... 8 视而不见，还是为时尚早？ ................................................................................................ 8 （一）经济以及地产行业发展状况 ............................................................................. 9 美国 .................................................................................................................. 10 日本 .................................................................................................................. 13 中国 .................................................................................................................. 16 （二）商业物业回报率低于无风险利率.................................................................... 20 （三）政策制度设计的缺失 ...................................................................................... 22 1. 税收优惠政策制度的缺失 ............................................................................ 22 2. 法律不健全 .................................................................................................. 24 加速市场成长速度............................................................................................................. 25 商业地产现状：看得到的成长 .................................................................................. 25 REITS 对商业地产项目运营的影响 ..........................................................................31 REITS 对商业地产企业运营模式的影响...........................................................32 REITS 对于商业地产企业经营业绩的影响.......................................................33 凯德集团：“地产+金融”双轮驱动 ................................................................................... 35 关键在与第一步 ........................................................................................................ 35 （1）内部增长 ................................................................................................. 39 wwwww2 （2）创新资产增值 .......................................................................................... 41 （3）高收益增值收购 ...................................................................................... 42 走出去，迈步宽 ........................................................................................................ 45 潜在*** .................................................................................................................... 48 附录：REITS 介绍 ............................................................................................................52 REITS 的定义 ...........................................................................................................52 REITS 的分类 ...........................................................................................................54 REITS 的特点 ...........................................................................................................55 长期收益率较高................................................................................................ 55 与其他资产的相关性较低 ................................................................................. 56 收益稳定性较好................................................................................................ 57 权益型 REITS 在各类 REITS 中占主导地位 ....................................................58 REITS 在国外的发展 ........................................................................................................60 全球 REITS 市场的总体介绍 ....................................................................................60 美国 REITS 市场的介绍 ...........................................................................................62 英国 REITS 市场的介绍 ...........................................................................................65 日本 REITS 市场的介绍 ...........................................................................................66 新加坡 REITS 市场的介绍........................................................................................67 香港 REITS 市场的介绍 ...........................................................................................68 识别风险，发现价值 2 / 70 请务必阅读末页的免责声明 识别风险，发现价值 专题研究|房地产 图表索引 图 1：全球 REITS 市场主要重大历史事件 ............................................................. 8 图 2：美国 GDP 的增速情况 ................................................................................10 图 3：美国三产比例..............................................................................................10 图 4：美国总人口情况 ..........................................................................................10 图 5：美国人口结构分布图...................................................................................10 图 6：美国人均可支配收入以及人均消费............................................................. 11 图 7：美国城镇化率.............................................................................................. 11 图 8：美国住宅供给情况....................................................................................... 11 图 9：美国住宅空置率 .......................................................................................... 11 图 10：美国住宅销售情况 ....................................................................................12 图 11：美国住宅价格同比增速 .............................................................................12 图 12：美国商业地产及住宅存量 .........................................................................12 图 13：商业地产空置率情况.................................................................................12 图 14：商业地产租金指数 ....................................................................................13 图 15：日本 GDP 总量及增速情况 .......................................................................13 图 16：日本三产比例............................................................................................13 图 17：日本总人口情况 ........................................................................................14 图 18：日本人口结构图 ........................................................................................14 图 19：日本人均可支配收入以及人均消费...........................................................14 图 20：日本城镇化率............................................................................................14 图 21：日本新开工住宅同比增速 .........................................................................15 图 22：日本住宅价格指数 ....................................................................................15 图 23：日本住宅签约率 ........................................................................................15 图 24：日本住宅空置率 ........................................................................................15 图 25：日本竣工住宅及商业地产价值 ..................................................................15 图 26：日本商业地产租金情况 ... 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 8-8612 免责 声明 Table_Disclaimer 广发***具备证券投资咨询业务资格。本报告只发送给广发证券重点客户，不对外公开发布。 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发***认为可靠，但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证。报告内容 仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责 任，除非法律法规有明确规定。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表广发 证券或其附属机构的立场。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士。未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊 登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。 识别风险，发现价值 70 / 70 请务必阅读末页的免责声明 [文章尾部最后500字内容到此结束,中间部分内容请查看底下的图片预览]请点击下方选择您需要的文档下载。

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