装修工程质量管控要求（试行）
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装修工程质量管控要求
(试行)
工程管理中心
时间：2013年9月
目录
前言 1
一、明确项目总对装修质量管理和现场协调的责任 2
二、提高土建施工质量，为装修施工奠定良好基础 2
1、土建阶段严抓“防渗漏、防开裂” 2
2、土建阶段应当严格控制专项施工尺寸 2
三、严格实施项目装修施工场地交接验收制度 3
1、保证装修工程合理工期 4
2、规范土建总包移交时需达到的工程质量标准 4
3、规范土建总包移交时需达到的现场进度标准 5
4、明确进场配套条件的要求 7
四、认真进行装修图纸审核 8
五、落实“装修交楼标准样板间”制度 9
1、 “装修交楼标准样板间”的作用 9
2、设立“装修交楼标准样板间”的原则要求 9
3、“装修交楼标准样板间”的验收 10
六、加强样板引路和技术交底 10
七、加强装修施工过程管理 10
1、制订合理的工期计划及材料进场计划 11
2、制订合理的装修施工工序计划 11
3、规范装修施工工艺和验收标准 11
4、严格执行装修工序过程验收 12
5、加强装修工程质量评估考核 14
6、落实装修质量问题的整改 14
八、明确责任加强成品保护 14
九、强化落实交楼前分户验收工作 17
十、做好房屋交付过程中的维修工作 17
十一、附件目录 18
前言
编制背景：按照集团精装交楼销售战略的要求，全部洋房和约一半的别墅是精装修交楼标准，而装修工程对许多项目而言是全新的工作内容，巨大的货量对承担装修工程的集团各***的管理和施工能力也提出了更高的要求，再加上业主对装修质量比较挑剔（精装修交楼到访交楼率远低于毛坯交楼到访交楼率），因此，装修质量风险的预防和控制对我集团保障顺利交楼的基本目标来讲，是一个巨大的挑战。
编制目的：为了指导集团各项目装修工程的顺利开展、加强精装修质量管控、预防和控制装修交楼质量风险、实现顺利交楼目标，集团工程管理中心整理总结各项目装修工程优良施工经验，整合归纳集团对精装修工程的质量管控要求和施工管理规定，编制本文件。
适用范围：该文件适用于集团所有在建项目货量区的精装修工程施工管控。
一、明确项目总对装修质量管理和现场协调的责任
集团明确要求，项目总是装修质量和协调管理的第一责任人，项目部必须管好装修质量并协调解决施工现场总包单位与***的配合。对装修质量管不好的项目总，集团巡检发现存在普遍和严重质量问题的，第一次给予严厉警告，第二次就地免职。
二、提高土建施工质量，为装修施工奠定良好基础
1、土建阶段严抓“防渗漏、防开裂”
“两防”问题严重影响后期装修施工质量，“两防”问题不进行及时有效的整改就进入装修施工的，不但已存在的质量问题难以解决和掩饰，还会造成新的装修施工缺陷，增加返工成本。因此，土建阶段必须严格控制“两防”问题，进入装修施工前“两防”问题必须整改到位。
集团编制了《防开裂、防渗漏重点控制》文件，该文件是集团指导各项目施工操作和质量管理的一个技术性管控文件，是基于国家规范，而适应企业实际状况的企业技术标准。各项目应监督施工单位严格执行《两防》文件对土建工程各重要环节的构造措施及施工要求，达到防开裂、防渗漏的目的。
2、土建阶段应当严格控制专项施工尺寸
专项尺寸控制不到位，不但严重影响后期装修施工效果，还为门的填塞收口增加了施工难度，留下开裂和渗漏的隐患。因此，良好的专项尺寸控制水平是提升装修施工质量的前提和基础。
为实现集团产品标准化施工，加强各项目施工尺寸误差监管，集团制订了施工专项尺寸检查办法，重点检查影响后续装修部品（如室内门、厨卫柜、木地板等）安装的施工尺寸，包括：门洞尺寸、厨卫开间及进深尺寸、楼地面平整度。
各专项尺寸检查包含内容及允许误差如下表所示：
专项尺寸误差要求
检查项
允许偏差（mm）
门洞尺寸
门洞宽度
㧏20，-10
门洞高度
±10
门垛厚度
±5
厨卫开间及进深尺寸
砌体阶段
抹灰阶段
㧏30，-15
㧏20，-10
楼地面
平整度
楼地面平整度
混凝土面
找平层完成面
8
3
完成面标高高差
（标准值15mm）
㧏2，-1
三、严格实施项目装修施工场地交接验收制度
为实现项目“又快又好”的发展，保证集团各***施工的顺利开展，系统性解决施工现场工作面交接问题，集团制定了《***场地交接验收制度》（详见BIP发文），对外判装修***可参照执行。具体有以下四方面要求：
1、保证装修工程合理工期
集团已将“土建移交装修工作面”时间节点列入月度计划考核关键节点(视同一级计划节点进行考核)，以保证装修工程的合理工期。项目部组织总包方与***办理“场地交接记录”，在确认时间节点的同时，也是考核项目部和总包的责任履行情况的依据。
2、规范土建总包场地移交时需达到的工程质量标准
总包单位移交工作面时，项目部必须对土建工程质量进行阶段性验收，确保土建施工质量符合国家验收标准和我集团“两防一控”要求（防开裂、防渗漏、控制施工尺寸误差）：
1、墙身及天花无空鼓、开裂、露网、露筋、渗漏等；房间的开间与进深是否符合规范及设计要求；各部位是否按要求留设翻边；厨房、卫生间、阳台是否按要求降板；XX预留位置是否正确；专项尺寸验收是否合格等。
2、抹灰完成面允许偏差：垂直度（4 mm）、平整度（4 mm）、阴阳角方正（4 mm）；进场时（内墙）抹灰面应干燥，不影响腻子批灰。
3、天花为砼楼板光面施工时，允许偏差为：平整度和标高误差（8mm），且阴阳角顺直。
4、XX尺寸允许偏差为：垂直度（4 mm）、平整度（4 mm），左右两侧墙体厚度（±5mm）。
5、地面水泥砂浆找平层或砼层允许偏差：水泥砂浆找平层平整度（±3mm），砼层楼板面（±8mm）；进场时地面达到设计强度80%以上，留置高差必须符合地板或饰面砖面的铺贴尺寸要求。
土建存在的质量必须整改合格后才能移交场地，避免装修后再返工造成更大的损失。（在场地交接时，发现局部土建工程质量达不到以上标准，应在场地移交确认单中记录，项目部督促总包单位立即采取修补措施达到以上标准，但不得影响***总体进场。）
土建与装修施工场地交接验收可参照《土建与精装施工交接面验收表》（附件1）执行，对每栋楼、每个单元、每个房间进行三方交接验收。通过严格的交接验收，厘清总包和装修双方的责任，为保障装修质量打好基础。
3、规范土建总包场地移交时需达到的进度标准
设置总包移交时的现场进度标准，主要是为了规范不同工种的施工工序，保障土建、装修工序间的合理交接，避免重复穿插施工、破坏装修成品。各装修***进场要求的现场进度标准如下：
3.1门及门套安装进场前要求（现代家居）：室内地砖铺贴完成；室内装修基本完成，室内初步清洁到位；安装入户门的外墙身必须完成饰件铺贴工程。
3.2木地板安装进场前要求（现代家居）：地面找平工程完成且地面清理干净、干燥；室内天花底及墙身面完成刮腻子打磨；完成窗台石铺贴工程及阳、露台铺贴工程；完成铝合金门窗（包括玻璃）的安装，确保下雨时能关闭门窗。
3.3橱柜安装进场前要求（现代家居）：厨房内墙身及地面完成瓷砖铺贴工程；水电开关位置按设计要求安装完成；煤气管道不影响现场橱柜安装，抽油烟机排烟管口位置按设计要预留并装上止回阀；完成全部厨房天花工程；完成厨房铝合金门窗（包括玻璃）的安装。
3.4浴室柜安装进场前要求（现代家居）：完成卫生间室内墙身、地面的瓷砖铺贴工程；完成全部卫生间天花工程；卫生间排水管按设计要求施工并预留排水管接口；冷热水管及电气开关按设计要求完成；完成卫生间铝合金门窗（包括玻璃）的安装；卫生间、阳台地漏及排水管道排水畅通。
3.5雅骏***进场前要求：主体结构、砌体、抹灰工程基本完成；铝合金门窗框安装及填塞收口完成；室内地面工程基本完成，现场基本清洁；卫生间沉箱蓄水试验测试完毕，并确保不渗漏；卫生间管网铺设完毕，包括沉箱盖板完成；厨房、卫生间管网通水试验合格；穿楼板管周边堵塞蓄水试验合格；安装工程的隐蔽分项工程应基本完成，如：空调管某某、给排水、消防水管、自动洒水系统、烟感报警系统、强电、弱电系统管线等直接影响装修进场的部分工程应基本安装完毕；水管进行通水初步测试、线管进行试穿线测试完毕。
3.6外墙干挂石材施工进场前对现场土建及安装工程的进度要求：建筑主体结构已完成；外墙砌砖、抹灰、保温和防水等工序施工完毕并且都已通过检查验收；外墙铝合金门窗框已经安装完毕，窗边位置塞缝密实、平整、无渗漏，且窗框四周外墙防水收口已完成；外墙有关管道（水、电、空调、烟道等预埋管）、防雷接口等已完成，管道预留口位置已确定；阳露台地漏周围封堵和防水已完成并通过隐蔽验收。
4、明确进场配套条件的要求
为保障装修施工的顺利开展，装修进场前项目应保证现场环境和施工配合条件达到以下要求：
4.1现代家居和雅骏***对现场环境和施工配合条件要求：施工区内的材料运输、转运道路须畅通；材料的垂直运输（七层以上）项目部须提供解决方案；土建工程施工中留下的施工垃圾、饰件废料或成品清理完毕；项目部对***仓库和加工区应有解决方案，应尽可能提供工地办公室和生活区；临时施工用电、用水管线架设到各施工栋号内。
4.2干挂石材施工对现场环境和施工配合条件要求：外墙施工脚手架修改完成，一般要求排栅离抹灰完成面40cm，具体要求由项目部与该工程的石材施工方落实，脚手架有关安全、使用等功能经项目部验收合格；项目部应合理安排施工场地，现场道路结实通畅，施工和加工场地面平整并且适度硬化，有足够的场地供各个施工队伍的工程材料堆放（加工）和施工设备安置；水（电）接驳点布置合理、能保证在施工期间有足够的稳定的水（电）压和水（电）量的供应；现场排水通畅。
当现场土建质量、形象进度标准、配套条件均达到交接要求后，项目部应组织各方填写装修进场《施工场地移交确认单》（附件2），正式移交装修工作面。当施工面积较大时，为了不影响装修施工进度，项目部可根据现场施工情况组织土建总包按楼层批量达到制度要求的条件后，分批次向装修分包移交场地。
四、认真进行装修图纸审核
为完善项目质量管理程序，帮助施工单位充分了解设计意图和施工技术要求，消除可能存在的设计错漏或各专业之间的图纸矛盾，确保工程质量，各项目部应组织相关单位按照要求认真进行装修图纸审核。
项目部根据营销的货量装修建议发相关的设计任务工作联系单（明确设计时间及户型）给集团装修设计院，同时将相应的图纸（建筑、结构、水电图）及变更图纸传给装修设计院，项目部应对装修设计图纸完成情况进行及时跟进。
装修全套施工图出图后，项目部组织施工总包单位并邀请区域工程技术部、营销中心、客户关系部召开图纸评审会，核查图纸要求与现场实际情况，对不符合图纸设计要求或与现场实际情况相矛盾的地方给出初步修改意见并将意见和图纸会审纪要及时反馈到设计院，进行最终的修改确认、跟进修改情况。
项目部及施工单位依据装修深化图纸指导“装修交楼标准样板间”施工，并对整个施工过程进行总结分析，对于设计不合理或不满足现场实际施工条件的地方，应反馈至设计院进行优化修改，充分利用“装修交楼标准样板间”来检验图纸的实际操作性、提升图纸审核效果。
对于新建的苑某某，要求各项目部组织相关单位在土建主体施工前完成货量装修的设计及全套施工图纸的初步审核工作。
五、落实“装修交楼标准样板间”制度
为保证精装修交楼战略的实施，加强对装修工程质量的管控，集团要求各项目实行“装修交楼标准样板间”制度。
“装修交楼标准样板间”是集团针对装修施工单位进行质量管控的一种工具，设立在货量区，仅对施工单位、项目及营销管理人员开放，不同于展示区设置的“销售示范单位”。
1、 “装修交楼标准样板间”的作用
检验货量标准房的设计合理性及工种之间配合，及早发现问题、及早解决。
确定装修交楼验收标准，指导大面积装修工程的施工，并在完工时按此标准进行验收。
2、设立“装修交楼标准样板间”的原则要求
时间要求：各项目应在装修总包单位定标后，立即提前施工“装修交楼标准样板间”，在货量区装修进场前完成验收工作。
地点要求：“装修交楼标准样板间”应设置在货量区建筑物单元内，方便装修施工及便于各班组参观学习的位置；样板间的选取不得影响该单位的销售和交楼。
标段要求：每一个装修总包单位均须在该标段内设立“装修交楼标准样板间”。
户型要求：原则上每种户型均须设立一套“装修交楼标准样板间”，个别数量较稀少的户型由项目根据实际情况决定是否设立。
完成标准：“装修交楼标准样板间”内所有分项工程应达到售楼合同约定的交付标准。
3、“装修交楼标准样板间”的验收
由项目部负责组织，邀请区域工程技术部参加，营销中心、客户关系管理中心、设计单位及相关施工单位联合验收，对发现的问题（包括与销售承诺或合同约定的标准不一致、设计使用功能不合理、装修质量不合格等），督促有关单位立即整改，整改合格后进行复检并签署验收合格记录表(附件3)。
“装修交楼标准样板间”未验收或验收不合格的，不得开展货量区大范围装修施工。
六、加强样板引路和技术交底
在完成装修图纸深化后，项目部应组织各装修单位进行系统的技术交底，交底明确后方可进行“装修交楼标准样板间”施工。***，项目部应监督施工单位对施工班组进行技术交底，确保一线操作工人明确我们集团的质量要求。
项目部和装修施工总包还应当充分利用样板间的装修工序样板对施工班组进行现场实物技术交底，通过认真总结施工过程经验，优化施工工艺和流程，把握工序质量控制要点，消除质量通病。
七、加强装修施工过程管理
1、制订合理的工期计划及材料进场计划
项目部需妥善制定包含“场地移交”、“装修施工”、“分户验收”等关键时间节点的装修工程施工节点计划，并相应编制甲指/甲供材料采购进场计划，保障装修工程的合理工期，给交楼前的质量问题整改预留充分的时间。
装修施工节点计划制定完成后，项目部应督促施工单位制定详细的装修施工进度横道图和材料采购进场计划，施工横道图和材料进场计划制定完成后报项目部审批，并挂墙定期检查对比计划执行情况。
2、制订合理的装修施工工序计划
精装修施工工序繁杂，合理安排工序对实现质量、工期及成本的最优化有着决定性的意义。工程管理中心根***实际情况制订了涵盖装修准备阶段、施工阶段及移交验收阶段全过程各项工作内容的《碧桂园集团住宅装修工程施工管理流程》。各项目可结合自身实际情况，参照该文件的要求和指引督促施工单位制订精装修施工管理流程，在流程制订或执行过程中如遇特殊情况可对工序计划进行适当调整，但总体上施工工序应遵循“先湿后干、先天后地”的原则。
3、规范装修施工工艺和验收标准
集团的标准化战略为 “货量区精装修质量的管控”提供了良好的前提，在标准化装修的基础上，工程管理中心参照国家规范和行业标准的管控要求，并结合我集团实际工程状况，编制了《碧桂园集团住宅装修工程施工工艺和质量标准》（详见BIP发文）。
该文件作为我集团装修工程的技术标准性文件详细阐述了装修工程中以下主要分项工程的工艺流程、施工要点及质量标准：
吊顶工程
轻钢龙骨隔墙工程
涂饰（乳胶漆）工程
墙面铺装工程
地面铺装工程
窗台石、门槛石铺贴工程
现代家居安装工程
淋浴隔断安装工程
卫浴五安.金装工程
卫生器具及管道安装工程
室内装修电气安装工程
《碧桂园集团住宅装修工程施工工艺和质量标准》对精装修工程的过程管控和工序验收具有重要的指导意义，各项目应当依据文件要求加强对现场工程师的培训，并及时组织施工单位进行认真宣贯，有效地控制精装修的质量。
4、严格执行装修工序过程验收
针对装修工程内各分项工程的过程管控，由项目部、监理共同监督施工单位严格执行相关国家规范和合同要求，重点关注以下要求：
4.1加强装修材料控制和验收
所有材料、构配件和设备的进场应办理报验，主要装饰材料（如瓷砖、石材、涂料、洁具、水电材料等）要严格按合同规定的品牌核对验收。
4.2严格执行隐蔽工程验收制度
严格实行装饰装修过程中的隐蔽工程验收，包括：防水验收、各类管线（强、弱电，给排水管道）、所有吊顶和隔墙龙骨、涂料基层验收等。
4.3加强饰面工程阶段的检查验收工作
主要包括铺贴、涂饰工程，以及门、木地板、厨卫柜的安装验收。
4.4加强水电功能和装修观感质量检查验收工作
要求项目部工程师或监理须现场监督施工单位完成水电功能性检查和验收，尤其是给排水管道系统的通水试压试验和电力系统带负荷试运行。 另外项目部工程师或监理应利用《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》（附件5）以及《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》（附件6）对装修工程的观感质量进行认真检查验收。
4.5认真执行《重点工序专项验收制度》
集团已发布《重点工序专项验收制度》，加强对施工过程中重点工序的现场检查验收，建立施工质量跟踪档案及质量追溯制度，其中设立了《装修工程专项验收单》（附件7），对装修中各管控要点提出具体要求。项目应按照制度要求，对装修工程关键检查点认真排查验收。
5、加强装修工程质量评估考核
为完善集团工程质量评估考核体系，提升集团装修工程质量，工程管理中心制订了《碧桂园装修工程质量评分表（试行）》（另行发布），在巡检中对各项目装修工程质量进行检查评估。各项目部及装修总包单位应当按照评分表中各分项工程的检查评分项目，加强自检和过程管控，提高装修工程质量。
6、落实装修质量问题的整改
装修施工不可能完全避免出现局部质量问题，落实施工单位对装修质量问题的整改，才能切实实现工程质量的提高。对于项目自检及集团巡查发现的质量问题，项目部应督促施工单位制订整改方案和整改计划，按要求认真完成整改，并对整改效果进行检查验收。集团工程管理中心巡查组将对装修质量问题的整改进行核实跟进。
八、明确责任加强成品保护
项目部应组织监理、装修单位、材料供应商定期检查装修成品保护情况，督促实施成品保护制度，加强成品保护教育，建立完善的成品保护责任制度，实行谁施工谁保护，真正把成品保护工作落实到人。
为有效的落实装修施工过程中的成品保护工作，制定如下具体措施和规定：
项目部应保证良好的土建交场条件，制订合理的装修施工工序安排，此二者是做好装修成品保护的前提；
装修进场前，项目必须完成交楼苑某某的围闭（围墙或硬质临时围护板），在出入口设置监控摄像；
产品保护的具体要求和措施参照以下：
3.1应加强对土建成品的保护：装修施工严禁切割梁柱钢筋，做好预留预埋工作，消灭敲打、崩损等破坏现象。砌体内钢管和水管的预埋必须在粉刷开始前完成，墙面开槽必须采用开槽机械进行开槽，并保证足够的深度，防止埋浅后造成墙面开裂。装修进场后应对已完成的阳台栏杆扶手、铝合金门窗、玻璃等部件采取保护措施、防止崩损、刮花和污染；
3.2对木制品的保护：木地板、壁柜等制作完成后不得因给排水、空调系统的水压实验产生的遭水浸后受潮。外墙的空调孔洞应采用发泡剂和膨胀砂浆进行封堵，防止雨水倒灌浸泡木地板。凡做成清水漆的木制品表面不得因管道油漆或其他安装原因染上杂色；
3.3在地砖铺贴后的施工区域从事电焊、气割作业，必须铺垫湿纸板，防止污染和灼伤；
3.4墙面涂料涂刷完成后不得因安装终端设备造成污染；
3.5吊顶内管道试压必须完成，确保不渗不漏、 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 的维修工作
1、项目总经理是交楼期间工程维修的第一责任人，当项目出现工程质量问题或在交楼过程中，业主对质量问题投诉时，项目总经理应想尽一切办法立即组织人力、物力进行维修。
2、原则上由各施工单位成立交楼维修小组，由项目部统筹，发现问题及时维修。不允许因费用及责任划分拖延，先维修后追究责任。
3、凡进入交楼阶段，施工单位没有成立专责维修队的，项目总应立即责令施工单位成立；如因特殊原因，施工单位未能组建维修队的，项目部应立即自行组织专业维修队伍，所付费用从施工单位工程款扣除。
4、集团***在交楼期间应全力配合项目的交楼工作，为及时配合响应交楼维修，应在***设立备件仓库。有关的维修责任及费用，***可与项目协调处理，如无法达成一致的，可报工程管理中心和客服中心协调解决。
十一、附件目录
《土建与精装施工交界面验收表（模板）》
《各专***施工场地移交确认单（模板）》
《“装修交楼标准样板间”验收记录表（试行）》
《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》
《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》
《碧桂园装修工程检查验收单》
《碧桂园室内装修工程质量评分表（试行）》
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