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贝壳研究院-两会关键词解读

近日，全国进入两会时间，《政府工作报告》释放了哪些信息？对于房地产市场又有什么影响？贝壳研究院推出“两会关键词”系列解读，涵盖老旧小区改造、西部大开发、租购并举、房地产市场平稳健康发展、新路子、实体经济......深度剖析关键词背后的市场运行逻辑，提供专业权威观点解读。

【老旧小区改造】—贝壳研究院首席市场分析师 许某某

老旧小区现状和改造的必要性

全国各地需要改造的小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平米，而且在逐年增加。根据贝壳楼盘字典数据，北上广深15年以上的小区占比均超过了50%，XXXX更是接近65%。

***位置，拥有便利的交通和丰富的附属资源，另一方面又面临居住品质差的问题，疫情加剧暴露老旧小区居住品质不足、防疫功能弱的问题。

根据贝壳研究院数据，XX20年以上的小区中57.3%的房子低于60平方米，平均每间房的面积19.42平方米，仅有33.8%的社区配备电梯；19.8%的小区绿化率低于30%。绝大多数的社区车位比例小于0.5，16.1%***供暖。大量社区没有专门的电动车充电车棚，居民在楼道或家中充电，容易引发火灾，带XX全隐患。

2.老旧小区改造带来的经济和社会效益

贝壳研究院首席市场分析师许某某认为，老旧小区改造既是是重大民生工程和发展工程，也是重大社会治理工程，对于拉动投资促进经济增长、提升居住条件改善、增强社区治理服务能力都有重大的经济和社会意义。

首先，加装电梯、危楼改造、电缆入地等会大大减少安全隐患、提升居住品质；其次，据统计据目前各试点城市老旧小区改造投入资金情况来看，预计全国老旧小区的改造将会带动近5万亿的投资，促进经济增长；最后，老旧社区改造有利于提升社区基层综XX平。据贝壳研究院数据，**_*约20%无配套物业服务，仅约18%的社区拥有三级以上资质的***。老旧小区改造后，部分基层繁杂工作可以被引入的***分担，让基层干部能更加聚焦于社区治理，提高基层社区综合治理能力和居民居住水平。

3.老旧小区改造未来的方向

老旧小区改造虽然必要性大，但是目前大规模推进还存在一些障碍，原因是前期单靠政府财政支出的模式负担过重、难以支撑大规模的改造。贝壳研究院首席市场分析师许某某认为，基于目前各个城市的试点的经验，未来大规模的老旧小区改造需要社会化力量参与，预计制度层面的障碍将会逐步放开，运营能力强的市场企业将会迎来新机遇。

【房地产市场的“平稳健康发展”】—贝壳研究院高级分析师 潘某某

今年政府工作报告中对房地产行业的要求依然是“促进房地产市场平稳健康发展”。贝壳研究院高级分析师潘某某认为，以往房地产行业在国民经济发展遇到挑战时总是被寄以厚望，于是2005年以来在经过了3轮大起大落之后，行业发现每一次百米冲刺之后都要经历更长的休整阶段，现在“稳定”成为了所有从业者的共识。2018年开始全国商品房销售月度累计同比涨幅进入平稳阶段，而新房交易规模也稳定在了15～16万亿的水平上，房地产业对GDP的贡献达到7%，一个全新的稳定周期拉开序幕。

尽管有疫情的影响，但一季度后市场迅速修复，虽然主要指标仍在负值区间，但相较1-2月、1-3月出现了明显的V形修复趋势。在各城市加快土地供给、优化预售许可办理流程等一系列政策的支持之下，房地产市场已开.经启了自行修复模式。市场不需要过度的刺激和调控，更需要的是稳定友好的营商环境，这才能让房企沉下心来研究产品、提升服务。房地产行业产业链长、影响范围广，根据国家统计局数据显示全国房地产业仅开发企业从业人数就近300万人 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 ,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款,推动利率持续下行。”

贝壳研究院首席市场分析师许某某认为，国家为了应对疫情冲击，采用降准降息等手段降低利率，支持企业复苏，明确要求今年的货币供应量和社融规模增速明显超过去年。这意味着未来金融环境会继续保持宽松。但在过去的实践中，部分资金流向房地产等资产领域，未能直接发挥对实体经济的支持作用，导致部分城市资产价格上涨。此次特别强调创新直达实体经济的货币政策工具，是对资金流向的纠偏，未来会进一步加大金融监管力度，防止资金被违规利用。这些举措将保证房价不会因为流动性宽松出现大幅上涨。

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