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万科房***管理制度
目 录
一、万科房***组织结构
1、垂直化管理组织结构图
2、项目前期部组织结构与责权
3、设计管理部组织结构与责权
4、商务部组织结构与责权
5、工程管理部组织结构与责权
6、销售部组织结构与责权
7、办公室部组织结构与责权
二、 万科房***职位说明书
1. 高层管理类
（1） 总经理职位说明书
（2） 副总经理（分管经营）职位说明书
（3） 副总经理（分管营销）职位说明书
（4） 总工程师职位说明书
2.项目前期部
（1） 项目前期部经理职位说明书
（2） 投资发展主管职位说明书
（3） 项目开发主管职位说明书
（4） 项目规划主管职位说明书
3.设计管理部
（1） 设计管理部经理职位说明书
（2） 结构设计师职位说明书
（3） 图纸审核员职位说明书
（4） 资料管理员职位说明书
4. 商务部
（1）商务部经理职位说明书
（2） 造价工程师职位说明书
（3） 合同主管职位说明书
5. 工程管理部
（1）工程管理部经理职位说明书
（2）土建工程师职位说明书
（3）水电工程师职位说明书
（4）市政工程师职位说明书
6. 销售部
销售部经理职位说明书
7. 办公室
（1）办公室主任职位说明书
（2）人力资源主管职位说明书
（3）行政主管职位说明书
（4）档案主管职位说明书
三、 万科房***投资与开发管理
1、项目投资与开发管理制度设计
（1）企业项目投资管理制度
（2）企业经营计划管理制度
2、项目投资与开发管理操作工具
（1）项目阶段投资回收分析表
（2）企业年度总体经营计划书
（3）投资项目竞争分析调研表
（4）项目开发成本费用估算
3、项目投资与开发管理管理工作流程
企业经营决策管理流程
（2） 年度经营计划编制流程
4. 项目投资与开发管理方案设计
（1）年度经营计划方案
（2）项目投资分析方案
（3）项目拆XX置方案
四．万科房***设计管理
1.设计管理制度设计
（1） 工程设计管理制度
设计图纸自审制度
2. 设计管理操作工具
工程项目设计任务单
设计任务修改审批表
设计任务修改审批表
设计跟踪检查记录单
设计输出文件审查表
3. 设计管理工作流程
（1） 图纸设计管理工作流程
（2） 设计变更管理工作流程
4.设计管理方案设计
工程设计合同书编制方案
（2）工程计任务书编制方案
五、万科房***造价管理
1. 造价管理制度设计
（1）工程预结算管理细则
（2）工程计量计价管理办法
2. 造价管理操作工具
（1）工程预算作业进度表
（2）单项工程计量一览表
（3）分项工程计价内控表
（4）单项工程概、预算表
3. 造价管理工作流程
（1）工程预算编制流程
（2）工程竣工结算流程
4. 造价管理方案设计
（1）工程水电预结算办法
（2）竣工结算社会审价方案
（3）项目付款审核审批办法
六、万科房***工程施工管理
1．工程施工管理制度设计
（1） 项目经理部管理制度
（2） 项目招投标管理制度
（3） 工程承包商管理制度
（4） 工程监理管理制度
（5） 技术交底管理制度
（6）临时水电使用规定
（7）工程签证管理制度
2. 工程施工管理操作工具
（1） 项目工程施工进度表
建设工程招标申请书
建设招标报价清单表
施工招标合同评审表
施工招标合同会签表
施工组织设计报审表
工程施工方案审批表
（8） 工程施工进度计划表
（9） 进度调整计划审批表
（10） 建设工程开工申请单
（11） 技术交底三签记录表
（12） 施工工程量签证单
（13） 周工程量统计表
（14） 工程管理日记表
3. 工程施工管理工作流程
（1）工程施工过程管理流程
（2）工程进度控制管理流程
4. 工程施工管理方案设计
（1）施工组织总设计方案
（2）安全生产协议书模板
（3）给排水技术指导方案
（4）施工技术管理方案
（5）土方回填施工方案
（6）工程成品保护方案
七、万科房***绩效管理
1 房地产企业绩效管理制度设计
（1）绩效考核管理制度
（2）员工奖惩管理制度
2 房地产企业绩效考核表
（1） 总工程师绩效考核表
（2） 前期部经理考核表-1（关于投资）
（3） 前期部经理考核表-2（关于经营）
（4） 项目经理绩效考核量表
（5） 水暖工程师绩效考核表
（6）工程项目预算员考核表
3 房地产企业绩效管理流程
（1） 目标设定工作流程
（2） 绩效管理工作流程
4 房地产企业绩效管理方案设计
（1）项目经理绩效考核办法
（2）工程技术人员考核办法
八、万科房***财务管理
1 财务管理制度设计
（1） 企业存货管理制度
（2） 货币资金管理办法
（3） 内部财务管理制度
2 财务管理操作工具
（1） 营业利润测算表
（2） 年度财务费用台账
（3） 票据及存款日报表
（4） 财务审计报告表
（5） 审计查账记录表
（6） 现金流量分析表
（7）融资项目登记表
（8）项目融资申报表
3 财务管理工作流程
（1）资金管理工作流程
（2）财务审计管理流程
4 财务管理方案设计
（1）财务会计报告管理方案
（2）财务成本核算控制方案
九、万科房***行政人事管理
1.行政人事管理制度设计
（1）办公用品管理制度
会议管理制度
（3）文书管理制度
（4）印章管理制度
（5）出差管理制度
（6）档案管理制度
（7）车辆管理制度
2. 行政人事管理操作工具
（1）办公费用明细表
（2）办公用品请购单
（3）办公用品领用表
（4）办公设备登记表
（5）固定资产登记表
（6）图书借阅登记表
（7）印章使用申请单
（8）车辆使用申请表
（9）安全状况检查表
（10）会议申请表
3 行政人事管理工作流程
（1）行政经费控制流程
（2）企业会议管理流程
4 行政人事管理方案设计
（1） 办公费用控制办法
（2） 车辆使用管理办法
一、万科房***组织结构
1、垂直化管理组织结构图
2、项目前期部组织结构与责权
3、设计管理部组织结构与责权
4、商务部组织结构与责权
5、工程管理部组织结构与责权
6、销售部组织结构与责权
7、办公室部组织结构与责权
1.万科房***组织结构图
2 项目前期部组织结构与责权
部门
部门负责人
直属领导
部门组织结构图
部门编制
经理级
1人
主管级
3人
职责
1．负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证
2. 负责制订房地产投资计划，并参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作
3．对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟订可行的项目开发计划
4．组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作
5．组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作
6．组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁协调等工作
7．负责开展企业项目联系单位的公关工作
8．配合商务部编制项目开工前相关合同（含规划、设计合同、委托市场调查合同、委托可行性分析合同及委托审计合同、环境评价合同、红线合同、勘察合同）
9．负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作
权力
1．对投资项目的建议权及对投资计划、投资方案的审核权
2．房地产行业资讯调查经费的合理使用权
3．对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权
4．要求相关部门配合的权力
5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权
相关说明
3.设计管理部组织结构与责权
部门
部门负责人
直属领导
部门组织结构图
部门编制
经理级1人
根据实际而定
职责
1．参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作
2．对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收
3．配合商务部做好概算、预算及工程成本控制工作
4．配合商务部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作
5．参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图纸会审工作
6．负责对工地的服务、跟踪工作，负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认
7．负责与设计院、设计单位做好交流、协调、配合工作
8．负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理
权力
1．工程设计单位的初步选择权
2．对外部设计方案的审核权、修改建议权
3．对设计变更、工程洽商的参与审批权
4．建设工程质量的参与验收权
5．对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力
相关说明
4 商务部组织结构与责权
部门
部门负责人
直属领导
部门组织结构图
部门编制
经理级1人
主管级2人
根据实际而定
1. 负责与工程相关的所有合同编制工作
2. 根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等
3．根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作
4．审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件
5．配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较
6．严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履行工程款支付的签字程序
7．负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有关的数据和资料，按合同编制《项目月度付款计划》
8．配合项目前期部完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明
9．完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的暂定价格，编制采购合同
10．负责投资造价的政策、技术文件的收集和发放工作
权力
1．工程合同的编制权（政府文件明确规定需要招标必须采用标准合同的除外）
2．工程预、结算文件的编制权、审核权及工程量的审核权
3．招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，招标、开标工作的参与权
3．规划设计、施工图设计的建议权
4．工程进度付款的审核权
5．对本部门人员的人事异动建议权、考核评价权和奖惩建议权
相关说明
5 工程管理部组织结构与责权
部门
部门负责人
直属领导
部门组织结构图
部门编制
经理级1人
主管级3人
根据实际而定
职责
1．负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作
2．配合商务部起草工程相关合同
3. 办理供水、供电、消防手续
2．审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标
3．熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作
4. 负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系
5. 根据企业项目建设的实际情况，编制并实施完成工程进度计划
6．参与及工程施工招投标工作
7. 加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全过程
8. 组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工作
9．负责工程变更初审、工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作
10．会同监理进行现场签证，审核施工单位编制的报表
11．协助签订工程施工合同、编制材料供应计划，协助商务部编制付款计划
12．负责工程技术文件资料的收集、保管和归档管理工作
13．做好材料、设备、人员的管理工作
14. 配合销售部做好客户咨询工作
权力
1．对工程招投标底洽商谈判的参与权
2．项目设计方案、施工计划的建议权
3．对项目工程的组织、管理、监控权
4．对工程现场签证的审核权
5．对现场工程建设技术的指导权
6．对现场工程建设质量的监督权
7．对工程现场实施方案的协调权、建议权
8．对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权
9．在项目预算范围内，对工程费用使用的决策权
10．在权限范围内，可以代表企业对外行使联络权和协调权
11．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权
相关说明
6 销售部组织结构与责权
部门
部门负责人
直属领导
部门组织结构图
部门编制
经理级1人
根据实际而定
职责
1．编制和执行项目营销工作计划
2．督促专业机构完成新项目所在区域的竞争对手及消费者调查并制定营销推广方案
3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案
3．负责项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作
4．组建售楼中心，确定项目售楼处外部形象与内部装饰装修方案
5. 负责销售备案工作及相关的政府部门协调工作
6．策划与实施各类楼盘项目的推广、促销活动
7．负责项目商业部分的招商工作
8．按总经理及董事会要求编制销售报表
9、负责客户服务管理工作，建立市场研发及客户档案，处理投诉、退房等问题
权力
1．对营销推广方案和费用预算的审核权
2．房地产行业资讯调查经费及营销推广费用的合理使用权
3．对营销策划及宣传推广方案决策权
4．要求相关部门配合的权力
5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权
相关说明
7 办公室组织结构与责权
部门
部门负责人
直属领导
部门组织结构图
部门编制
经理级1人
主管级3人
根据实际而定
职责
1．协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务
2．根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施
3．参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论
4．汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿，撰写总经理发言稿和其他以企业名义发言的文稿，并负责审核
5．负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作
6．负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理工作
7．负责企业与上级主管部门的联系工作，以及有关法律咨询工作
权力
1．受总经理委托，具有对各部门工作的协调处理权
2．企业经营决策的参与权
3．对企业行政文书、材料设备、工程项目等工作过程的跟踪管理权
4．对工程资料、图纸、合同等文件资料的收集、归档与管理权
5．对本部门员工聘任、提请奖惩、解聘的建议权
相关说明
二、 万科房***职位说明书
1. 高层管理类
（1） 总经理职位说明书
（2） 副总经理（分管经营）职位说明书
（3） 副总经理（分管营销）职位说明书
（4） 总工程师职位说明书
（1） 总经理职位说明书
职位名称
总经理
所属部门
直接上级
董事会
直接下级
各副总经理
任职资格
1．学历、专业知识
大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理和房地产项目管理等相关专业知识，具有高级专业技术职务任职资格
2．工作经验
十年以上房地产行业工作经验，五年以上企业经营管理经验，具有五年以上外资企业或国内知名企业相关工作经验者优先
职责概要
领导、实施企业的中长期战略规划，组织制订本企业的年度经营管理计划，主持本企业的日常经营管理工作，负责组织、培养高效的管理团队和项目团队，确保企业经营管理目标和发展目标的顺利实现
岗位职责
1．组织制定企业中长期发展战略及经营目标，经董事会审批后组织实施，并进行监督
2．根据企业发展战略，制订企业各阶段经营管理计划，并对计划执行情况予以监督
3．负责与董事会沟通，保证企业各项经营计划得到顺利实施
4．授权各副总经理组织实施各项经营计划，确保年度经营图标得到全面落实
5．负责企业投资管理、工程项目管理、营销管理、人力资源管理、财务管理的决策工作
6．主持召开总经理办公会议，听取各副总经理汇报工作，以便监督、检查企业经营计划的执行情况和财务收支计划的执行结果
7．出席企业重要公关活动，建立、维护与相关部门、媒体机构、重要客户的良好关系
8．主持企业重大房地产项目的招投标管理工作
9．负责企业高层管理人员、高级专业技术职务人员的聘任、培训和考核工作
相关说明
（2） 副总经理（分管运营）职位说明书
职位名称
副总经理
所属部门
直接上级
总经理
直接下级
所辖部门经理
任职资格
1．学历、专业知识
大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理、房地产项目管理等相关专业知识，具有中级专业技术职务任职资格
2．工作经验
八年以上大中型房地产企业中高层管理工作经验，具有成功的房地产项目全程开发经验以及资深的项目开发管理或成本管理、工程管理实战经验，熟悉房地产行业的政策法规
职责概要
全面负责企业投资项目的规划、房地产项目的开发与运营工作，对房地产项目能够做出准确的分析、预测和定位
岗位职责
1．参与制订企业年度经营计划和预算方案，拟订各个部门年度工作目标计划和预算方案并组织实施，参与制定企业重大投资、项目开发策略研究和本控制等决策
2．负责企业拟订投资项目的定位研究、业态分布策划
3．主持企业各项目的规划设计管理及日常事务的统筹管理
4．主持办理项目前期的土地移交、拆迁等手续
5．参与房地产项目用地的前期谈判、投标管理等重大决策工作
6．指导开展对政府部门的公关工作
7．对所辖部门经理的工作进行指导、监督、培训、考核与协调
相关说明
（3）副总经理（分管营销）职位说明书
职位名称
副总经理
所属部门
直接上级
总经理
直接下级
所辖部门经理
任职资格
1．学历、专业知识
大学本科以上，具有企业管理、市场营销、房地产营销管理、房地产市场策划、广告策划等相关专业知识
2．工作经验
八年以上市场、销售相关工作经验，三年以上市场管理、销售管理类职位工作经验
职责概要
组织 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 无证驾驶车辆和私自出车，违者将按照企业相关规定进行惩处。
（二）车辆使用范围
1．企业员工在本地或短途外出开会、联系业务。
2．接送企业宾客及为企业办事的部分人员。
3．企业中高层领导用车。
4．其他特殊情况用车。
二、车辆的保养与维修
（一）车辆的保养
1．车辆的年审、保养维修统一由行政管理部安排办理。
2．行政主管每星期例行检查一次车辆的基本状况。
（二）车辆维修
1．车辆维修由行政管理部统一负责，须到企业指定的修理厂维修，车辆大修应列计划，报总经理批准。
2．行政管理部接到《车辆维修单》后，由车辆主管对车辆故障进行分析，确定是否需要进行维修以及确定维修的项目。
3．由于违反交通法规造成的损失，企业一概不予报销。
4．车辆因自然磨损造成的机械故障与车辆负责人无关，费用由企业承担。
5．维修费在____元以下的，由车辆管理员报行政管理部经理审核；____元～____元的经分管领导批准；____元以上的需经总经理批准。
6．修理后所有更换的零配件，必须带回交车辆管理员检验认可。
7．由于驾驶不慎，人为造成机动车损坏的，扣除保险企业赔偿部分的修理费用，应由司机全额赔偿。
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