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万科.房地产项目可行性研究报告(模板)

目 录

第1章 总 论 3

1.1. 项目背景与概况 3

1.2. 主要技术经济指标 7

1.3. 问题与建议 8

第2章 项目投资环境与市场研究 9

2.1. 投资环境分析 9

2.2. 区域房地产市场分析 11

2.3. 销售预测 15

2.4. 营销策略 19

第3章 建设规模与项目开发条件 21

3.1. 建设规模 21

3.2. 项目概况现状 21

3.3. 项目建设条件 22

第4章 建筑方案 26

4.1. 设计依据 26

4.2. 项目设计主题和开发理念 26

4.3. 项目总体规划方案 27

4.4. 建筑设计 28

4.5. 结构设计 29

4.6. 给排水设计 30

第5章 节能节水措施 32

5.1. 设计依据 32

5.2. 建筑部分节能设计 32

第6章 环境影响评价 33

6.1. 编制依据 33

6.2. 环境现状 33

6.3. 项目建设对环境的影响 34

6.4. 环境保护措施 34

第7章 劳动卫生与消防 35

7.1. 指导思想 35

7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 35

7.3. 消防设计 36

第8章 组织机构与人力资源配置 38

8.1. 组织机构 38

8.2. 人力资源配置 38

第9章 项目实施进度 39

9.1. 项目开发期 39

9.2. 项目实施进度安排 39

9.3. 项目实施过程控制措施 39

第10章 项目招投标 41

10.1. 工程项目招标投标概述 41

10.2. 工程项目招标投标因素分析 42

10.3. 招标依据 44

10.4. 招标范围 44

10.5. 招标方式 44

第11章 投资估算与资金筹措 45

11.1. 投资估算 45

11.2. 资金筹措 45

第12章 财务评价 47

12.1. 项目评估依据 47

12.2. 财务评价基础数据的选择 47

12.3. 财务评价 47

12.4. 不确定性分析 48

第13章 社会评价 49

13.1. 项目对社会的影响分析 49

13.2. 风险分析 50

13.3. 社会评价结论 51

第14章 研究结论与建议 52

14.1. 可行性研究结论 52

14.2. 建议 52

总 论

项目背景与概况

1、项目名称：

湘***1、2、3号楼)项目

2、承办单位概况

单位名称：*_**

单位性质：有限***(外国自然人独资)

注册资金：港币2,000万元

单位住所：*_*****

业务范围：房地产开发、销售

法定代表人：吴某某

企业负责人：吴某某，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月毕业于XX***，获学士学位；1986年分配到XX广铁集团任职；1989年调任*_**工作；1990年调任*_**任副主任；1992年起从事房地产业，创建*_**，先后在XX都.花建永裕楼、君兰苑、龙某某、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得XX区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连某某、XX及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。2006年4月12日创建*_**，任某某董事。在XX兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高XX人民的生活质量、提升XX的城市品位贡献力量。

建设单位简介：*_**是由XX市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经*_**批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。

公司负责人吴某某先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了*_**，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创*_**楼盘销售之最，是*_**纳税先进民营企业，XX区经济发展先进企业，公司董事长吴某某先生也多次荣获“XX区先进民营企业家”荣誉称号，XX区的主要领导都***“实力较雄厚，开发建设能力较强”。

2006年3月，由*_**领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位*_**进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为*_**具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。

*_**拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。

3、可行性研究报告编制依据

与委托方签订的咨询协议；

国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

《城市房地产开发经营管理条例》；

《房地产项目经济评价方法》。

4、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘***1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由

项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。XX房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

② 项目对城市建设将起到促进作用

2007年12月24日，在**_*、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向XX省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连某某、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。

XX作为“3+5”***城市之一，其经济发展速度在**_*领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，*_**市政府提出要突出XX城市形象建筑，提高XX城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据XX省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内XX省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。

目前，XX市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与XX省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善XX市人民的居住条件已经成为*_**的问题之一。同时，随着XX经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使XX城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

湘***1、2、3号楼)项目符合XX城市建设总体规划，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③ 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为XX市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加*_**就业岗位作出一定的贡献。

6、拟建地点

本项目位于XX市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至XX路、东***天路相连、北至小区北部主路口。本项目与XX市著名的XX岛隔河相望；距XX市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。

7、预期目标

湘***1、2、3号楼)项目拟在占地面积20,936.7平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。

8、主要建设条件

湘***1、2、3号楼)建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快XX城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把*_**城市，XX区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程的建设。经考察，在中国2006年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房***，对该项目进行投资建设，并成立了*_**调领导小组，由原市委副书记王某某任组长，***书记段某某任副组长，市委市政府相关职能部门的领导及XX区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发[2006]20号文，“关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知，该通知第五条规定用地控制范围。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资额加20%的回报率确定补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划、国土资源等部门经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发”。第六条规定了东厢用地出让价。“已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制的企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市***（原三机厂）、市***、***等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市***纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。

主要技术经济指标

序号

项目

单位

数值



1

总用地面积

3?/p>

20,936.7



2

规划总建筑面积

3?/p>

65,913.47



2.1

其中：住宅建筑面积

3?/p>

47,652.3



2.2

其中：1-2层商铺建筑面积

3?/p>

7419.1



2.3

其中：地下停车场建筑面积

3?/p>

10842



3

建筑密度

%　

24.4



4

容积率



2.63



5

绿地率

　%

38.3



6

项目总投资

万元

11,650.44



7

财务净现值

万元

3,001.06



8

财务内部收益率

%

73.86



9

静态投资回收期

年

0.83



10

动态投资回收期

年

0.88



问题与建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及XX的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

XX市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业***、中介***合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

项目投资环境与市场研究

投资环境分析

国家政治经济形势及有关政策

2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。

固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投XX，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。

全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。

中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2007年，XX市实现生产总值（初步核算）823.51亿元，增长15.3%。其中第一产业增加值201.4亿元，增长 4.1%；第二产业增加值335.43亿元，增长20.2%；第三产业增加值286.68亿元，增长17.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值12287元，比2000年增长213.8 %，翻了一番。近五年，是XX经济发展较快的五年，经济总量从2003年的432.34亿元，增加到2007年的823.51亿元，年均增长速度达到11.99%。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，2007年二产业占GDP的比重达到40.73%，比2003年上升5.23个百分点。一产业占GDP比重较2003年下降0.55个百分点。主要经济结构比重见图2。就业再就业成效显著。年末就业劳动力397.5万人，新增就业人员5.75万人，其中城镇新增就业人员5.61万人，其中下岗失业人员再就业4.19万人。组织农村劳务输出5.3万人。年末城镇登记失业率为4.3 %，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升5.27个百分点，其中,服务价格上涨1.23个百分点。商品零售价格上涨6.47个百分点。食品类价格上涨12.31个百分点。房屋销售价格上涨5.49%，其中商品房销售价格上涨7.23%。安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；亿元GDP生产安全事故死亡率为0.55，道路交通万车死亡率10.1；煤炭百万吨事故死亡率8.3；工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率3.75，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。

2007年，XX市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口728.83万人，其中城镇人口300.43万人，增长11.8%；乡村人口428.45万人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增长率5.00‰。城乡居民生活继续得到改善。2007年XX市全部职工年平均工资17673元，月平均工资1473元。城市居民人均可支配收入10681 元，比上年增长16.54 %；扣除物价因素，实际增长10.7%。农民人均纯收入4885元，增长14.53%，实际增长8.8%。城市居民人均生活消费7608元，比上年增长15.3%，扣除物价因素，实际增长9.5%；农村居民消费3554元，增长14.02%，实际增长8.5%。2003-2007年城乡居民人均收入情况见图6和图7。社会保障事业稳步推进。　年末全市五项社会保险扩面19.31万人次，参保总人数196.66万人次，征缴基金17.26亿元（含企业养老保险清欠），支付各项保险待遇20.98亿元。其中企业养老保险新增参保人数3.74万人，参加社会养老保险人数65.45万人，其中职工数46.22人，离退休人员19.35万人；参加企业改制保险的单位155家，参加失业保险的职工人数13.04 万人；基本医疗保险的参保人数达50.87人，新增4.61万人，其中职工34.79万人，离退休人员16.09万人。参加工伤保险人数22.12万人，参加生育保险人数35.09万人。居民享受最低生活保险的对象共有20.18万人，城市居民领取失业保险人数0.89万人，基本做到应保尽保。

2007年，XX市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增长28.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，与去年持平；第二产业投资114.9亿元，增长52.4%；第三产业投资109.6亿元，增长10.8%，工业投入明显加大。全年工业完成投资114.9亿元，比上年增长53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资的比重为71.5%；电力、燃气及水的生产供应业完成投资8.5亿元，占工业投资的比重为7.4%。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.5亿元，增长41.7%，最近五年是XX投资额增加最快的五年。

区域房地产市场分析

1、XX房地产市场区域分布及特点

① 主XX区板块

主XX区为XX市老的行政、商业 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。

附表：

附表一：总投资概算表

附表二：投资估算简表

附表三：投资计划与资金筹措表

附表四：总成本费用

附表五：销售收入及税金估算表

附表六：损益和利润分配表

附表七：还本付息计划表

附表八：财务现金流量表（全部投资）

附表九：敏感性分析表（销售收入变动）

附表十：敏感性分析表（项目成本变动）

附表十一：招标情况表

附页：

1、中华人民共和国《建筑用地规划许可证》（[2006]字第128号）

2、《*_**组织机构代码证》（***-8）

3、《*_**营业执照副本》

4、《*_**房地产开发资质证书》

5、《*_**荷花坪154号国土使用权证》（衡国用2006A第102545号）

6、《*_**荷花坪154号国土使用权证》（衡国用2006A第102546号）

7、*_**《关于XX市湘江东岸南段堤路建设及东厢土地综合开发立项的批复》

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