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**_*
现代休闲观光XX戏水项目
可行性研究报告
2020-K-98
总经理：赵某某
副总经理：桂 榕
项目负责人：王 楠
参编人员：李某某 金某某 李 爽
郭某某 郭 凯 袁某某
XX市工程***
二0二0年六月
目 录
第一章 总论 1
1.1概述 1
1.2研究结论 5
第二章 项目建设背景 7
2.1政策背景 7
2.2立项情况说明 10
第三章 市场分析及预测 11
3.1国内外市场供求现状 11
3.2市场前景预测 12
3.3产品市场竞争力分析 20
第四章 建设规模和产品方案 21
4.1建设规模和建设内容 21
4.2产品方案 21
第五章 场址选择 22
5.1地点与地理位置 22
5.2土地利用现状 22
5.3场址条件 23
第六章 技术方案、设备方案和工程方案 27
6.1技术方案 27
6.2设备方案 27
6.3工程方案 28
第七章 原辅材料、能源消耗及供应 31
7.1主要原辅材料供应方案 31
7.2 主要能源、动力供应方案 31
第八章 总图运输及公用、辅助工程 32
8.1总图布置方案 32
8.2公用工程方案 33
第九章 能源节约 38
9.1概述 38
9.2设计依据 38
9.3综合能耗 39
9.4主要节能措施及效果 39
第十章 环境保护 46
10.1环境质量现状 46
10.2执行的环境标准与规范 46
10.3 环境保护措施 47
10.4环境影响评价 52
第十一章 组织机构与人力资源配置 53
11.1组织机构设置 53
11.2工作制度 53
11.3人力资源配置 54
第十二章 项目实施进度计划 55
12.1建设工期 55
12.2实施进度安排 55
第十三章 投资估算 56
13.1编制依据及范围 56
13.2投资估算的编制基数及说明 56
13.3投资估算 58
第十四章 资金筹措与融资方案 60
14.1资金来源 60
14.2投资使用计划 60
第十五章 财务分析 62
15.1财务评价基础数据与参数选取 62
15.2销售收入及营业税金估算 62
15.3总成本费用估算 63
15.4利润估算 63
15.5财务评价指标 64
15.6不确定性分析 64
15.7财务评价结论 66
第十八章 研究结论 67
第一章 总论
1.1概述
1.1.1项目名称及项目建设单位
项目名称：现代休闲观光XX戏水项目
建设单位名称：**_*
法定地址：永XX县万某某吉长公路某某4-6-1-21
建设单位法人代表：费某某
1.1.2建设单位基本情况
**_*成立于2015年7月，地处XX省永XX县万某某，注册资金人民币壹仟万元。
主要经营范围：餐饮、住宿、洗浴、采摘、农业观光；蔬菜、瓜果、果树种植、加工、销售等。
公司本着“诚实做人，踏实经营，把幸福健康带给您”的企业经营宗旨，坚持“以人为本，顾客至上”的经营理念，提倡“诚信、团结、敬业、奋斗”的企业文化，努力不懈地为广大群众提供优质的产品与专业的服务，得到了各级部门的支持和认可，深受广大消费的青睐。
公司秉承“诚信为本、客户至上，品牌立命、互利共赢”的经营理念，努力拓展经济市场空间和份额，塑造“团结、忠诚、奉献、创业”的企业精神，实现“带出一流员工队伍、打造一流产品服务、强化一流管理基础、争创一流经营业绩”的企业目标。
2019年末，**_*资产总额38751.39万元，其中流动资产26458.54万元，固定资产总额5032.84万元，无形资产及其他资产7260.01万元。该年未产生收入。
截至到2020年3月底，公司资产总额38856.58万元，其中流动资产26564.47万元，固定资产5032.11万元，无形资产及其他资产7260.01万元。企业至今尚未获得收入。
1.1.3可行性研究报告编制的依据和编制范围
1.编制依据
《中共中央、国务院关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》，中共中央办公厅、国务院办公厅，2003年10月5日；
《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》指出：“积极发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设，是全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要求，是加快社会主义现代化建设的重大任务。”“发展现代农业是社会主义新农村建设的首要任务；
《**_*发展第十三个五年规划纲要》；
《**_*发展第十三个五年规划纲要》；
《永XX县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
企业提供的基础资料。
2.编制范围
本项目为现代休闲观光XX戏水项目，可行性研究报告将从项目建设背景条件、市场需求预测、产品方案及建设规模、工艺技术方案、原材料及动力供应、工程设计方案、环保、消防、职业卫生、职业安全、节能、投资估算、经济分析等多方面进行研究论述。
1.1.4项目概况
1.项目建设地点
项目选址于永XX县万某某吉长公路某某4-6-1-21，地处302国道公路某某侧，占地1278703 ?/p>
2.建设规模及产品方案
项目占地1278703。略鼋ㄖ婊?063223。XXXXXㄉ杞哟行?6486.213 ⒖头?2041.63 ⒐?305.73 ⑾匪?8961.623 ⒚盼朗?27.293 ⒐┧?003。慌涮坠褐冒沧吧案ㄖ璞?台某某。
项目接待中心设客房200间，按70%开房率年接待51100人次；XX公寓设客房100间，按70%开房率年接待25550人次；XX戏水平均日接待2000人次，年接待73万人次；餐饮平均日接待2000人次，年接待73万人次。
4.建设时间
项目建设期1年，2020年1月至2020年12月
5.项目投入总资金及资金来源情况
本项目总投资为48807.12万元，其中包括建设投资47298.36万元，建设期利息808.50万元，流动资金为700.26万元。
项目计划申请银行贷款33000.00万元，全部用于建设投资；其余资金15807.12万元为企业自有资金，其中用于建设投资14298.36万元，用于建设期利息808.50万元，用于流动资金700.26万元。
6.经济效益概况
项目投产后，年均销售收入23704.29万元，利润总额9115.74万元，上缴所得税金2278.94万元。项目税后财务内部收益率18.06%，投资回收期6.06年（含一年建设期），财务净现值（Ic=12%）14159.78万元。项目盈亏平衡点为34.03%（以生产能力计）。
具体情况详见主要经济技术指标表。
7. 主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
指标
备注
一
建设规模
1
接待中心接待游客
人次
51100
2
XX公寓接待游客
人次
25550
3
戏水馆接待游客
人次
730000
4
餐饮区接待游客
人次
730000
二
年操作日
天
365
三
劳动定员
1
生产工人
人
25
2
管理及技术人员
人
15
四
场区面积
1
场区占地面积
3?/p>
127870
2
场区建筑面积
3?/p>
106322
3
厂区道路面积
3?/p>
14520
4
厂区绿化面积
3?/p>
25062
5
容积率
0.83
五
工程项目总投资
万元
48807.12
1
建设投资
万元
47298.36
2
建设期利息
万元
808.50
3
流动资金
万元
700.26
六
资金筹措
万元
48807.12
1
项目资本金
万元
15807.12
2
项目债务资金
万元
33000.00
七
年均销售收入
万元
23704.29
八
成本和费用
万元
1
年均总成本费用
万元
14134.84
2
年均经营成本
万元
10593.33
九
年均增值税
412.46
十
年均销售税金及附加
41.25
十一
年均利润总额
9115.74
十二
年均所得税
2278.94
十三
年均净利润
6836.81
十四
财务分析盈利能力指标
1
总投资收益率
%
12.43
2
项目资本金净利润率
%
23.79
3
财务内部收益率
%
所得税前指标
%
22.97
所得税后指标
%
18.06
4
财务净现值（Ic=12%）
%
所得税前指标
%
26658.19
所得税后指标
%
14159.78
5
投资回收期
年
所得税前指标
年
5.22
含建设期
所得税后指标
年
6.06
含建设期
6
资本金内部收益率
%
32.89
含建设期
7
盈亏平衡点
生产能力利用率
%
34.03
1.2研究结论
拟建项目通过科学、合理、有效、可持续的利用和开发项目区以及项目单位的技术、资金、人才等资源，建设XX疗养、XX洗浴、XX戏水、XX漂流、稻香旅游、特色瓜果采摘、特色餐饮等于一体的现代休闲观光XX戏水项目。
本项目符合国家农业发展政策，对调整农村产业结构，发展高科技、高效益型农业，增加企业和农民收入，满足市场需求，提高人民物质和精神水平有很重要的现实意义。
本项目建设场址选择合理，交通方便，水电供应充足，方案设计合理。
本项目长年受益，有广阔的市场和发展前景，经济、社会效益可观。本项目通过财务分析表明，投资利润率较高，投资回收期较短，项目是切实可行的。建议项目单位抓紧时间协调各级政府有关部门和银行，争取政策支持和资金扶持，尽快实施。
同时，建议项目单位在项目实施中应尽可能降低生产和经营成本，努力提高产品质量，加大推广力度，提高市场占有份额，实现预期的经济效益、社会效益和生态效益。
第二章 项目建设背景
2.1政策背景
项目建设符合国家及地方相关产业政策。当前，我国经济发展进入新常态，农业发展进入新阶段，农村产业发展的内外部环境发生了深刻变化。推进农村一二三产业融合发展，是拓宽农业增收渠道、构建现代农业产业体系的重要举措，是加快转变农业发展方式、探索中国特色农业现代化道路的必然要求。近年来，我国农村一二三产业已呈现出融合发展势头，但农业发展基础依然薄弱，融合主体带动能力总体较弱，新型业态发展面临一些特殊困难，产业链与农户利益联结机制不健全，农村一二三产业融合发展仍面临较多困难，亟需通过试点示范，探索路径，总结经验，不断提升农村产业融合发展总体水平，逐步形成产业链条完整、功能多样、业态丰富、利益联结紧密、产城融合更加协调的新格局，大力推进农业供给侧结构性改革，促进农产品加工业、休闲农业、乡村旅游和农村服务业转型升级发展，进一步提高农业质量效益和竞争力，增强农村发展活力，推动农村一二三产业融合发展成为农民持续较快增收的重要支撑。
推进农村一二三产业融合发展是党中央、国务院作出的重大决策。为深入贯彻落实中央一号文件关于“实施农村产业融合发展试点示范工程，财政支农资金使用要与建立农民分享产业链条利益机制相联系”的部署要求和《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》（国办发〔2015〕93号）提出的“积极探索和总结成功的做法，形成可复制、可推广的经验”的明确要求，根据国家发改委等七部门《关于印发农村产业融合发展试点示范方案的通知》（发改农经〔2016〕833号）、农业部办公厅、财政部办公厅《关于做好2016年现代农业生产发展等工作的通知》（农办财〔2016〕40号）等文件精神，农业部农产品加工局组织专家拟定了《农村一二三产业融合发展推进工作方案》。
为深入贯彻落实中央一号文件精神，推动发展乡村休闲旅游产业，近日，农业部发出通知(《农业部办公厅关于开展全国休闲农业和乡村旅游示XX县（市、区）创建工作的通知》)，部署全国休闲农业和乡村旅游示XX县（市、区）创建工作，通过培育品牌、树立典型，充分发挥示范和带动作用，不断满足城乡居民消费升级需求，发展农村新产业新业态新模式，培育经济发展新动能。
《通知》指出，各地在创建过程中，要以促进农民就业增收、满足居民休闲消费需求、建设美丽宜居乡村为目标，以规范提升休闲农业和乡村旅游发展为重点，进一步探索发展规律，理清发展思路，明确发展目标，创新体制机制，完善标准体系，优化发展环境，加快培育一批生态环境优、产业优势大、发展势头好、示范带动能力强的全国休闲农业和乡村旅游示XX县（市、区），为城乡居民提供看山望水忆乡愁的休闲旅游好去处。
《通知》要求，创建的示XX县（市、区）应有发展休闲农业和乡村旅游的资源禀赋、区位优势、产业特色和人文历史，农村一二三产业有机融合，探索发展有效的农民利益链接机制，形成了一定规模的产业带或集聚区，且规划编制科学、扶持政策完善、工作体系健全、行业管理规范、基础条件完备、发展成效显著，休闲农业和乡村旅游是县域经济发展的主导产业，主要指标在全省处于领先水平。全区域发展休闲农业和乡村旅游资源优势明显、整体发展水平高的地级市（州），可视情况进行整体创建。
《通知》强调，各级农业管理部门要精心组织安排，严格按照创建条件和程序进行创建和申报，农业部将通过材料筛查、专家综合评审、随机现场核查、网上公示等环节，认定示XX县（市、区），并对其实行动态监测和管理。各地要以示范创建工作为契机，完善扶持政策、认真总结宣传、加强指导监督，不断提升社会影响力，引领休闲农业和乡村旅游业持续健康发展。
为探索符合我国东北边疆少数民族地区以农林畜牧渔综合产区、休闲农业和生态旅游为区域资源环境特征的农业可持续发展模式，按照《国家农业可持续发展试验XX区建设方案》的要求，以2016年中央1号文件、《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《全国农业可持续发展规划（2015—2030年）》、《全国农业现代化规划（2016—2020年）》、《***规划（2013-2020年）》、《国务院办公厅关于完善支持政策促进农民持续增收的若干意见》、《“十三五”生态环境保护规划》的有关精神和理念为指导，结合《XX省农业可持续发展规划（2016-2030年）》、《XX省东部绿色转型发展区总体规划》和《XX省率先实行农业现代化总体规划（2016-2025）》的相关要求，在《永XX县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的基础上，立足永XX县资源环境条件和农业发展现状，针对农业生产和生态环境面临的突出问题，科学谋划实施重点和步骤，积极做好永XX县农业可持续发展的建设工作。
2.2立项情况说明
第一次立项：永发改备案｛2015｝40号，立项时间为2015年7月22日。该立项文件为**_*土地出让手续时的必备文件，为配合自然资源局办理相关土地手续，我公司向发改部门做了相关备案手续，本次立项为概念性立项，并无实际可实施性。
第二次立项：永发改备案｛2017｝28号，立项时间为2017年6月26日。本次发改立项文***经详尽的市场调研后确定的具体实施方案，并找专业的设计公示出具了相关设计方案及图纸。因发改规定相关立项文件有效期为2年，延期有效期为1年，我们根据发改要求对第一次发改立项进行了调整，符合实际建设内容，投资额1.35亿为土建工程投资。
第三次立项：2018-220221-89-03-008883，立项时间为2018年7月20日。因发改部门立项系统调整，原第二次立项文件到期，我公司应发改要求在新系统从新备案，根据实际情况完善了该项目内容。总投资根据实际情况更改为4.75亿元。（包含土建工程、装饰工程，设备采购等项目所有投资）。
第三章 市场分析及预测
3.1国内外市场供求现状
进入21世纪，我国开始实施社会主义现代化建设第三步战略部署，进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新的发展阶段。全面建设小康社会的重点在农业，难点在农村。为此，党的十六大提出“统筹城乡经济社会发展，建设现代农业，发展农村经济，增加农民收入，是全面建设小康社会的重大任务”。随着国民经济的发展，我国农业已开始由传统农业向现代农业转变，农业发展 进入了一个关键的新时期。
随着全球经济一体化的发展，以生物技术、信息技术为代表的高新技术正在促使世界农业发生巨大变化，并成为支撑各国农业发展的基石和提高农业竞争力的关键。在新的形势下，我国农业生产正从数量型向数量与质量并重型方向发展，优质、高产、高效已成为现代农业的发展方向。在这一过程中，设施农业必将发挥重要作用。设施农业就是利用人工建造的设施，为种植业、养殖业及其产品的贮藏保鲜等提供最佳的环境条件，以期将农业生物的遗传潜力变为现实的巨大生产力，获得速生、高产、优质、高效的农畜产品。设施农业是知识与技术高度密集的产业，集成了现代科学领域如信息、材料、电子、能源、机械、生物、建筑、品种、栽培、养殖、管理等现代科学技术，是衡量一个国家农业现代化程度的一个重要标志之一，具有高科技含量、高某某、高某某、高效益、易于集约化生产等特点，近年来在国 内外发展速度很快。
早期的XX项目是单某某，XX+酒店+餐饮是标配，随着市场的发展、人们消费水平的提高，同时也是为了应对激烈的市场竞争，避免同质化，很多XX度假村纷纷加大配套项目的建设，把娱乐、生态农业、度假、健康、体育等相关产业融合进去，随着配套的项目越来 越多，XX渐渐往大而 全的综合型模式发展，出现了动辄几十亿巨额投资的XX度假区、XX主题公园、XX城等。在国家加快发展1000个特色小镇的政策指导下，XX小镇成为了XX旅游产业开发的新概念和新模式。
国外在XX小镇的开发上已经走在了行业前段，无论是德国巴登巴登XX小镇，还是法国的薇姿小镇、依云小镇以及日本的箱根，都以XX小镇的模式进行开发和运营，在这些地方，除了泡XX之外，还为游客带来了不同的活动。如在巴登巴登，游客可亲身感受每年5月、8月举办的赛马会，观看刺激的跑马比赛；在日本箱根则可体验“最日本”的小酒馆，品尝日式传统的怀石料理。
相比于国外成熟的XX小镇，我国XX小镇的开发水平尚处于初期阶段，但经过不断的学习和探索，已涌现出一批以XX汤山XX小镇、明月山XX小镇、古兜XX小镇等为代表的特色XX小镇，从当下市场来看，这些特色XX小镇已经受到了市场的认可。
3.2市场前景预测
3.2.1世界市场发展趋势
20世纪70年代以来，西方发达国家在设施农业上的投入和补贴较多，设施农业发展迅速。目前全世界设施农业面积已达到400万hm2。设施农业比较发达的国家主要有荷兰、以色列、美国和日本。 另外，法国、西班牙 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。
生产期平均
5
年均销售税金及附加
万元
41.25
生产期平均
6
年均增值税
万元
412.46
生产期平均
8
年均利润总额
万元
9115.74
生产期平均
9
年均所得税
万元
2278.94
生产期平均
10
年均净利润
万元
6836.81
生产期平均
11
总投资收益率
%
12.43
12
项目资本金净利润率
%
23.79
13
项目投资税前指标
财务内部收益率
%
22.97%
财务净现值（Ic=12%）
万元
26658.19
全部投资回收期
年
5.22
14
项目投资税后指标
财务内部收益率
%
18.06
财务净现值（Ic=12%）
万元
14159.78
全部投资回收期
年
6.06
15
盈亏平衡点
生产能力利用率
%
34.03
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