房地产讲话稿

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黄某某：未来十几年房价涨幅不超5%！?

2019-07-26 09:35

来源：杨红旭楼市研究

7月13日，世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会在XX举办，XX原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄某某出席并发表精彩演讲。

如何判断房价的走势？哪些城市的楼市仍有投资价值？未来十几年房价涨幅会如何？黄某某给出了自己的判断。

以下为正文：

各位来宾，很高兴参加今天“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”，来了以后才知道这个会已开.经了十年了，每年举办一次，持之以恒，很有成就。

按照会议的主题，我今天讲的内容围绕房地产业高质量发展要求，谈一下中国房地产今后发展的趋势。

我今天讲的趋势是总的内在的趋势，长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势，也就是我们现在讲供给侧的结构性趋势，体现在房地产六个方面跟供给侧有关的、跟基本面有关的一些发展情况、趋势和判断。

第一，中国房地产的市场规模有多大？

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。

我们要回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的。

在1998年和1999年的时候，中国房地产一年新建房的交易销售量实际上是刚刚达到1亿平方米。

在1990年之前，中国是没有商品房交易的，那时候一年就是1000多万平方米。

从1990年后开始有了房地产业，启动了开发商土地批租、老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革，到1998年、1999年的时候达到了1亿平方米。

随后10年，从1998年到2008年，这10年里涨了6倍，实际上原本可能涨到8倍，10年翻三番。

因为在2007年，销售量本来已经到了差不多7亿平方米，2008年全球金融危机发生了，在这个冲击下，中国的房产交易量也下降了，萎缩到6亿平方米。总之，前10年6亿平方米。

后来又过了5年，到了2012年前后，房地产的交易量翻了一翻，从6亿平方米增长到12亿平方米。从2012年到2018年，又增加了5亿平方米。总之在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。

那么今后的十几年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？

我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番。有四个原因：

一是城市化。

在过去20年里，中国城市人口在增加。中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，***城市人口扩张，不仅是农民工进城市，***城市、大城市、超大城市，人口在城市之间迁徙。总之，城市人口的大幅度增长，城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

二是旧城拆迁改造。

在城市扩大的时候往往为了交通道路建设、商务集聚区的建设，为了把城市功能重新组合，而拆除一些工厂区、住宅区，建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。

三是住房质量。

中国人造房子，50年前的时候，农村是土坯房，城市是砖瓦房。上世纪八十年代以后，农村是砖瓦房，城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不会超过10年就会垮塌，需要重新造；砖瓦房一般15年到20年要重建。

最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建。所以旧城改造中的危房改造有很多，这也是原因之一。

四是人均住房面积增加。

原来城镇人均住房面积5平方米、10平方米、20平方米。1990年，中国人均住房面积只有6平方米；到2000年，城市人均住房面积也仅十几平方米，现在城市人均住房面积已达到50平方米（老杨提示：此数据存疑，官方数据是2016年全国城镇人均住房面积36.6平）。人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。

以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。

一是城市化率增长放慢，已接近拐点。

在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%，总之，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，还要每年增长一点几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐步淡出。

二是旧城改造总量减少。

经过20年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。

三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。

当前我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有，但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够。

四是住房质量提高。

2012年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。

这意味着从2010年以后，新建造的各种城市商品房理论上符合质量要求的话，可以使用70年到100年，也就是说这个XX市的折旧改造量会大量减少。

假设这个城市有10亿平方米的房子，如果按30年折旧计算，那么每年会折旧三十分之一，差不多3000万平方米要拆了重造。现在如果变成了100年，每年的折旧平均也就变成1000万平方米了。

从以上这四个趋势来说，在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。

去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。因为刚才说了1998年到2008年，每年增长25%左右，三年能够翻一番，十年翻了三番。2008年到2012年期间，每年增长15%左右，五、六年翻一番。2012年到2018年，大体上维持在6%-7%的区间，增幅进一步下降，去年增长率是1.8%。

我讲这段话的意思，今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%，大体上有十几年的过程，逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

第二，总量萎缩后，中国房地产建设的热点、重点地区在哪里？

过去十几年的状态，不管是沿海发达地区，还是中西部地区；不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市，总之是全面开发，四面开花到处都是房地产，是个全民造房运动的时代。

从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花，东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年，以后可能变为一年15亿、12亿平方米。

这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

第一个是中心城市。

所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括***城市。比如**_*城市XX外，***城市XX；**_*城市*_**城市XX。

第二个就是大都市圈。

超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。

城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市，50万-100万的叫中型城市，100万-500万的是大型城市，500万-1000万人口的特大型城市，1000万人口以上的叫超级大城市。

在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市，比如XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX，这些城市还会向1500万、2000万发展。

有些省会城市现在是500、600万人口，以后可能往1000万人口的方向走。（老杨提示：此处有误，超大城市是指XX区人口超过1000万的，而郑济杭南合汉成西等，皆没超过1000万，多属特大城市，其中郑济肥不满500万，只是大城市而已）

这里面有一个什么动力呢？

在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。

所谓“一二三四”，就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%；它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%；它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总GDP的40%。

比如XX现在是1000万人口，1万某某的GDP,10个三甲医院，30多万大专院校在校生，尽管有一定的规模，但是与**_*城市应有的“一二三四”功能差之甚远。

XX省有1亿人口，XX目前只有1千万人口。作为省会城市，应承担全省20%的人口，所以十几年、二十年以后XX发展成2000万人口一点不用惊讶。

同样的道理，XX的GDP现在到了1万某某，整个河南5万某某，它贡献了20%，如果要30%的话应该是1万5千亿，还差之甚远。

对于服务业，相对而言，一个地方每100万人应该有一个三甲医院，如果XX省1亿人口要有100个的话，XX就应该有40个，它现在才9个三甲医院，每造一个三甲医院投资20多亿，产生的营业额也是20多亿，作为服务业，营业额对增加值贡献比率在80%以上。

所以一个三甲医院的20多亿营业额差不多有16亿的GDP，用600亿元造30个医院产生的GDP增量可能比花1000亿投资工业的GDP贡献量还大，并且还解决老百姓的问题。

中心城市要靠服务业，要靠人口的增长，当然也就会产生经济规模的发展，形成一个新的循环。

从这个意义上讲，大家可以关注现在近10个跨入1000万的国家级超级大城市，根据这些省总的经济人口规模去算一下，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。

所以我刚才说的大都市、超级大城市，1000万-2000万中间有一批城市还会扩张，过了2000万的，可能上面要封顶，但是在1000万-2000万之间不会封顶，会形成它的趋势。

如果已经是2000万以上的超级大城市，***圈已经密密麻麻地碰了天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈。

大都市圈不是一个行政范围，而是它的经济辐射范围，大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈，***小城市，这些中小城市，单独发展一般不构成热点，但是，一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。

***的城市群，一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。相隔太远的城市之间不构成城市群，比如**_*群的关系，但是XX、XX、XX、XX构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。

总之，尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番，20年以后回头看，现在的17亿平方米就是一个高点、就是一个拐点，以后逐渐变成了15亿、12亿、10亿平方米一年。

在今后的十几年，房地产开发不再是四处开花、全面开花，而会相对***城市、都市***型城市三个热点地区。

第三，房价判断问题，大家很关心。

今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价，10年翻一番，20年翻两番。

如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。

比如，XX2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。沿海地区，比如XX、XX、XX、XX、XX、XX，热点的一线城市房价基本上翻了三番，涨了八倍，有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。

总的来说，在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说最高的。

讲这段话的意思就是过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

支持这个状态的原因是什么呢？大体上有三条，任何物价涨落总是跳不出三个原因：

第一个原因就是供求关系，商品的供求关系。供不应求会涨价，供过于求会跌价。

我们可以说过去十几年、二十年，中国房地产是供不应求的，人均从10平方某某20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程，所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断往上涨等等。

第二个原因就是房价上升当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。

中国的M2从2004年、2005年开始，差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率，有若干年份甚至百分之二十几的增长。

我们的M2今年6月份到了190多万某某，去年180多万某某。而在2004年的时候，M2其实就是20多万某某。也就是说，这个十几年，M2翻了三番，也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。

很幸运，被房地产吸收了一大块资金，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象，所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。

第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。

比如美国房地产大涨的时候，美国经济好，当然也会拉动世界经济一起往上走；美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏，也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程，也会吸引外资投资或购买中国的房地产。

讲这一段，我的意思就是说物价、房价是和这三个因素相关的，我们过去十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的。

根据这个观点预测未来，在房地产供求关系方面，我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

从通货膨胀看，我国M2已经到了190万某某，会不会今后的10年M2再去翻两番？

不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点，所以M2在2017年、2018年都是八点几，今年1-6月份8.5，基本上是这样。

可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

总之，***，城市化率还有10%增长空间。

城市群、大都市圈、国家中心城市、***，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础。

但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。这是我想说的第三点。

第四，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二。

中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。

我给大家说一个数据，美国2018年50个洲的工商登记里，注册房地产开发企业没有超过500个，二手房买卖中介不算，那是服务***，我讲的是搞基本建设造房子、卖房子的企业，作为房产开发建设的这种企业整个美国没超过500个。

你们知道中国有多少？

根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口，整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。

这也是过去十几年房地产大发展带出来的一个热点的、热门的、另类的效应。

中国房地产商有三大特征。

第一，房地产企业杂、散、小。

大到上万某某规模，小到几百万规模，各种各样杂七杂八的。

第二，层层叠叠。

比如一个大房***在某个省注册以后，要到各个省去开发，它会在二三十个省各注册一个省级***。中国有400个地市州，它如果都去搞开发，在400个地市州又各注册***，地市***面对着2000多个区县，***县政府的激励下又会去注册***。

你在我这里***，GDP、税收都算在我这里，地方政府也要求这么干。所以我们中国，最大的五大开发商，不管是万科还是万达，你去看几乎都有几百***，这***都是国内法人***，所以层层叠叠。

第三，***多。

我看了一下数据，9万多个房产企业中，规模排在前面的15%的公司，去年的开发量，实际的施工、竣工、销售的面积，在17亿平方米里面它们占了85%。意思是什么呢？15%的企业解决了17亿的85%就是差不多14亿多平方米，剩下的近8万个企业只干了那么2亿多平方米，大量的***。

***在不景气的时候是空壳，一到狂热的时候就是乱集资、乱炒地、乱发展的一个现象，所以中国房地产商不仅仅是企业户数多、层层叠叠，更是杂七杂八的***一大堆，这种现象是过去十几年粗放型发展的一个结果。

今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。会减掉多少？我认为至少会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个，3万个可能还太多。

在房地产的整顿或者调整发展中，它会从四个轨道上缩小。

第一个，房产企业收缩。

超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房***收缩，可能会把房地产的投资集中到省会城市、大都市圈、城市群，特别是超级大城市中的人口从1000万向2000万发展的城市，它不会再在全国铺天盖地铺摊子地搞行政性的分布，它会在层次上收缩，子、孙公司总量上萎缩，这是一个。

第二个，工商年检注销。

过去这些年，由于入市的时候门槛很低，入市不久即成***，工商年检的时候，又不退市注销，这是我们以前工商登记的一种状态。今后，这方面的管理会加强，年检通不过的就注销，本来就空壳，没有业务量，三年没有税收、没有业务量、没有建设量的自然就取消了，这个是注销。

第三个，房产企业转行。

就是相当一部分房地产商在市场规模缩小，一些城市里房地产业务衰退的情况下，它会主动转行，不搞房地产了，搞别的事情去了。

第四个，就是收购兼并等等。

这四方面构成了房地产开发企业数量大幅下降的重要原因。这是我想讲的第四点。

第五，房地产开发商的总体负债率将大幅下降。

中国房地产房产商的高负债率也是世界一最。中国的房地产，我刚才说9万多个，9万多个房产商的总负债率，去年是在84%。

中国前10位的销售规模都在1万某某左右的房产商，它们的负债率也是在81%。整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像***、***一样在周转。

表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。

首先是买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款融资。

买地的钱，银行信托后面堆着，10个亿的地价拍卖成20个亿，后面跟着的是银行的钱，所以开发商能把“地王”炒上去，不受自己有没有钱的束缚，敢把地价炒得翻一番，地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高，资产信内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。乡之间、东西部之间这种建设用地增减挂钩的地票式交易，形成一个市场化的资源配置。

如果全国每年有几十万亩地票实现了占补平衡的交易，既会通过市场化资源优化配置，增加大城市土地供应，满足城市化发展的土地需求，又会形成大城市返补大农村，每年几千亿，十年几万某某，成为城乡统筹改革的一个重要的红利。

我相信，过去10年探索的这件事，今后10年会变成中国城乡土地一体化发展的一个基础性的改革措施。

以上就是我今天想讲的六个主要趋势性的判断。

这六个方面的趋势有土地供给、有企业供给、有成本价格的供给、有资本有货币的供给。

总的来说，供给侧的这些变化会影响社会方方面面、影响整个房地产其它各个枝枝节节的变化，因为它是根基型的、主干型的，它的变化会形成整个房地产业各个方面的变化。总之，未来十几年房地产业这六个趋势性变化，是我们国家按照要求实施宏观调控的行为。

“房子是用来住的、不是用来炒的。”房地产调控要在土地调控、财税调控、金融调控、投资调控、法律调控五个方面形成长效机制。中国房地产的这六个趋势正是我国房地产业高质量转型发展的结果，是符合我们国家发展的方向，会成为我们新时代的一个新常态。返回搜狐，查看更多

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