XX市城乡规划管理技术规定（试行）
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XX市城乡规划管理技术规定（试行）
? 第一章 总 则
第一条 为加强城乡规划管理，保障城乡规划实施，根据《XX市城乡规划条例》和有关法律、法规、规章及技术规范，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于*_**内的规划设计、建设和规划管理活动。
第三条 本规定由市城乡规划主管部门依法组织实施，市人民政府有关部门与各区、镇人民政府应当按照各自职责做好相关工作。
第四条 制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展、环境友好、社会和谐和先规划后建设的原则，保护自然资源、历史文化遗产和泉城特色，符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要，促进经济社会可持续发展。
第五条 任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理。
法律、法规、规章、技术规范和本规定对有关城乡规划管理事项没有明确规定的，由市城乡规划主管部门依据行政管理权限合理确定。
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第二章 建设用地规划管理
第一节 一般规定
第六条 实施建设用地规划管理，应当符合法律法规、城乡规划和规范标准的规定，优化用地布局结构，提高土地利用效率。
第七条 城市用地分类执行《城市用地分类与规划建设用地标准》，按照以中类和小类为主、大类为辅的分类方式对用地性质实施规划管理。
第八条 建设用地规划性质应符合城市总体规划或控制性详细规划的要求，可结合规划策划研究确定。
第九条 建设用地的规划范围按照项目规划建设用地和市政规划建设用地确定。
前款所称项目规划建设用地是指直接用于项目自身建设的用地，市政规划建设用地是指城市道路、河道、绿化保护带、高压走廊等的用地。
第十条 建设用地规划条件中地块的用地性质、容积率等内容为强制性规划内容，一经确定，不得擅自改变。
按照市城乡规划主管部门出具的规划条件、以出让方式取得建设用地国有土地使用权的建设项目，因城乡规划调整、重大项目实施以及公共利益需要等原因确需变更强制性规划内容的，应当报市人民政府批准。
第十一条 根据建设用地类别，可以在用地内适建相关类型的建设工程，适建比例由市城乡规划主管部门合理确定。
? 第二节 容积率与建筑密度
第十二条 中心城范围内一般地区根据建设项目的区位、用地性质、用地规模、建筑高度等因素对容积率与建筑密度实施规划管理。
第十三条 居住用地地上容积率、建筑密度参照表一确定；商业服务业设施用地地上容积率、建筑密度参照表二确定；工业用地的容积率、建筑密度根据国家和省有关规定确定；物流仓储用地的容积率、建筑密度参照工业用地实施规划管理。
居住用地、商业服务业设施用地地下容积率应在优先安排市政、停车设施的前提下，结合其他功能需求合理确定。
同一建设项目内有不同规划性质用地的，应当根据其规划性质分别计算容积率与建筑密度。
表一 居住用地地上容积率、建筑密度上限参考值
? 建筑高度
S ＜3ha
3ha ≤S＜20ha
S ≥20ha
容积率
建筑密度
容积率
建筑密度
容积率
建筑密度
1 —3层
0.85
35%
0.8
32%
0.75
30%
4 —6层
1.7
28%
1.6
27%
1.5
26%
7 —11层
2.4
25%
2.3
25%
2.2
25%
12 —18层
3.0
20%
2.8
20%
2.6
20%
≥19层
3.6
20%
3.3
18%
3.0
18%
备注:S-用地面积（ha）。
?第十四条 8米及以上层高的厂房、仓储建筑，按2倍建筑面积计算容积率。
经人防部门批准的人防设施，其建筑面积可不计入地下容积率指标。
建设项目在满足自身停车需求的前提下，提供面向公众开放使用的社会停车场（库）的，社会停车场（库）建筑面积不计入容积率指标。
第十五条 半地下建筑凸出室外地坪部分的投影面积大于首层建筑投影面积的，凸出部分计入建筑基底面积。
底层架空的建筑，架空部分有两面或两面以上无围护结构且架空高度与层高相当的，架空部分水平投影面积的一半计入建筑基底面积。
表二 商业服务业设施用地地上容积率、建筑密度上限参考值
建筑高度?
S ＜3ha
S ≥3ha
容积率
建筑密度
容积率
建筑密度
H ≤15m
1.8
60%
1.6
55%
15m ＜H≤24m
2.7
50%
2.5
45%
24m ＜H≤50m
4.5
45%
3.6
40%
50m ＜H≤100m
6.0
40%
5.0
35%
H ＞100m
8.0
35%
6.0
35%
备注:1、S-用地面积（ha）,H-建筑高度（m）。
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? 第三节 地下空间规划管理
第十六条 地下空间的开发利用应当贯彻统一规划、综合开发、积极利用、合理保护的原则，实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。
开发利用地下空间，应当在浅层空间得到充分利用的基础上向深层空间发展。
第十七条 地下空间规划应包括地下空间的功能定位、开发规模、布局结构、交通组织、控制要求、连通方式、泉水与文物保护及应急防灾等内容，统筹安排公共服务、人民防空、市政管线及其他地下设施。
第十八条 开发利用地下空间应当符合泉水与文物保护的要求。
在经十路、经一路、历山路、顺河高架路围合范围内开发利用地下空间的，建设单位在申请办理建设工程规划许可手续前，应当取得市名泉保护部门的书面意见。
在地下文物保护区内开发利用地下空间的，建设单位在申请办理建设工程规划许可手续前，应当取得市文物主管部门的书面意见。
第十九条 地下空间可分层确定规划条件，规划条件一般包括用地面积、用地性质、水平投影范围、垂直空间范围、容积率、水平和竖向联系等内容。
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第三章 建筑工程规划管理
第一节 建筑间距
第二十条 确定建筑间距一般应符合以下要求：
（一）符合技术规范对XX、消防等的要求；
（二）符合土地集约利用要求；
（三）符合城市景观要求。
第二十一条 一般情况下，南北向生活居住类建筑与其南侧各类建筑的建筑间距按照表三确定。
表三 南北向生活居住类建筑与其南侧各类建筑的建筑间距参考值
南侧遮挡建筑的建筑高度
建筑间距最小值
24 米以下
1.5H且15米
24 米以上（含24米）36米以下
1.0H且30米，并结合XX分析确定
36 米以上（含36米）100米以下
0.7H且36米，并结合XX分析确定
100 米以上（含100米）
70米，并结合XX分析确定
注：H指南侧遮挡建筑相对高度。
一般情况下，南北向生活居住类建筑与其北侧各类非生活居住类建筑的建筑间距按照表四确定。
表四 南北向生活居住类建筑与其北侧各类非生活居住类建筑的建筑间距参考值
北侧非生活居住类建筑的建筑高度
建筑间距最小值
24 米以下
0.8H 且15米
24 米以上（含24米）50米以下
0.5H 且20米
50 米以上（含50米）100米以下
0.3H 且25米
100米以上（含100米）
0.2H且30米
注：H指北侧非生活居住类建筑的建筑高度。
一般情况下，东西向生活居住类建筑的建筑间距在满足国家强制性规范要求的基础上按照表三规定的0.8倍确定，非生活居住类建筑正向间距在表四规定的基础上适当减小。
第二十二条 一般情况下，建筑侧向间距按照表五确定。
表五 建筑侧向间距参考值
间距值（米）
类别
生活居住类建筑
非生活居住类建筑
多层
高层
多层
高层
生活居住类建筑
多层
6
13
6
9
高层
13
13
9
13
非生活居住类建筑
多层
6
9
6
9
高层
9
13
9
13
注：生活居住类建筑侧向主要生活居住空间开窗的，相应侧向间距宜增加2米。
第二节 XX标准与XX分析
第二十三条 建筑高度24米以上的建筑与北侧住宅的建筑间距及住宅以外其他生活居住类建筑与南侧建筑之间的建筑间距，应当通过XX分析综合确定。建设单位在申请审查修建性详细规划、建设工程设计方案及申办建设工程规划许可证时，应当提交XX分析报告。
第二十四条 申报生活居住类项目内建筑XX应当满足下列要求：
（一）住宅每套至少应当有一个居住空间（卧室或起居室）大寒日XX时间不小于2小时，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个居住空间（卧室或起居室）大寒日XX时间不小于2小时。
不能满足上述要求的，允许部分房屋大寒日XX时间在1小时到2小时之间，但应当在建设工程设计方案中注明。少数大寒日XX时间不足1小时的应当作为居住公寓。
（二）老年人公寓及护理院、养老院、托老所的南向主要居室（卧室和起居室）应当满足冬至日XX时间不小于2小时。
（三）医院病房楼南向病房应当满足冬至日XX时间不小于2小时。
（四）中、小学教学楼南向普通教室应当满足冬至日XX时间不小于2小时。
（五）托儿所、幼儿园的主要生活用房（活动室和寝室）应当满足冬至日XX时间不小于3小时。
第二十五条 申报项目以外被遮挡的生活居住类建筑原有XX时间符合国家技术规范要求的，叠加申报项目的XX影响后，仍应符合国家技术规范要求；不符合国家技术规范要求的，叠加申报项目的XX影响后，原有XX时间不应减少。
无法满足前款要求的，建设单位应当与利害关系人协商解决。
第二十六条 被遮挡的生活居住类建筑在申报建筑高度1.5倍扇形XX阴影范围内确定，但该扇形半径最大不超过150米。
被遮挡的生活居住类建筑确定后，在其东、西、南三个方向各60米范围内按前款规定确定其他遮挡建筑。
第二十七条 下列建筑不作为被遮挡建筑进行XX分析：
（一）违法建筑；
（二）临时建筑；
（三）被违法变更为生活居住性质的建筑；
（四）二层以内简易住宅；
（五）申报建筑位于东西走向（包括东偏南60度以内）红线宽度40米以上的道路或控制宽度60米以上的河道南侧的，道路或河道北侧第二排及其以北建筑；
（五）申报建筑位于南北走向（包括南、北偏东30度以内）红线宽度40米以上的道路或控制宽度60米以上的河道两侧的，道路及河道另一侧的建筑。
道路与河道相邻的，二者控制宽度（含绿化带）之和在60米以上的，适用前款第四、第五项的规定。
第三节? 建筑层高与建筑面积
第二十八条 建筑中除设备层、结构转换层等特殊功能空间以外的建筑空间，地上、地下建筑层高均不宜低于2.2米。
第二十九条 普通住宅建筑层高应控制在4米以内。因特殊需要层高大于4米的，按每2.8 米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。
低层住宅的起居室通高不得大于两层层高。
第三十条 商业办公建筑层高应控制在4.5米以内，标准层层高超出4.5米的，按每2.8 米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。
商业办公建筑的门厅、大堂、中庭、采光厅等公共部分及大型商业、超市、会议室、宴会厅、电影院等对层高有特殊要求的，不受前款规定限制。
商务公寓的层高按照住宅建筑的标准进行管理。
第三十一条 地下建筑设计为停车、储藏、设置市政设备等功能的，层高不宜超过6米。
第三十二条 进深达2米的阳台，应当按水平投影面积计算建筑面积；进深小于2米的，按水平投影面积的一半计算建筑面积。阳台建筑面积占地上建筑面积的比例不宜大于7.5%。
第三十三条 装饰性阳台应当设置在建筑物墙体外，不与建筑内部空间连通。进深小于0.6米（含0.6米）的装饰性阳台，不计算建筑面积；进深大于0.6米的，按水平投影面积计算建筑面积。
花池、空调室外机搁板、结构板等突出建筑外墙、无围护结构且进深小于0.6米（含0.6米）的，不计算建筑面积。花池、空调室外机搁板、结构板等有围护结构或进深大于0.6米的，按水平投影面积计算建筑面积。
第三十四条 建筑物设有飘窗的，飘窗突出外墙部分不大于0.6米且窗台不低于0.4米的，不计算建筑面积；其他飘窗应按投影面积计算建筑面积。
第三十五条 规划建设用地2公顷以上（含2公顷）或地上建筑面积10万平方米以上（含10万平方米）的商业服务业设施项目，可配建商务公寓，但其建筑面积不宜超过项目地上建筑面积的35%，单套建筑面积不宜大于90平方米。
商务公寓的建筑面积计算按照住宅建筑的标准执行。
第三十六条 住宅建筑主体周边设有采光井的，采光的地下部分一半计入地上建筑面积、一半计入地下建筑面积。采光部分仅用于停车、储藏、设置市政设施的，计入地下建筑面积。
与地上居住空间连通的储藏室，面积不宜超出地上居住空间面积的50%。
第三十七条 骑楼、过街楼底层不计入建筑面积。但建筑空间有不符合道路设计规范或不具备机动车通行条件的走廊、通道穿过的，应当按国家相关规范的要求计算建筑面积。
第三十八条 建筑基地有地形高差，建筑同一层部分为地上、部分为地下的建筑，用于停车、储藏、设置市政设备的部分计入地下建筑面积，用于商业等功能的部分一半计入地上建筑面积，一半计入地下建筑面积。
第三十九条 半地下建筑计入地下建筑面积。地下、半地下建筑的最高点不宜高出室外地面1.5米。
第四节? 建筑退让
第四十条 一般情况下，建筑退用地界线的距离应不小于对应建筑间距的一半。
不能满足前款规定要求的，退地界不足的一方可在征得相邻用地单位书面同意后，适当减小退地界距离。
第四十一条 沿城市道路两侧新建、扩建、改建各类建筑退道路红线的距离一般情况下应当满足下列规定：
（一）沿城市主干道及以上级别道路的，退让距离不小于15米；
（二）沿城市次干道的，退让距离不小于8米；
（三）沿城市支路的，退让距离不小于5米；
（四）XX市立交的，退立交控制线的距离不小于8米；
XX市支路及以上级别道路的大型公共建筑，退让距离应当加大，旧区建设项目以及商业步行街、小街巷两侧的建筑，退让距离可适当减小。
XX区建设项目应根据批准的详细规划或城市设计退让道路红线，旧区建设项目应综合考虑城市道路两侧沿街建筑界面的整体效果以及与现状建筑的关系等因素退让道路红线。
第四十二条 新建、改建、扩建各类建筑退各类绿线的距离不宜小于3米。
沿河道两侧新建、扩建、改建各类建筑，河道两侧为城市道路的，建筑退河道两侧规划道路的距离按照退道路红线的标准执行；河道两侧为绿化带（含疏浚路）的，退绿化带的距离按照退绿线的标准执行。河道两侧无绿化带或道路的，建筑退河道蓝线的距离不宜小于5米。
沿铁路两侧新建、扩建、改建各类建筑（铁路专用设施除外），退铁路绿化带的距离按照退绿线的标准执行。
沿公路两侧新建、扩建、改建各类建筑（公路专用设施除外），公路两侧有绿化带的，退绿化带的距离按照退绿线的标准执行；无绿化带的，按照退道路红线的标准执行。
第四十三条 地下建筑退用地界线、规划主次干道、河道蓝线的距离不小于5米，退规划支路和绿线的距离不小于3米。与周边现状建筑距离较近的，应当适当加大退让距离。
地下市政公用设施的退让距离不受前款规定限制。
第五节 建筑高度与城市景观
第四十四条 建筑物的高度应当根据项目区位、用地条件、功能要求、周边建筑及景观要求合理确定。
除古XX区、商埠区和泉城特色风貌带，其他区域鼓励建设高层建筑。
第四十五条 一般按建筑室外地平至女儿墙顶点或檐口顶部的垂直距离计算建筑高度，但位于机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞等工程设施周边及文物保护单位、历史文化街区、风景名胜区内的建筑，应按建筑室外地平至建筑物或构筑物最高点的垂直距离计算建筑高度。
下列凸出物不计入建筑高度：
（一）凸出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房，占屋顶平面面积不超过1／4的；
（二）凸出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等；
（三）空调冷却塔等设备。
第四十六条 多层建筑女儿墙高度不宜大于1.5米，高层建筑女儿墙高度不宜大于1.8米。女儿墙上方确需设置装饰性构架的，不得形成围合墙体，其高度根据建筑造型与景观需要合理确定。
第四十七条 沿城市主要道路两侧的建筑，应当注重建筑界面的完整性和连续性，不宜设置开敞阳台；沿河道两岸和山体周边的建筑，应当保持生态景观廊道的通透性；沿各类城市公园、广场周边的建筑，应当与公园、广场景观相协调。
第四十八条 建筑外墙装饰设计应当符合节能、环保、美观的要求。
空调室外机搁板、管道等设置在建筑外墙的，其位置和形式应当结合立面统一设计，并设置装饰构件。
第四十九条 商务公寓的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，阳台不得外挑，并应采用封闭式。沿城市主干道一侧不宜设置空调室外机，确需设置的，应做好遮蔽处理。
第五十条 毗邻城市道路或广场建设的公共建筑，临道路或广场一侧不宜修建围墙。确需进行空间分隔的，鼓励开墙透绿或采用绿篱、绿植等形式。
沿城市道路的建筑确需修建围墙的，应当结合整体景观统一设计透空型围墙，且不应高于2.2米。
第五十一条 设置广告、招牌、指示牌应当遵循安全、美观的原则，并符合交通、消防、通风、采光、卫生、安全的要求，与周边环境相协调。
建筑物附属大型广告、招牌的位置、尺度等应当与建筑立面统一设计，整体效果应当与建筑风格及周边环境相协调。
居住建筑、行政办公建筑、教育文化设施、医疗卫生设施、市政公用设施、公园、绿地及文物保护单位、优秀历史建筑不得设置商业广告。
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第六节 ? 停车设施
第五十二条 新建、扩建、改建各类建设工程应当配建相应的停车设施，并与主体工程同步设计、同步实施。停车设施规划设计应当合理安排与建设用地出入口、建筑主要人流出入口和周边道路的关系，满足交通组织和交通安全的要求。
第五十三条 公共建筑、居住类建筑及其他建设工程配建的停车库（场）应当与主体建筑布置于城市道路同侧，确因用地条件限制需在道路两侧布置的，应当设置过街设施。
第五十四条 地下停车库每个机动车停车位建筑面积宜为30至35 平方米，露天停车场每个机动车停车位占地面积宜为25至35 平方米，非机动车每个停车位占地面积不小于1.5 平方米。
第五十五条 各类建设工程配建停车位指标参照表六确定。
表六 建设工程配建停车位参考指标表 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 最小距离。
（八）正对范围是指垂直于建筑主采光面两端的射线以及主采光面范围内正南向（或正东、西向）所构成的区域，位于该区域的建筑，按照正向间距的有关要求对待；位于该区域之外的建筑，按照侧向间距的有关要求对待。
（九）主要朝向：条式建筑以垂直长边的方向（南向或者东、西向）为主要朝向，其中东西向建筑以居室较多的一侧为主要朝向；点式建筑以南向为主要朝向。
（十）南向包括正南向和南偏东（西）45度以内，东西向包括正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度）。
（十一）居住公寓是指建造于居住用地上的住宅建筑以外的居住建筑，其XX时间和建筑间距通常较相关技术规范为住宅建筑设定的标准低，但其层高和建筑面积计算均按住宅建筑的标准执行。
(十二)商务公寓是指建造于商业服务业设施用地上的居住建筑。
（十三）道路红线是指规划的城市道路路幅的边界线。
第一百三十五条 市城乡规划主管部门应当定期评估本规定的实施情况，并结合实际需要，对本规定进行补充完善。
第一百三十六条 县（市）相应地区的规划设计、建设和规划管理活动可参照本规定执行。
第一百三十七条 本规定自2012年3月1日起施行。
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