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目 录
前言
我公司接管××广场××号楼项目的优势
目录
第一章 投标人资格证明文件 1
一、投标承诺书 1
二、法定代表人授权委托书 2
三、投标人资格证明文件 3
四、拟派现场项目经理资格声明 7
五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表 8
第二章 企业基本情况 9
一、企业理念 9
二、机构设置 12
三、管理优势 13
四、管理规模 15
五、酒店管理 17
六、项目剪影 18
第三章 前期介入服务与接管验收及入住管理方案 22
一、前期介入服务 22
二、项目的接管验收 25
三、入伙（住）管理方案 26
第四章 对本项目物业管理的整体设想及策划 33
一、总体管理服务目标 33
二、管理服务理念 33
三、保证体系 34
四、服务承诺 34
第五章 拟采取的工作计划和物资装备情况 36
一、拟采取的工作计划 36
二、物资装备情况 37
第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 41
一、拟建立的组织机构及人员的配备 41
二、培训及管理 50
第七章 管理规章制度及管理档案建立情况 60
一、管理处各项管理制度目录 60
二、管理规章制度 62
三、管理档案建立情况 73
第八章 针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 76
一、管理处服务人员形象的服务内容和指标 76
二、急修项目的服务标准与承诺 78
三、一般维修的服务内容和指标 78
四、服务受理、报修接待的服务内容和指标 79
五、投诉处理的服务内容和指标 80
六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标 80
七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标 83
八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标 84
九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标 87
十、控制突发事件的服务内容 和指标 88
十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标 89
十二、住宅装修管理的服务内容和指标 90
十三、业户满意度测评的服务内容和指标 90
第九章 构建和谐社区与便民服务 91
一、和谐社区 91
二、便民服务 93
第十章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 95
一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 95
二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 95
三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 103
第十一章 公共维修基金范围的使用方案 109
第十二章 其他物业及设施、设备维修管理与维护 112
一、房屋及公用设施维修养护 112
二、设备管理 123
第十三章 拟采取的安全与秩序维护方案 135
第十四章 绿化和保洁管理方案 149
一、绿化管理方案 149
二、保洁管理方案 151
第十五章 停车管理方案及地下车库经营管理的说明 156
一、停车管理方案 156
二、地下车库经营管理的说明 157
第十六章 针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务 159
第十七章 协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明 169
一、开展销售工作的可行性方案 169
二、空房管理办法 175
第十八章 投标报价及经费收支预算 177
第十九章 对招标人提出的相关配合要求的说明 186
第二十章 招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺 187
附件： 物业管理应急措施 188
一、遇火灾处理程序 188
二、接报治安事件处理程序 192
三、接报刑事案件处理程序 192
四、遇燃气泄漏处理程序 195
五、遇停电处理程序 195
六、遇水浸（跑、冒、漏）处理程序 198
七、遇爆炸物或可疑物品处理程序 199
八、遇恐怖事件处理程序 200
九、触电事故的应急处理程序 201
十、电梯困人事故的应急处理程序 201
十一、强烈大风的应急处理程序 203
前 言
首先，十分荣幸能参与“××广场××号楼项目（－－－）”项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“××广场××号楼项目（－－－）”的现状，对“××广场××号楼项目（－－－）”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。
我们将以××物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借××物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“××广场××号楼项目（－－－）”的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，提升“××广场××号楼项目（－－－）”的物业价值，并使“××广场××号楼项目（－－－）”成为××市乃至××省又一个知名的高档综合物业管理品牌。
本投标书是根据贵方提供的“××广场××号楼项目（－－－）“前期物业管理服务招标文件要求，结***的企业服务理念及标准，***考察研究之后，编制的前期物业管理服务投标书。
我方同意一旦中标，投标书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。
再次感谢×××公司给予我们这次合作的机会。
公司名称：××***
注册（通讯）地址：
联系电话：
传真电话：
邮政编码：
我公司接管××广场××号楼项目
（－－－）的优势
1、我公司是第×批国家一级资质的物业管理企业，在管理中拥有丰富的经验，目前管辖的面积已超过2000万平方米，其中85％以上的项目是通过市场竞争取得的管理权，公司有充分适合市场化运作的管理机制。
2、我公司已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系三项贯标的第三方认证，对××广场××号楼项目（－－－）的管理质量具有充分的保证作用。
3、我公司是目前档案管理×级的物业管理企业，对××广场××号楼项目（－－－）将来的档案管理将起到了保障作用。
4、管理经验丰富，具备同类物业的管理经验。 公司目前已管理着包括××国际博览中
心、××大厦商务楼、××老街、××东方某某、××国际广场、××步行街、
××生活广场、等商业类物业。在××广场××号楼项目的物业管理
中，我们将进一步融会提炼商业办公楼、行政办公楼宇和其它各类型物业的管理经验，
铸就××－－－物业管理的“品牌”。
5、根据××广场××号楼项目（－－－）智能化程度较高的特点，我公司将对楼盘早期介入，协助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和参谋。之前我们 曾参与多个高档楼盘的早期介入，如：××花园、××新城、××苑、××大厦等，都取得了较好的效果，用我们的经验，为开发商带来了较大的利益。
6、具有超前的服务理念：××物业让您更满意。公司长期从事物业管理服务行业，在管理各类物业领域进行不懈地探索，主动借鉴国际先进的服务理念，不断学习总结，同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点，寻求各类物业最佳的管理方法。通过学习国内外先进的服务理念与管理方法，并与自身的实践相结合，我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理服务理念，并在具体工作实践中取得了良好的效果。
投标人资格证明文件
投标承诺书
中国物业管理协会：
本公司认真研究了××广场××号楼项目（－－－）前期物业管理服务招投标文件后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。
本公司声明如下：
同意按照招标文件要求参与竞标，否则视为自动放弃。
在签署××广场××号楼项目（－－－）前期物业服务合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。
***中标，将按照贵司规定的时间签订××广场××号楼项目（－－－）前期物业服务合同，并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。
我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。
投标单位名称：××*** （公章） 法人代表：
日 期： 地 址：
联系人： 联系电话：
法定代表人授权委托书
中国物业管理协会：
本授权书声明：注册于××市××路 号 楼（投标人注册地址）的××***（投标人名称）法定代表人 董事长（法定代表人姓名、职务）***授权签字的 （投标人代表职务姓名）***的合法代理人，就贵方组织的××广场××号楼项目（－－－）前期物业管理服务招标，***名义处理一切与之有关的事务。
本授权书于 年 月 日签字生效，特此声明。
法定代表人： 签字盖章：
投标人代表： 签字盖章：
投标人全称：××*** 投标人公章：
投标人资格证明文件
投标人一般性概况
××物业***成立于 年，隶属×××（集团）***，是国家×级资质的物业管理企业，注册资本 万元人民币，管理面积已超过 万平方米。
公司先后通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系、是档案管理×级的企业。
我们的服务理念：××物业让您更满意。
我们的服务追求：成为业户的好保姆、好管家、好朋友。
企业情况一览表
企业名称
××***
法定代表人
工商注册号
企业成立时间
注册地址
联系地址
联系电话/传真
企业性质
企业隶属关系或股东
分支机构/子公司
/
与分支机构的性质隶属关系、地址
/
企业规模
注册资本 万元人民币、从业人数在编 人、劳务工 人。
最近三所牵涉的主要诉讼案件(有或无)如有，是何类案件，结论如何
2003年：××物业管理纠纷案件胜诉、××物业管理纠纷案件胜诉；2004年：××物业管理纠纷案件胜诉、××物业管理纠纷案件胜诉；2005年：××物业管理纠纷案件被告××履行相应义务后撤诉结案、××××物业管理纠纷案件胜诉、×××物业管理纠纷案件调解结案，××履行相应义务。
财务状况表
资产和负债状况（万元）
注册资本
总资产
流动资产
长期资产
长期负债
短期负债
股份组成情况
股东名称（单位或个人）
所占股份比例
××（集团）***
××***
开户银行
银行名称
地址
联系电话
相关要求文件：
提供企业最新的资产负债表、损益表、现金流量表、会计报表、补充资料（复印件）；
其他可证明企业财务实力和真实性的文件，如年度审计报告等。
注：上述文件资料，需加盖相关单位公章并需由被授权力人签字。
投标人资格声明
名称及概况
投标人名称：××***
总部地址：
电话号码：
传真号码：
电子信箱：
成立和/或注册日期：
实收资本：
近期资产负债表（到2004年12月31日）
长期资产：
流动资产：
长期负债：
短期负债
净 值：
主要负责人姓名（可选填）：
2、近三年主要业绩明细表（见附页）
3、有关开户银行的名称和地址
名称 地址
4、投标人所属的***（如果有的话）
其他情况
兹证明上述声明是真实、正确，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同意遵照贵方的要求出示有关证明文件。
投标人名称：××***
被授权人签字：
被授权人的职务：
日期：
电话号码：
传真号码：
电子信箱：
公章：
拟派现场项目经理资格声明
项目名称：××广场××号楼项目（－－－）
投标人名称：××***
姓名
主要业绩
性别
年龄
专业
学历
工龄
职务
从事本岗位工作时间
联系电话
投标人公章：
投标人代表签字：
日期：
拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表
序
号
姓名
性别
年龄
职务
(工种)
职称
(学历)
身份证号
简历
1
投资企业总经理
大专
2
管理处经理助理
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支出预算
260114.75
***
收支差异（±）
＋742.42
＋8909
对招标人提出的相关配合要求的说明
本投标人承诺：在本次××广场××号楼项目（－－－）招投标过程中，对招标人提出的相关配合要求作出同等相应。
招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺
序号
招标人要求
投标人承诺
1
本项目按设计图纸及规范竣工验收合格后，投标人应无条件接管，并及时办理接管手续。若因自身管理需要对本项目进行改造，责任及费用由投标人自行承担。
同等相应。
2
投标人接管物业时，应同时接管楼内水电设备以及相关的配套系统，以便统一管理，保证用户使用方便安全。
同等相应。
3
本着谁使用谁交费的原则，投标人接管物业同时，应与开发商办理水电过户手续，以便合理支付各项费用。
同等相应。
4
投标人应保证所管理物业的安全，并保证未开.经发商书面同意并办理正式手续，任何人、任何单位（含投标人本身）不得占有和使用所属开发商产权的房屋（包括住宅、商业、配套等）。
同等相应。
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