【12月】地块调研报告模板
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XX省XX市XXX地块调研报告
2013年X月XX日
地块概况：（区位、交通、景观资源、用地指标、预售条件）
地块位于……；地块总占地XX亩，首期占地XX亩，地价XX万/亩，首期容积率XX（综合容积率XX），商业比例（是/否）可由我司定，预售条件为洋房XX，别墅XX。（是/否）位于城市发展方向（或属于城市发展方向边缘），与主城区之间（是/否）存在发展空白带（若有，XX公里空白带），距离XX市政府5公里，路况良好（双向6车某某），车程约10分钟。距XX市核心商圈8公里，车程约15分钟。地块拥有XX，景观资源（是/一般/否）优越。
市场综述（人口、经济、房地产供求及价格情况、别墅和洋房市场情况）
城市人口及经济特点
XX市常住人口XX万，市区人口XX万，2012年GDP达XX亿元，占XX全省的X%，位居第八，在全国地级市中排名第XX位。XX市以XX产业为主，经济强劲，人均收入水平高，购买力强。经了解，XX市约有XX万人外出经商和务工，主要从事XX行业，（是/否）具备返乡置业意向。
商品房供需关系
（备注：若地块属于一、***一个区，需提供地块所在行政区的供应、需求及价格数据）
2012年XX市商品住宅累计供应XX万3。踃X万3。唐贩肯鄱頧X亿，供需比XX，供需整体平衡（供大于求/供不应求）；2013年1-10月（或上半年）累计供应XX万3。踃X万3。唐贩肯鄱頧X亿。XX市近年住宅性质土地供应量少（大），商品住宅市场存量有限（较大，提供大约积存XX万3。X市住宅项目多为洋房（别墅），暂无知名品牌发展商进驻（若有，请注明是哪个开发商），项目建筑及园林环境品质一般。当地居民（是/否）以自建房为主。
产品及价格
洋房
洋房在售面积集中在XX~XX3。黄渲腥认婊毫椒浚琗X~XX3。蝗浚琗X~XX3。凰姆浚琗X~XX3 ＃XXXXX钡厝认褪欠翊嬖谕得婊榭觯得婊糠终甲苊婊糥X~XX %）
城市中心区的均价约为XX元/3。鳎钅克谇蚰谘蠓考鄹袼轿猉X~XX元/3。鳎＃ㄈ舻钡厝认痛嬖谕睹婊榭觯鬯愫笙钅克谇虻木畚猉X~XX元/3。鳎?/p>
别墅
（若无则不写）
当地别墅以（叠拼/联排/双拼/独栋）为主，在售产品主力面积XX~XX3。鹗墼嘉猉X元/3。鳎山蛔芗墼糥X~XX万元之间（毛坯）。
标杆项目情况
洋房
全市销售（金额/面积）冠军是XX项目，年去化XX万3。琗X亿元，成交均价XX元/3。鳎Ｆ渲懈孟钅咳认兔婊猉X房的XX~XX3』汀?/p>
别墅
（若无则不写）
全市销售（金额/面积）冠军是XX项目，以（叠拼/联排/双拼/独栋）为主，年去化XX万3。琗X亿元，成交均价XX元/3。鳎拙芗墼赬X~XX万元之间（毛坯）。热销户型面积为的XX~XX3』汀?/p>
客户构成
洋房
XX市的洋房客户以刚需型（改善型）客户为主，本地客户占比XX%，外地客户占比XX%（以XX区域客户为主），返乡置业客户占比XX%。
结合地块自身区位和利好（自然景观、旅游资源、区域配套等），以及碧桂园品牌和产品在当地市场影响力，本地块的客户以XX区域为主，（是/否）可以拉动其它区域（XX区）客户？预估该地块受众客户中本地客户量约占XX%，外地客户量约占XX%（外地客户来自XX区域客户）。
别墅
（若无则不写）
XX市的别墅客户以改善型客户为主，本地客户占比XX%，外地客户占比XX%（以XX区域客户为主），返乡置业客户占比XX%。
结合地块自身区位和利好（自然景观、旅游资源、区域配套等），以及碧桂园品牌和产品在当地市场影响力，本地块的客户以XX区域为主，（是/否）可以拉动其它区域（XX区）客户？预估该地块受众客户中本地客户量约占XX%，外地客户量约占XX%（外地客户来自XX区域客户）。
机会
1、XX河景观好，地块周边水系多。且地块处城市发展方向上，交通便利；
2、XX市各类自然资源丰富，是中国第二大油田基地；市民购买力强。且不限购。
3、当地别墅多，但花园面积小，产品结构不好，展示环境一般，我司双拼别墅有竞争力。
威胁
1、12年整年XX市商品房销售处于负增长状态，市区人口增长不足导致市场下滑；
2、XX市作为石油城市，城市居住环境相对较差，有实力的人群多数迁往青岛等沿海城市；
3、XX市高层产品供应大，在售加待售约12000套，项目所配高层销售阻力相对较大。
营销中心意见：建议推进（谨慎推进）该地块，（其理由如：市场容量充足/处于城市发展方向上/能够实现倾销/净利润***发展要求····）
市场容量研判：市场容量充足（较大/较小/不足）。当地常住人口XX万，城区人口XX万；2012年，GDP总量XX亿元，全市新建供应XX万3。勖婊齒X万3 Ｄ壳笆谐』鎄X万3 Ｄ壳霸谑巯钅吭糥X个，当地最热销的项目XXXX在2012年XX销售XX套，XX万3。XXXXX踔翟糥X亿），累计至今已售出XX%（约XX万3。琗X亿元）。
产品建议：容积率XX，总建面约XX万3。豖X路设独立商业街（临街商业），以XX-XX3∷春蚗X-XX3〉腦X层的洋房为主，……
售价建议：超豪毛坯均价XX元/3。幢鹗骶踃X元/3。?1层小高层带装修均价XX元/3。?8层（30层）带装修均价XX元/3 Ｉ桃得骶踃X元/3 ?/p>
经济测算：总体预估销售周期XX年。计划首期开盘别墅去化7成，洋房去化3成，预估总预售金额XX亿，成交均价XX元/3。焕骕X亿。净利润XX%，首年回笼资金XX亿。
目 录
一、地块概况 4
1. 地块位置及交通 4
2. 地块现状及周边 4
3. 地块各项指标 5
二、城市综述 5
1. 城市宏观经济数据 5
2. 城市规划 6
3. 房地产政策 7
三、房地产市场 7
1. 土地市场情况 7
2. XX市近三年商品房市场走势 7
3. 竞争市场分析 8
3.1、洋房竞争市场分析 8
3.2、洋房车位分析 9
3.3、别墅市场分析 10
3.4、客户分析 11
四、项目SWOT分析 12
五、项目定位 12
1. 产品及售价建议概述 12
2. 产品预估售价分析 13
3. 产品配比建议 15
4. 商业开发建议 15
5. 销售计划预估 16
6. 投资分析 16
调研人员：张三（电话：XXXXXX）
李四（电话：XXXXXX）
一、地块概况
地块位置及交通（要求：通过地图标识地块和城市中心商圈、政府之间的关系和距离）
地块位于XX市东南部，XX市广利河以南，东五路以东；距离XX市政府XX公里，路况良好（双向6车某某），车程约XX分钟。距离XX市东区核心商圈XX公里，车程约XX分钟。地块东五路延长线广利河段至地块桥梁未修。目前进入地块需从南二环方向进入。
地块现状及周边（要求：在地块卫星图上标识地块内部和周边地块、道路图片，并标注说明文字）
有利因素
地块临近XX河，景观好。
交通方便，XX分钟可直达市政府，XX分钟可直达核心商圈。
四周平整，无拆迁。
不利因素
河流滩地，土质松软，不利于建30层高层。竞品恒大项目部分高层已出现沉降。
东五路延长线广利河段至地块桥梁未修。目前进入地块需从南二环方向进入。
地块限高24米，投资部跟当地政府协商争取满足我司11层产品高度。
地块水、电、暖未通至地块，周边缺乏成熟居住小区。
地块各项指标
占地面积（亩）
343
首期可开发面积 （亩）
343
容积率
≤1.0
总建筑面积（万某某方米）
228668（容积率1.0）
住宅建筑面积（万某某方米）
未定
商业建筑面积（万某某方米）
未定
土地价格（万/亩）
100
总地价（亿元）
3.43
楼面地价（元/3。?/p>
1500（容积率1.0）
用地性质
住宅用地
土地信息来源
政府
首期挂牌时间
计划春节前
绿化率
未定
建筑密度
未定
限高
24米（待协商）
90/70
不受限
备注: 地块现指标限高24米，投资部跟当地政府协商争取满足我司11层小高层产品高度。
二、城市综述
城市宏观经济数据（要求：说明城市经济水平，居民消费能力，产业特点）
2012年XX市宏观经济数据与YY市对比表
XX
（地块所在城）
YY（人口、GDP总量类似城市，有碧桂园项目的城市优先）
总人口（万人）
203.53
314.23
市区人口（万人）
75.67
80.09
年GDP（亿元）
2676.53
2190.82
GDP涨幅
12.7%
13%
社会消费品零售总额（亿元）
448.85
645.27
各项存款余额（亿元）
1815.25
2993.67
城镇居民人均可支配收入（元）
20163
27700
固定资产投资（亿元）
1574.72
766
固定资产占GDP比例
58.83%
35%
房地产开发投资（亿元）
122.91
310.20
分析：
1、XX市经济强劲，人均收入水平高，购买力强，人均GDP在XX省排第一。
2、XX市属于资源型城市（石油化工能源产业）,别墅市场需求强劲。
3、当地支柱产业：XX、XX
城市规划（要求：在图上指出城市发展方向与地块关系，地块所在区域的市政公建配套、重点产业、道路等规划情况及完成时间）
目标地块处于XX市区规划中优的重点开发建设区域，地段优势明显，为城市的主要发展方向，区域升值潜力日渐体现，规划道路地块东五路延长线广利河段至地块桥梁未修，规划产业园XX约XX时间建好，建好后可带来XX人群。
房地产政策（要求：当地预售条件及购房的限购限贷政策）
限购政策：XX市没有执行限购政策。
XX市目前各大银行首套房贷款利率为基准利率，二套房贷款利率为基准利率上浮10%政策，第三套房停贷款。界定是否为首次购房主要依据名下是否有房产。银行放款速度通常在半个月左右。
XX市公安局出台的户籍政策要求是购房入户者想入XX户籍，必须得有房产证原件，这是个限制按揭贷款购房入户的政策。
预售条件：七层以下（含七层）必须封顶；七层以上工程进度达到形象进度的1/2以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的证明文件。（据我部实际调查，实际上各个楼盘挖完地下室，打桩后就开始对外销售）
预收款政策：自核发商品房预售许可证开始，至办理竣工验收备案后止。商品房预售资金应当用于有关工程建设，其中包括购买建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款、法定税费和依工程进度按比例归还该项目银行贷款，不得挪作他用。
三、房地产市场
土地市场情况（要求：根据近3年周边地价水平，评判本地地价水平是高某某）
（1）、近3年XX市土地整体成交情况
序号
地块名称
距离地块距离（公里）
地块推出时间
地块规模（亩）
地价
（万元/亩）
1
2
3
分析：区域内地价水平XX—XX万元/亩，本地块地价XX万元/亩，……（结合地块自身有利及不利因素，分析本地块在区域内地价属于偏高或偏低）。
XX市近三年商品房市场走势（要求：判断市场供需情况，积存量是否大，市场容量情况）
2011年
2012年
2013年
备注
房地产投资（亿元）
122.91
102.38
102.38
当前市场存货XX套，XX万3。ㄒ訶X产品为主）
供应面积（万某某米）
999.8
1037.0
1037.0
销售面积（万某某米）
404.6
227.9
227.9
销售额（亿元）
173.9
99.3
99.3
销售均价（元/平米）
5600
5800
5800
分析：近三年XX市整体成交量呈现上涨（或下降），成交均价连续上涨（或下降）。2012年供应XX万方,成交XX万方，成交金额XX万元，供需比为XX，可以看出供大于需（或供不应求）。2013年至今市场存量约XX套、XX万3。笮セ沽闲。XXXXX洗螅?/p>
竞争市场分析 （要求：分***，板块划分情况及其特点；图上标示出地块所在位置）
XX市房地产市场大致分为东城板块、西城板块、新城板块。
区域
特点
产品
房价（元/3。?/p>
客群
西城
胜利油田基地，商业、教育、生活等配套齐全
高层为主
XX-XX（毛坯）
整个旧市区西城客户
新城
东西城区过渡区域，XX区政府所在地，环境较好
高层、新区别墅区
XX-XX（毛坯）
东、西城区客户
东城
城市规划重点发展区域，市政府所在地，区域环境较好
高层、别墅为主，高层逐年增加，XX市别墅多集中在东城
高层住宅均价约XX-XX（毛坯）
以区域客户为主
3.1、洋房竞争市场分析（要求：分析了解洋房竞争项目产品（是否有偷面积，比例多大）、价格（剔除折扣和偷面积比例后的真实价格）、去化情况、积存及后续货量情况，具体竞品的选取原则参考附件表格，图上标示出地块所在位置）
项目名称
（推售时间）
开发商
总体规模
本期推推售货量
主力户型（3。?/p>
附加值
均价
（元/3。?/p>
总价（万元）
去化情况
积存货量
后续货量
（预估未来一年）
XXXX
（XX年xx月）
xx
X万方（别墅X万方；洋房X万方）
X万方（别墅X万方；洋房X万方,约XX套）
热销户型XX-XX3。?/p>
（两房：XX-XX3。恍∪浚篨X-XX3。蝗浚篨X-XX3。凰姆浚篨X-XX3。?/p>
偷面积比例约占户型面积的XX%
售楼部报
价：XX（近
半年成交
价：XX）
XX-XX万
（两房：XX-XX；小三房：XX-XX；三房：XX-XX；四房：XX-XX）
（以上价格均为售楼部减除
至今已售XX套（XX万方），约占本期总货量XX%。（月均去化XX套）
XX套（约XX万3。?/p>
XX套（约XX万3。?/p>
户型：洋房供应面积主要集中在XX-XX3。渲蠿X-XX3〉膞x房单位最为热销，其次为XX-XX3〉腦X房产品；（当地热销户型是否存在偷面积情况，偷面积部分占总面积约XX~XX %）
价格：主要集中在XX—XX元/平米，其中地块周边价格XX—XX元/平米；其中两房总价段主要集中在XX—XX万元，三房总价段某某在XX—XX万元；（若当地热销户型存在投面积情况，折算后项目所在区域的均价为XX~XX元/3。鳎?/p>
去化速度：销售最好的项目月均去化XX套，项目普遍月均去化ＸＸ—XX套。
备注：竞品的
3.2、洋房车位分析（要求：分析竞争项目中车位比例、售价、推售情况）
项目名称
项目区位
总体规模
车位比例
车位设置
车位数量
车位价格
（万元/个）
推出套数
消化情况
XXXX
（调研对象的推出时间：XX年xx月）
市区/近郊/远郊
xx
xx
地上/地下
xx
xx
XX
至今已售XX个
总体情况：当地洋房项目以高层（多层/小高层）为主，车位安排在地下（地上）为主，配置比例集中在1：XX。
价格：市中心车位约XX万元/个，郊区车位约XX万元/个，
车位需求（了解当地客户对车位需求意愿是否强烈）：当地经济较为发达，汽车保有量高，购置洋房的客户均有车（或有购车能力），加上当地城市管理比较严格，户外停放车辆受到限制；因此购房客户对车位的需求普遍存在。市中心项目车位销售情况好（差），郊区车位的销售情况好（还是差）。
本地块若配置地下车位（有产权的），预估售价XX万/个，是否能够快速销售。
3.3、别墅市场分析（要求：分析了解别墅竞争项目产品、价格、赠送面积，去化情况、积存及后续货量情况）
项目名称
产品类型
产权面积
（3。?
产权面积均价 （元/3。?/p>
总价 （万元）
地下室面积 （赠送/计某某）
花园面积
车位数量 （室内/室外）
实得面积（3。?
推出套数
消化情况
月均去化
积存货量
后续货量
（预估未来一年）
纳帕溪谷
独立
250-350
19000（含4000装修）
450-700
120-150（赠送）
60-80
2（室外）
270-400
36
80%
XX
XX套
XX套
远洋庄园
双拼
247-318
14100（毛坯）
370-477
80-120（计某某）
60
1（室内）
307-378
45
55%
XX
XX套
XX套
中建汤逊湖壹号
双拼
220-252
16951（毛坯）
350-410
——
80-100
1（室外）
310-352
63
65%
XX
XX套
XX套
户型：以XX（如：双拼）别墅为主，面积段某某在XX-XX3。浯问荴X-XX3。ㄈ纾毫牛┍鹗鳎婊文衬吃赬X-XX3。换ㄔ懊婊荚赬X-XX3。?/p>
价格：当地别墅总价在XX-XX万元，其中双拼均价约XX-XX元／3。啪墼糥X-XX元／3。?/p>
去化速度：销售最好的项目月均去化XX套，整体别墅月均去化水平在XX-XX套；
赠送面积：在售别墅赠送面积以地下室（露台）为主，面积XX-XX3 ?/p>
3.4、客户分析（要求：选择一个或以上的洋房和别墅典型竞争项目，分析其主要客户来源区域，其购买目的，年龄构成和置业次数等）
XX市潜在购房客户特征概述
客户群体：
置业目的：
置业偏好区域：
居住需求：
配套需求：
主要竞品购房客户情况
竞争项目
洋房竞品
别墅竞品
项目
恒大黄河生态城
胜宏靓都
置业目的
自住60%，投资40%
自住50%，投资50%
来源
东城45%、西城35%新区10%、其余区域20%
东城45%西城35%新区10%、其余区域20%
年龄
30以下20%，30-40占40%，40以上40%
30以下10%，30-40占50%，40以上50%
置业次数
一次置业35%，二次及以上置业65%
一次置业40%，二次及以上置业60%
分析：
洋房客户分析：以首次置业的自住（投资）客户为主，集中在XX区域，年龄大都在xx-xx岁之间；其次的是……
别墅客户分析：以改善性的自住（投资）客户为主，集中在XX区域，年龄大都在xx-xx岁之间；其次的是……
预估地块潜在客户：（根据竞品与地块情况，判定地块未来目标客户市场主要那个区域，并说明理由）
洋房未来客户：本地客户约占XX%（其中含XX%的返乡置业客户），周边乡镇客户约占XX%，外地客户约占XX%。原因为……
别墅未来客户：本地客户约占XX%（其中含XX%的返乡置业客户），周边乡镇客户约占XX%，外地客户约占XX%。原因为……
四、项目SWOT分析（要求：简明扼要写出项目的优劣势等，针对劣势 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 拼
小高层（11）
商业
年度预估合计
年份
价格（元）
销售面积比例
价格（元）
销售面积比例
价格（元）
销售面积比例
销售额（亿元）
销售面积（万某某）
2013
9800
70%
5300
30%
-
0%
8.87
10.67
2014
10466
30%
5700
30%
9500
30%
5.44
6.87
2015
-
-
6175
40%
10214
70%
3.49
5.32
合计
10000
100%
5800
100%
10000
100%
17.8
22.86
投资分析 （要求：根据2013年12月版XX地块户型配比表格进行测算）
产品类型
总建筑面积(万3?
预估销售单价(元/3?
预估货值(亿)
预估单位成本
预估净利润（亿）
净利润率
土地成本
开发成本
费用、税金及附加
小计
总计
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