《管理规约（示范文本）》《业主大会议事规则（示范文本）》
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*_**关于印发管理规约示范文本、业主大会议事规则
示范文本的通知
各相关单位：
为加强物业服务区域物业的管理，指导业主大会、业主委员会的议事活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，根据《中华人民共和国民法典》《XX市物业管理条例》等有关规定，我局制定了《管理规约（示范文本）》《业主大会议事规则（示范文本）》。现印发给你们，供参考使用。
附件 1.管理规约（示范文本）
2.业主大会议事规则（示范文本）
*_**
2021年7月6日
附件1
管 理 规 约
（示范文本）
（仅适用于临时管理规约的，在条款前标注“适用临时管理规约”，仅适用于管理规约的，在条款前标注“适用管理规约”，条款前无标注的为通用条款）
第一章 总 则
第一条 为加强本物业服务区域物业的管理，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《XX市物业管理条例》、《*_**法》等有关规定，制定本规约。
第二条 （适用临时管理规约）本临时管理规约由建设单位制定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致。物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
（适用管理规约）本管理规约由业主大会会议表决通过，对全体业主、物业使用人具有约束力，全体业主、物业使用人须自觉遵守。
第二章 业主的共有权
第三条 本物业服务区域基本情况
物业服务区域名称：
物业服务区域地址：
物业类型：
建筑物总面积：
物业服务区域四至范围：
物业服务用房坐落位置：
物业服务用房面积：
第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有共用部位、共用设施设备的共有权。
第五条 在本物业服务区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：
（一）
（二）
（三）
（四）
建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响业主正常使用物业。
第六条 （适用临时管理规约）业主同意授权建设单位通过前期物业管理招标选聘的物业服务企业代为查验本物业服务区域内的共用部位、共用设施设备。物业服务企业应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，和建设单位对物业服务区域内共用部位、共用设施设备进行检查和验收，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议。
（适用临时管理规约）承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在30日内予以整改。
（适用管理规约）业主大会依法选聘了新物业服务企业的，被解聘的原物业服务企业在退出物业服务区域时，业主委员会应当和新物业服务企业对物业服务区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，双方应当签订物业承接查验协议。
第七条 （适用临时管理规约）对本物业服务区域内共用部位、共用设施设备现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备的清单、排水管网平面图、买卖合同复印件，共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）共用部位、共用设施设备的质量保XX件和使用说明文件；
（四）供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件；
（五）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
（适用临时管理规约）未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第八条 （适用临时管理规约）物业服务企业与建设单位应当对共用部位、共用设施设备进行现场查验，但建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等设施设备除外。
（适用临时管理规约）物业服务企业与建设单位应当对交接共用部位、共用设施设备签署书面物业交接记录。物业交接记录应当包括移交资料明细、共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。
（适用临时管理规约）物业项目分期开发建设的，物业服务企业与建设单位可以根据开发进度分期办理物业交接手续，在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
（适用临时管理规约）物业服务企业不得承接未经查验的物业。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。
第三章 业主的权利和义务
第九条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
尚未依法办理所有权登记，但因买卖、赠与、遗赠、继承、合法建造、人民法院及仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的单位或者个人，在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主权利，并承担相应的义务。
第十条 业主在本物业服务区域内，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）参加业主大会会议，行使表决权；
（四）推荐或者自荐业主委员会委员的候选人，选举业主委员会，并享有被选举权；推荐或者自荐物业管理委员会的业主代表；
（五）监督业主委员会和物业管理委员会的工作；
（六）监督物业服务人履行物业服务合同；
（七）对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；
（八）监督维修资金和共有资金的管理和使用；
（九）法律、法规规定的其他权利。
第十一条 业主在本物业服务区域内，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业服务区域内共有部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、排水管理、动物饲养、卫生防疫等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）依法配合物业服务人，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；
（五）按照规定交纳维修资金；
（六）按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；
（七）法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第四章 物业的装修
第十二条 本物业服务区域内业主、物业使用人对房屋室内进行装饰装修的，应当在装饰装修工程开工前告知物业服务人，并提供下列资料：
（一）业主、物业使用人身份证件，不动产权证明材料或者证明其合法权益的有效凭证；
（二）物业使用人申请装饰装修的，需提交业主同意装饰装修的文书；
（三）装饰装修方案；变动建筑主体或者承重结构的，以及超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，装饰装修方案应当包括原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；涉及排水管道变动的，装饰装修方案应当包括排水管道变动、接驳的设计图纸；
（四）依法需要取得施工许可的建设工程，应当按照规定提交消防设计意见书或者满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。
业主、物业使用人提交的装饰装修方案、设计方案违反法律、法规等规定以及管理规约的约定，或者未取得相关行政管理部门批准文件的，物业服务人应当告知其修改相应方案、取得相关批准文件后施工。
第十三条 业主、物业使用人和装饰装修企业，应当与物业服务人签订装饰装修管理服务协议。协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）装饰装修材料的搬运，装饰装修废弃物的分类、收集、堆放、清运处置方案；
（五）排水设施、房屋外立面设施、防盗窗、室外空调器及其支架的安装要求；
（六）物业服务人提供有偿服务的项目和具体价格；
（七）违约责任；
（八）其他需要约定的事项。
装饰装修工程施工前，业主、物业使用人、物业服务人应当将前款第一项、第二项、第三项的内容告知邻里。
第十四条 物业服务人应当按照装饰装修服务协议为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应的服务，为装饰装修材料的搬运和装饰装修废弃物的处置提供明确指引。
装饰装修期间，业主、物业使用人或者装饰装修企业应当配合物业服务人对装饰装修现场进行检查。物业服务人发现有违反装饰装修服务协议或者违反法律、法规等规定以及管理规约行为的，应当及时予以劝阻、制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。
装饰装修造成共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人、装饰装修企业应当及时修复；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第十五条 物业服务人及其工作人员在装饰装修活动中不得有下列行为：
（一）指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；
（二）索取不正当利益；
（三）无正当理由以断水、断电等方式阻止装饰装修施工；
（四）无正当理由阻止装饰装修企业人员和材料进出物业服务区域；
（五）法律、法规等规定的其他禁止性行为。
第十六条 业主、物业使用人、装饰装修企业实施装饰装修的具体时间如下：
作业时间：上午 至 ，下午 至 。
拆打时间：上午 至 ，下午 至 。
原则上不允许在节假日以及周六、周日进行装修。因特殊情况需要装修，应取得相邻业主及物业服务人同意，并应视具体情况相应缩短装饰装修时间。
第五章 业主的共同利益
第十七条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务人以下权利：
1.根据物业管理相关法律法规和本（临时）管理规约的规定，由物业服务人制定共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等各项规章制度；
2.以告知、规劝、公示、?????? 等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理相关法律法规和本（临时）管理规约的行为；
3.?????? ；
4.?????? 。
第十八条 利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务人的同意后，依法办理有关手续。
利用物业服务区域内业主共有的道路或者其他场地设置临时停车场的，机动车停放服务收费标准应当经本管理规约第四十七条规定比例的业主同意。
第十九条 本物业服务区域内依法属于全体业主所有的共有资金包括：
（一）利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；
（二）管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用；
（三）共用部位被依法征收的补偿费；
（四）共有资金产生的孳息；
（五）其他合法收入。
第二十条 共有资金管理单位由业主共同决定，可以是业主委员会、物业服务人或者其他单位。
有业主委员会的，共有资金管理单位由业主大会决定。
没有业主委员会的，经物业服务区域内业主共同决定，物业服务企业可以作为共有资金管理单位。
业主委员会是共有资金管理单位的，负责管理共有资金或者办理共有资金账户手续的人应当是业主委员会委员、候补委员、业主委员会聘请的专职工作人员，不得由其他人管理共有资金或者办理共有资金账户手续。
第二十一条 共有资金财务管理制度由业主共同决定。
共有资金管理单位应当按照《中华人民共和国会计法》等相关规定和共有资金财务管理制度，设置会计账户，进行会计核算，指定专人负责制作并妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料。
共有资金管理单位设置会计账户，应当以物业服务区域为单位设账，可以按照幢设分户账。
共有资金管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁共有资金的会计资料。
第二十二条 共有资金管理单位应当按照《*_**法》等相关规定，以本物业服务区域为单位在市住房城乡建设行政管理部门确定的维修资金专户管理银行开立一个共有资金账户；账户开户单位是共有资金管理单位，账户应当注明物业服务区域名称和共有资金性质。不得以个人名义开立共有资金账户。
共有资金管理单位是业主委员会的，在银行开立的是共有资金基本存款账户，基本存款账户名称应当使用街道办事处、镇人民政府为业主委员会出具备案回执所注明的业主委员会名称；共有资金管理单位是物业服务人或者其他单位的，在银行开立的是共有资金专用存款账户，专用存款账户名称应当设为“物业服务人或者其他单位的名称+物业服务区域名称+共有资金”。
共有资金管理单位银行结算账户的预留签章应当与共有资金管理单位名称一致。共有资金管理单位应当将全部共有资金存入其开立的共有资金账户。
第二十三条 共有资金账户需开通网上银行等电子支付渠道的，应当经业主共同决定。
共有资金账户开通电子支付渠道的，共有资金管理单位应当开立录入支付信息、复核支付信息两个以上的电子支付密匙，并分别由共有资金管理单位的不同人持有。共有资金管理单位应当建立电子支付资金管理制度，规范录入资金支付信息、复核资金支付信息的行为。
通过电子支付渠道使用共有资金的，应当符合《XX市物业管理条例》第九十六条规定，并在电子支付共有资金的3日内，将电子支付的相关情况向全体业主公开。
第二十四条 共有资金管理单位开立共有资金账户、变更账户相关信息的，应当遵守《*_**法》的相关规定。
第二十五条 业主共同决定新共有资金管理单位的，原共有资金管理单位应当自业主共同决定生效之日起30日内，将所有共有资金转入新共有资金管理单位开立的共有资金账户。
前期物业服务合同或者物业服务合同终止，且合同终止时物业服务人是共有资金管理单位的，物业服务人应当在物业服务合同终止之日起15日内，将所有共有资金移交给业主委员会。
第二十六条 原业主委员会的任期届满、全体委员集体辞职或者被依法罢免，但未成立新一届业主委员会，且原业主委员会在其停止履行职责之日仍是共有资金管理单位的，原业主委员会应当自停止履行职责之日起不得从共有资金账户支付资金；并在停止履行职责之日起3日内，按照《XX市物业管理条例》第四十五条的规定将共有资金移交给居民委员会临时保管。
第二十七条 本物业服务区域业主共有资金用于物业管理的下列支出：
（一）补充维修资金；
（二）共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险，但物业服务合同另有约定的除外；
（三）业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；
（四）对共有资金的审计费用；
（五）支付全体业主的物业服务费；
（六） 。
业主共有资金除上述用途外，不得将共有资金以现金、购买实物等方式分配给业主。
未经业主共同决定，不得使用共有资金。任何单位和个人不得挪用、侵占共有资金。
第二十八条 共有资金管理单位可以制定共有资金的使用规则或者年度使用计划，约定共有资金的用途和使用。在使用规则或者使用计划经业主大会决定、业主共同决定后，共有资金管理单位可以按照约定使用共有资金。
共有资金的使用规则或者年度使用计划应当包括共有资金使用的用途、权限、程序、信息公开、监督方式等内容。对大额共有资金的支付，业主、业主委员会、物业管理委员会可以进行监督。大额共有资金的标准、相关要求可以在使用规则或者使用计划中予以明确。
第二十九条 业主共同决定使用共有资金的，共有资金管理单位应当按照《*_**法》第二十一条规定，在开户银行办理共有资金支付的手续。
第三十条 共有资金管理单位应当每月与共有资金账户开户银行核对共有资金账目，并按季度向全体业主公开以下共有资金信息：
共有资金账户的开户银行、账号、名称；
（二）共有资金的筹集、结余等相关信息；
（三）共有资金支付的项目、金额等相关信息；
（四）共有资金的筹集、使用和管理的其他情况。
业主、业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会对共有资金提出异议的，共有资金管理单位应当自收到异议之日起7日内书面答复。
第三十一条 业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会可以聘请专业机构对共有资金的收支情况进行审计，共有资金管理单位应当依法配合，共有资金开户银行应当予以协助。审计费用在共有资金中列支的，应当经业主共同决定或者业主大会决定。
第三十二条 业主委员会应当持街道办事处（镇人民政府）出具的业主委员会备案回执，向公安机关申请刻制业主委员会、业主大会印章，并自刻制业主委员会、业主大会印章之日起10日内，将印章样式书面报告镇人民政府、街道办事处。业主委员会印章应当刻制业主委员会的名称、届别和任期终止日期。
业主委员会、业主大会印章由业主委员会保管，需要使用业主委员会印章的，应当有业主委员会过半数委员签字同意。
业主委员会应当在停止履行职责之日起3日内将属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、印章等全部移交给新一届业主委员会；未成立新一届业主委员会的，全部移交给居民委员会临时保管。
业主委员会委员职务中止或者终止的，应当自职务中止或者终止之日起3日内将其保管的属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给业主委员会。
第三十三条 业主大会授权业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交经业主大会表决同意的本管理规约。
第三十四条 业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第六章 物业的使用、维护和管理
第三十五条 本物业服务区域内按照规划建设的共用部位、共用设施，任何单位和个人不得擅自改变其用途。
确需改变共用部位、共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主、业主委员会或者物业服务人依法办理有关手续。
维修、更新共用部位、共用设施设备的，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。
因共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。
建设单位、物业服务人不得在属于同一个物业服务区域的保障性住房和商品住房之间设置围栏、绿化、水系及其他物理隔离进行区别对待。
第三十六条 任何单位、个人不得擅自挖掘物业服务区域内的道路、绿地、其他场地，损害业主的共同利益。
因维修、养护或者公共利益，业主、物业使用人、相关单位确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的，应当征得业主委员会和物业服务 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 本议事规则的约定，有违反相关规定或者约定行为的，依法承担相应法律责任。
第四章 附 则
第三十四条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
尚未依法办理所有权登记，但因买卖、赠与、遗赠、继承、合法建造、人民法院及仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的单位或者个人，在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主权利，并承担相应的义务。
第三十五条 本议事规则所称的业主大会会议组织者，是指依法组织召开业主大会会议的机构，包括：业主委员会、物业管理委员会、居民委员会等。
第三十六条 本议事规则所称的专有部分，是指具有构造上、利用上的独立性，能够明确区分、可以排他使用并且能够登记成为特定业主所有权的房屋以及车位、摊位等特定空间。
第三十七条 本议事规则和本议事规则的修订经业主大会会议表决通过后生效。本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会表决通过的补充内容为本规则的组成部分。
第三十八条 本议事规则自业主大会于 年 月 日表决通过生效之日起实施。
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