XX市城乡规划管理技术规定

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XX市城乡规划管理技术规定

第一章总? 则

第一条? 为加强XX市城乡规划管理，保障城乡规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《XX省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》的规定及相关法律法规、技术规范等，结合本地实际，制定本规定。

第二条?? 本规定适用于*_**XX区建设用地区域内的规划管理。本规定正文及附件具有同等效力。

第三条?? 城乡各类建设，应符合控制性详细规划、乡、村规划；风景名胜区、历史文化保护区、文物保护单位及其保护范围内的建设应按批准的专项规划执行。

在建设和管理中，除执行本规定外，还应当服从其他相关专业的规范和标准。

第二章? 用地管理

第一节? 城市用地分类和适建范围

第四条? XX市区城乡用地分类和代号按照中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（ GB50137—2011 ）分为：建设用地（ H ）和非建设用地（ E ），其中城市建设用地（ H11 ）分为：居住用地（ R ）、公共管理与公共服务设施用地（ A ）、商业服务业设施用地（ B ）、工业用地（ M ）、物流仓储用地（ W ）、道路与交通设施用地（ S ）、公用设施用地（ U ）和绿地与广场用地（ G ）等八大类。

第五条?? 各类建设用地的划分和使用，应遵循土地使用兼容性的原则。在满足安全、环境等要求和相关标准、规范的前提下，各类建设用地的兼容按照规定执行。

各类建设用地按经批准的详细规划执行。尚未经批准的详细规划的，应按城市总体规划、各类专项规划和本规定执行。

凡须改变规划用地性质，应先提出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。

第二节? 建设用地

第六条?? 同宗建设用地内的建筑密度、容积率、绿地率等控制指标计算应以土地使用权证（不动产权证）载明的用地面积作为计算基数。

第七条?? 居住用地和商业服务业设施用地功能混合布局时，城乡规划主管部门出具规划条件一般要约定混合布局的各类使用功能的计容积率建筑面积比例。

第八条?? 建设用地红线图（位置坐标图）宜在1:1000现状地形图上绘制，特殊情况可采用其他比例尺的地形图。图上应根据需要绘制规划用地范围线、拆迁范围线、建筑控制线、道路红线、绿线、橙线、蓝某某、黄某某、紫线等，应用坐标标注。规划用地面积计算单位为平方米，精确到小数点后两位。

第九条? 建设项目规划用地界线的划定应考虑城乡规划要求、土地权属界限、建设项目批准文件、有关技术规范等因素综合确定，以现状实测地形图为依据。

第十条? 建设项目用地面积包括建设项目自身用地面积和相邻道路、河道、绿地、管线走廊等用地面积，各部分用地面积应在报批图纸中予以明确。

第三节?? 用地性质和规划条件

第十一条?? 建设用地性质应依据已批准的城市总体规划和控制性详细规划确定。

未编制控制性详细规划区域建设用地性质和适建范围，由市城乡规划主管部门根据城市总体规划、六线规划和拟建项目对周围环境的影响、区域基础设施条件及土地使用兼容性具体核定。

第十二条?? 已批准的控制性详细规划是规划条件的法定依据。控制性详细规划编制完成未报政府批准的，因涉及省、市重点项目、重要的基础设施和公共服务设施建设的，经市城乡规划主管部门研究，市联审联批会议批准的规划成果，可参考其规划成果，确定规划条件。

控规确定的单一用地性质的地块面积较大，而宗地分块出让时，出具规划条件应注明需配建的公共服务设施。

出具的规划条件过期，但原规划条件确定的地块建设项目方案已经相关业务会议审议通过或安置房已开工建设的，原规划条件延期使用，不再出具新的规划条件。

土地部门征求规划条件，拟出让地块未按照规划确定的路网进行供地（道路至红线、河道至蓝某某或绿线）时，出具规划条件应按照确定的规划路网进行供地。

出具规划条件，应按照控制性详细规划确定的建筑退线要求执行，在修建性详细规划和建筑设计方案审核过程中依据规定增加退线。

第十三条?? 城市建成区内不符合规划要求的工业、仓储和综合批发市场用地，应按规划进行调整，搬迁后的用地应根据规划要求统一开发建设，应优先安排水、电、气、***小学、医疗卫生等公共服务设施。

严格限制教育、医疗、公用设施、绿地广场、道路与交通设施等用地改变用地性质。医院、学校周边的可利用建设用地，应优先保证医院、学校扩建使用。

第十四条? 在编制控制性详细规划时，原则上商业用地兼容居住比例不宜超过30%，居住用地兼容商业比例不宜超过15%，2公顷以下居住用地不应兼容商业。

居住用地容积率不应大于3.0，棚户区改造项目居住用地容积率不应大于3.5。

第十五条?? 地块开发应按规划道路红线围合的街坊进行整体规划建设。对不能成街坊整体开发的用地，原则上在同一街坊内整合周边可开发用地，统一开发建设。住宅项目建设地块面积不得小于2公顷，商业、行政办公等项目建设地块面积不得小于0.7公顷，工业、仓储项目建设地块面积不得小于0.33公顷。

地块面积小于0.33公顷或地块宽度（进深）小于30米的畸形、零星建设用地不得单独开发建设，原则上用于公共绿地、公益性公共设施和市政设施建设。

第四节? 建设项目选址

第十六条? 建设项目规划选址应统筹考虑：

（一）建设项目要与城乡规划布局相衔接与协调；

（二）建设项目要与城市交通、通讯、国土、能源、市政、防灾等规划相衔接与协调；

（三）建设项目配套设施要与城市公用及公共设施规划相衔接与协调；

（四）建设项目要与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划相衔接与协调，可能对周边环境造成污染的，要对项目进行环境影响评估；

（五）建设项目的选址位置、用地范围、用地规模等要符合城市规划和国家标准、规范。

第十七条?? 城乡规划确定的建设用地范围以外不得进行建设项目的选址。因安全、保密、环保、卫生、交通、气象、人防等原因需要单独设置的项目或重大基础设施用地，可依据有关专项规划实施规划许可。

第十八条?? 根据集约节约利用土地、功能配套等需要，城乡基础设施和公共服务设施经科学论证后，可以结合规划道路、河道、绿地等用地进行合理安排。

第五节?? 控制性详细规划编制与修改

第十九条? 控制性详细规划编制与修改应符合《中华人民共和国城乡规划法》、《**_*法》、《建设用地容积率管理办法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规要求。其中棚户区改造项目控制性详细规划修编还应满足《 *_**关于印发推进旧城XX村棚户区改造的意见通知》（商某某〔 2013?〕 80号）文件要求。

第二十条城市净空保护

凡在机场净空保护范围内，新建或改建建(构)筑物的高度必须符合机场净空保护区域相关保护管理要求。

文物保护单位、发射塔、气象站、雷达站、微波通道等对周围环境有特殊要求的设施，其附近规划用地内建筑高度、建筑形式和距离均应符合限要.高求或其他有关规定。

第二十一条市政公用设施用地控制

（一）变电站项目用地的技术经济指标及用地规模

规模总体布局形式用地面积（m2）容积率参考设计方案（国网通用设计方案）

110 千伏?? 全户内 27 00～ 35 00 1.0～1.5 110-A2-1

半户内 2400～2700 0.5～1.0 110-A3-1

全户外 3200～3700 ≤0.2 110-C-3

220 千伏?? 全户内? 4800～5040 1.0～1.5 220-A2-1

半户内 6500～7800 0.36～0.5 220-A1-2

全户外? 9200～25200? ≤1.0? 220-A1-1 220-C-4

500千伏变电站项目均为户外布置，用地面积为30000～600003。莼市∮?.5，建筑密度小于50%，建筑高度小于30m。

（二）油气合建站项目用地的技术经济指标：用地面积2000～47003。莼?.2～0.5，建筑密度20%～45%，绿地率不小于25%。

（三）加油站项目用地的技术经济指标：容积率0.4～0.6，建筑密度小于30%，绿地率不小于25%。

（四）消防站规划布局及用地规模：城市必须设立一级普通消防站,普通消防站的辖区面积不宜大于7 km 2 ，设在近XX区的普通消防站辖区面积不应大于15km 2 。消防站建设用地面积：一级普通消防站3900－5600 m 2 ，二级普通消防站2300－3800m 2

第二十二条公共服务设施配建

在控制性详细规划中，对公共服务设施配建的要求：

【公共服务设施分类】公共服务设施分为教育设施、医疗卫生、文化设施、体育设施、养老设施、社区服务、商业金融、市政公用和行政管理共9类。

【公共服务设施分级】公共服务设施按市级、区级、居住区、居住小区和居住组团五级配置。

【市级公共服务设施】市级公共服务设施应根据城市总体规划的要求，与城市功能定位相适应，在符合相关标准的条件下，合理布置，统筹安排。

【区级公共服务设施】区级公共服务设施和相关配建标准应按规定执行。除医院和市政设施外，功能、服务范围相近的公共服务设施宜相对集中设置，***。

【养老设施】必须按人均用地不少于 0.1平方米标准，分区分级规划设置社区养老服务设施。

【社区运动场地】达到20万人的居住社区，应集中建设一处室外运动场，用地面积不得小于2.5公顷，应包括：标准400m跑道、标准足球场1处，篮球场、羽毛球场、网球场和乒乓球场各5～10处，也可酌情配建其他专项体育场地。

【片区公园】***，每10km2 应规划设置一处片区市民公园，用地面积不得小于10公顷。

【便民超市】服务半径不宜大于 1000米。

【农贸市场】服务半径不宜大于 1000米，占地1500-2000平方米。

【教育设施】小学服务半径不宜大于500米，中学服务半径不宜大于 1000米。

【医疗设施】社区医院、卫生服务站满足十分钟生活圈。

【环卫设施】服务半径主要繁华街道 300-500米，一般街道750-1000米，居民区300-500米。

第二十三条?? 有下列情形之一的，组织编制机关可以对控制性详细规划进行修改：

（一）因总体规划发生变化，对城镇布局和功能产生重大影响的；

（二）因城乡规划修改造成地块开发条件发生变化的；

（三）基础设施或者公共服务设施难以满足城市发展需要，且不具备更新条件的；

（四）因实施涉及公共利益的国家、省、市重大建设工程或其他重点工程建设需要修改的；

（五）经组织编制机关组织论证，认为确需修改的。

第二十四条?? 修改控制性详细规划，组织编制机关应按照下列程序进行：

（一）对控规修改的必要性和可行性进行专题论证；

（二）应当采用多种形式征求规划地段内利害关系人意见，必要时某某组织听证；

（三）提出修改建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关审查同意后方可组织编制修改方案；

（四）修改后的控制性详细规划应按法定程序审查报批，报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。

第二十五条?? 工业、仓储用地内禁止建设成套住宅、宾馆、专家楼、招待所和培训中心等非生产性配套设施。行政办公和生活服务设施等占地面积不得超过工业项目总用地面积的 5% 。

行政办公及生活服务设施用地所占比重，采用行政办公及生活服务设施建筑面积占总平面图上设计的计容建筑面积的比重计算。

第六节? 开发强度

第二十六条?? 建设项目开发应兼顾社会、环境和经济效益，与用地性质、功能相适应，满足交通、安全、消防、人防、环卫及其他相关配套等方面的要求。

第二十七条? 控制性详细规划未明确规划控制指标的中小学用地（ A33 ）、体育用地（ A4 ）、医疗卫生用地（ A5 ）、交通设施用地（ S ）、公用设施用地（ U ）等公益性设施用地，在符合专项规划和相关专业设计规范的前提下，其相关规划指标可根据项目实际需要确定。

第二十八条?? 容积率指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积之和，地下建筑面积除土地出让合同另有规定外，不纳入容积率计算。建设用地面积以国有土地使用证（不动产权证）上土地使用面积为准。

第二十九条?? 住宅建筑当层高大于 3.3 米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积的1.5倍计算。当住宅建筑层高大于 4.9 米某某，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层建筑面积的2倍计算。跃层式住宅、低层住宅等当起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶可按其实际面积计算容积率。

第三十条?? 办公建筑当层高大于等于4.9米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积的1.5倍计算。当办公建筑层高大于等于5.5米某某，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层建筑面积的2倍计算。当办公建筑层高大于等于8.8米某某，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层建筑面积的3倍计算。

第三十一条?? 大型商业建筑层高不应大于 5.9 米，除大型商业建筑外，其他商业建筑当层高大于等于4.9米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积的1.5倍计算，层高大于等于6.1米某某，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层建筑面积的2倍计算。当层高大于等于10米某某，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层建筑面积的3倍计算。商业建筑结构转换层除外。电影院、体育场馆、展示厅、报告会议厅等有特殊功能需要的建筑层高，可以根据功能要求适当提高。

工业厂房建筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

第三十二条?? 立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20米以下的，应计算 1/2 面积。

非机动车车棚不计入容积率与建筑密度。

第三十三条?? 计算有阳台的建筑容积率指标时，结构内阳台计算全面积，结构外阳台计算半面积。但结构外阳台当出挑尺寸大于1.8米、水平投影面积大于6平方某某，其多出部分按全面积计算。

第三十四条?? 飘窗突出外墙的距离不得大于0.6米。

第三十五条? 除建筑入口雨棚外，建筑附属构件（如空调板、构造板、花池等）的进深不应大于0.7米。

第三十六条? 地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上（含1.5米）时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算，其建筑面积计入容积率，且出入口及坡道计入容积率；地下空间的顶板面高出室外地面小于1.5米某某，其建筑面积和坡道不计入容积率。

设置下沉式庭院的建筑，与下沉式庭院相对应的地下建筑计入地上容积率。

如果室外地坪标高不一致时，以周边最近城市道路标高为准加上 0.6 米作为室外地面标高。

第三十七条?? 建设项目设计方案的建筑面积或容积率计算出现难以界定的情况时，可以组织专家论证其方案的合理性，以专家论证结论作为项目审批的参考依据。

第七节?? 绿? 地

第三十八条? 绿地率是指建设用地范围内各类绿地面积的总和占用地面积的比例。

各类新建建设项目绿地率应符合下列规定：

（一）居住项目绿地率不应低于30%。

（二）单位庭院绿地不应低于30%；其中教育科研、医疗卫生、休疗养所、机关团体、公共文化设施等单位不应低于35%。

（三）商业商务、交通枢纽等建设项目绿地率不应低于2 0 %。

（四）工业项目绿地率不得超过20%。

前款（一）（二）（三）项所列建设工程属于旧区改建项目的，其绿地率指标可适当降低，但降低幅度不得超过5个百分点。

第三十九条?? 居住区的绿地应结合场地进行雨水收排规划设计，可因地制宜地采用兼有调蓄、净化、转输功能的绿化方式。新建居住区要采取海绵城市的“渗、滞、蓄、净、用、排”等建设理念进行低影响开发建设设计，对区内雨水的收集利用与排放进行统筹规划设计。

第四十条?? 小游园、小广场及小区道路要采取透水材料和利于雨水渗透的施工工艺进行铺设，减少建设行为对雨水自然循环系统的损害。同时，小游园、小广场及小区道路等的路面设计和标要.高略高于周边自然绿地地面的标高，以增加雨水的 “渗、滞、蓄、净、用、排” 。

第四十一条?? 居住项目规划用地面积大于5公顷时，沿城市道路配建不少于2％规划用地面积的对外开放集中公共绿地。其中设置为块状集中公共绿地的，沿街面宽度不小于20米，设置为带状集中公共绿地的，宽度不小于8米，集中设置绿地面积不少于400平方米。

第四十二条? 在项目建设与报批中，红线宽度均在30米以上道路交叉口各角都应设置不小于400平方米的公共绿地，长宽比例不得大于2，绿化占地比例不得小于70%，不得设置地面停车设施。

第四十三条?? 绿化覆土厚度达到0.6米，方便居民出入的建筑屋顶绿化，经城乡规划主管部门同意，建筑层数少于12层（含12层）、高度低于40米（含40米），可将建筑屋面地栽绿地面积（每块不得小于100平方米）折算成绿地面积，其折算公式为：F=M×N，公式中F—绿地面积，M—建筑屋面地栽绿地面积，N—折算系数（见表一）。大型公共建筑屋顶承重和防水设计应满足屋顶绿化的建设需求。

屋顶绿化折算系数表??? 表一

屋面标高与基地面的高差H（m）

折算系数（N）

H ≤5

0.8

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