4.9-关于XX东部科技新城项目前期工作汇报（修订版本 4-14）
以下为《4.9-关于XX东部科技新城项目前期工作汇报（修订版本 4-14）》的无排版文字预览，完整格式请下载
下载前请仔细阅读文字预览以及下方图片预览。图片预览是什么样的，下载的文档就是什么样的。
关于XX东部科技新城
DA-10-3/02地块前期工作汇报
公司总部：
按照总司总部“XX”精神指导，探索属地经营，实现***区域化发展。***就安.大项目进行了前期跟踪调研，现汇报如下：
一、前期工作情况
2021年3月底，***组织设计部、成本部等业务部门对DA-10-3/02地块实地调研，并与安.大镇镇政府、XX土储中心等政府部门进行了初步接触。
我们根据土地成本、参考XX当地同性质住宅开发项目成本情况进行了成本及收益测算。
二、项目基本情况
1.区位优势
DA-10-3/02地块位于XX东部科技新城。XX东部科技新城即东以九永高速为界，西靠蔡某某，南至通石桥水库，北至安.大产业园，规划面积30平方公里，建设用地15平方公里的XX科技生态城，目标定位为集“花园之城、科技之城市、宜居之城、活力之城”四城合一的新型城市，这里是未来XX新城建设的主战场。
2020年1月《重***工作报告》中指出，XX片区以科技生态城为重点，围绕新生活、新职教、新医养、新文旅四大功能。3月，科技生态城城市设计方案获2020年第一次规委会通过，明***牵头，选址建设新XX区规划展览馆，开展片区道路工程、市政基础设施等专项规划研究工作;5月，**_*发布消息，将XX纳入主城都市区，并作为主城都市区的重要战略支点城市，科技生态城的建设将为XX落实成渝地区XX经济圈国家战略、***发挥重要支撑作用。
XX全城规划分区示意图
东部科技新城规划概念图
交通优势：
规划的XX—XX—XX城际铁路从XX科技生态城贯穿而过，一小时便捷到达XX主城和XX新机场，两小时到达XX主城 区，有良好的商务客流服务条件。
成渝经济圈
景观优势：
XX东部科技新城将打造公园型城市片区蓝（水体）绿（绿地）空间占比将达到60%，规划公园面积占比高达18%，约8100亩。
核心景观廊道建加上呢和拥有20公里公园贴线“周长”10个“公园坊”、5公里原始水岸线，80%+基本农田和2平方公里公园综合体，规模远超XX主城最大公园-XX中央公园（1.53平方公里）
同步打造蔡某某景观廊道、天XX景观廊道等五纵三横主次景观廊道，和孙家口水库核心景观，将原生态景观带入城市实现人与自然和谐发展。
科技生活优势
规划建设的XX科技新城立***心、科技创新中心、的对外开放的高地定位，打造新型城产融合XX区。
在规划建设中，将充分应用“数字孪生”，深层次探索无人驾驶技术，彻底改变居住出行体验。
宜居生态优势
建设西部“健康核”，打造**_*和西部康养城，构成集医疗、康养、景观品质于一体的健康生活空间，
规划布局渝西公共卫生应急医院、三甲医院、康养城等项目，集养生、养老与疗养、度假、接待于一体的康养服务基地。
设老龄设施连某某、坡道、台阶等无障碍设计，打造特色登山步道、慢行绿色通道、纯慢行生活方式。
2.项目现状
DA-10-3/02地块，XX无名道路道路、南至规划待建道路西规划待建道路，北XX.大街道办事处。
从项目航拍照片中可以看到，DA-10-3/02地块将土地较为规整，有利于后期项目建设的平面布置，且场内地上附着物极少，土地所有权清晰。
初步设计如下图所示：
***了解到的DA-10-3/02***示：
3.项目初步规划情况
经与安.大街道办、土地储备中心、区规划局等主管部门初步接触，初步确定住宅地块总面积约398943。莼?le;2.0，建筑密度≤40%，我们做的项目规划方案如下：
项目住宅地块初步规划设计指标
设计条件
指标
备注
总用地面积（3。?/p>
39894.00
59.84 亩
总建筑面积（3。?/p>
97053.50
其中
地上总建筑面积（3。?/p>
79788.00
地下总建筑面积（3。?/p>
17265.50
其中
住宅（3。?/p>
78288.00
商业（3。?/p>
1200.00
配套（3。?/p>
300.00
地下建筑面积（3。?/p>
17265.50
其中
人防（3。?/p>
5484.50
后期有调整的可能
车库（3。?/p>
11781.00
总停车位数（辆）
447
其中
地上
90
后期有调整的可能
地下
357
后期有调整的可能
容积率
2.0
绿地率
30%
建筑密度
17.5%
总户数
738
同时期土地出让信息汇总如下：
同时期土地出让信息一览表
序号
宗地位置
地块规划编号
土地用途
土地出让面积（平方米）
总计容建筑面积
（平方米）
建筑密度
绿地率
出让年限
出让价款起始价（万元）
竞买保证金（万元）
备注
1
XX新城G标准分区
G9-2/02地块
二类居住用地
43140
≤107850
≤35%
≥35%
商业40年，住宅50年
14582
2916.4
1.该宗地总计容建筑面积为107850平方米（商业21570平方米，住宅86280平方米）。
2.开竣工时间：交地后1年内开工，开工后2年内竣工。
2
XX新城C标准分区
C6-6-1/02地块
二类居住用地
20044
≤30066
≤35%
≥35%
商业40年，住宅50年
33830
6766
该宗地总计容建筑面积为142142平方米（商业28428.4平方米，住宅113713.6平方米）。
开竣工时间：交地后1年内开工，开工后2年内竣工。
C6-7-1/02地块
二类居住用地
24039
≤36059
≤35%
≥35%
C8-1-1/03地块
二类居住用地
50678
≤76017
≤35%
≥35%
小计
/
94761
≤142142
/
/
3
XX新城E标准分区
E6-1-1/03-1
二类居住用地
39521
≤79042
≤35%
≥35%
商业40年，住宅50年
8695
1739
1.该宗地总计容建筑面积为79042平方米（商业15808.4平方米，住宅63233.6平方米）。
2.开竣工时间：交地后1年内开工，开工后2年内竣工。
4
XX区凤凰湖产业园
P49-02/02-2
二类居住用地
38148
≤76296
≤40%
≥35%
商业40年，住宅50年
9728
1950
该宗地总计容建筑面积76296平方米（商业15259.2平方米，住宅61036.8平方米）
开竣工时间：交地后1年内开工，开工后2年内竣工。
5
XX区凤凰湖产业园
K4-1-8（1）/03
二类居住用地
28763
≤57526
≤35%
≥35%
商业40年，住宅50年
16113
3222.6
该宗地总计容建筑面积83122平方米（商业37101.2平方米，住宅46020.8平方米）
开竣工时间：交地后1年内开工，开工后2年内竣工。
受让人须先建设Ｋ4-1-8（2）/03地块，且Ｋ4-1-8（2）/03地块内所建设的建（构）筑物须在土地出让合同签订之日起5年内整体自持，不可分割销售、转让。
K4-1-8（2）/03
商业用地
12798
≤25596
≤60%
≥10%
商业40年
小计
/
41561
≤83122
/
/
6
XX安.大组团分区
DA-10-3/02地块
二类居住用地
39894
≤79788
≤40%
≥30%
商业40年，住宅50年
6862
1372.4
1.该宗地总计容建筑面积为79788平方米（商业15957.6平方米，住宅63830.4平方米）。
2.开竣工时间：交地后1年内开工，开工后2年内竣工。
7
XX安.大组团分区
DA-13-3/02
二类居住用地
7845
≤18828
≤30%
≥35%
商业40年，住宅50年
1431
286.2
该宗地总计容建筑面积18828平方米（商业3765.6平方米，住宅15062.4平方米）
开竣工时间：交地后1年内开工，开工后2年内竣工。
8
***事处
I2-13-5/03-2
二类居住用地
10377
≤31131
≤40%
≥35%
商业40年，住宅50年
5203
1040.6
该宗地总计容建筑面积54366平方米（商业10873.2平方米，住宅43492.8平方米）
开竣工时间：交地后1年内开工，开工后2年内竣工。
I3-1-8/03-2
二类居住用地
7745
≤23235
≤40%
≥35%
商业40年，住宅50年
小计
/
18122
≤54366
/
/
商业40年，住宅50年
三、项目成本及收益测算
1.成本测算
DA-10-3/02块按照永出让信息，土地总价6861.77万元（折合114.36万元/亩），规划容积率2.0（即楼面地价为860元/3。ㄅXXXXXXXXXX⒋笫姓涮住⒔XXXXX驳确延貌慰?**在XX区XX湾开发的项目成本水平基础上根据新项目实际情况调整后进行测算。地块开发总成本为35962.39万元。
2.销售金额测算
本项目初步规划全部为小高层，住宅根据政府该对地块相关房价限高文件以及政府补贴政策，暂按全部对市场销售考虑，初步定价为4000元/3。桃翟荻鄹?000元/3。滴辉莅?万元/个，357个车位计算。
经测算，总销售金额为33703.20万元。
3.收益测算
经测算，该地块可实现营业收入30920.37万元，税前利润为-2259.19万元，税前利润率-7.31%。
4.调整方案后收益测算
若与XX区政府商谈该地块大市政配套费实现免征，将原有地下车位调整为配件立体车位，减少车库地下建筑面积总投资为33380.62万元，总销售金额为33441.20万元，净利润为60.38万元，净利润率为0.15%。
建议及下一步工作
经测算，按地块规划条件、优惠政策该项目成本收益测算结果不甚理想，项目开发属存在亏损风险。为降低亏损风险，目前就项目开发中***，争取优惠条件。
XX市于2020年9月1日颁布实施《XX市工程建设设计标准居住建设节能65%（绿色建筑）设计标准》，该标准在外墙保温、围护结构、装配式建筑等多个方面要求更为严格，直接导致施工成本增加约15%。且对还建住户居住条件改善没有显著的影响，因此***争取申请该项目执行原标准《关于印发XX市绿色建筑行动实施方案（2013-2020）的通知》（渝府办发〔2013〕237号），本条建议区政府采纳的可能性较大。
因该项目性质为还安.建置的准定向安置住房，申请市政配套费减免的获得认可的可能性较大，此项可减少开发成本1299.55万元。
该项目规划要求车位配比为0.56个/100平米，按建筑面积计算需配建约447个停车位。目前XX地区建设地下车位成本约为12万元/个，但当地对地下车位的购买需求极度冷淡。受制于成本及供需关系不平衡，地下车位建造个数将直接决定项目盈利水平。***将以“①XX地区车位去化困难②还安.建置住房业主购买能力不足”为由向区政府申请调整车位建设配比建设方案。目前初步建议方案为：配建地上车位104个，地下立体车位343个。
根据目前在安.大街道办最新了解到的信息，已拆迁待安置的为：原安.定置到奥韵雅苑194户（按每户3人计，约600人）拆XX置户因奥韵雅苑项目产权瑕疵，已经叫停安置工作现考虑就近安置。近期拆XX置计划为有应急医院、一纵线、XX-XX-XX高速公路拆迁区域待安置460户（按每户3人计，约1380人），远期拆迁计划XX***分院、***片区涉及拆XX置约1600户（按每户3人计，约4800人），潜在购房者较多，市场预期较为乐观。
根据目前了解到的拆迁政策，安置政策为货币化安置。以户籍为准，一次性补偿约12万元/人发放。目前XXXX区商品房均价在5900元/3∫陨希蟀财考劬鄄还?500元/3。们蚩⒔ㄉ璧淖≌钅恳仓饕糜诎仓貌鹎XXXXXXXXXXＲ?00平米的住宅为例，安.大街道与XX主城单套房屋总价差距接近14万，结合当地城镇居民可支配收3.68万元/年，农民纯收入为 2.16万元（非官方统计数据，街道办人员口述），后期在安.大本地置业的可能性较大。
目前根据**_*心公布的国有建设用地使用权公开出让公告显示（2021-04-7），备注信息要求该项目配建商15957.6平米。***将以该方案商业配比接近20%，高于市场平均水平，后期商业去化困难导致积压，建议配建约1200平米商业用于小区配套商业服务，配建约300平米物业等服务用房以保障业主日常需求。
根据******以及2021***了解的信息，东部科技新城将成为给XX未来十年的开发热土。目前DA-10-3/02地块开发项目，虽然不能取得很高的收益，但是综合收益颇丰。首先，短期来看有利于***区域化经营，实现滚动发展；其次，可以分摊目前***管理费用；再次，该项目为政府为货币化安置拆迁区域，拆迁户可获得大量现金，市场预期相对乐观，这在目前整体房地产市场去化困难的大时代背景下弥足珍贵：最后最重要的是，以该项目为跳板，提早介入东部科技新城开发建设有重大战略意义，不仅可以进一步推动与当地政府合作共赢，而且在今后的土地获取、工程承揽方面***、五公司将拥有更大的话语权。
调研情况总结
1.政策支持力度较大，该项目地处XX科技新城，是未来XX“城市向东、产业向南”城市发展重点，2020***多次提及加快该区域城市建设，政府关注度极高。
2.交通优势明显，随着XX—XX—XX城际铁路的开通，一小时便捷到达XX主城和XX新机场，两小时到达XX主XX区，有良好的商务客流服务条件。
3.综合效益可期，该项目主要目标客群为拆迁户，能最大程度帮助帮助当政府解决民生问题，有利于加强与当地政府的深度合作，在后期的地产开发、工程承揽中可能获得更有利条件。
4.市场不确定性较大，由于采用货币化安置方式，缺少政府兜底回购，将来项目去化完全遵循市场情况，缺乏政府兜底，存在较大的不确定性。
5.存量较多，未来去化竞争较为激烈。目前在建、在售的住宅项目约有30万平方，相对于6.1万人口的区域去化相对激烈。
6.客群单一，产品溢价率较低，利润空间有限。该区域属发展起步阶段，客群定位主要为当地拆XX置住户，市场预期价格不超过4500元/平米，产品溢价率较低。
***总部审批。
***
2021年4月9日 附件1：
DA-10-3/02地块总成本及收益估算表
序号
项目
估算基础
计量单位
单方 (元/平米)
工程量
投资额
一
开发成本
建筑面积
3?/p>
3506.65
97053.50
34033.25
（一）
土地成本
用地面积
3?/p>
1053.06
79488.00
8370.60
（二）
前期工程费费用
建筑面积
3?/p>
88.47
97053.50
858.67
（三）
基础设施建设费
建筑面积
3?/p>
316.95
97053.50
3076.09
（四）
建筑安装工程费
建筑面积
3?/p>
2125.00
97053.50
20623.91
（五）
资本化利息
建筑面积
3?/p>
50.00
97053.50
485.27
（六）
不可预见费
建筑面积
3?/p>
63.75
97053.50
618.72
二
管理费用
建筑面积
3?/p>
83.34
97053.50
808.87
三
税金及附加
建筑面积
3?/p>
115.43
97053.50
1120.27
四
总成本(含进项税)建面
万元
35962.39
五
销售金额
万元
33703.20
六
销售收入（营业收入不计销项税金）
万元
30920.37
七
税前利润
万元
-2259.19
八
销售利润率
%
-7.31%
附件2：（免市政配套费，建立体车位）
DA-10-3/02地块总成本及收益估算表
序号
项目
估算基础
计量单位
单方 (元/平米)
工程量
投资额
一
开发成本
建筑面积
3?/p>
3410.17
92063.90
31395.40
（一）
土地成本
用地面积
3?/p>
889.57
79488.00
7071.05
（二）
前期工程费费用
建筑面积
3?/p>
88.65
92063.90
816.12
（三）
基础设施建设费
建筑面积
3?/p>
273.95
92063.90
2522.13
（四）
建筑安装工程费
建筑面积
3?/p>
2164.58
92063.90
19927.94
（五）
资本化利息
建筑面积
3?/p>
59.88
92063.90
551.25
（六）
不可预见费
建筑面积
3?/p>
64.94
92063.90
597.84
二
管理费用
建筑面积
3?/p>
79.56
92063.90
732.46
三
税金及附加
建筑面积
3?/p>
126.22
92063.90
1162.03
四
总成本(含进项税)建面
万元
33380.82
五
销售金额
万元
33441.20
六
销售收入（营业收入不计销项税金）
万元
30680.00
七
税前利润
万元
60.38
八
税后利润
万元
45.29
九
税后销售利润率
%
0.15%
十
销售利润率
%
0.20%
内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 所得税前销售利润率
含土地费用时
0.20%
税前销售利润/销售收入
所得税后销售利润率
含土地费用时
0.15%
税后销售利润/销售收入
所得税前成本利润率
含土地费用时
0.20%
税前销售利润/总成本
所得税后成本利润率
含土地费用时
0.15%
税后销售利润/总成本
静态投资回收期(年)
含土地费用
1.21
（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量
动态投资回收期(i=10%)(年）
含土地费用
1.23
（累计净现金流量折现值出现正值的年数-1）+上一年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值
项目全投内部收益率
含土地费用时
23.43%
IRR=a+[NPVa/(NPVa-NPVb)]*(b-a)
项目启动资金（万元）
含土地费用时
9,500
最大资金占用（万元）
含土地费用时
9,403
财务净现值(i=10%)
含土地费用时
-131
[文章尾部最后500字内容到此结束,中间部分内容请查看底下的图片预览]请点击下方选择您需要的文档下载。
- 1125陆昊部长在全国国土空间规划视频培训会议上的讲话导读
- 速援项目BP网商业计划书简略版
- 十三五规划课题评审书
- 公司培训报名表
- XX规划师制度
- 1555，810-1555，澄科发高〔〕20号(关于印发《***法（试行）》的通
- XX市节约用水规划（-2035）（公示稿）
- 全国教育科学规划课题申报公告的通知
- XX市城市更和.新土地整备计划
- 党委书记、董事长在 年度科技表彰大会上的讲话
- 县城总体规划
- 国有土地出让转让规划条件
- **_*关于修订《**_*小企业认定管理办法》部分条款的通知-2017
- 企业演讲稿(1)
- 我的研修规划方案
- 我的研修规划方案
- 我的研修规划方案
- 《运筹学》考试大纲
- 1..第一章 线性规划
- 市级国土空间规划指南
以上为《4.9-关于XX东部科技新城项目前期工作汇报（修订版本 4-14）》的无排版文字预览，完整格式请下载
下载前请仔细阅读上面文字预览以及下方图片预览。图片预览是什么样的，下载的文档就是什么样的。