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XX市夕雅苑养老山庄

可行性研究报告

承办方：*_**

目　 录

第一章 总 论 4

1.1项目名称与承办单位 4

1.2研究工作的依据和范围 4

1.3项目提出的理由 5

1.4建设内容与规模 5

1.5实施进度 6

1.6投资估算与融资方案 6

1.7社会效益分析和结论 6

第二章 项目背景及必要性 8

2.1项目提出的背景 8

2.2项目建设的必要性 9

第三章 项目概况 错误！未定义书签。

3.1项目区概况 错误！未定义书签。

3.2项目单位概况 错误！未定义书签。

第四章 场址与建设条件 11

4.1场地 11

4.2建设条件 11

第五章 项目建设内容及规模 14

5.1建设理念 14

5.2建设内容与规模 14

第六章 工程技术方案 18

6.1项目组成 18

6.2建设方案的确定 18

6.3主要建筑物设计方案 19

6.4总平面布置 22

6.5公用工程 24

第七章 环境保护、消防及安全 29

7.1建设地点环境现状 29

7.2主要污染物和污染源 29

7.3治理方案 30

7.4绿化 32

7.5环境影响评价 32

7.6消防及安全 33

第八章 节能方案分析 36

8.1节能的必要性 36

8.2能耗分析 37

8.3节能措施 37

8.4节水措施 39

第九章 项目管理 40

9.1基本要求 40

9.2管理总述 40

9.3质量管理 40

9.4进度管理 41

9.5合同管理 42

9.6资金管理 42

9.7现场管理 42

9.8项目实施 43

9.9项目实施进度 43

第十章 投资估算和融资方案 45

10.1投资估算 45

10.2融资方案 46

第十一章 结论与建议 47

11.1结论 47

11.2建议 47

第一章 总 论

1.1项目名称与承办单位

1.1.1项目名称

项目名称：XX市夕雅园养老山庄建设项目

1.1.2项目承办单位

项目承办单位：*_**

1.1.3项目拟建地点

项目拟建地点：************

1.2研究工作的依据和范围

1.2.1研究工作的依据

（1）《社会福利机构管理暂行办法》（1999年民政部19号令发布）；

（2）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

（3）《XX省第十一个五年规划纲要》；

（4）《中共XX省委关于制定全省国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》；

（5）《2011年社会养老服务体系建设试点方案》；

（6）承办单位关于编制可行性研究报告委托书；

（7）项目单位提供的编制可研的其它基础资料。

1.2.2研究工作的范围

根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程技术方案、项目的组织管理、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资决策和建设，提供可靠的决策依据。

1.3项目提出的理由

为了深入贯彻落实以人为本和全面、协调、可持续的科学发展观，大力发展社会福利基础设施建设，提高全民族素质，更好的改善城镇老年弱势群体的生活条件、提高生活质量、保证其健康快乐生活，并为其提供一个健康、快乐的生活场所，故提出建设该项目。

1.4建设内容与规模

根据民政部和全国老龄工作委员会办公室组织有关单位编制的《老年养护院建设标准》，确定项目建设内容为老年人用房（入住服务用房、生活用房、卫生保健用房、康复用房、娱乐用房、社会工作用房）和行政办公及辅助用房。项目规划总用地面积***平方米，其中建筑占地面积***平方米，总建筑面积***平方米，建设内容主要包括公寓楼及相关配套设施。建成后可容纳***个床位。

1.5实施进度

本项目严格按照国家有关项目程序进行，本项目自可研报告编制报批，建设期为***个月，为2013年***月—2013年***月。

1.6投资估算与融资方案

该项目概算投资***万元，资金来源全为个人投资资金***万元，无其他资金来源及债务关系。

1.7社会效益分析和结论

本项目的建设从当地实际出发，立足当前，兼顾发展，因地制宜，合理的确定了建设水平。项目通过建立集中的养老场所，从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的养老医疗和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，切实维护老年人的根本利益，让老年人和全体人民一道共奔小康，从而实现全市社会经济的健康、协调发展。

项目实施后，将在很大程度上改善XX市的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，做到“上为党政.和府分忧，下为人民群众解愁”，项目社会效益显著。

该项目符合国家政策，是完善*_**福利基础设施功能的重要项目，社会效益十分显著。因此尽快建设该项目是可行的，必要的。

第二章 项目背景及必要性

2.1项目提出的背景

夕雅苑是为入住的生活自理能力困难的失能老年人提供生活照料、健康护理、休闲娱乐和社会工作等服务，满足失能老年人生活照料、保健康复、精神慰藉、临终关怀等基本需求的专业照料机构。加强老年养护院的建设是贯彻落实科学发展观、推进社会建设，积极应对人口老龄化、强化政府公共服务责任的重要举措，也是建立基本养老服务体系的重要组成部分。

中国正在经历快速的人口老龄化。2020年我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平达到17.17％。与此相伴，老年人口中失能老人的数量越来越多，长期照料需求迅速扩张。身体不好、自理苦难，子女照顾不周的老年人，特别是其中的重点优抚对象、还有经济条件较好，希望到养老院享受优质老年生活的老人，都属于社会弱势群体，对他们的照料是一项具有长期性、综合性和专业性的工作，单纯依靠家庭和社区服务已不能使他们得到切实有效的养老服务。因此，加强老年养护院的建设已是一项刻不容缓的任务。

党中央和国务院高度重视老年人群的老年养护机构建设。2005年以来，国务院领导同志多次就老年人群的养护工作作出重要批示，并将爱心护理工程列入《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。2007年，《中共中央国务院关于全面加强人口和计划生育工作统筹解决人口问题的决定》中再次强调，要“积极探索和实施‘爱心护理工程’”。2008年初，在全国老龄工作委员会第十次全体会议上，国务院领导同志又再次强调：“要加大工作力度，抓紧立项，争取有实质性进展”。

2.2项目建设的必要性

1、项目建设是减轻现实社会养老矛盾的客观要求

XX市的养老方式大致与全国相同，多是以居家养老为基础，社会养老为依托，机构养老为补充的家庭养老方式。但是，人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上升，将使现行的家庭养老模式发生困难。一方面，人口老龄化普遍产生了四位老人、一对年轻夫妇、以及一个未成年小孩，这样一种家庭结构模式，另一方面，也导致养老抚养比从1964年的6.3%逐渐上升到2000年的10.1%，以及未来2050年的33%。在人口流动频繁的今天，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照料及精神安慰等方面严重缺乏。依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标。因此，探索建立集中供养的敬老养老机构，对缓解乃至解决这一社会现实矛盾，非常必要。

2、项目建设是践行科学发展观、建设和谐社会的必然要求

科学发展观强调以人为本，实现人的全面发展。老年人不仅不是社会的包袱，而应该是社会财富，是实现可持续发展的资源。随着社会不断发展，在近40-50年间，全市老龄人口群体也不断增大，因此，践行科学发展观，建设和谐社会，必须认真切实解决好养老问题。建立集中的敬老养老中心，其目的就是从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的养老医疗和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，切实维护老年人的根本利益，让老年人和全体人民一道共奔小康，从而实现全市社会经济的健康、协调发展。

3、项目建设是加快当地社会服务、养老事业发展的需要

本项目实施后，将在很大程度上改善当地的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党政.和府分忧，下为人民群众解愁”。因此，可以认为项目建设十分必要。

第四章 场地与建设条件

4.1场地

4.1.1项目选址原则

项目选址应符合城市规划要求，并满足一下条件：

1、地形平坦、工程地质和水文地质条件较好，避开自然灾害易某某；

2、交通便利，供电、给排水、通讯等市政条件较好；

3、便于利用周边的生活、医疗等社会公共服务设施；

4、避开商业繁华区、公共娱乐场所，与高某某、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定。

4.1.2项目选址

项目建设地址选择在XX市****区****（原****区****单位所用地，详见项目选址意见书）。占地面积约****亩，项目区交通便利，周围环境良好，没有污染源。

4.2建设条件

4.2.1地形

项目区属于****地形，地势****优越。地面海拔高度平均约为****米。

4.2.2气象条件

该区属四川盆地的大陆性季风气候，四季分明，冷暖适中，雨水充沛，生态环境优良。年平均XX时数为2053.5小时，年平均气温17.1℃，无霜期长，常年无极端恶劣天气，适合项目建设的需要。

4.2.3地质条件

该区域地形平坦，地貌为第四纪冲堆积平原；地层结构简单，第1层为耕植土层，平均厚度****米，压缩性高；第二层为粉质粘土，土质比较厚，压缩性低，承载力高。工程地质条件较好，地基属稳定地基，适合工程建设。

根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GBJ11—89）的规定，从场地土的性质和测试数据判定，属于中软场地土，场地类别为三类，地震烈度为VII度，建筑物按VII度设防。

4.2.4城镇规范及社会条件

本项目建设符合该XX市城市总体规划，项目建设大大改善*_**福利基础设施功能，是一个利国利民的项目，得到了地方政府和人民群众的大力支持，有良好的社会基础和条件。

4.2.5公用设施条件

供电：该区域城网改造已全面完成，电网布局更趋合理，完全可以满足城乡用电需要，可充分保证新增项目供电。

供水：城市自来水管网已接通，可以满足项目用水需要。

电信：该区域电信设施可充分满足项目通讯需要。

4.2.6施工条件

本项目所需的主要建筑材料，砂石、钢筋、水泥、石灰等均在本区内采购，通过汽车运输到施工场地。水、电等可就近引入，条件可满足施工需求。

第五章 项目建设内容及规模

5.1建设理念

5.1.1确定依据：

1、以人为本，创造以人的居住行为为核心的内、外部空间环境，因地制宜，有效利用土地资源，提高土地开发的综合效益。

2、规划与单体设计相结合，力求布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美，具有时代精神。

3、具有超前意识，依靠科技进步，加大科技含量，考虑地方气候与习俗等特点，力求建筑风格的创新。

5.1.2建设原则：

1、“适用、经济、美观”相统一；

2、“经济、社会、环境”相协调；

3、设计吸取近年来国内、国外同类项目建设的先进经验，有利于充分利用建筑空间和设备，以提高管理水平。

5.2建设内容与规模

根据国家有关社会福利基础设施建设的指导意见、国家关于社会福利基础设施建设标准和发展规划，项目规划总用地面积****平方米，其中建筑占地面积****平方米，总建筑面积****平方米，建设内容主要包括公寓楼及相关配套设施。

夕雅苑用房详表



功能用房

项目构成

备注



老年人用房

入住服务用房

接待服务厅

　







入住登记室

　







健康评估室

　







总值班室

含监控室





生活用房

居室

含卫生间







沐浴间

含更衣室







配餐间

　







养护区餐厅

兼公共活动室







会见聊天厅

　







亲情居室

　







护理员 值班室

　





卫生保健用房

诊疗室

　







化验室

　







心电图室

　







B超室

　







抢救室

　







药房

　







消毒室

　







临终关怀室

　







医护办公室

含医生办公室和护士工作室





康复用房

物理治疗室

　







作业治疗室

　





娱乐用房

阅览室

　







书画室

　







棋牌室

　







亲情网络室

　





社会工作用房

心理咨询室

　







社会工作室

　







多功能厅

　



行政办公用房

办公室

　





会议室

　





接待室

　





财务室

　





档案室

　





文印室

　





信息室

　





培训室

　



附属用房

警卫室

　





食堂

含老年人厨房、职工厨房





职工浴室

　





理发室

　





洗衣房

含消毒、甩干、烘干室和缝补间、室内晾晒场地等





库房

含被服库、器材库、生活用品库、杂物库等





车库

　





公共卫生间

　





设备用房

含配电室、锅炉房、供氧站、电梯机房、通讯机房、空调机房等



夕雅苑基本装备详表

生活护理设备

护理床





气垫床





专用沐浴床椅





电加热保温餐车



医疗设备

心电图机





B超机





抢救床





氧气瓶





吸痰器





无菌柜





紫外线灯



康复设备

物理治疗设备





作业治疗设备



安防设备

监控设备





定位设备





呼叫设备





计算机及网络设备





摄录像机



交通工具

老年人接送车





物品采购车



主要技术经济指标



1

规划用地面积

****M2



2

总建筑面积

****M2



其中：

标准公寓楼

****M2





1#高档公寓楼

**** M2





2#高档公寓楼

**** M2





独栋公寓

**** M2



3

容积率

****



4

建筑占地面积

****



5

建筑密度

****



6

停车位

****个



7

绿化率

****%



第六章 工程技术方案

6.1项目组成

根据现有条件的发展需要，项目主要由公寓楼及相关配套设施组成。

6.2建设方案的确定

6.2.1主要原则与依据

合理确定方案和正确掌握建设标准可以大大推进社会福利事业的快速发展。建设方案与建设规模确定的原则主要有如下几条：

1、项目必须贯彻艰苦奋斗、勤俭建国的方针，树立科学的发展观，充分利用现有资源，满足老年人群的帮助保护需求，正确处理需要与可能、现状与发展的关系。

2、项目选址***的要求。

3、主要要求下述几点：

选址地理位置要适中，交通要方便；

要节约用地，合理科学布局；

便于利用城市基础设施；

场地地形力求规整，场地干燥、并有必要的防洪排设施；场址要远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，并远离污染源和高压线路；

6.2.2项目主要建设方案

按照项目建设标准要求，建设规模必须与承担的任务、功能相适应，考虑到*_**福利事业发展的要求，在XX市****地区原****单位所在区域建设XX市夕雅苑养老山庄。

6.3主要建筑物设计方案

6.3.1设计原则

1、项目根据安全、卫生、适用的原则和使用功能要求，一般情况下采用混合结构。

2、业务用房的室内净高度不低于3米。

3、给排水应符合《生活饮用水标准》和污水排放的有关规定。

4、主要业务用房地面应采用便于清洗的建筑材料，室内装修应符合表面光滑洁净、色调舒适明快的要求。

5、在满足国家有关规程、规范的前提下，强调功能的合理性以及主要标准层的合理性—功能分区明确合理、简捷便利、技术经济指标先进。

6、统一协调的室内外环境设计创造舒适、宜人的环境，重视内外环境设计，结合地方气候条件，创造优美室内外环境，室内从空间布局、无障碍设计。

6.3.2建筑方案设计

新址建设项目建筑方案如下：

新建的业务用房根据场地、功能等具体要求进行合理布置。

平面设计根据用房设计的基本原则，经认真考察、研究，每一层业务用房进行合理、科学的安排布置，设置相应的科室。

建筑立面造型设计，本着“以人为本”的设计思想，根据每一幢楼的服务功能去着眼，建筑立面设计以简洁、庄重、富有现代感为原则，立面以条形窗组成的方框为构图主体。门厅宽敞，每一幢建筑物根据楼层高低及服务功能进行精心设计，使整个建筑物富有动感，充满现代气息，外窗为透明玻璃，铝合金窗，与周围环境融为一体，产生良好的视觉效果。

6.3.3土建工程

1、设计依据

（1）本专业有关的规范、规定

《建筑结构荷载规范》GB50009—2001;

《建筑抗震设计规范》GB500011—2001;

《混凝土结构设计规范》GB50010—2002;

《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002.

2、结构设计

a、抗震设计及荷载取值

（1）抗震设防烈度****度

（2）场地土类别：****类

（3）根据建筑重要性，建筑抗震类别为乙类建筑

（4）抗震等级：****级

（5）楼面活荷载：

不上人屋面：0.5KN/3? 上人屋面：2.0KN/3?/p>

卫生间、走道：2.0KN/3?/p>

会议室：3.0KN/3?/p>

疏散楼梯：3.5KN/3?/p>

基本风压：0.45KN/3?/p>

基本雪压：0.40KN/3?/p>

b、结构材料

（1）砼强度等级C30---C40砼，其中水池、屋顶水箱、地下室采用防水密实砼。

（2）钢筋：Ⅰ级钢 fy=210KN/3?Ⅱ级钢：fy=310KN/3　?/p>

（3）墙体：±0.00以下采用240厚标准机砖墙。

c、结构选型

地基基础的设计根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。基础埋置深度应根据地质情况、土的冻层深度以及地下水位等情况，综合考虑后确定。新建项目均采用砖混结构。

4、主要建筑用料作法

新建业务用房和建筑装饰和环境设计要利于体现清新、典雅、朴素的行业特点。

地面采用防滑地板砖，墙壁及天花板涂刷白色环保无毒害纳米涂料。一般装修如下：

（1）外装修—外墙涂料

（2）内墙：混合砂浆墙面，外罩仿瓷涂料。

（3）屋面-保温、隔热、高分子防水材料防水层、有组织排水

（4）门窗—木门、木质防火门、地弹簧门、铝合金窗

（5）顶棚—同内墙

5、建筑风格

新建业务用房外墙主色调采用白色。建筑风格与色彩要统一协调。要避免缺乏文化内涵的外观设计。窗户尽量采用白色透明玻璃，以提高室内自然光照度，避免采用蓝、绿、茶等较深颜色的玻璃，从而体现建筑“轻快而明亮”的风格。

6.4总平面布置

1、指导思想

方案的构思首先从总体环境入手，结合现代发展的理念，确定其指导思想：充分结合现状、尊重环境、功能分区合理、清污路线清楚。充分体现“以人为本”的精神，充分展现人与自然、人与人与环境高度融合的思想，新建建 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 很大程度上改善XX市的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，做到“上为党政.和府分忧，下为人民群众解愁”，项目社会效益显著。

该项目是必要的和可行的。建议*_**同意立项。

11.2建议

为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，建议注意以下几点：

1、着眼长远，提高土地利用效益。

2、争取政府在政策、财政等多方面的支持，使项目建设和发展能够稳步进行。

3、节约投资，严格控制投资规模，以最小投资谋求效益最大化。

4、立足于自力更生和面向项目自身内部挖潜，抢抓人才是关键，为项目运营提供强有力的人才保证。

5、该项目的建设占用土地较多，应加强与土地、规划、市政等有关政府部门的沟通和协调，做好项目的土地征用及基础设施建设工作。

6、由于项目投资额较大，为降低项目风险，建议项目单位将本项目划分为若干阶段进行实施，每个阶段实施前分别做一次可行性研究论证，每个阶段结束后，务必做一次后评价。

7、项目建设过程中，抓实做好合理利用资源、爱护环保工作。

XX市夕雅苑养老山庄

2012-11-19

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